اختصارات

    دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك

    إذا كنت ترغب في بيع الفيلا الخاصة بك، فستحتاج إلى معرفة شيئين: القيمة الحقيقية الحقيقية للممتلكات الخاصة بك، ولماذا يخبرك الوكلاء بأنها تستحق أكثر مما هي عليه بالفعل.

    كيفية معرفة القيمة الحقيقية لفيلتك

    الشيء رقم 1 الذي يجب معرفته هو: القيمة السوقية. تعتمد القيمة السوقية للفيلا الخاصة بك على المبيعات السابقة في المنطقة المجاورة - وليس على متوسطات تسعير متر مربع وهمية. هذا هو ما سوف تبيع الفيلا الخاصة بك ل. لا يمكنك الوثوق بما يخبرك به الوكيل عن القيمة السوقية (انظر أدناه لمعرفة السبب) - لذلك ستحتاج إلى إجراء البحث الخاص بك.

    سيكتشف المشترون القيمة السوقية: عندما يحصل المشتري على رهن عقاري، يقوم البنك بتقييم العقار ويخبر المشتري بالقيمة السوقية (لن يوافق البنك على رهن عقاري أعلى من القيمة السوقية). أيضًا، في سوق العقارات الفاخرة، عادةً ما يكون لدى المشترين مستشارون ماليون يقدمون لهم المشورة للحصول على تقييم للعقار.

    إذا قمت بتسعير الفيلا الخاصة بك أعلى من القيمة السوقية: لن تبيع. بكل بساطة. سيبقى في السوق لسنوات حتى تقرر خلعه. يمكنك أن ترى بنفسك من خلال تفعيل إشعارات البريد الإلكتروني مواقع المجمعة.

    بعض البائعين لا يمانعون في وجود الفيلا الخاصة بهم في السوق وعدم البيع لأنهم يحبون الخيال بأن الفيلا الخاصة بهم تساوي أكثر بكثير مما هي عليه بالفعل، أو لأنهم عالقون في السوق. الاعتقاد القديم بأن الروس سوف يفرطون في الإنفاق على الفيلا الخاصة بهم. لا يحب الوكلاء هذا الأمر، لكنهم يتنافسون لتأمين القائمة، لذلك ليس لديهم خيار، حيث سيختار معظم البائعين بشكل أعمى الوكيل الذي يخبرهم أنه يمكنهم بيع الفيلا الخاصة بهم مقابل أكبر قدر من المال.

    دوافع الوكيل

    يتمتع الوكلاء بقدرة تنافسية كبيرة ويحصلون على مكافأة من وكالاتهم عندما يوقعون مع بائعين جدد. كما سترى عندما تتحدث معهم، سوف يفعلون ذلك وعدك القمر للحصول على القائمة.

    يتنافس الوكلاء على أساس السعر الذي يخبرونك أنه يمكنهم بيع الفيلا الخاصة بك به. ولكن عندما تسأل عن تبرير السعر، فإنهم إما يقدمون "مبيعات سابقة" مزيفة (اسأل عن العناوين و التحقق بهذه الطريقة)، أو يقتبسون التسعير وهمية M2، أو أخبرك فقط أنه يجب عليك أن تثق بهم ثقة عمياء لأنهم "الخبراء".

    هناك طريقة سريعة للتحقق من المبيعات السابقة التي يخبرونك بها وهي القيام بذلك نظرة على DVF (حيث يمكنك رؤية الخريطة مع تراكب الجميع الفلل التي تم بيعها في آخر 5 إلى 6 سنوات)، ثم قم بمراجعة الفلل الموجودة فيها جوجل إيرث للتعرف على كيفية مقارنة حجمها وموقعها بالفيلا الخاصة بك. الأسعار المذكورة في DVF صحيحة (لكنها تشمل الضرائب)، ولكن المتر المربع وعدد الغرف المذكورة صحيحة لا دقيق - هذا هو السبب.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo fraud 2

    سبب كذبهم بشأن قيمة الفيلا الخاصة بك هو تأمين القائمة. لا يعني ذلك أنهم أشخاص سيئون، بل أن النظام في فرنسا تم إعداده بطريقة سيئة. عندما يقومون بالتسجيل بائع جديد، فإنهم يحصلون على العمولة بغض النظر عمن يجد المشتري النهائي. وسيكون بمقدورهم بعد ذلك الإعلان عنه (ووكالتهم معه) عبر الإنترنت.

    إنهم يعلمون أن الفيلا لن يتم بيعها حتى تخفض السعر. عند هذه النقطة يمكنهم أن يقولوا "السوق أسوأ الآن" أو يختلقوا عذرًا، ولكن في النهاية سيحصلون على العمولة، لأنهم هم من قام بتأمين الإدراج.

