توقعات واتجاهات سوق العقارات لعامي 2023 و2024

تم التحديث: 23 سبتمبر 2023

على عكس ما قد يفترضه الكثيرون، تعد الريفييرا الفرنسية مكانًا صعبًا لكسب المال من العقارات.

الريفييرا الفرنسية ليست سوقا استثماريا جيدا. لا تتحرك الأسعار في فرنسا بسرعة خارج باريس، كما أن سوق الفلل في تراجع بسبب العوامل المركبة.

على عكس معظم الأسواق الفاخرة الأخرى، على مدى السنوات الخمس عشرة الماضية، لم تتمكن العقارات في الريفييرا الفرنسية من مواكبة التضخم، ناهيك عن ما يمكنك تحقيقه من خلال استثمار الأموال بطرق أخرى.

هذا دليل طويل ومفصل، لذلك قدمنا ملخصًا سريعًا في الأعلى، وإذا كنت تريد معرفة المزيد، يمكنك الاستمرار في القراءة أدناه.

توقع الاتحاد الوطني الفرنسي للعقارات انخفاضًا بنسبة 10% في أسعار المتر المربع لعام 2023 (ولديه حافز قوي للتفاؤل). آحرون توقع انخفاضًا بنسبة 37٪ بحلول عام 2025.

ملخص

لقد انتهى الارتفاع المؤقت في الأسعار خلال فترة كوفيد، وكذلك انتهت أسعار الفائدة المنخفضة وأسعار الصرف المواتية التي جاءت معها. فيما يلي الأسباب الرئيسية التي ستؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات كثيراً أرخص بحلول عام 2024، وتبقى منخفضة في المستقبل المنظور:

• نحن ندخل أ تراجع سوق الإسكان العالمية، بما في ذلك جميع الأسواق الفاخرة والمتينة سابقًا. الأسعار في أسواق الإسكان الكبرى آخذة في الانخفاض بالفعل، بشكل كبير للغاية. أنت تستطيع قرأت عنها في مجلة الإيكونوميست و بلومبرج (والمنشورات الرئيسية الأخرى إلى حد كبير).
• تضخمت عقارات الريفييرا الفرنسية إلى حد لا يمكن تحمله فقاعة وفي منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، أصبح أعلى بكثير من دخل الأسرة. ثم ظلت الأسعار ثابتة لمدة 15 عامًا حتى ظهور فيروس كوفيد. ومن المتوقع أن تنتج هذه الفقاعة فرقعة انخفاض الأسعار بنسبة 37% بحلول عام 2025.
• الفرنسي تحاول الحكومة جاهدة جعل العقارات ميسورة التكلفة من خلال إضافة ضرائب مرهقة على المنازل الثانية والتفكير في طرق أخرى متعددة لتثبيط تقليب المنازل، ومشتريات الاستثمار، واستئجار AirBnb، وبيوت العطلات. يمكنك توقع المزيد من هذا بنسبة 100٪ في المستقبل.
• وقد قدمت الحكومة قوانين الضرائب الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ هذا العام والتي زيادة ضريبة دخل الإيجار من المعدل القديم البالغ 17% إلى المعدل الجديد البالغ 40% للأشخاص الذين لديهم دخل سنوي من الإيجارات المفروشة يتجاوز 23000 يورو (وهو منخفض بالنسبة للريفيرا الفرنسية)، أو الذين يتجاوز دخلهم الإيجاري مجموع دخل نشاطهم الآخر . وهذا يجعل استئجار عطلة كثيرا أقل ربحية.
• وشددت البنوك إقراضها الظروف وتصبح أكثر حذرا. ابتداءً من عام 2022، تم تخفيض عدد الرهون العقارية الممنوحة، وسوف يتصاعد هذا طوال عامي 2023 و 2024 مما يزيد من صعوبة الحصول على الموافقة للحصول على قرض عقاري. لقد شعر المتخصصون في مجال العقارات بذلك: بالفعل، شهد ما يقرب من نصفهم (47٪) زيادة في عدد عمليات إلغاء المبيعات بسبب رفض القروض، ومن المتوقع أن تزداد هذه الإلغاءات.
• بسبب خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، سيحصل البريطانيون (الذين يمثلون ما بين 25% و40% من المشترين/المالكين على الريفييرا الفرنسية) على مقدار الوقت الذي يمكنهم قضاؤه في الاتحاد الأوروبي (بما في ذلك فرنسا) إلى 90 يومًا فقط، وسيتعين عليهم دفع مبلغ كثير المزيد من الضرائب على دخل الإيجار، إلى جانب ضرائب جديدة أخرى. أصبحت الرهون العقارية الآن أكثر تكلفة ويصعب الحصول عليها بالنسبة للمقيمين في المملكة المتحدة، كما أن تحويل العملة غير مناسب، وكلاهما يجعل الشراء خارج المملكة المتحدة أكثر تكلفة من أي وقت مضى. بالإضافة إلى ذلك، شهد البريطانيون انخفاضًا في القوة الشرائية بسبب فقدان عملتهم لقيمتها. هذه العوامل تمنع البريطانيين من شراء عقارات جديدة على شاطئ الريفييرا الفرنسية، وفي نفس الوقت مما دفع الكثيرين إلى التفكير في البيع منازلهم لقضاء العطلات في الريفييرا الفرنسية.
• عقوبات جديدة على الروس وقد دفعت هذه الأعمال الأثرياء الروس إلى بيع فيلاتهم قبل الاستيلاء عليها. وفي كلتا الحالتين، الفيلات المملوكة لروس و مصادرة الممتلكات (بسبب الحرب) يمكن أن تغرق السوق قريبا مع الفلل الفاخرة، مما أدى إلى انخفاض الأسعار.
• كثيري الإنجاب، الذين يشكلون غالبية أصحاب الفيلات في الريفييرا الفرنسية، يكبرون في السن ويتقدمون في السن أو يمرضون لدرجة أنهم لا يستطيعون صيانة الفيلات (أو، للأسف، يموتون بسبب كوفيد-19)، وبالتالي يبيعون فيلاتهم وينتقلون إلى العيش المدعوم أو الشقق. لا يوجد عدد كافٍ من جيل الألفية الأثرياء لتعويض النقص (استنادًا إلى نقص السكان والثروة في هذه الفئة الديموغرافية)، ويميل جيل الألفية إلى تفضيل العيش في المدن والاقتصاد التشاركي (AirBnb مقابل التملك).
• نحن في المراحل الأولى من الركود العالمي الذي بدأ في أوائل عام 2023، وذلك بسبب عوامل عديدة بما في ذلك دورة الديون الاقتصادية طويلة الأجل من المقرر أن تتجه نحو الانخفاض. ومن المرجح أن يصبح هذا رئيسيا الركود العالميوالتي بدأت بالفعل في خفض أسعار العقارات على مستوى العالم، ومن الممكن أن تبقي الأسعار منخفضة (لأن الحصول على الائتمان سيكون أكثر صعوبة، بين عوامل أخرى) لمدة عشر سنوات تقريبا.
• المشترين الأجانب الآن شراء منازل أقرب إلى المنزل (في غضون ساعتين بالسيارة كحد أقصى) ويبيعون الفيلات الخاصة بهم في جنوب فرنسا. ويرجع ذلك إلى عدة عوامل، بما في ذلك: العمل من المنزل عدة أيام في الأسبوع، وخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، وكوفيد-19. مرة واحدة المشتري الرئيسي، المشترين الباريسيين ويختارون الآن أيضًا شراء فيلات تقع على مسافة قصيرة بالسيارة من باريس حتى يتمكنوا من العمل من المنزل براحة، ولكن مع سهولة القيادة إلى مكاتبهم.
• تمديد العمل عن بعد وقد تم تشجيع بعض المستثمرين على بيع عقاراتهم المكتبية لتحويلها إلى سكن، مما أدى إلى زيادة كمية المساكن المعروضة للبيع.
• تغير المناخ يسبب جفاف غير مسبوق على طول منطقة الريفييرا الفرنسية. هناك قواعد جديدة تحظر سقي العشب والنباتات أو ملء حمامات السباحة. في بعض المناطق، هناك نقص كامل في مياه الشرب، ويتم نقل المياه بالشاحنات. أصبحت حرائق الغابات شائعة الآن، والعديد من أجزاء الريفييرا الفرنسية أصبحت "منطقة حمراء"، مما يعني أنه لا يمكنك إعادة البناء إذا احترق منزلك. . سيؤدي هذا إلى انخفاض قيمة المنازل على طول منطقة الريفييرا الفرنسية، وسيدفع المزيد من الناس إلى الاستئجار أو الشراء في المناطق الأقل تأثراً.

