اختصارات

    الحيل والأسرار العقارية

    تعد منطقة الريفييرا الفرنسية سوقًا عقاريًا غريبًا للغاية. يتعرض العديد من الأشخاص للخداع لأنهم لا يعرفون أسرار هذا العمل. حسنًا، نحن المبلغين عن المخالفات هنا لنوضح لك ما الذي يجب أن تبحث عنه.

    يشبه إلى حد كبير أي الصناعة التي لا تتوافق فيها الحوافز المالية مع حافز الصدق مع المشتري، فإن هذا النوع من النظام يجبر الوكلاء / الموثقين / المطورين إما على البحث عن مصالحهم المالية الخاصة أو أن يكونوا صادقين مع المشترين. ليس من المستغرب إذن أن يعطوا الأولوية لكسب المزيد من المال على الشفافية مع المشترين. لا يعني ذلك أنهم أشخاص سيئون (فلديهم عائلات يتعين عليهم إطعامها أيضًا)؛ المشكلة تكمن في حقيقة ذلك تم إعداد النظام بطريقة تحفز السلوك السيئ. كلما دفعت أكثر من اللازم، كلما زاد الربح الذي يحققونه.

    أسرار البائع

    يتم عرض العديد من الفلل للبيع من قبل مالكيها الذين لا يهتمون فعليًا إذا تم بيع الفيلا الخاصة بهم. بعض لا تريد الفيلا الخاصة بهم للبيع! إليكم السبب:

    سر البائع رقم 1: تجنب الضرائب القانونية

    بسبب غبي تماما ثغرة ضريبيةيقوم العديد من أصحاب العقارات بإدراج ممتلكاتهم للبيع على الرغم من أنهم لا يرغبون في بيعها (وبالتالي، فإنهم يعرضونها بمضاعفات أعلى من قيمتها الفعلية). يفعلون ذلك من أجل التهرب الضريبي القانوني - طالما أن الفيلا معروضة للبيع، فإن المالك معفى من العديد من الضرائب العقارية باهظة الثمن!

    وينطبق هذا على المساكن غير الأساسية، والتي تتوفر بكثرة في الريفييرا الفرنسية (ما يقرب من 40٪ من الفيلات هنا تندرج ضمن هذه الفئة). تتبنى الوكالات هذه الظاهرة لأنها يمكن أن تشير إلى هذه القوائم كمؤشر (خاطئ) لمكان وجود السوق.

    سر البائع رقم 2: الذهاب لصيد الأسماك من أجل مصاصة!

    تتكون منطقة الريفييرا الفرنسية من حوالي 60% فقط من المساكن الأولية. أما نسبة الـ 40% الأخرى فتتكون من الكثير من المضاربين الذين يمتلكون عدة فيلات للإيجار لقضاء العطلات. يتم إدراج هؤلاء البائعين بأسعار مرتفعة ويذهبون إلى "الصيد" لمشتري جاهل سيدفع مبالغ زائدة. ثم يستديرون ويستخدمون تلك الأموال لشراء فيلتين أو 3 فيلات مماثلة بالقيمة السوقية.

    عادة ما تكون هذه الفلل باهظة الثمن معروضة في السوق ولا يتم بيعها لأنها مدرجة بأسعار صارمة ومضحكة أصحاب غير جادين في البيع. لسوء الحظ، يشير العديد من الوكلاء والبائعين إلى أسعار "القائمة" هذه (وليس الأسعار المباعة، وهو ما يجب عليهم النظر إليه)، لتبرير المبالغة في أسعار الفيلا الخاصة بهم.

    أسرار نوتاير

    في فرنسا، الموثقون هم محامون يقومون بهذه العملية الجميع المعاملات العقارية.

    Notaire Secret #1: بيانات متر مربع غير صحيحة

    هناك الكثير لنقوله عن هذا، وقد قمنا بالانفصال دليل كل شيء عن متوسط سعر المتر المربع وكيف أن المساحة المدرجة في DVF هي في الواقع عملية احتيال كاملة تهدف إلى تضليل المشترين. إنه يستحق القراءة - ثق بنا.

