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    Immobilienmarktprognosen und -trends an der französischen Riviera

    Aktualisiert: Januar 26, 2023

    Im Gegensatz zu dem, was viele annehmen würden, ist die französische Riviera ein schwieriger Ort, um mit Immobilien Geld zu verdienen.

    Die französische Riviera ist kein guter Investitionsmarkt. Die Preise in Frankreich bewegen sich außerhalb von Paris nicht schnell, und der Villenmarkt ist aufgrund von sich verstärkenden Faktoren rückläufig.

    Immobilienmarktprognosen & Trends an der französischen Riviera - Tipps zum Kauf von Immobilien in Frankreich 1 1

    In den letzten 15 Jahren haben Immobilien an der französischen Riviera nicht einmal mit der Inflation Schritt gehalten, geschweige denn, was Sie verdienen könnten, wenn Sie das Geld auf andere Weise investieren.

    Dies ist ein langer und detaillierter Leitfaden, daher haben wir oben eine kurze Zusammenfassung bereitgestellt, und wenn Sie mehr erfahren möchten, können Sie unten weiterlesen.

    Zusammenfassung

    Der vorübergehende Preisschub in der Covid-Zeit ist vorbei, ebenso wie die damit einhergehenden niedrigen Zinsen. Hier sind die Hauptgründe, warum die Immobilienpreise in den Jahren 2023 und 2024 günstiger werden:

    • Wir betreten a weltweiter Wohnungsmarkteinbruch, einschließlich aller zuvor soliden Märkte. Die Preise auf den großen Wohnungsmärkten sinken bereits dramatisch. Du kannst Lesen Sie darüber im Economist und Bloomberg (und so ziemlich jede andere große Veröffentlichung).
    • Die Franzosen Die Regierung versucht aktiv, Immobilien erschwinglicher zu machen indem man umständliche Steuern für Zweitwohnungen hinzufügt und sich mehrere andere Möglichkeiten ausdenkt, um Wohnungswechsel, Investitionskäufe, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäuser zu verhindern. Davon können Sie in Zukunft zu 100 % mehr erwarten.
    • Die Regierung hat eingeführt neue Steuergesetze das trat in diesem Jahr in Kraft, die erhöhte Mietsteuer vom alten Satz von 17 % auf den neuen Satz von 40 % für Personen, deren Jahreseinkommen aus möblierter Vermietung 23,000 € übersteigt (was für die Côte d'Azur niedrig ist) oder deren Mieteinnahmen die Summe ihrer sonstigen Erwerbseinkommen übersteigen . So macht Ferienvermietung viel weniger lukrativ.
    • Die Banken haben ihre Kreditvergabe verschärft Bedingungen und werden noch vorsichtiger. Ab 2022, die Zahl der vergebenen Hypotheken wurde reduziert, und dies wird in den Jahren 2023 und 2024 eskalieren, wodurch es immer schwieriger wird, eine Hypothek genehmigt zu bekommen. Immobilienprofis haben es zu spüren bekommen: Fast die Hälfte (47 %) verzeichnet bereits einen Anstieg der Verkaufsstornierungen aufgrund von Kreditverweigerungen, und diese Stornierungen werden weiter zunehmen.
