اختصارات

    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية

    تم التحديث في: كانون الثاني (يناير) 26 و 2023

    على عكس ما قد يفترضه الكثيرون ، تعد الريفيرا الفرنسية مكانًا صعبًا لكسب المال من العقارات.

    الريفيرا الفرنسية ليست سوقا استثماريا جيدا. الأسعار في فرنسا لا تتحرك بسرعة خارج باريس ، وسوق الفلل في انخفاض بسبب العوامل المركبة.

    توقعات واتجاهات سوق العقارات في الريفيرا الفرنسية - نصائح لشراء العقارات في فرنسا 1 1

    على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية ، لم تواكب العقارات في الريفيرا الفرنسية التضخم ، ناهيك عن ما يمكنك تحقيقه من خلال استثمار الأموال بطرق أخرى.

    هذا دليل طويل ومفصل ، لذلك قدمنا ​​ملخصًا سريعًا في الجزء العلوي ، وإذا كنت تريد معرفة المزيد ، فيمكنك متابعة القراءة أدناه.

    الملخص

    لقد انتهى الارتفاع المؤقت في الأسعار في فترة كوفيد ، وكذلك أسعار الفائدة المنخفضة التي صاحبه. فيما يلي الأسباب الرئيسية لانخفاض أسعار العقارات خلال عامي 2023 و 2024:

    • نحن ندخل أ تراجع سوق الإسكان العالمية، بما في ذلك جميع الأسواق القوية سابقًا. الأسعار في أسواق الإسكان الرئيسية آخذة في الانخفاض بالفعل ، بشكل كبير للغاية. تستطيع قرأت عنها في مجلة الإيكونوميست و بلومبرغ (إلى حد كبير من أي وقت مضى آخر المنشور الرئيسي).
    • الفرنسي تحاول الحكومة جاهدة جعل العقارات ميسورة التكلفة من خلال إضافة ضرائب مرهقة للمنازل الثانية والتفكير في طرق أخرى متعددة لتثبيط تقليب المنزل ، ومشتريات الاستثمار ، وتأجير AirBnb ، ومنازل العطلات. يمكنك توقع المزيد من هذا بنسبة 100٪ في المستقبل.
    • أدخلت الحكومة قوانين الضرائب الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ هذا العام زيادة ضريبة الدخل الإيجاري من المعدل القديم البالغ 17٪ إلى المعدل الجديد البالغ 40٪ للأشخاص الذين لديهم دخل سنوي من الإيجارات المفروشة يتجاوز 23,000 يورو (وهو منخفض بالنسبة للريفيرا الفرنسية) ، أو الذين يزيد دخلهم من الإيجار عن مجموع دخل نشاطهم الآخر . هذا يجعل إجازة الإيجار كثيرا أقل ربحية.
    • شددت البنوك إقراضها الظروف وتصبح أكثر حذرا. ابتداء من عام 2022 تم تخفيض عدد الرهون العقارية الممنوحة، وسيتصاعد هذا إلى عامي 2023 و 2024 مما يجعل الحصول على الموافقة على قرض عقاري أكثر صعوبة وأصعب. لقد شعر محترفو العقارات بذلك: بالفعل ، شهد ما يقرب من نصفهم (47٪) زيادة في عدد عمليات إلغاء المبيعات بسبب رفض القروض ، ومن المقرر أن تزداد هذه الإلغاءات.
    • بسبب Brexit، سيحظى البريطانيون (المقدّر بنحو 25٪ إلى 40٪ من المشترين / المالكين في الريفييرا الفرنسية) بتقليص مقدار الوقت الذي يمكنهم قضاؤه في الاتحاد الأوروبي (بما في ذلك فرنسا) إلى 90 يومًا فقط ، وسيتعين عليهم دفع مبلغ كثيرا المزيد من الضرائب على دخل الإيجار، طالما ضرائب جديدة أخرى. أصبحت الرهون العقارية الآن أكثر تكلفة وأصعب على المقيمين في المملكة المتحدة ، وتحويل العملة غير مواتٍ ، وكلاهما يجعل شراءها خارج المملكة المتحدة أكثر تكلفة من أي وقت مضى. بالإضافة إلى ذلك ، شهد البريطانيون انخفاضًا في القوة الشرائية بسبب انخفاض قيمة عملتهم. هذه العوامل تمنع البريطانيين من شراء عقارات جديدة على الريفييرا الفرنسية ، وفي نفس الوقت مما دفع الكثيرين إلى التفكير في البيع بيوت عطلاتهم في الريفيرا الفرنسية.
    • عقوبات جديدة على الروس دفعت الأثرياء الروس إلى بيع فيلاتهم قبل أن يتم الاستيلاء عليها. في كلتا الحالتين ، الفيلات المملوكة لروسيا و مصادرة الممتلكات (بسبب الحرب) يمكن أن تغرق السوق قريبًا مع الفيلات الفاخرة ، مما يؤدي إلى مزيد من الانخفاض في الأسعار.
    • مواليد، الذين يشكلون غالبية مالكي الفلل في الريفيرا الفرنسية ، يستيقظون هناك في العمر وهم يتقدمون في السن أو يمرضون ولا يمكنهم صيانة الفيلات (أو للأسف يموتون من COVID-19) ، وبالتالي يبيعون فيلاتهم وينتقلون إلى العيش بمساعدة أو شقق. لا يوجد ما يكفي من جيل الألفية الأثرياء لتحمل الركود (بناءً على نقص السكان والثروة في هذه التركيبة السكانية) ، ويميل جيل الألفية إلى تفضيل العيش في المدن والاقتصاد التشاركي (AirBnb مقابل الملكية).
    • نحن في المراحل الأولى من الركود العالمي الذي بدأ في أوائل عام 2023 ، بسبب العديد من العوامل بما في ذلك دورة الديون الاقتصادية طويلة الأجل بسبب الانكماش. من المحتمل أن يصبح هذا تخصصًا الركود العالمي، التي بدأت بالفعل في خفض أسعار العقارات على مستوى العالم ، ويمكن أن تبقي الأسعار منخفضة (لأن الحصول على الائتمان سيكون أصعب بكثير ، من بين عوامل أخرى) لمدة عقد تقريبًا.
    • المشترون الأجانب الآن شراء منازل أقرب إلى المنزل (على بعد ساعتين كحد أقصى بالسيارة) وبيع الفلل في جنوب فرنسا. هذا يرجع إلى عدة عوامل ، بما في ذلك: العمل من المنزل عدة أيام في الأسبوع ، و Brexit ، و COVID-19. بمجرد أن يكون مشترًا رئيسيًا ، المشترين الباريسيين يختارون الآن أيضًا شراء فيلات على بعد مسافة قصيرة بالسيارة من باريس حتى يتمكنوا من العمل من المنزل براحة ، ولكن يمكنهم القيادة بسهولة إلى مكاتبهم.
    • تغير المناخ يسبب جفاف غير مسبوق على طول الريفيرا الفرنسية. هناك قواعد جديدة تحظر سقي العشب والنباتات أو ملء برك السباحة. في بعض المناطق ، هناك نقص كامل في مياه الشرب ، ويتم نقل المياه بالشاحنات. حرائق الغابات شائعة الآن ، وأجزاء كثيرة من الريفيرا الفرنسية هي "المنطقة الحمراء" ، مما يعني أنه لا يمكنك إعادة البناء إذا احترق منزلك . سيؤدي ذلك إلى خفض قيمة المنازل على طول الريفيرا الفرنسية ، ودفع المزيد من الناس إلى الإيجار أو الشراء في المناطق الأقل تأثراً.