عدد المبيعات في جميع أنحاء فرنسا:

المشاعر في الولايات المتحدة الأمريكية، للسياق:

العقارات كاستثمار؟

الحقيقة المؤسفة هي أن الريفييرا الفرنسية ليست مكانًا جيدًا لشراء العقارات للاستثمار. ظلت الأسعار بشكل عام إما ثابتة أو متناقصة (عند تعديلها حسب التضخم) في جنوب فرنسا منذ ما يقرب من 15 عامًا، وتشير جميع الدلائل إلى انخفاض الأسعار في المستقبل.

حتى أثناء كوفيد، الريفييرا الفرنسية الأسعار الإجمالية لم تواكب التضخم. نعم، تم بيع بعض الفيلات الفاخرة مقابل متر مربع أعلى من أي وقت مضى، لكن كوفيد جلب أقل من ارتفاع 1% في الأسعار الإجمالية في عام 2020 وزيادة مؤقتة بنسبة 5٪ في عام 2021 (عندما أعيد فتح الحدود خلال كوفيد، ومع ذلك، بلغ التضخم في عام 2021 6.2٪). الأسعار الآن في انخفاض (للأسباب المذكورة في هذا الدليل)، وسوف تستمر في الانخفاض.

"على الرغم من الأداء القوي لبعض الأحياء، إلا أن نمو الأسعار الأساسية كان ثابتًا إلى حد كبير في منطقة كوت دازور ككل". – نايت فرانك (تقرير 2021)

عند النظر إلى إحصائيات التسعير، ضع في اعتبارك أن التضخم لم يتم تسعيره، وعندما تأخذ في الاعتبار التضخم، فإن الأسعار آخذة في الانخفاض.

بالإضافة إلى ذلك، تحاول الحكومة الفرنسية جاهدة جعل العقارات أقل تكلفة. لقد أضافوا مؤخرًا ضرائب مرهقة على المنازل الثانية، وأرباح إيجار العطلات، و عندما تبيع (ما يصل إلى 49٪). هم إجبار البنوك على تقليل عدد القروض العقارية المقدمة. لقد أضافوا قيودًا على الإيجار، بما في ذلك فرض تجديدات كفاءة الطاقة. وهم يفكرون بنشاط في طرق أخرى لتثبيط تقليب المنازل، ومشتريات الاستثمار، واستئجار AirBnb، وبيوت العطلات. يمكنك توقع المزيد من هذا بنسبة 100٪ في المستقبل.

متوسط عائد الإيجار في Nice هو 3.11% فقطوهي أدنى المدن الكبرى في فرنسا، وحوالي نصف معدل التضخم.