    • Durch Brexit, Briten (geschätzt zwischen 25 % und 40 % der Käufer/Eigentümer an der Côte d’Azur) wird die Zeit, die sie in der EU (einschließlich Frankreich) verbringen können, auf nur 90 Tage reduziert, und sie müssen a viel mehr Steuer auf MieteinnahmenSPACE andere neue Steuern. Hypotheken sind jetzt teurer und für Einwohner des Vereinigten Königreichs schwerer zu bekommen, und die Währungsumrechnung ist ungünstig, was es teurer denn je macht, außerhalb des Vereinigten Königreichs zu kaufen. Darüber hinaus hatten die Briten einen Rückgang der Kaufkraft, da ihre Währung an Wert verlor. Diese Faktoren halten die Briten gleichzeitig davon ab, neue Immobilien an der französischen Riviera zu kaufen viele dazu veranlassen, über den Verkauf nachzudenken ihre Ferienhäuser an der französischen Riviera.
    • Neue Sanktionen gegen Russen haben wohlhabende Russen dazu veranlasst, ihre Villen zu verkaufen, bevor sie beschlagnahmt werden können. So oder so, Villen in russischem Besitz und Eigentumsbeschlagnahmen (kriegsbedingt) könnten bald den Markt überschwemmen mit Luxusvillen, was die Preise weiter nach unten treibt.
    • Baby Boomers, die die Mehrheit der Villenbesitzer an der Côte d’Azur sind, werden alt genug und werden zu alt oder krank, um Villen zu unterhalten (oder sterben leider an COVID-19), weshalb sie ihre Villen verkaufen und in betreutes Wohnen ziehen oder Wohnungen. Es gibt nicht genug wohlhabende Millennials, um die Lücke zu schließen (basierend auf dem Bevölkerungs- und Wohlstandsmangel in dieser Bevölkerungsgruppe), und Millennials ziehen es tendenziell vor, in Städten und in der Sharing Economy zu leben (AirBnb gegenüber Besitz).
    • Wir befinden uns in der Anfangsphase einer globalen Rezession, die Anfang 2023 begann, was auf viele Faktoren zurückzuführen ist, darunter die langfristiger wirtschaftlicher Schuldenzyklus steht vor dem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich ein Major werden Globale Rezession, das bereits begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (weil Kredite unter anderem viel schwieriger zu bekommen sein werden).
    • Ausländische Käufer sind jetzt Häuser näher zu Hause kaufen (maximal zwei Autostunden entfernt) und den Verkauf ihrer Villen in Südfrankreich. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter: Arbeiten an mehreren Tagen der Woche von zu Hause aus, Brexit und COVID-19. Einst ein Großabnehmer, Pariser Käufer entscheiden sich jetzt auch für den Kauf von Villen in Fahrreichweite von Paris, damit sie bequem von zu Hause aus arbeiten können, aber einfach mit dem Auto in ihr Büro fahren können.
    • Klimawandel verursacht beispiellose Dürre an der Côte d'Azur. Es gibt neue Regeln, die das Gießen von Gras und Pflanzen oder das Befüllen von Schwimmbecken verbieten. In manchen Gegenden herrscht völliger Mangel an Trinkwasser und das Wasser wird per Lastwagen angeliefert. Waldbrände sind jetzt alltäglich, und viele Teile der Côte d’Azur sind „rote Zone“, was bedeutet, dass Sie nicht wieder aufbauen können, wenn Ihr Haus abbrennt . Dies wird die Immobilienwerte entlang der französischen Riviera senken und mehr Menschen dazu veranlassen, in weniger betroffenen Gebieten zu mieten oder zu kaufen.