    سر الموثق رقم 2: سر العقد

    "نائب المخبأ" هو عيب مخفي أو كامن في الممتلكات. حماية المشترين منصوص عليها في المادة 1641 من القانون المدني. يلتزم البائع بالإفصاح عن كافة المعلومات المهمة عن العقار والتي قد تؤثر على قرار المشتري، أو السعر الذي دفعه مقابل العقار. إذا لم يفعلوا ذلك، فمن الممكن للمحكمة أن تقدم علاجًا، مثل تخفيض السعر أو إلغاء البيع (وهذا هو السبب في أن الموثقين لا يريدون منك أن تعرف عن هذا، لأنهم يفقدون حقوقهم) العمولة إذا كان هناك فسخ).

    ليس من المستغرب أن يسعى الموثقون في بعض الأحيان إلى الحد من استخدامك لحماية "نائب المخبأ" عن طريق إضافة شرط استبعاد في عقد البيع يحد من حقوق المشترين بمجرد اكتشاف مشكلة مخفية خطيرة في الفيلا. ونصيحتنا لجميع المشترين هي الإصرار على إزالة هذا الشرط في عقد البيع. قد يعترض البائع على قيامك بذلك، ولكن إذا فعل ذلك، فيجب التشكيك في دوافعه. يجب ان تكون جدا متردد في قبول شراء "en l'état" (كما رأينا) إلا إذا كنت تفهم تمامًا ما تشتريه.

    أسرار الوكيل العقاري

    وكلاء العقارات في الريفييرا الفرنسية هم مجموعة تنافسية للغاية. هناك الآلاف من الوكلاء يتقاتلون جميعًا على عدد صغير نسبيًا من القوائم، ويحاولون دفع إيجارهم مقابل عدد قليل جدًا من المبيعات. باختصار، إنها وصفة كل أنواع السلوك السيئ.

    سر العميل رقم 1: العقارات المدرجة في القائمة العامة هي الجزء السفلي من البرميل

    قد تجد هذا الأمر صادمًا، ولكن حوالي نصف مبيعات الفلل فقط تتم عبر وكلاء العقارات. نظرًا لأن وكلاء العقارات يتقاضون عمولة تتراوح بين 4% و10% (عادةً ما يدفعها البائع)، يحاول معظم البائعين أولاً البيع عبر وسائل التواصل الاجتماعي، والصحف المحلية، والأصدقاء، وما إلى ذلك، ويتم بيع حوالي نصف العقارات بهذه الطريقة. إذا لم يتمكن البائع من العثور على أي شخص يريد العقار، فسوف يقوم بالتسجيل مع وكالة عقارية.

    بمجرد حصول وكالة عقارية على عقار، فإنها ستحاول أولاً عرضه "خارج السوق" للمطورين. ثم سيقدمونها بهدوء لعملائهم والوكلاء الآخرين الذين لديهم شراكات معهم. أخيرًا، إذا لم يتمكن أي منهم من العثور على مشتري مهتم، فعندها يبدأون في الدفع مقابل الإعلان عنه (وهذا هو الوقت الذي تبدأ فيه الوكالات الأخرى في التنافس معهم). لذلك عادةً، إذا لم يتم بيع الفيلا بحلول وقت الإعلان عنها علنًا، فذلك بسبب سعرها المبالغ فيه أو وجود مشكلات فيها - أو كليهما.

    سر العميل رقم 2: "جديد في السوق"؟ نعم صحيح!

    غالبًا ما تشير رسائل البريد الإلكتروني التي تحتوي على قوائم العقارات إلى "قائمة جديدة" أو "جديدة في السوق" عندما تكون الفيلا معروضة للبيع بالفعل لعدة أشهر أو سنوات. لا تنتبه عندما يقول الوكيل إنها قائمة "جديدة". بدلاً من ذلك، قم بإلقاء نظرة على التاريخ الموجود في التشخيص.

    سر العميل رقم 3: يكثر الوكلاء الأجانب وغير المرخصين

    قد يدعي بعض الوكلاء الأجانب أو غير المرخصين أنهم "وكيل الإدراج" أو "الوكيل الحصري"، لكنهم في الواقع ليسوا كذلك، وقد يفاجئونك بطلب رسوم إضافية في النهاية (والتي لست ملزمًا بدفعها!) أو إخفاء الرسوم في السعر المدرج. لهذا السبب، تجنب الوكلاء والخدمات العالمية / البريطانية / غير المحليةولا توقع أي شيء مع الوكيل - يجب أن تتم جميع العقود عبر كاتب العدل.