حسب حتى القرن 21، لن يقوم العديد من مالكي القطاع الخاص بإجراء أعمال تجديد الطاقة التي أصبحت مطلوبة الآن، اعتبارًا من عام 2023، من أجل استئجار عقار. وسيقومون بدلاً من ذلك ببيع العقار لأنهم لا يريدون القيام بهذا العمل، أو لأنهم لا يستطيعون مالياً.

بسبب المشترين الروس الأثرياء الجدد، ارتفعت أسعار العقارات الساحلية الفاخرة على شاطئ الريفييرا الفرنسية بشكل مباشر من منتصف التسعينيات حتى عام 2008. ومنذ عام 2008، وأوقفت العقوبات الروسية جنون الشراء لديهم وكانت الأسعار ثابتة. إذا كنت محظوظا بما فيه الكفاية لبيع العقارات خلال تلك الفترة من التسعير التصاعدي، فقد قمت بعمل جيد، ولكن إذا اشتريت بعد عام 2008، فمن المحتمل أن تكون قد خسرت المال، لأن أسعار العقارات لم تواكب التضخم.

القلة الذين باعوا فيلاتهم لتحقيق ربح جيد إما لروسي ثري أو خلال يأس كوفيد – لقد كانوا محظوظين – ولكن اعتبارًا من عام 2023، أصبح هذا الحظ متاحًا زيادة.

إذا كنت تتطلع إلى الاستثمار في العقارات، من الأفضل أن تشتري في موناكوحيث ارتفع متوسط السعر بنسبة 82% في العقد الماضي.

نصيحة: إذا كنت تنظر إلى الرسوم البيانية أو النسبة المئوية لزيادات الأسعار على مدى سنوات، فمن المهم أن تدرك ذلك تقريبًا لم يتم تعديل أي من هذه المخططات أو الإحصائيات حسب التضخم. عندما تقوم بالتكيف مع التضخم، لن تكون هناك زيادة في الأسعار خلال العقد الماضي.

حقيقة مثيرة للاهتمام: يتم تصنيف ما يقرب من 30% من الفيلات في الريفييرا الفرنسية على أنها "منازل ثانية" (يتم استئجار العديد منها كبيوت لقضاء العطلات لموسم الصيف)، وما يقرب من 8% منها "غير مأهولة" (يتم استخدام معظمها حصريًا للإيجارات أثناء العطلات). . 62% منها فقط عبارة عن مساكن أساسية!

ومع ذلك، فإن هذه المنطقة لا تشبه أي منطقة أخرى على وجه الأرض، وإذا كنت تحب نمط الحياة الفرنسي وترغب في شراء فيلا وأنت تعرف هذه الحقائق، فهناك الكثير لتتعلمه قبل التوقيع على سند الملكية. أولاً، سنشرح اتجاهات أسعار الفيلات في الريفييرا الفرنسية، ثم يمكنك المتابعة إلى أدلة شراء العقارات الأخرى في فرنسا، المدرجة في الأسفل.

ثلاثة أسواق في واحد

من المهم أن نفهم أن الريفييرا الفرنسية هي كذلك ثلاثة أسواق في واحد: الخاصة، خارج السوق، والمدرجة في البورصة. تمر جميع الفلل تقريبًا عبر ثلاثة أسواق بعد أن يقرر البائع البيع.

السوق 1: السوق الخاص. أولاً، يحاول البائعون البيع دون الاستعانة بوكيل. عن يتم بيع نصف الفلل بشكل خاص، دون أن يتم إدراجه مع وكيل.

السوق 2: خارج السوق. إذا لم يتمكنوا من بيع أسهمهم الخاصة، فعليهم إدراجها مع وكيل. يتم بيع نسبة كبيرة من الفلل "خارج السوق" بواسطة الوكيل إلى جهات اتصاله الحالية، دون إدراجها علنًا أو على الإنترنت.

السوق 3: مدرج في البورصة. إذا لم يرغب أحد في شراء الفيلا، يقوم الوكلاء بإدراجها علنًا على الإنترنت. عادة ما تبقى هذه الفلل في السوق لسنوات عديدة ولا يتم بيعها إلا إذا قام المالك بتخفيض السعر بشكل كبير.

الوضع الحالي لسوق عقارات الريفييرا الفرنسية

التسعير غير الواقعي

وفقًا للتقارير وتحليلات السوق والاقتصاديين والوكلاء والمشترين والموثقين الذين استشرناهم، فإن غالبية عقارات الفيلات في الريفييرا الفرنسية التي تطلب أكثر من مليون يورو مدرجة بأسعار غير واقعية وموجودة في السوق المدرجة علنًا، غالبًا مقابل سنوات، حتى يخفض البائع السعر ليكون أقل بكثير من الآخرين في السوق متوسط سعر البيع أقل بحوالي 60% من السعر الأصلي المطلوب، ولكن بعض الفلل تباع (في النهاية) بسعر أقل من السعر المطلوب بنسبة تصل إلى 90%.

هناك مشكلة أخرى وهي أن الريفييرا الفرنسية تستقبل الكثير من المضاربين الذين يمتلكون العديد من فيلات "الإيجار لقضاء العطلات". يتم إدراج هؤلاء البائعين بأسعار مرتفعة ويذهبون إلى "الصيد" لمشتري جاهل سيدفع مبالغ زائدة (على الرغم من أنه جداً ومن النادر أن يجدوا واحدًا). هذه الفلل موجودة في السوق ولا يتم بيعها لأنها مدرجة بأسعار صارمة وسخيفة أصحاب غير جادين في البيع.