    Immobilien als Kapitalanlage?

    Vorhersagen und Trends für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera – Prognosen des französischen Immobilienführers 2023

    Die unglückliche Wahrheit ist, dass die französische Riviera kein guter Ort ist, um Immobilien für eine Investition zu kaufen. Insgesamt sind die Preise in Südfrankreich seit fast 15 Jahren entweder stabil oder rückläufig (inflationsbereinigt), und alle Anzeichen deuten darauf hin, dass die Preise in Zukunft sinken werden.

    Auch während Covid, der Côte d'Azur Die Preise hielten nicht mit der Inflation Schritt. Covid brachte weniger als ein 1% Anstieg der Preise im Jahr 2020 und einem vorübergehenden Anstieg um 5 % im Jahr 2021 (als die Grenzen während Covid wieder geöffnet wurden, betrug die Inflation im Jahr 2021 jedoch 6.2 %), aber die Preise sind jetzt rückläufig (aus den in diesem Leitfaden aufgeführten Gründen) und werden weiter fallen.

    Wenn Sie sich Preisstatistiken ansehen, bedenken Sie, dass die Inflation nicht eingepreist ist, und wenn Sie die Inflation berücksichtigen, sind die Preise gesunken.

    Zusätzlich Die französische Regierung versucht aktiv, Immobilien günstiger zu machen. Sie haben kürzlich umständliche Steuern für Zweitwohnungen, Gewinne aus Ferienvermietungen und mehr hinzugefügt wenn du verkaufst (bis zu 49 %). Sie sind die Banken zwingen, die Zahl der vergebenen Hypotheken zu reduzieren. Und sie denken sich aktiv andere Möglichkeiten aus, um von Wohnungswechseln, Investitionskäufen, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäusern abzuschrecken. Davon können Sie in Zukunft zu 100 % mehr erwarten.

    Vorhersagen und Trends für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera – Prognosen des französischen Immobilienführers 2023
    2018 BIS 2022: INFLATION + DER COVID-BOOM

    Wegen Neureichen Russische Käufer, schossen die Preise für luxuriöse Küstenimmobilien an der Côte d’Azur von Mitte der 90er Jahre bis 2008 steil nach oben. Seit 2008 haben die russischen Sanktionen ihren Kaufwahn gestoppt und die Preise stagnieren. Wenn Sie das Glück hatten, während dieser Phase des Preisauftriebs Immobilien zu verkaufen, haben Sie gut abgeschnitten, aber wenn Sie nach 2008 gekauft haben, haben Sie wahrscheinlich Geld verloren, da die Immobilienpreise nicht mit der Inflation Schritt gehalten haben.

    Die wenigen, die ihre Villen für a verkauften nice entweder an einen wohlhabenden Russen oder während der Verzweiflung von Covid, hatte Glück, aber ab 2023 ist dieses Glück vorbei.

    Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, kaufen Sie besser in Monaco, wo der Durchschnittspreis um gestiegen ist 82% im letzten Jahrzehnt.

    TIPP: Wenn Sie sich Diagramme oder prozentuale Preissteigerungen im Laufe der Jahre ansehen, ist es wichtig, dies fast zu erkennen Keine dieser Grafiken oder Statistiken ist inflationsbereinigt. Wenn Sie die Inflation anpassen, ist in den letzten zehn Jahren kein Preisanstieg zu verzeichnen.

    Interessante Tatsache: Fast 30 % der Villen an der Côte d'Azur werden als „Zweitwohnungen“ klassifiziert (von denen viele als Ferienhäuser für die Sommersaison vermietet werden) und fast 8 % sind „unbewohnt“ (die meisten davon werden ausschließlich für Ferienvermietungen genutzt). . Nur 62 % sind Hauptwohnsitze!

    Das heißt, diese Gegend ist anders als alle anderen auf der Welt, und wenn Sie den französischen Lebensstil lieben und eine Villa kaufen möchten, die diese Fakten kennt, dann gibt es viel zu lernen, bevor Sie die Urkunde unterschreiben. Zuerst erklären wir die Preistrends für Villen an der Côte d'Azur, dann können Sie mit unseren anderen Frankreich-Immobilienkaufführern fortfahren, die unten aufgeführt sind.

    Drei Märkte in einem

    Es ist wichtig zu verstehen, dass die Côte d'Azur drei Märkte in einem: privat, außerbörslich und börsennotiert. Fast alle Villen durchlaufen drei Märkte, nachdem sich der Verkäufer zum Verkauf entschieden hat.

    Markt 1: Der private Markt. Erstens versuchen Verkäufer, ohne einen Agenten zu verkaufen. Etwa die Hälfte aller Villen wird privat verkauft, ohne bei einem Agenten gelistet zu sein.

    Markt 2: Off-Market. Wenn sie nicht privat verkaufen konnten, listen sie bei einem Agenten auf. Ein großer Prozentsatz der Villen wird vom Makler „off-market“ an seine bestehenden Kontakte verkauft, ohne öffentlich oder im Internet gelistet zu sein.

    Markt 3: Börsennotiert. Wenn niemand die Villa kaufen will, listen die Makler sie öffentlich im Internet auf. Diese Villen sind normalerweise viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft, es sei denn, der Eigentümer senkt den Preis drastisch.