    العقارات كاستثمار؟

    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية - دليل توقعات العقارات الفرنسية لعام 2023

    الحقيقة المؤسفة هي أن الريفيرا الفرنسية ليست مكانًا جيدًا لشراء العقارات للاستثمار. كانت الأسعار بشكل عام إما ثابتة أو متناقصة (عند تعديلها للتضخم) في جنوب فرنسا منذ ما يقرب من 15 عامًا وجميع المؤشرات تشير إلى انخفاض الأسعار في المستقبل.

    حتى أثناء Covid ، الريفييرا الفرنسية الأسعار لم تواكب التضخم. جلب Covid أقل من 1٪ زيادة في الأسعار في عام 2020 وزيادة مؤقتة بنسبة 5 ٪ في عام 2021 (عندما أعيد فتح الحدود خلال Covid ، ومع ذلك ، كان التضخم في عام 2021 يبلغ 6.2 ٪) ، لكن الأسعار تتراجع الآن (للأسباب المذكورة في هذا الدليل) ، وستستمر في الانخفاض.

    عند النظر إلى إحصائيات التسعير ، ضع في اعتبارك أن التضخم لا يتم تسعيره ، وعندما تحسب التضخم ، فإن الأسعار تنخفض.

    بالإضافة إلى ذلك، تحاول الحكومة الفرنسية جاهدة جعل العقارات أقل تكلفة. لقد أضافوا مؤخرًا ضرائب مرهقة للمنازل الثانية وأرباح إيجارات الإجازات و عندما تبيع (تصل إلى 49٪). هم إجبار البنوك على تقليل عدد الرهون العقارية الممنوحة. وهم يفكرون بنشاط في طرق أخرى لتثبيط تقليب المنزل ، ومشتريات الاستثمار ، وتأجير AirBnb ، ومنازل العطلات. يمكنك توقع المزيد من هذا بنسبة 100٪ في المستقبل.

    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية - دليل توقعات العقارات الفرنسية لعام 2023
    2018 إلى 2022: إنفلايشن + طفرة كوفيد

    بسبب الأثرياء الجدد المشترين الروسارتفعت أسعار العقارات الساحلية الفاخرة على الريفييرا الفرنسية من منتصف التسعينيات حتى عام 90. منذ عام 2008 ، أوقفت العقوبات الروسية جنون الشراء واستقرت الأسعار. إذا كنت محظوظًا بما يكفي لبيع ممتلكات خلال تلك الفترة من التسعير التصاعدي ، فقد أبليت بلاءً حسنًا ، ولكن إذا اشتريت بعد عام 2008 ، فمن المحتمل أن تكون قد خسرت المال ، لأن أسعار العقارات لم تواكب التضخم.

    القلائل الذين باعوا فيلاتهم مقابل أ nice الربح إما لروسي ثري أو أثناء يأس كوفيد ، محظوظ ، ولكن اعتبارًا من عام 2023 ، انتهى هذا الحظ.

    إذا كنت تتطلع إلى الاستثمار في العقارات ، فمن الأفضل أن تشتري في موناكو ، حيث ارتفع متوسط ​​السعر بها 82٪ في العقد الماضي.

    تلميح: إذا كنت تنظر إلى الرسوم البيانية أو النسبة المئوية للزيادات في الأسعار على مدى سنوات ، فمن المهم أن تدرك ذلك تقريبًا لا يتم تعديل أي من هذه الرسوم البيانية أو الإحصائيات حسب التضخم. عندما تتكيف مع التضخم ، لا توجد زيادة في السعر خلال العقد الماضي.

    حقيقة مثيرة للاهتمام: تم تصنيف ما يقرب من 30٪ من الفيلات في الريفيرا الفرنسية على أنها "منازل ثانية" (يتم تأجير العديد منها كمنازل لقضاء العطلات لموسم الصيف) ، وحوالي 8٪ "غير مأهولة" (يتم استخدام معظمها حصريًا للإيجار) . 62٪ فقط هي مساكن أولية!