الركود وارتفاع أسعار الفائدة

كما يدرك معظم الناس تمامًا، نحن في المراحل الأولى من الركود العالمي الذي بدأ في أواخر عام 2022، بسبب العديد من العوامل بما في ذلك أسعار الفائدة وأسعار الفائدة. دورة الديون الاقتصادية طويلة الأجل من المقرر أن تتجه نحو الانخفاض. ومن المرجح أن يتحول هذا إلى ركود عالمي كبير، والذي بدأ بالفعل في انخفاض أسعار العقارات على مستوى العالم، ومن الممكن أن يبقي الأسعار منخفضة (لأن الحصول على الائتمان سيكون أكثر صعوبة، بين عوامل أخرى) لمدة عشر سنوات تقريباً.

"تشديد شروط الاقتراض [الرهن العقاري] وارتفاع أسعار الفائدة... أظهر سوق العقارات علامات التباطؤ في الأشهر الأخيرة، بسبب الوضع الاقتصادي، والحرب في أوكرانيا، وقضم القوة الشرائية بسبب ارتفاع التضخم". - تقرير JDN لشهر مايو 2022

"وجد تحليل جولدمان ساكس أن ارتفاع أسعار الفائدة والقدرة على تحمل التكاليف وضعف النمو الاقتصادي سيخفف الضغط عن أسواق العقارات بعد ارتفاع الأسعار الوبائي. وتوقع نموذج بنك وول ستريت أن تعاني فرنسا من انخفاضات من الذروة إلى الحضيض في الأسعار بنسبة 9٪. - ياهو، يونيو 2022

مؤشر مفيد للتوقعات هو مسح فبراير 2023 أجرى مكتب الإحصاء الوطني INSEE مستوى ثقة الأسر، والذي هو في أدنى مستوياته منذ أكثر من 20 عامًا، كما هو موضح في الرسم البياني أدناه.

وتستمر شروط الإقراض في التشديد

ابتداءً من عام 2022، تم تخفيض عدد الرهون العقارية الممنوحة وارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير. وسوف يتصاعد هذا الأمر خلال عامي 2023 و2024، مما يزيد من صعوبة الحصول على الموافقة للحصول على قرض عقاري. لقد شعر المتخصصون في مجال العقارات بذلك: فقد شهد ما يقرب من النصف (47٪) زيادة في عدد عمليات إلغاء المبيعات بسبب رفض القروض، ومن المتوقع أن تزداد هذه الإلغاءات.

دخل قانون جديد حيز التنفيذ في بداية عام 2022، ويشترط على الأشخاص الذين يحصلون على قروض عقارية ألا تزيد نسبة الدين الشهرية عن 35%. وهذا يعني أن نفقاتهم، بما في ذلك سداد الرهن العقاري الشهري وأي قروض أو نفقات أخرى قد تكون لدى المشتري، لا يمكن أن تزيد عن 35٪ من دخلهم.

ويؤكد أحدث تقرير للموثقين أن هذا له تأثير على معدلات الموافقة على الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك، وجد تقرير منفصل أجراه وسيط الرهن العقاري Vousfinancer أن المقترضين الذين لديهم مستوى مديونية أقل من 35٪ ما زالوا يرفضون القروض بسبب المسافة بين عملهم ومنزلهم المحتمل.

إن هذه الشروط الجديدة، إلى جانب التشديد العام لشروط الرهن العقاري التي تفرضها البنوك، لها بالفعل تأثير على عدد الفلل المباعة، وبالتالي ستؤثر على أسعار الفلل مع مرور الوقت.

"إن النقص الهيكلي في السكن وانخفاض معدلات الائتمان هو ما تسبب في تضاعف الأسعار بمقدار 2.5 خلال 20 عامًا، وبالتالي نشعر أن هذه المرحلة قد انتهت". علق كورين جولي، رئيسة شركة Particulier à Particulier. انخفض البناء الجديد، مع انخفاض في الربع الأول من الحجوزات مع المطورين (-41٪ على مدى عام واحد) وتصاريح البناء (-11.5٪) اعتبارًا من مايو 2023.

المشترين الأجانب آخذون في التناقص

في عام 2020، تم شراء 1.3% من المنازل الثانية من قبل أشخاص ليسوا مقيمين في فرنسا. مقارنة بنسبة 1.7% في عام 2010. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في عام 2024، حيث يتوقع الموثقون استمرار انخفاض نسبة المشترين الأجانب.

الحرب ومضبوطات الفيلا الروسية

الروس الأثرياء يمتلكون أكثر من 2000 فيلا على شاطئ الريفييرا الفرنسية، ينتمي العديد منهم إلى أقرب أصدقاء فلاديمير بوتين. بسبب بدء روسيا الحرب مع أوكرانيا، بدأت فرنسا وموناكو بالفعل في الاستيلاء على أصول وفيلات الروس المرتبطين ببوتين، بالإضافة إلى عائلاتهم وأصدقائهم المقربين وأي شخص ربما استفاد من علاقة صديق ببوتين. إنهم يلقيون شبكة أوسع وأوسع على نحو متزايد، مما يخيف العديد من الروس ويدفعهم إلى البيع قبل فرض العقوبات عليهم.

وقد يكون لهذا قريبًا تأثير عميق على سوق العقارات، حيث من المحتمل أن يتم الاستيلاء على مئات الفيلات الفاخرة، التي كانت مملوكة سابقًا للروس، أو طرحها للبيع طوعًا في السوق.

الريفييرا الفرنسية "لم تعد سوقاً مزدهرة كما اعتدنا أن تكون قبل عام 2008، [عندما كان لدينا] المشترين الروس الذين كانوا يشترون كل شيء تقريبًا بأسعار مجنونة،" تقول سوثبي (هوليوود ريبورتر، مقال يوليو 2021)

اقرأ لدينا دليل لمصادرة الفيلات الروسية وكيف سيؤثر ذلك على سوق العقارات على الريفييرا الفرنسية لمزيد من التفاصيل.