    إذا كنت جادًا في البيع، فأنت بحاجة إلى معرفة القيمة السوقية الحقيقية للفيلا وسعرها بشكل صحيح. لا تستمع إلى الوكلاء الذين يحاولون المزايدة على بعضهم البعض، لأن هذا سيؤدي فقط إلى المتاعب وعدم البيع. كما أخبرنا وكيل محلي: "عندما نخبر المالك بالقيمة السوقية الحقيقية للفيلا الخاصة به، من خلال تحليل DVF، يصاب بنوبة ذعر. ثم تمنحهم الوكالات الأخرى أسعارًا أعلى وهذا ضرب من الخيال، فقط للحصول على التفويض... لذلك، في النهاية، علينا أن نلعب هذه اللعبة ونقول لهم أن منزلهم يساوي أكثر مما تقوله الوكالات الأخرى، على الرغم من أننا نعرف ذلك لن نبيع، وإلا فلن نحصل على التفويض وسيتم إدراجه بهذا السعر على أي حال من قبل وكالة مختلفة.

    هنا مثال…

    هذه فيلا عادية وليست مميزة حاليا للبيع في إز. على الرغم من وجود الكثير من ضوضاء الطريق وواجهتها للشرق، فقد تم إدراجها بسعر 6 ملايين يورو تقريبًا (تم التخفيض من 7 ملايين يورو!) مجنون السؤال عن السعر. لا يوجد فيلا أبدًا بيعت بأي شيء قريب من سعر المتر المربع هذا في إز، في التاريخ المسجل. لكن هذا لم يمنع وكلاء القائمة من محاولة المزايدة على وكلاء آخرين لتأمين الإدراج لوكالتهم. وسوف تبقى في السوق حتى ييأس أصحابها، وفي ذلك الوقت من المرجح أن يتم بيعها بحوالي مليون يورو.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - guide pricing real estate france immoblier

    عند التدقيق موقع حكومة DVF وGoogle Earth، يمكننا أن نرى أن فيلا الجيران من المحتمل أن تكون من صنع نفس المطور وهي بنفس الطراز وبنفس الحجم تقريبًا (استنادًا إلى مساحتها وأرضياتها، كما رأينا عبر Google Earth)؛ تم بيعها مؤخرًا بمبلغ 930.500 يورو!

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - french real estate pricing
    فيلا للبيع (يسار) وجار (يمين)

    كما ترون، هذا مثال آخر على كيفية القيام بذلك تم الإبلاغ عن المتر المربع بشكل أقل من قبل الموثقين لتضخيم متوسط سعر المتر المربع بشكل خاطئ. يدرج موقع الموثقين مساحة الفيلا المباعة (الجار) بمساحة 125 مترًا مربعًا، ومع ذلك فإن قائمة بيع الوكالة للفيلا تشير إلى أن مساحتها تبلغ 379 مترًا مربعًا (أخبرنا الوكيل أن كل هذا متر مربع فوق الأرض وتم التحقق منه).

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats fraud immo
    فيلا الجيران

    ومثال آخر

    هذه الفيلا في مرتفعات Villefranche-sur-Mer تطلب 4.6 مليون يورو. تبلغ مساحتها 260 مترًا مربعًا وتحتاج إلى تجديد (تصميمها الداخلي رخيص جدًا على طراز الثمانينات).

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france real estate pricing averages

    وها هي (على اليسار)، بجوار فيلا الجيران، وهي أكبر من الضعف:

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - real estate pricing france

    وفي DVF، يمكنك أن ترى أن فيلا الجيران (التي تبلغ مساحتها 565 مترًا مربعًا) بيعت بمبلغ 1.1 مليون يورو في ذروة طفرة كوفيد (سعر أعلى من المعتاد). تم بيع جميع الفيلات الأخرى في المنطقة المجاورة تقريبًا بأسعار مماثلة.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo

    ...ومع ذلك، تم إقناع المالك من خلال وكيل غير أمين يحاول تأمين القائمة، بأن قيمة الفيلا الخاصة به تبلغ 4.6 مليون يورو، بدلاً من 800000 يورو تقريبًا التي تبلغ قيمتها الفعلية.

    وكالات العقارات على الانترنت

    تم افتتاح عشرات الوكالات العقارية عبر الإنترنت في فرنسا على مدى السنوات الخمس الماضية - وعلى الرغم من أن لديها حصة صغيرة من السوق، إلا أنها تنمو بسرعة. إنهم يتقاضون رسومًا أقل بكثير من الوكالات العقارية التقليدية. إنها تستحق المحاولة قبل الذهاب إلى وكالة تقليدية، لأنه إذا كان بإمكانك البيع عبر إحدى هذه الوكالات، فسوف توفر الرسوم والجهد.

    فيما يلي أهم الأشياء التي يجب التحقق منها:

    نصيحة عند التعامل مع الوكلاء: تحاول الوكالات أحيانًا تضمين شروط جزائية غير قانونية في التفويضات التي تلزم البائع بدفع كل أو جزء من رسوم الوكالة حتى لو تم بيع المنزل بواسطة وكيل آخر، أو دفع 50٪ إذا وجد البائعون مشتريًا بأنفسهم. هذا غير قانوني، لكن الوكالات تحاول خداعك باستخدام هذا الشرط على أي حال. الوسيط الوحيد الذي يمكن أن يدفع له هو الذي يتولى عملية البيع.

    المحتوى محمي قانونًا.

    هل لديك نصيحة؟ البريد الإلكتروني [email protected]

    بحثالأرشيف
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español