    ومع ذلك ، فإن هذه المنطقة لا تشبه أي منطقة أخرى على وجه الأرض ، وإذا كنت تحب أسلوب الحياة الفرنسي وترغب في شراء فيلا بمعرفة هذه الحقائق ، فهناك الكثير لتتعلمه قبل التوقيع على العقد. أولاً ، سنشرح اتجاهات أسعار الفيلات في الريفيرا الفرنسية ، ثم يمكنك المتابعة إلى أدلة شراء العقارات الأخرى في فرنسا ، المدرجة في الأسفل.

    ثلاثة أسواق في واحد

    من المهم أن نفهم أن الريفيرا الفرنسية موجودة ثلاثة أسواق في واحد: خاص ، وخارج السوق ، ومدرج بشكل عام. تمر جميع الفيلات تقريبًا بثلاثة أسواق بعد أن يقرر البائع البيع.

    السوق 1: السوق الخاص. أولاً ، يحاول البائعون البيع دون استخدام وكيل. عن يتم بيع نصف الفلل بشكل خاص، دون أن يتم إدراجه مع وكيل.

    السوق 2: خارج السوق. إذا لم يتمكنوا من البيع الخاص ، فعندئذٍ يسجلون مع وكيل. يتم بيع نسبة كبيرة من الفلل "خارج السوق" من قبل الوكيل لجهات الاتصال الحالية ، دون إدراجها علنًا أو على الإنترنت.

    السوق 3: مدرج بشكل عام. إذا لم يرغب أحد في شراء الفيلا ، يقوم الوكلاء بإدراجها علنًا على الإنترنت. عادة ما تبقى هذه الفلل في السوق لسنوات عديدة ولا يتم بيعها إلا إذا قام المالك بتخفيض السعر بشكل كبير.

    الوضع الحالي لسوق عقارات الريفييرا الفرنسية

    77٪ من الموثقين اعتقد ذلك 2023 هو الوقت المناسب للبيع (بمعنى آخر ، البيع في أقرب وقت ممكن ، لأن الأسعار تتناقص) ووقت سيئ لشراء عقار في فرنسا (من الأفضل الانتظار لأن الأسعار ستنخفض أكثر). شهد الموثقون أ انخفاض في عدد شراء العقارات في عام 2022 ، ونتوقع أن ينخفض ​​السوق بنسبة 20٪ على الأقل في عام 2023. رئيس شبكة لادريس لوكالات العقارات يتوقع انخفاض الأسعار بنسبة 10٪ ، لكننا نعتقد أن الوكالات تحاول إبقاء العملاء متفائلين ، ومن المحتمل أن يكون هناك انخفاض أكبر.

    لأول مرة منذ Covid-19 ، يحتوي موقع Bien'ici على عقار وأشار زيادة حادة في العرض بنسبة 12٪ ، وفي الوقت نفسه ، انخفاض حاد في الطلب ، مع انخفاض عمليات البحث عن المنازل بنسبة 30٪ في النصف الثاني من عام 2022. وفي الوقت نفسه ، تبقى إعلانات العقارات الآن على الإنترنت لمدة أطول بنسبة 50٪.

    تسعير غير واقعي

    وفقًا للتقارير وتحليل السوق والاقتصاديين والوكلاء والمشترين والموثقين الذين استشرناهم ، فإن غالبية عقارات فيلات الريفييرا الفرنسية التي تطلب أكثر من مليون يورو مدرجة بأسعار غير واقعية وتوجد في السوق المدرجة في البورصة ، غالبًا من أجل سنوات ، حتى يقوم البائع بتخفيض السعر ليكون أقل بكثير من غيره في السوق ، مع متوسط ​​سعر البيع أقل بحوالي 60٪ من سعر الطلب الأصلي ، لكن بعض الفيلات تبيع (في النهاية) بنسبة تصل إلى 90٪ تحت الطلب.

    يبقي العديد من البائعين بعناد فيلاتهم في السوق عند 3x إلى 8x القيمة الفعلية أيضًا لأنهم يخمنون أو مضللين. هذه الفلل موجودة في السوق منذ سنوات حتى يتم تخفيض الأسعار. الأسعار المباعة التي ستشاهدها تحدث عندما يصل البائعون إلى الوقت الذي وصلوا إليه يجب بيع ، ثم يضطرون إلى اتخاذ عرض في السوق، آخر دقيقة.

    تتمثل إحدى المشكلات في هذا المجال في أن الوكلاء يكذبون كثيرًا بشأن قيمة الفيلات حتى يتمكنوا من تأمين القوائم ، حيث يختار الملاك عمومًا الوكلاء الذين يخبرونهم أنه يمكنهم الحصول على المزيد مقابل الفيلا الخاصة بهم. مع من تود أن تسجل - الوكيل الذي يقول إن فيلتك تبلغ قيمتها 850,000 ألف يورو فقط ، أم الوكيل الذي وعدك بالحصول على 4 ملايين يورو؟

    هناك مشكلة أخرى وهي أن الريفيرا الفرنسية تستقطب الكثير من المضاربين الذين يمتلكون العديد من الفيلات "المؤجرة لقضاء العطلات". يسرد هؤلاء البائعون أسعارًا مرتفعة ويذهبون إلى "الصيد" بحثًا عن مشترٍ جاهل سيدفع مبالغ زائدة (على الرغم من ذلك جدا نادرًا أن يجدوا واحدة). هذه الفلل معروضة في السوق ولا تباع لأنها مدرجة بأسعار جامدة ومثيرة للسخرية أصحاب ليسوا جادين في البيع.