الاتجاهات في سوق العقارات

آخر 15 سنة

وبصرف النظر عن المدن الكبرى، فإن العقارات في فرنسا تعاني منذ 15 عاما. كان أداء أسعار العقارات في الريفييرا الفرنسية أسوأ بكثير من معظم المناطق الأخرى في فرنسا، وكان أداء المناطق الريفية هو الأسوأ.

ظلت الأسعار المباعة، على مدى الخمسة عشر عامًا الماضية، ثابتة أو متناقصة، باستثناء الارتفاع المؤقت بسبب كوفيد بنسبة تتراوح بين 0.3% و1.4% (1% متوسط)، حسب المنطقة. إن ارتفاع الأسعار بسبب فيروس كوفيد بدأ بالفعل في التصحيح.

حتى قبل كوفيد، كان المشترون متشائمين بشأن السوق. توقع العديد من المشترين انخفاض أسعار العقارات المرموقة. وفقا لنتائج دراسة تم تنفيذها في يونيو 2020 من قبل شركة عقارية فرنسية كبيرة، 63% من المشترين المحتملين يراهنون على انخفاض الأسعار. في المقابل، كان هذا الرقم 32% في عام 2019 عندما راهن غالبية المشترين على استقرار أسعار العقارات (41%) أو حتى زيادتها (27%).

تأثير كوفيد

خلال أسوأ فترات عزلة كوفيد، من الربع الثالث من عام 2020 إلى الربع الأول من عام 2022، كانت المبيعات في سوق الفيلات الفاخرة عادةً بأسعار أعلى بكثير من القيمة السوقية، والتي تم شراؤها من قبل أشخاص غير حساسين للسعر (والعديد من سكان موناكو) الذين أرادوا الانتقال بسرعة، أو يشعر الناس بالتدفق بسبب أسعار الفائدة المنخفضة بشكل قياسي وأسعار الصرف المواتية للغاية. هذه المبيعات لا تمثل مكان وجود السوق بشكل عام.

كانت مبيعات السوق المرتفعة التي حدثت من عام 2020 إلى منتصف عام 2022 بمثابة حالة شاذة بسبب مجموعة فريدة جدًا من الظروف، والتي انتهت جميعها منذ ذلك الحين.

على الرغم من هذه المبيعات ذات تأثير كوفيد، فإن الغالبية العظمى من الفيلات المدرجة علنًا تم إدراجها قبل وأثناء كوفيد لم يتم بيعها والبقاء في السوق في عام 2023، بسعر أعلى بكثير من القيمة السوقية.

"ثبت أن التفاؤل الذي شهدناه في نهاية عام 2021 لم يدم طويلاً، حيث توقف بسبب اندلاع الحرب في أوكرانيا. وقد ظهرت هذه الصدمة على الفور في جميع المؤشرات الاقتصادية في شهر مارس، مما يعكس المخاوف التي أثرت على القوة الشرائية لكل من قادة الأعمال (-6.1 نقطة في مؤشر مناخ الأعمال في مارس) والأسر (-6 نقاط في مؤشر ثقة الأسر). ". – كوشمان ويكفيلد (تقرير 2022)

أفادت شبكة Orpi العقارية أن المبيعات انخفضت بنسبة 17٪ في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2022 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021. وقال غيوم مارتينود، رئيس شبكة Orpi،أخبرتلقي اقتراحات المستفيدين وملاحظاتهم وشكاويهم في نهاية فبراير 2023: "انتهى الحفل. نحن نشهد إعادة التوازن. نشعر بذلك بوضوح شديد في وكالاتنا – لم تعد هناك طوابير. وقال عن انخفاض الأسعار بعد عامين من الارتفاع الشديد: "أعتقد أن ما يحدث الآن أمر صحي".

"يدرك الناس أن امتلاك منزل ليس هو ما يريدونه حقًا" تعليقات كورين جولي، رئيسة شركة Particulier à Particulier. “إنهم يبتعدون قليلاً عن صورة البطاقة البريدية التي كانت موجودة في نهاية الحبس”.

2024 وما بعدها

بدأ سوق العقارات في إعادة معايرته ببطء بعد تأثره بشدة في عامي 2020 و2021 بسبب كوفيد-19، مما أدى إلى تسجيل عدد قياسي من مبيعات المنازل. من المتوقع أن تتأرجح الأسعار المباعة نحو الأسفل وتستمر في كونها سوقًا للمشتري خلال العقد القادم أو أكثر بسبب العوامل الموضحة في هذا الدليل. وهذا ينطبق بشكل خاص على الفيلات الريفية على طول شاطئ الريفييرا الفرنسية.

أظهرت بيانات Notaire عن مبيعات المنازل الصادرة في وقت سابق من هذا العام انخفاضًا إضافيًا في مبيعات logements القديمة (بشكل أساسي، المنازل غير المبنية حديثًا)، لكن تقرير FNAIM يتضمن سوق البناء الجديد أيضًا ويظهر أن هناك مشكلات في جميع جوانب السوق. وقدر FNAIM أن الطلب الإجمالي قد ينخفض بنسبة 10% بحلول نهاية عام 2023، وهو ما يرتبط بانخفاض بنسبة 5% في أسعار المنازل، حسب التقارير. لا ديبيتشيولكن ذلك سيتحقق بحلول منتصف عام 2023. "الأضواء مضاءة باللون الأحمر على جميع المستويات".