    هناك أيضًا العديد من "وكلاء العقارات" غير القانونيين الذين يحاولون جني الأموال من عقارات الريفييرا الفرنسية، لذلك من المهم التأكد من أنهم قانونيون من خلال طلب ثلاثة أشياء: ترخيصهم لممارسة المهنة (carte Professionalelle)، وتأمين التعويض، وسند الإخلاص. (قطعة الضمان) التفاصيل.

    سر العميل رقم 4: فعلت ذلك حقًا يبيع؟ على الاغلب لا

    شيء آخر يجب أن تكون على دراية به هو أن بعض الوكلاء يرفضون العمل مع وكلاء آخرين (لأسباب مختلفة)، مما يؤدي إلى إخبار الوكيل الذي تعمل معه بأن العقار قد تم بيعه في حين أنه لم يتم بيعه، لذا تأكد من التحقق مرة أخرى مع وكيل آخر.

    أيضًا، إذا كنت مشتريًا متعلمًا وتعرف أن سعر الفيلا مبالغ فيه، فقد يخبرك الوكيل أن الفيلا حصلت على عرض ليجعلك تقدم عرضًا أعلى من السوق، وعندما لا تفعل ذلك، قد يقولون إنها بيعت. ولكن هذا غالبًا ما يكون ببساطة لأنهم يعلمون أن البائع يقوم بالمضاربة فقط وغير مهتم بالبيع بسعر عادل، أو أن المالك أخرجه من السوق. إن القول بأنه تم بيعه يهدف إلى جعلك تعتقد أنك مخطئ بشأن السوق (أن الفيلات تباع بأسعار أعلى، وفي كثير من الأحيان، مما هي عليه بالفعل).

    سر الوكيل رقم 5: أسعارهم لا تعتمد على السوق

    سيخبرك الوكلاء أنهم أجروا "تقييمًا" للتوصل إلى أسعارهم - ولكن عندما تطلب التقييم والبحث وراء ذلك، فلن يعطوك إياه. وذلك لأنه لم يكن هناك "تقييم"، ولا يعتمد التسعير على القيمة السوقية. وبدلاً من ذلك، قد يخبرونك عن بعض الفيلات التي تم بيعها بسعر مرتفع للمتر المربع. ولكن، كما تعلمت أعلاه، فإن سعر المتر المربع مزيف.

    تعرف على كيفية التحقق من القيمة السوقية الحقيقية للفيلا في موقعنا دليل أسعار العقارات.

    سر العميل رقم 6: "التقديرات" غير الملزمة

    هل تفكر في التجديد؟ بغض النظر عما يخبرك به الوكيل أو البائع، قبل تشتري، تأكد من الحصول على شهادة المطابقة و شهادة تخطيط المدن من الميري؛ وبدونها، قد لا تتمكن من التجديد.

    سيوصيك العديد من الوكلاء بالحصول على عرض أسعار للعمل من "شركة بناء رائعة يعرفونها ويثقون بها". سيعطيك هذا المنشئ "تقديرًا" غير ملزم أو شفهيًا لتكلفة القيام بالعمل. عادةً ما تكون هذه التقديرات أقل بكثير مما كنت ستنفقه بالفعل.

    إذا كنت تريد معرفة التكلفة الحقيقية للتجديد، فتأكد من الحصول على "جهاز" مفصل للغاية يتضمن جميع العناصر والأسعار المحددة بوضوح، من العديد من شركات البناء. عرض الأسعار باللغة الفرنسية يسمى أ ديفيس وبمجرد توقيعه من قبل كل من العميل والمقاول، يصبح عقدًا ملزمًا قانونًا. احذر أيضًا أنه إذا كان السعر المقدم لك هو "تقدير"ليس"ديفيس"لا يلتزم المنشئ بالسعر ويمكنك أن تتوقع أن يصل السعر النهائي إلى 5 أضعاف السعر الذي عرضه." تعلم حول طرق تجنب التعرض للاحتيال.

    سر العميل رقم 7: القول بأنه يمكنك التوسع/التجديد عندما لا تستطيع ذلك

    الحيلة التي يستخدمها العملاء هي: أنهم يحصلون عليها هُم اتصل بالمهندس المعماري "للتحقق" من أنه يمكنك تجديد و/أو توسيع مساحة المتر المربع للعقار، ولكن بمجرد شرائه، فإنهم جميعًا يخيفونك وتكتشف بالطريقة الصعبة أنه من غير الممكن توسيع المتر المربع (نعم، حتى إذا كانت "تحتفظ بنفس البصمة") أو قم بإجراء التجديدات التي تريدها. لقد حدث هذا للعديد من جهات الاتصال الخاصة بنا ويبدو أنه ممارسة شائعة.