    الركود وارتفاع أسعار الفائدة

    كما يدرك معظم الناس جيدًا ، نحن في المراحل الأولى من الركود العالمي الذي بدأ في أواخر عام 2022 ، بسبب العديد من العوامل بما في ذلك أسعار الفائدة و دورة الديون الاقتصادية طويلة الأجل بسبب الانكماش. من المحتمل أن يصبح هذا ركودًا عالميًا كبيرًا ، والذي بدأ بالفعل في خفض أسعار العقارات على مستوى العالم ، ويمكن أن يبقي الأسعار منخفضة (لأن الحصول على الائتمان سيكون أصعب بكثير ، من بين عوامل أخرى) لمدة عقد تقريبًا.

    "تشديد شروط الاقتراض [الرهن العقاري] وارتفاع أسعار الفائدة ... أظهر سوق العقارات علامات على التباطؤ في الأشهر الأخيرة ، بسبب الوضع الاقتصادي ، والحرب في أوكرانيا ، وقضم القوة الشرائية بسبب ارتفاع التضخم." - تقرير JDN مايو 2022

    وجد تحليل بنك جولدمان ساكس أن ارتفاع أسعار الفائدة ، والقدرة على تحمل التكاليف الممتدة ، وضعف النمو الاقتصادي سوف يزيل حرارة أسواق العقارات بعد ارتفاع الأسعار الوبائي. توقع نموذج بنك وول ستريت أن فرنسا ستعاني من انخفاض الأسعار من الذروة إلى الحضيض بنسبة 9٪ ". - ياهو ، يونيو 2022

    تستمر شروط الإقراض في التشديد

    بدءًا من 2022 ، تم قطع عدد الرهون العقارية المقدمة وأسعار الفائدة آخذة في الارتفاع. سيتصاعد هذا خلال عامي 2023 و 2024 ، مما يجعل الحصول على الموافقة على قرض عقاري أصعب وأصعب. لقد شعر محترفو العقارات بذلك: ما يقرب من نصفهم (47٪) شهدوا زيادة في عدد عمليات إلغاء المبيعات بسبب رفض القروض ، ومن المقرر أن تزداد هذه الإلغاءات.

    دخل قانون جديد حيز التنفيذ في بداية عام 2022 يطالب الأشخاص الذين يأخذون قروضًا عقارية بألا تزيد نسبة الديون الشهرية عن 35٪. هذا يعني أن نفقاتهم ، بما في ذلك سداد الرهن العقاري الشهري وأي قروض أو نفقات أخرى قد يتحملها المشتري ، لا يمكن أن تزيد عن 35٪ من دخلهم.

    يؤكد أحدث تقرير صادر عن الموثقين أن هذا له تأثير على معدلات الموافقة على الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، وجد تقرير منفصل قام به وسيط الرهن العقاري Vousfinancer أن المقترضين الذين لديهم مستوى مديونية أقل من 35٪ لا يزالون يرفضون قروضهم بسبب المسافة بين عملهم ومنزلهم المحتمل. 

    هذه الشروط الجديدة ، جنبًا إلى جنب مع التشديد العام لشروط الرهن العقاري التي تفرضها البنوك ، تؤثر بالفعل على عدد الفيلات المباعة ، وبالتالي ستؤثر على أسعار الفلل بمرور الوقت.

    المشترون الأجانب في تناقص

    في عام 2020 ، تم شراء 1.3٪ من المنازل الثانية من قبل أشخاص ليسوا مقيمين في فرنسا. هذا بالمقارنة مع 1.7٪ في عام 2010. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في عام 2023 ، حيث يتوقع الموثقون استمرار انخفاض نسبة المشترين الأجانب.

    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية - توقعات العقارات الفرنسية 2021 2022

    الحرب ومصادرة الفيلات الروسية

    الأثرياء الروس يمتلكون أكثر من 2000 فيلا على شاطئ الريفييرا الفرنسية ، ينتمي العديد منهم إلى أقرب أصدقاء فلاديمير بوتين. بسبب بدء روسيا الحرب مع أوكرانيا ، بدأت فرنسا وموناكو بالفعل في الاستيلاء على أصول وفيلات الروس المرتبطين ببوتين ، بالإضافة إلى عائلاتهم وأصدقائهم المقربين وأي شخص ربما استفاد من اتصال صديق ببوتين. إنهم يلقيون بشبكة أوسع وأكثر اتساعًا بشكل متزايد ، مما يخيف العديد من الروس ليدفعهم إلى البيع قبل معاقبتهم.

    قد يكون لهذا قريبًا تأثير عميق على سوق العقارات ، حيث من المحتمل أن يتم مصادرة مئات الفيلات الفاخرة ، المملوكة سابقًا للروس ، أو طرحها طواعية للبيع في السوق.

    الريفيرا الفرنسية "ليست سوقًا مزدهرة كما اعتدنا قبل عام 2008 ، [عندما كان لدينا] المشترين الروس الذين كانوا يشترون كل شيء بأسعار مجنونة ، "هكذا قال سوذبيز (هوليوود ريبورتر ، يوليو 2021 مقالة)

    اقرأ دليل لمصادرة الفلل في روسيا وكيف سيؤثر ذلك على سوق العقارات على شاطئ الريفييرا الفرنسية ، لمزيد من التفاصيل.

    آخر 15 سنة: بصرف النظر عن المدن الكبرى ، كانت العقارات في فرنسا تكافح منذ 15 عامًا. كان أداء أسعار العقارات في Riviera الفرنسية أسوأ بكثير من معظم المناطق الأخرى في فرنسا ، حيث كان أداء المناطق الريفية هو الأسوأ.