لأول مرة منذ Covid-19، تم افتتاح موقع العقارات Bien'ici ذُكر زيادة حادة بنسبة 12% في العرض، وفي الوقت نفسه، انخفاض حاد في الطلب، مع انخفاض عمليات البحث عن المنازل بنسبة 30% في النصف الثاني من عام 2022. وفي الوقت نفسه، تظل إعلانات العقارات الآن على الإنترنت لمدة أطول بنسبة 50%.

ما يقوله ممثلو الصناعة

تشارلز ماريناكيس القرن 21 قالوأضاف: «بحسب ملاحظاتنا فإن تباطؤ النشاط مستمر. وهذا تأكيد لما رأيناه خلال النصف الثاني من عام 2022. وأرقامنا لشهر يناير 2023 تؤكد هذا الاتجاه. وحتى لو قاوم القطاع المحلي، فإن حجم المعاملات آخذ في التناقص. بشكل عام، بلغ الانخفاض -6% في جميع أنحاء فرنسا. لقد توقعنا هذا التباطؤ. وبحسب العبارة «عندما يكون غاليا جدا يكون غاليا جدا». [إننا نشهد] عودة إلى العقل التقدمي. في كثير من الأحيان، يستغرق البائعون وقتًا للموافقة على خفض أسعارهم.

الرئيس التنفيذي لشركة RH غاري فريدمان قال في ديسمبر/كانون الأول 2022، عن حالة سوق الإسكان الفاخر: “أعتقد أن سوق الإسكان قد انهار، وانخفض بشدة مع ارتفاع أسعار الفائدة. إنه مجرد الكثير من عدم اليقين في الوقت الحالي. ولكن الشيء الوحيد الذي أنا متأكد منه هو أن سوق الإسكان ينهار عند مستوى لم أشهده منذ عام 2008. ولم أشهد هذا النوع من الانخفاض منذ عام 2008.

77% من كتاب العدل اعتقد ذلك 2023 هو الوقت المناسب للبيع (بمعنى آخر، البيع في أسرع وقت ممكن، حيث أن الأسعار آخذة في الانخفاض) ووقت سيء لشراء العقارات في فرنسا (من الأفضل الانتظار، حيث ستنخفض الأسعار أكثر). وقد شهد كاتب العدل أ انخفاض في عدد مشتريات العقارات في عام 2022، ونتوقع أن ينخفض السوق بنسبة 20٪ على الأقل في عام 2023.

رئيس شبكة لادريس للوكالات العقارية يتنبأ انخفاض في الأسعار بنسبة 10%، لكننا نعتقد أن الوكالات تحاول إبقاء العملاء متفائلين، ومن المحتمل أن يكون هناك انخفاض أكبر. مارك تواتي، رئيس ACDEFI، وهي شركة استشارات اقتصادية ومالية مستقلة،قال ويتوقع أن تشهد الأسعار انخفاضًا بنحو 15% بحلول نهاية عام 2023.

هنري بوزي كازو، الرئيس المؤسس لـ معهد إدارة خدمات العقارات، في مقابلة حديثة مع مجلة Le Revenu، قال عن أسعار البيع، إن "انخفاض الأسعار بنسبة 10٪ [في أسواق العطلات مثل الريفييرا الفرنسية] يبدو أمرًا لا مفر منه"، وفي معرض حديثه عن تأثيرات الاقتصاد في فرنسا، توقع أيضًا نموًا عامًا بشكل عام. تراجع سوق العقارات بنسبة 30%.

اتجاهات البيع الأخيرة حسب شريحة الأسعار

المشترين الذين يتطلعون إلى الحصول على فيلا في فرنسا يفضلون بشكل متزايد العقارات ذات الأسعار المنخفضة، وخاصة تلك التي تقل قيمتها عن 800000 يورو، و هناك عدد أقل بكثير من المشترين للفلل ذات الأسعار المرتفعة. ويعود هذا الاتجاه جزئيًا إلى جائحة فيروس كورونا، مما يعني عددًا أقل من المشترين الأجانب الأثرياء (الذين اشتروا بدلاً من ذلك منازل لقضاء عطلة نهاية الأسبوع في بلد إقامتهم) والمزيد من المشترين الفرنسيين المحليين.

تباين التغير في نسبة إجمالي مبيعات الفلل / البيوت الريفية حسب شريحة الأسعار:

• نسبة الفلل التي بيعت بأقل من 800.000 يورو زيادة من 30% عام 2019 إلى 38% عام 2021.
• مبيعات الفلل تتراوح بين 800.000 يورو إلى مليون يورو زيادة من 15% إلى 22% في نفس الإطار الزمني.
• العقارات التي بيعت بمبلغ يتراوح بين مليون يورو و2 مليون يورو انخفض من 35% عام 2019 إلى 29% عام 2021.
• العقارات التي بيعت بأكثر من 2 مليون يورو انخفض من 20% في 2019 إلى 11% فقط من إجمالي المبيعات في 2021.

تذكر أنه لا يمكنك مقارنة الريفييرا الفرنسية بفرنسا بشكل عام. هناك اختلافات إقليمية في تغيرات أسعار العقارات، وتتمتع منطقة الريفييرا الفرنسية بنمو أقل بكثير من العديد من المناطق الأخرى في فرنسا. على سبيل المثال، في عام 2021 ارتفع سعر البيع السنوي للمتر المربع 12.4% في رين و0.6% فقط في Nice. باريس وحدها تسحب اتجاهات تسعير العقارات "الشاملة في فرنسا" نحو الأعلى.