    الطريقة الوحيدة لمعرفة ما إذا كان بإمكانك توسيعها هي الحصول على موافقة تصريح التخطيط المناسب من Mairie، والتحقق مرة أخرى من Mairie شخصيًا. إذا كنت لا تريد الانتظار لذلك، يمكنك الحصول على شهادة التخطيط الحضري خلال شهر واحد كحد أقصى

    سر العميل رقم 8: التلاعب بالسوق

    تتلاعب الوكالات العقارية أيضًا بالسوق عن طريق شراء العقارات بأسعار أعلى بـ 5 مرات أو أكثر من القيمة السوقية، لإجراء عملية بيع بسعر أعلى من أي فيلا أخرى تم بيعها بها في تلك المنطقة. وهذا هو نفس أسلوب التلاعب بالسوق المستخدم في الصناعات الأخرى التي تركز على الرفاهية مثل صناعة السيارات سوق الفن.

    إنهم يفعلون ذلك حتى يتمكنوا من الإشارة إلى هذا البيع في محاولة لتبرير أسعارهم الأعلى بكثير من أسعار السوق، وحتى يتمكنوا من التلاعب بمتوسط الأسعار المعلنة للمتر المربع. وبينما يمتلكونها، يقومون بتأجيرها.

    إليك مثال: أعلى سعر بيع لفيلا في إيزي حتى الآن هو في 772 جادة لا مارن. القليل من الحفر وسترى ذلك بريستيجيمو (وكالة عقارية) اشترتها من أحد المطورين. إنهم يبذلون قصارى جهدهم لإخفاء هذه الحقيقة، ويبيعون العقارات بين الوكالات، ويشترون من رفاق المطورين للحصول على المال، وما إلى ذلك. قم بالبحث وستجد مثالًا مثل هذا في كل مدينة تقريبًا.

    سر العميل رقم 9: الكذب بشأن المتر المربع

    علاوة على كل هذا، وما يزيد من الارتباك حول تسعير المتر المربع، فإن الوكلاء يكذبون بشكل روتيني بشأن حجم الفلل بالمتر المربع، ويطلبون من المفتشين الكذب أيضًا. ليس من غير المألوف أن تدعي قوائم العقارات أن مساحة الفيلا هي 100 إلى 200 متر مربع أكبر مما هي عليه بالفعل.

    سر العميل رقم 10: الأشياء غير الصادقة التي يخبرونك بها

    لدى الوكلاء أشياء معينة يقولونها للمشترين المحتملين للتلاعب بهم وتضليلهم. سوف تسمعهم مرارًا وتكرارًا، لذا من المهم أن تتعرف عليهم على حقيقتهم. هنا سوف تخبرك قائمة عملاء الأكاذيب. تعلم واحمي نفسك حتى لا تقع في حبهم.

    Real Estate Scams & Secrets - Real Estate Guide France Scams

    أسرار البناء / المطور / تاجر العقارات

    فكر في الشراء من "مارشاند دي بيان'(بناء / مطور / تاجر عقارات) سيوفر لك الصداع؟ فكر مرة اخرى.

    يوجد في الريفييرا الفرنسية العديد والعديد من المطورين (هل قلت الكثير؟!). لديهم علاقات خاصة مع الوكلاء حيث يحصلون على خيار شراء الفيلات (عادة ما يريدون فقط تلك التي تحتاج إلى تجديد أو التي يمكن توسيعها)، بالقيمة السوقية، قبل أن يتمكن أي مشترين عاديين من رؤيتها. إنهم يقومون بتجديدات رخيصة ويطرحونها في السوق العامة، باستخدام نفس الوكيل، بسعر مبالغ فيه للغاية أعلى بكثير من القيمة السوقية.

    قد تكون قادرا على التقاط هذا عن طريق التحقق من خريطة توضح مبيعات الفلل (مع الموقع والسعر المحددين، ولكن المتر المربع غير صحيح) من السنوات العديدة الماضية. ضع في اعتبارك أن هذه الخريطة يتم تحديثها بشكل غير متكرر، لذلك لن تظهر أحدث المبيعات.