    كانت أسعار البيع ، على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية ، ثابتة أو متناقصة ، بصرف النظر عن عثرة مؤقتة بسبب كوفيد بين 15٪ و 0.3٪ (متوسط ​​1٪) حسب المنطقة.

    تأثير كوفيد: خلال أسوأ حالات عزلة Covid ، من الربع الثالث من عام 3 إلى الربع الأول من عام 2020 ، كان هناك العديد من عمليات البيع بأسعار أعلى بكثير من القيمة السوقية ، تم شراؤها من قبل أشخاص غير حساسين للسعر وأرادوا التحرك بسرعة. لا تمثل هذه المبيعات مكان تواجد السوق بشكل عام.

    على الرغم من مبيعات Covid-Effect ، فإن الغالبية العظمى من الفيلات المدرجة في البورصة التي تم إدراجها قبل وأثناء Covid لم يتم بيعها وظلت معروضة في السوق في عام 2023 ، بسعر أعلى بكثير من القيمة السوقية.

    • اعلم أن وكلاء العقارات (والموثقين) سيرسمون دائمًا صورة وردية للسوق. هدفهم هو تشجيع الناس على إدراج منازلهم ، وجعل المشترين يشعرون بالحاجة الملحة لتقديم عرض (وكلما كان العرض أعلى ، زاد ربحهم من الصفقة). تذكر هذا التحيز عندما تقرأ مقالات عن السوق.

    2023 وما بعده: من المتوقع أن تتأرجح أسعار البيع إلى أسفل وأن تظل سوقًا للبائع خلال العقد القادم أو أكثر بسبب العوامل الموضحة في هذا الدليل. هذا ينطبق بشكل خاص على الفيلات الريفية على طول الريفيرا الفرنسية.

    أفادت شبكة العقارات Orpi أن المبيعات تراجعت بنسبة 17٪ في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 3 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.

    "على الرغم من أداء بعض الأحياء بقوة ، إلا أن نمو الأسعار الأولية كان ثابتًا إلى حد كبير في كوت دازور ككل." - نايت فرانك (تقرير 2021)

    يتوقع العديد من المشترين انخفاضًا في أسعار العقارات المرموقة. حسب نتائج دراسة نفذت في يونيو 2020 من قبل شركة عقارية فرنسية كبيرة ، يراهن 63٪ من المشترين المحتملين على انخفاض الأسعار. بالمقابل ، كان هذا الرقم 32٪ في عام 2019 عندما راهن غالبية المشترين على استقرار أسعار العقارات (41٪) أو حتى زيادة (27٪).

    Henry Buzy-Cazaux ، الرئيس المؤسس لـ معهد إدارة خدمات منع الحركة، في مقابلة أجريت معه مؤخرا مع مجلة Le Revenu ، حول الأسعار المباعة ، قال إن "هبوط الأسعار بنسبة 10٪ [في أسواق العطلات مثل الريفيرا الفرنسية] يبدو حتميًا" ، وتحدث عن تأثيرات الاقتصاد في فرنسا ، وتوقع أيضًا أن انخفاض سوق العقارات بنسبة 30٪.

    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية - أسعار العقارات في جنوب فرنسا 1
    الريفيرا الفرنسية: على مسار سعر تنازلي

    تذكر أنه لا يمكنك مقارنة الريفيرا الفرنسية بفرنسا بشكل عام. هناك اختلافات إقليمية في تغيرات أسعار العقارات ، وتتمتع الريفيرا الفرنسية بنمو أقل بكثير من العديد من المناطق الأخرى في فرنسا. على سبيل المثال ، في عام 2021 ارتفع سعر المتر المربع السنوي المباع 12.4٪ في رين و 0.6٪ فقط في Nice. تسحب باريس وحدها اتجاهات تسعير العقارات "الشاملة لفرنسا" نحو الأعلى.

    يفضل المشترون الذين يتطلعون إلى شراء فيلا في فرنسا بشكل متزايد العقارات منخفضة الأسعار ، لا سيما تلك التي تقل قيمتها عن 800,000 ألف يورو ، و هناك عدد أقل بكثير من مشتري الفلل ذات الأسعار المرتفعة. يرجع هذا الاتجاه جزئيًا إلى جائحة الفيروس التاجي ، مما يعني قلة المشترين الأجانب الأثرياء (الذين اشتروا بدلاً من ذلك منازل نهاية الأسبوع في بلد إقامتهم) والمزيد من المشترين الفرنسيين المحليين. 

    تنوع التغيير في نسبة إجمالي مبيعات الفيلات / منازل الريف حسب شريحة الأسعار:

    • نسبة الفلل التي تم بيعها بأقل من 800,000 ألف يورو زيادة من 30٪ في 2019 إلى 38٪ في 2021. 
    • تتراوح مبيعات الفلل ما بين 800,000 إلى 1 مليون يورو زيادة من 15٪ إلى 22٪ في نفس الإطار الزمني.
    • العقارات التي بيعت بما يتراوح بين مليون و 1 مليون يورو انخفض من 35٪ في 2019 إلى 29٪ في 2021.
    • العقارات التي بيعت بأكثر من 2 مليون يورو انخفض من 20٪ في 2019 إلى 11٪ فقط من إجمالي المبيعات في 2021.

    أسهل طريقة لمعرفة الاتجاهات التاريخية في الأسعار (وأسعار المبيعات الأخيرة) في منطقة معينة من الريفييرا الفرنسية هي على المواقع الإلكترونية المدرجة أدناه. السعر آخذ في الانخفاض ، لذا ضع في اعتبارك الفترة الزمنية التي يعتمد عليها التقدير. كلما طالت الفترة الزمنية ، كلما ارتفع السعر ، مقارنة بالأسعار من الأشهر العديدة الماضية وحدها.