التسعير مع مرور الوقت، حسب المدينة

أسهل طريقة لرؤية الاتجاهات التاريخية في التسعير (وأسعار المبيعات الأخيرة) في منطقة معينة من الريفييرا الفرنسية هي على موقع جي دي ان - الموقع الوحيد هنا غير المتحيز. لا يعتمد على مبيعات العقارات أو الإعلانات، ولا يفعل ذلك فقط التركيز على العقارات. إنه الأكثر دقة للنظر إلى متوسطات العقارات، حيث أنها تسحب الجميع المبيعات وإلقاء نظرة أيضًا على مساحات الفلل بالمتر المربع المعلن عنها في قوائم المبيعات لعرض البيانات الأكثر دقة.

نصيحة: الأسعار آخذة في الانخفاض، لذا ضع في اعتبارك الفترة الزمنية التي يستند إليها التقدير. كلما طالت الفترة الزمنية، كلما بدا السعر أعلى، مقارنة بأسعار الأشهر القليلة الماضية وحدها. وتذكر ذلك دائما متوسط تقديرات سعر المتر المربع خاطئة.

توقعات الخبراء للسوق لعام 2024

في عام 2023، ستصبح الريفييرا الفرنسية سوقًا للمشتري، وستصبح أكثر من ذلك لسنوات عديدة قادمة، بسبب الركود العالمي، وارتفاع أسعار الفائدة، وشراء المشترين الأجانب بشكل متزايد للمنازل في بلدانهم الأصلية، وتثبيط فرنسا بقوة للمنزل الثاني والاستثمار. الملكية، وسوق الفلل الفاخرة غمرت الفيلات التي باعها الروس أو تم الاستيلاء عليها منهم.

لقد استشرنا عددًا من كبار الاقتصاديين ومستشاري الاستثمار والوكلاء العقاريين (الصادقين) والموثقين، بالإضافة إلى المشترين الجدد، حول سوق فلل الريفييرا الفرنسية المدرج في البورصةوكانت هذه النتائج التي توصلنا إليها (وهذا ينطبق على الفيلات الواقعة على شاطئ الريفييرا الفرنسية فقط).

ضع في اعتبارك أن المتر المربع المذكور أدناه هو المعلن عنها م²، وليس متر مربع منخفض بشكل زائف مدرج من قبل كتاب العدل. الأسعار أدناه تعكس مُباع الأسعار، لا يسأل الأسعار.

الأسعار المباعة تزيد عن 3 مليون يورو

• سوق راقي جدا
• سعر البيع أكثر من 3 ملايين يورو
• ينطبق عادةً على الفلل الاستثنائية فائقة الفخامة التي تبلغ مساحتها أكثر من 1000 متر مربع، وغالبًا ما تحتوي على فيلات متعددة في العقار

من الصعب جدًا قياس هذا القطاع من السوق نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من المبيعات في هذه الفئة. هذه هي أكثر العقارات الساحلية الفاخرة والمرغوبة للغاية والفريدة من نوعها على شاطئ الريفييرا الفرنسية. وكان معظمها مملوكًا للروس ويظلون في السوق لسنوات عديدة ولا يبيعون.

أقل من 5٪ من الفيلات المدرجة بأكثر من 3 ملايين يورو ينتهي بها الأمر ببيعها بأكثر من 3 ملايين يورو. في هذا القطاع، بعض المبالغة في الأسعار يرجع إلى الروسية بحاجة للبيع الفيلات التي دفعوا ثمنها أكثر من السوق.

تم بيع الغالبية العظمى من الفلل التي بيعت بهذا السعر بأسعار تتراوح بين 65% إلى 85% أقل من السعر الأصلي المطلوب، مع متوسط خصم يصل إلى حوالي 70%. لقد رأينا العديد من الفلل المرغوبة للغاية والتي تم بيعها على مدار العامين الماضيين بخصم يزيد عن 70% من السعر الأصلي المطلوب. بعض الأمثلة النموذجية: في بوليو سور مير، فيلتان ضخمتان تم تجديدهما حديثًا مطلتان على البحر في نفس العقار الذي تم إدراجه في الأصل بسعر 18 مليون يورو وتم بيعهما للتو مقابل 3.6 مليون يورو، وفيلا مرغوبة للغاية مع إطلالة على البحر دون عائق بنسبة 100٪ على طرف البحر. كاب مارتن تم إدراجه بسعر 4.9 مليون يورو وتم بيعه مؤخرًا مقابل 1.8 مليون يورو.

كما هو الحال في جميع فئات السوق، فإن الفلل ذات الأسعار المبالغ فيها لا يتم بيعها، حتى لو كانت كذلك فلل مشهورة ومرغوبة للغاية. شون كونري فيلا ساحلية مذهلة مثال عظيم على ذلك — كان سعره قطع إلى النصف بعد عام في السوق وحتى الآن ما زال لم يتم بيعه، بعد كميات وفيرة من الإعلانات والتغطية الإخبارية وأكثر من ثلاث سنوات في السوق. تم إدراج فيلا مرغوبة في كاب دايل مملوكة لأحد القلة الروسية بشكل خاص، مقابل مبلغ لم يكشف عنه، منذ عام 2015، و علنًا (من قبل العديد من الوكالات) منذ عام 2017، أولًا بمبلغ 30 مليون يورو والآن مقابل 23 مليون يورو - ولم يتم بيعها بعد. هناك كثير أمثلة أخرى مماثلة، وخاصة في السوق الراقية مع أصحاب الروس.

هذا بسبب المستشارون الماليون المعروفون للمشترين الأثرياء يتوقعون أن السوق يسير في اتجاه تسعير هبوطي طويل الأجل، لأن البنوك لن تسمح بالقروض العقارية ذات القيمة الزائدة، ولأن ولم يعد الروس يأتون بحقائب مليئة بالنقود. ومن المرجح أن تدفع هذه العوامل الأسعار إلى مستوى أدنى بكثير.