    سر المطور رقم 1: التجديدات الرخيصة

    وبطبيعة الحال، يريد هؤلاء المطورون تحقيق أقصى قدر من الأرباح وتقليل النفقات. إنه عمل تجاري في نهاية المطاف. يفعلون ذلك من خلال قطع جميع أنواع الزوايا على الأشياء التي لا يمكنك رؤيتها. إنهم يوظفون أرخص عمال البناء والكهربائيين والسباكين وما إلى ذلك (وغالبًا ما يكونون غير مؤهلين) ويطلبون من هؤلاء الأشخاص القيام بهذه المهمة بأقل تكلفة وفي أسرع وقت ممكن. إنهم ينقذون كثيراً من المال القيام بذلك بهذه الطريقة.

    فقط لأنها تبدو جميلة من الخارج لا يعني أنها جيدة الصنع. لا تثق به عندما يقول الوكيل هذا يتمتع المطور بسمعة طيبة وجودة عالية. من الأفضل أن تجد فيلا تم تجديدها منذ سنوات من قبل أصحابها - تم تجديدها من أجلهم، وليس لإعادة البيع.

    غالبية المنازل الجديدة في الريفييرا الفرنسية تشبه "بريمارك" أكثر من "هيرميس"، يقول بيتر إيلوفسكي، رئيس شركة كوت دازور سوثبي إنترناشيونال ريالتي. ومع ذلك، يتم بيع المباني الجديدة بعلاوة قدرها 10% أو 20%، حتى عندما يتم بيعها على الخارطة. يقول أليكس بالكين، مدير سافيلز ريفييرا وسافيلز Nice.

    سر المطور رقم 2: تفريغ المسؤولية عن "الضمان"

    إنهم يطمئنون المشترين من خلال منحهم ضمانًا (بموجب القانون المدني الفرنسي، يتم ضمان جميع أعمال البناء لمدة تصل إلى 10 سنوات)، لكن التأمين هو الذي يدفع تكاليف الإصلاح - وليس تكاليفها - و أنت لا يزال يتعين عليك التعامل مع جميع المشاكل التي تظهر. ويمكنك توقع إصلاحات متكررة لنفس المشكلة بسبب استمرار استخدام المواد الرخيصة - بعد كل شيء، تحصل شركة الإصلاح على أموالها في كل مرة.

    بالإضافة إلى ذلك، فإن تأمين الضمان لن يغطي المشكلات الرئيسية، مثل الحاجة إلى إعادة عمل السباكة بالكامل لأن الأنابيب المستخدمة كانت رخيصة وضيقة جدًا، أو أن السخانات كانت الأرخص في السوق ولا يمكن الاعتماد عليها.

    هذا يعنى ليس لدى المطور أي حوافز لفعل أي شيء آخر غير أرخص وظيفة ممكنة لأنه بمجرد شرائه، فهذه مشكلتك، وليست مشكلتهم. (و لا، فهم لا يهتمون "بسمعتهم"، نظرًا لأن الوكلاء لا يكشفون عن هوية البائع.)

    كل هذا يعني صداعًا كبيرًا بالنسبة لك، عندما تنتقل إلى مكان آخر وتدرك أن مكيف الهواء الخاص بك لا يعمل بشكل صحيح، وأن الكهرباء والسباكة بحاجة إلى إعادة العمل، ولم يتم إضافة أرضية أو عزل، وما إلى ذلك.

    شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

    عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي القيمة، وكيفية الحصول على أفضل سعر وتجنب المبالغة في الأسعار، وما الذي يجب البحث عنه، وكيفية تجنب التعرض للاحتيال، والمزيد.

    أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

    ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

    ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

    ملكنا دليل لوكلاء العقارات يتضمن: الأشياء غير الأمينة التي سيخبرك بها الوكلاء، وكيفية عمل الوكالات العقارية، ووكلاء المشترين والباحثين عن العقارات، ولماذا يجب عليك تجنب الوكلاء غير القانونيين وغير المحليين، ومن يجب أن تثق (تحذير مهم).

    ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

    ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

    ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

    ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، باستخدام SCI، والإيداع، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

    ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

    دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.

      فرنسا العقارات يغش والأسرار

    المحتوى محمي قانونًا.

    هل لديك نصيحة؟ البريد الإلكتروني [email protected]

    بحثالأرشيف
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español