    : تحذير يكره الوكلاء الشفافية التي توفرها هذه المواقع ، وغالبًا ما يكذبون في محاولة لإقناعك بأنها غير دقيقة ، عندما أسعار المتر المربع المعروضة على هذه المواقع كثيرة أعلى من الواقع. تعرف على حيلهم ، ماذا يقولون ولماذا ليس صحيحًا.

    من أين تأتي المعطيات؟ ينشر موقع الموثقين قائمة بجميع المبيعات ، بما في ذلك المساحة التقريبية بالمتر المربع (التي هم بشكل كبير يقلل من شأن) ، وعمر الفيلا ، والموقع ، ومساحة الأرض ، وسعر البيع ، وما إلى ذلك. هذه أداة مفيدة للغاية ، وتقوم مواقع الويب الأخرى (مثل JDN) بكشط وتجميع هذه البيانات لإنشاء متوسطات أسعار دقيقة حسب الفترة الزمنية والموقع. يقوم موقع Notaire أيضًا بإنشاء المخططات الخاصة به بأسعار بيع مرتفعة ومتوسطة ومنخفضة لكل متر مربع (لكن إنهم يضخمون أسعار المتر المربع زوراً.)

    • موقع JDN هو الموقع الوحيد هنا غير المتحيز. إنه لا يدعم مبيعات العقارات أو الإعلانات ، ولا يدعمها فقط التركيز على العقارات. إنه الأكثر دقة في البحث عن متوسطات العقارات ، لأنها تتقدم من جميع المبيعات وإلقاء نظرة أيضًا على أحجام الفلل التي يبلغ عددها مترًا مربعًا المُعلن عنها في قوائم المبيعات ، لعرض البيانات الأكثر دقة. لقطات الشاشة أدناه هي أرقام ما قبل Covid. اعتبارًا من الآن ، لم يحدّثوا موقعهم على الويب لإظهار أرقام Covid و post-Covid ، وهي أقل:
    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية - توقعات العقارات في فرنسا 2020 2021 1
    2017 حتى بداية 2020
    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية - توقعات أسعار العقارات في فرنسا لعام 2024
    2019 حتى بداية 2022
    • كتاب العدل: تحقق هذا الموقع الرسمي لإحصاءات الموثق و هذا (كلاهما سيعطي نفس السعر). يعرضون الرسوم البيانية التي توضح أسعار البيع المرتفعة والمنخفضة والمتوسط ​​بمرور الوقت. يمكنك تحديد فترة زمنية لتقدير الأسعار ، ومعرفة البلدات / المناطق الأكثر تكلفة أو الأقل تكلفة ، وعدد المبيعات التي تمت في تلك الفترة الزمنية ، ومقارنة متوسط ​​التسعير للفترات الزمنية المختلفة للحصول على فكرة عما إذا كان السوق يرتفع أو ينخفض. ضع في اعتبارك أن المساحة المربعة المدرجة للفيلات هي ، في المتوسط ​​، 2/1 من حجم الفيلا الفعلي ، مما يعني أن متوسط ​​تسعير المتر المربع الذي ينشره الموثقون أعلى بثلاث مرات مما يجب أن يكون ، لو أنهم أدرجوا المتر المربع بشكل صحيح. تعرف على المزيد حول هذا ولماذا يكذب الموثقون دليلنا للخداع والأسرار.
    • موقع Drimki يوضح اتجاهات أسعار العقارات لكل مدينة أو منطقة بمرور الوقت (على الرغم من عدم تحديثها كثيرًا) ، بما في ذلك السعر المرتفع والمنخفض لكل متر مربع. على الرغم من التحيز الواضح والأرقام المتضخمة ، لا يزال موقع Drimki يعرض أسعارًا أقل من موقع الموثقين ، ويمنحك فكرة عن الأسعار على مر السنين.
    توقعات واتجاهات سوق عقارات الريفييرا الفرنسية - أسعار العقارات في فرنسا 2
    • قد يخبرك وكيلك للنظر في SeLoger للعثور على متوسط ​​متر مربع من المدينة. عند مقارنتها بأسعار بيع المتر المربع المحلية الصادرة عن الموثقين ، فإن SeLoger يميل أعلى بكثير من حقيقي أسعار المبيعات (والتي ، ليس من المستغرب أن تفيد وكلاء العقارات) ، حيث تستند تقديراتهم إلى بيانات مبيعات منتقاة بشكل انتقائي تزيد عن 3 سنوات.

    توقعات السوق الخبراء لعام 2023 و 2024

    في عام 2023 ، أصبحت الريفيرا الفرنسية سوقًا للمشترين ، وستصبح أكثر من ذلك لسنوات عديدة قادمة ، بسبب الركود العالمي ، وارتفاع أسعار الفائدة ، وشراء المشترين الأجانب بشكل متزايد للمنازل في بلدانهم الأصلية ، وفرنسا تثبط بقوة شراء المنزل الثاني والاستثمار الملكية وسوق الفلل الفاخرة مغمورة بالفيلات المباعة من قبل الروس أو التي تم الاستيلاء عليها.

    استشرنا عددًا من كبار الاقتصاديين ومستشاري الاستثمار والوكلاء العقاريين (الشرفاء) والموثقين ، بالإضافة إلى المشترين الجدد ، حول سوق فيلات الريفيرا الفرنسية المدرجة في البورصة، وكانت هذه النتائج التي توصلنا إليها (وهذا ينطبق على الفيلات في الريفيرا الفرنسية فقط).

    ضع في اعتبارك أن m2 المدرجة أدناه هي الإعلان m2 ، وليس م 2 منخفضة خطأ تم سردها من قبل الموثقين. الأسعار أدناه تعكس باعت الأسعار ، لا يسأل الأسعار.