الأسعار المباعة من 1 إلى 3 مليون يورو

• سوق الفلل الفاخرة متوسطة المدى
• أسعار البيع من 1 مليون يورو إلى 3 ملايين يورو
• ينطبق هذا عادةً على الفلل الفاخرة التي تتراوح مساحتها بين 250 مترًا مربعًا و1000 مترًا مربعًا

شهد هذا القطاع ارتفاعًا طفيفًا في أسعار البيع خلال كوفيد، بنحو 0.5%، مع مبيعات عرضية أعلى بكثير من القيمة السوقية (بسبب تأثير كوفيد). منذ عام 2022، عادت المبيعات إلى طبيعتها وانخفض الحجم الإجمالي. نتوقع أن تستمر الأسعار المباعة (وليس الأسعار المطلوبة) في الانخفاض بشكل ملحوظ في عام 2024. وفي الوقت الحالي، يعاني هذا القطاع من السوق من الركود، بينما ينتظر المشترون انخفاض الأسعار.

يتم بيع الفلل في هذه الفئة بخصم يتراوح بين 40% و80% من السعر المطلوب المبالغة الشديدة في الأسعار تزخر في هذا النطاق السعري. هناك العديد من البائعين في هذا القطاع أكثر من جاد المشترين. هناك طلب على الفلل الحديثة للغاية (ولكن ليس إذا كانت أسعارها مبالغ فيها)، في حين أن الأنماط الحجرية والكلاسيكية التي تبدو قديمة لا يتم بيعها.

غالبًا ما يكون هؤلاء الملاك إما كبار السن أو روس. نتوقع أن نشهد زيادة في المبيعات المتعثرة في هذا القطاع في السنوات القادمة بسبب شيخوخة المواليد، والاقتصاد، وبيع الأجانب بسبب زيادة الضرائب، مصادرة الفيلا الروسيةوالتأثيرات المستمرة لخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.

أسعار البيع تتراوح بين 600 ألف يورو إلى مليون يورو

• سوق الفلل منخفضة ومتوسطة المدى
• أسعار البيع تتراوح بين 600 ألف يورو إلى مليون يورو
• ينطبق هذا عادةً على الفلل التي تقل مساحتها عن 400 متر مربع

في هذه الفئة، تم بيع الفلل ذات الأسعار الجيدة وبحالة جيدة بشكل جيد حتى بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع في عام 2022، والآن يتناقص عدد إجمالي المبيعات. ومع ذلك، نتوقع أن تظل الأسعار ثابتة طوال عام 2023 وأن تنخفض بشكل كبير في عام 2024 بسبب مشكلات القدرة على تحمل التكاليف.

المشترين الرئيسيين في هذه الفئة هم العائلات الفرنسية. البائعون في هذا القطاع هم عادة مواطنون فرنسيون أو مواطنون بريطانيون. وفي كلتا الحالتين، لديهم دافع للبيع (القضايا الاقتصادية، والطلاق، والصعوبات المالية المرتبطة بفيروس كورونا، وما إلى ذلك) وسيستمر خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي في التأثير على هذه الشريحة.

قد يكون السوق بطيئًا في التكيف

في كثير من الأحيان، عندما يتباطأ نشاط الشراء، يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يقوم أصحاب المنازل ووكلاء العقارات بتعديل توقعاتهم وخفض الأسعار. في هذه الأثناء، قد يتم بيع العقارات ذات الأسعار الواقعية، ولكن العقارات التي لا تعدل أسعارها ستبقى في السوق لسنوات في كثير من الأحيانحتى يعدلوا توقعاتهم ويخفضوا السعر ليتوافق مع السوق (تعرف على كيفية تحديد السعر الصحيح).

تذكر أن الإحصائيات التي تشمل فرنسا بأكملها مضللة لأنها تشمل مدنًا كبيرة مثل باريس ومرسيليا، حيث يظل الطلب قويًا والأسعار في ارتفاع. وعلى العكس من ذلك، فإن المناطق الريفية وبيوت العطلات، مثل الريفييرا الفرنسية، تسير في مسار هبوطي.

وكلاء العقارات والموثقين احصل على أموالك عند إتمام عملية الشراء، وكلما أنفقت أكثر، زاد ربحهم. لذلك، بطبيعة الحال، يميلون إلى التفاؤل الشديد بشأن السوق. يتم تحفيزهم لإخبارك أن هذا السوق شديد الحرارة وأن الأسعار ترتفع، لأن هذا يضغط على المشترين ليشعروا أنه يجب عليهم الشراء عاجلاً ومقابل المزيد من المال، ويحفز البائعين على إدراج منازلهم. حتى في الأسواق الضعيفة أو المتراجعة بشكل واضح، سيخبرك الوكلاء والموثقون في كثير من الأحيان أنها سوق ساخنة.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي القيمة، وكيفية الحصول على أفضل سعر وتجنب المبالغة في الأسعار، وما الذي يجب البحث عنه، وكيفية تجنب التعرض للاحتيال، والمزيد.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار يتضمن: تحذيرات بشأن الحيل غير الأخلاقية التي يستخدمها الوكلاء والموثقون والبائعون والمطورون والبنائون للحصول على المزيد من المال منك. هذا أمر لا بد منه، ودليل المبلغين عن المخالفات الذي لا يريد العاملون في مجال الأعمال أن تراه.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات يتضمن: الأشياء غير الأمينة التي سيخبرك بها الوكلاء، وكيفية عمل الوكالات العقارية، ووكلاء المشترين والباحثين عن العقارات، ولماذا يجب عليك تجنب الوكلاء غير القانونيين وغير المحليين، ومن يجب أن تثق (تحذير مهم).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.