    أسعار البيع 3 مليون يورو +

    • سوق راقي جدا
    • بيعت أسعار أكثر من 3 مليون يورو
    • ينطبق عادةً على الفيلات الاستثنائية فائقة الفخامة التي تبلغ مساحتها 1000 متر مربع + ، وغالبًا ما يكون بها فيلات متعددة في مكان الإقامة

    يصعب قياس هذا الجزء من السوق نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من المبيعات في هذه الفئة. هذه هي أكثر العقارات الفاخرة المرغوبة للغاية والفريدة من نوعها على شاطئ البحر على الريفيرا الفرنسية. كان معظمها مملوكًا لروس ويقيمون في السوق لسنوات عديدة ولا يبيعون.

    أقل من 5٪ من الفلل المدرجة بأكثر من 3 ملايين يورو ينتهي بها الحال للبيع بأكثر من 3 ملايين يورو. في هذا المقطع ، يرجع بعض من المبالغة في السعر إلى الروسي في حاجة للبيع الفلل التي دفعوا ثمنها في السوق.

    تم بيع الغالبية العظمى من الفلل التي تم بيعها بهذا السعر بنسبة تتراوح بين 65٪ إلى 85٪ أقل من السعر الأصلي المطلوب ، بمتوسط ​​خصم يبلغ حوالي 70٪. لقد رأينا العديد من الفيلات المرغوبة للغاية والتي تم بيعها خلال العامين الماضيين بخصم 70٪ + من سعر الطلب الأصلي. زوجان من الأمثلة النموذجية: في بوليو سور مير، فيلتان كبيرتان تم تجديدهما حديثًا بإطلالة على البحر في نفس العقار الذي تم إدراجه في الأصل بسعر 18 مليون يورو تم بيعهما للتو مقابل 3.6 مليون يورو ، وفيلا مرغوبة للغاية بإطلالة 100٪ على البحر دون عائق على طرف كاب مارتن تم إدراجه في 4.9 مليون يورو وبيعت مؤخرًا مقابل 1.8 مليون يورو.

    كما هو الحال في جميع فئات السوق ، لا يتم بيع الفلل ذات الأسعار المرتفعة ، حتى لو كانت كذلك فيلات شهيرة ومرغوبة للغاية. شون كونري فيلا مذهلة على البحر مثال رائع على ذلك - كان سعره إلى داخل، جزئيا بعد عام في السوق ومع ذلك لا يزال لم يبع بعد كميات كبيرة من الإعلانات والتغطية الإخبارية وأكثر من ثلاث سنوات في السوق. تم إدراج فيلا Cap d'Ail المرغوبة التي يملكها الأوليغارشية الروسية بشكل خاص ، مقابل مبلغ لم يكشف عنه ، منذ عام 2015 ، و علنًا (من قبل العديد من الوكالات) منذ عام 2017 ، أولاً مقابل 30 مليون يورو والآن مقابل 23 مليون يورو - ولم يتم بيعها بعد. هناك كثير أمثلة أخرى مماثلة ، لا سيما في السوق الراقية مع الملاك الروس.

    هذا بسبب المستشارين الماليين المطلعين للمشترين الأثرياء يتنبأون بأن السوق يسير في اتجاه هبوطي طويل الأجل للأسعار ، لأن البنوك لن تسمح بالرهون العقارية ذات القيمة الزائدة ، ولأن لم يعد الروس يأتون حاملين حقائب نقدية. من المحتمل أن تؤدي هذه العوامل إلى دفع الأسعار إلى الأدنى كثيرًا.

    أسعار البيع من 1 إلى 3 مليون يورو

    • سوق فيلات فاخرة متوسطة المدى
    • الأسعار المباعة من مليون يورو إلى 1 ملايين يورو
    • تنطبق عادة على الفيلات الفاخرة من 250 م 2 إلى 1000 م 2

    شهد هذا القطاع ارتفاعًا طفيفًا في أسعار البيع خلال Covid ، بحوالي 0.5 ٪ ، مع مبيعات عرضية أعلى بكثير من القيمة السوقية (بسبب تأثير Covid). منذ عام 2022 ، عادت المبيعات إلى طبيعتها وانخفض الحجم الإجمالي. نتوقع أن تستمر أسعار البيع (وليس الأسعار المطلوبة) في الانخفاض بشكل كبير إلى حد ما في عام 2023. حاليًا ، هذا الجزء من السوق راكد ، بينما ينتظر المشترون انخفاض الأسعار.

    يتم بيع الفيلات في هذه الفئة بخصم يتراوح بين 40٪ و 80٪ من سعر الطلب ، كما المبالغة الشديدة في الأسعار يكثر في هذا النطاق السعري. هناك العديد من البائعين في هذا الجزء أكثر من جدي المشترين. هناك طلب على الفيلات الحديثة للغاية (ولكن ليس إذا كانت أسعارها باهظة) ، بينما لا يتم بيع الأنماط الحجرية والقديمة والكلاسيكية.

    غالبًا ما يكون هؤلاء الملاك إما من كبار السن أو روس. نتوقع أن نرى زيادة في المبيعات المتعثرة في هذا القطاع في السنوات القادمة بسبب شيخوخة مواليد ، والاقتصاد ، وبيع الأجانب بسبب زيادة الضرائب ، مضبوطات فيلات روسية، والتأثيرات المستمرة لخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.

    أسعار البيع من 600 ألف يورو إلى مليون يورو

    • سوق فيلات منخفضة متوسطة المدى
    • الأسعار المباعة من 600,000 إلى 1 مليون يورو
    • ينطبق عادة على الفيلات التي تقل مساحتها عن 400 متر مربع

    في هذه الفئة ، تباع الفيلات ذات الأسعار الجيدة بحالة جيدة بشكل جيد حتى ارتفعت أسعار الفائدة في عامي 2022 و 2023 ، والآن انخفض إجمالي المبيعات. ومع ذلك ، نتوقع أن تكون الأسعار ثابتة طوال عام 2023 وتنخفض قليلاً في عام 2024 بسبب الركود في جميع أنحاء أوروبا.

    المشترين الأساسيين في هذه الفئة هم العائلات الفرنسية. عادة ما يكون البائعون في هذا الجزء مواطنين فرنسيين أو بريطانيين. في كلتا الحالتين ، لديهم الدافع للبيع (القضايا الاقتصادية ، والطلاق ، والصعوبات المالية المتعلقة بـ Covid ، وما إلى ذلك) وسيستمر خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي في التأثير على هذا الجزء.

    قد يكون السوق بطيئًا في التعديل

    في كثير من الأحيان ، عندما يتباطأ نشاط الشراء ، يستغرق الأمر بعض الوقت لأصحاب المنازل ووكلاء العقارات لتعديل توقعاتهم وخفض الأسعار. في غضون ذلك ، قد تبيع العقارات ذات الأسعار الواقعية ، ولكن ستظل العقارات التي لا تقوم بتعديل أسعارها في السوق ، غالبًا لسنوات، حتى يضبطوا توقعاتهم ويخفضوا السعر ليتماشى مع السوق (تعرف على كيفية تحديد السعر الصحيح).

    تذكر هذه الإحصائيات التي تشمل فرنسا بأكملها مضللة لأنها تشمل مدنًا كبيرة مثل باريس ومرسيليا ، حيث لا يزال الطلب قويًا وتتزايد الأسعار. على العكس من ذلك ، فإن المناطق الريفية وبيوت العطلات مثل الريفيرا الفرنسية في مسار تنازلي.

    وكلاء العقارات والموثقون يتقاضون رواتبهم عند إتمام الشراء ، وكلما أنفقت ، زاد ربحهم. لذلك ، بطبيعة الحال ، فإنهم يميلون إلى التفاؤل الشديد بشأن السوق. يتم تحفيزهم لإخبارك أنه سوق شديد الحرارة وأن الأسعار آخذة في الارتفاع ، لأن هذا يضغط على المشترين ليشعروا أنه يجب عليهم الشراء عاجلاً ومن أجل المزيد من المال ، كما أنه يحفز البائعين على إدراج منازلهم. حتى في الأسواق الضعيفة أو المتراجعة بشكل واضح ، غالبًا ما يخبرك الوكلاء والموثقون بأنها سوق ساخنة.

    شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

    عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار ، تأكد من قراءة الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. توضح هذه الأدلة كيفية تقدير الممتلكات حقيقي القيمة ، وكيفية الحصول على أفضل سعر وتجنب المبالغة في الأسعار ، وما الذي تبحث عنه ، وكيفية تجنب الخداع ، والمزيد. فيما يلي قائمة بأدلة الشراء التي يجب قراءتها:

    تجمع دليل لقوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فيلات للبيع ، وما الذي تبحث عنه ، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات ، والمزادات وحجز الرهن ، والشراء المباشر من البائعين ، ولماذا يعتبر التوقيت هو كل شيء ، وسبب إدراج حوالي نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

    تجمع دليل الحيل والأسرار يتضمن: تحذيرات حول الحيل غير الأخلاقية التي يستخدمها الوكلاء والموثقون والبائعون والمطورون والبناؤون للحصول على المزيد من الأموال منك. هذا دليل يجب قراءته ، ودليل المبلغين عن المخالفات الذي لا يريدك العاملون في العمل أن تراه.

    تجمع دليل لوكلاء العقارات يتضمن: الأشياء غير الشريفة التي سيخبرك بها الوكلاء ، وكيف تعمل الوكالات العقارية ، ووكلاء المشترين ومكتشفو الممتلكات ، ولماذا يجب عليك تجنب الوكلاء غير القانونيين وغير المحليين ، ومن تثق به (تحذير مهم).

    تجمع دليل لتسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: سبب وجود الكثير من المبالغة في الأسعار ، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما قيمتها) ، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق عقارات الريفييرا الفرنسية.

    تجمع دليل لأشياء مهمة لمعرفة ذلك تشمل: التقارير التشخيصية والاستطلاعات ، والشمس والمناخات الدقيقة ، والمشكلات المحتملة فيما يتعلق بالعرض ، وضرائب الإسكان ، والعمر ، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول ، ومناطق الخطر (الحمراء) ، والمخاطر الصحية ، وقضايا الخصوصية والمساحة ، والمشكلات القريبة ، وماذا تمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية ، ولماذا يتم بيعها ، وكيفية التحقق ، والمزيد.

    تجمع دليل للأشياء للنظر فيها يتضمن: الخاص بك يقدم التكاليف ، ومشكلات شراء فيلا "مجددة حديثًا" ، والتعرف على الجريمة المحلية واسكينتي اليد ، وأسئلة لطرحها على نفسك.

    تجمع دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي ، واختيار كاتب نزيه ، والشراء باللون الأسود ، والعرض الرسمي والإيداع ، واستخدام SCI ، ومخاطر العقد ، وفترة التهدئة ، وما يجب القيام به قبل تسليم الأموال ، و التوقيع النهائي.

    تجمع دليل لما بعد الشراء يتضمن: مطبات التأمين ، نصائح للمنازل الثانية ، إيجار الفيلا الخاصة بك ، التجديد ، وماذا تعرف عن توظيف الناس.

    المحتوى محمي قانونًا.

    هل لديك نصيحة؟ بريد الالكتروني [البريد الإلكتروني محمي]

    ابحثأرشيف
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español