    Der aktuelle Stand des Immobilienmarktes an der französischen Riviera

    77 % der Notare denken, dass 2023 ist ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen (mit anderen Worten, so schnell wie möglich verkaufen, da die Preise sinken) und ein schlechter Zeitpunkt, um Immobilien in Frankreich zu kaufen (es ist besser zu warten, da die Preise weiter fallen werden). Notare haben eine gesehen Rückgang der Zahl der Immobilienkäufe im Jahr 2022 und erwarten, dass der Markt im Jahr 20 um mindestens 2023 % einbrechen wird. Der Chef des L'Adresse-Netzwerks von Immobilienagenturen prognostiziert ein Preisrückgang von 10 %, aber wir glauben, dass die Agenturen versuchen, die Kunden optimistisch zu halten, und es wird wahrscheinlich einen noch größeren Rückgang geben.

    Zum ersten Mal seit Covid-19 hat die Liegenschaft Bien'ici bekannt ein starker Anstieg des Angebots um 12 % und gleichzeitig ein starker Rückgang der Nachfrage, wobei die Suchanfragen nach Häusern in der zweiten Hälfte des Jahres 30 um 2022 % zurückgingen. Gleichzeitig bleiben Immobilienanzeigen jetzt 50 % länger online.

    Unrealistische Preise

    Laut Berichten, Marktanalysen und den von uns konsultierten Ökonomen, Maklern, Käufern und Notaren werden die meisten Villen an der französischen Riviera, die mehr als 1 Million Euro verlangen, zu unrealistischen Preisen gelistet und befinden sich auf dem börsennotierten Markt, oft für Jahre, bis der Verkäufer den Preis senkt, um viel niedriger als andere auf dem Markt zu sein, mit Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt etwa 60 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis, aber einige Villen werden (schließlich) für bis zu 90 % unter Angebot verkauft.

    Viele Verkäufer halten ihre Villen auch hartnäckig zum 3- bis 8-fachen tatsächlichen Wert auf dem Markt weil sie spekulieren oder falsch informiert sind. Diese Villen liegen seit Jahren auf dem Markt, bis die Preise gesenkt werden. Die Verkaufspreise, die Sie sehen werden, sind, wenn Verkäufer die Zeit erreichen, in der sie sind sollen verkaufen, und sie sind dann gezwungen zu nehmen ein marktübliches Angebot, letzte Minute.

    Eines der Probleme in diesem Bereich ist, dass Makler häufig über den Wert der Villen lügen, damit sie sich die Angebote sichern können, da die Eigentümer im Allgemeinen die Makler auswählen, die ihnen sagen, dass sie mehr für ihre Villa bekommen können. Wen würden Sie auflisten – den Makler, der sagt, dass Ihre Villa nur 850,000 € wert ist, oder denjenigen, der Ihnen 4 Millionen € verspricht?

    Ein weiteres Problem ist, dass es an der Côte d'Azur viele Spekulanten gibt, die mehrere Ferienvillen besitzen. Diese Verkäufer bieten hohe Preise an und „fischen“ nach einem unwissenden Käufer, der zu viel bezahlt (obwohl es so ist sehr selten, dass sie einen finden). Diese Villen liegen auf dem Markt und verkaufen sich nicht, weil sie zu starren, lächerlichen Preisen mit gelistet sind Besitzer, die es nicht ernst meinen mit dem Verkauf.

    Rezession und steigende Zinssätze

    Wie die meisten Menschen sehr wohl wissen, befinden wir uns in den frühen Stadien einer globalen Rezession, die Ende 2022 begann, was auf viele Faktoren zurückzuführen ist, darunter die Zinssätze und die langfristiger wirtschaftlicher Schuldenzyklus steht vor dem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich zu einer großen globalen Rezession führen, die bereits begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (weil Kredite unter anderem viel schwieriger zu bekommen sein werden).

    „Verschärfte [Hypotheken-] Kreditbedingungen und steigende Zinsen … Der Immobilienmarkt hat in den letzten Monaten Anzeichen einer Verlangsamung gezeigt, was auf die Wirtschaftslage, den Krieg in der Ukraine und das Knabbern der Kaufkraft aufgrund der steigenden Inflation zurückzuführen ist.“ - JDN-Bericht vom Mai 2022

    „Die Analyse von Goldman Sachs ergab, dass steigende Zinsen, eine überhöhte Erschwinglichkeit und ein schwächeres Wirtschaftswachstum die Immobilienmärkte nach dem Preisanstieg der Pandemie entlasten werden. Das Modell der Wall Street Bank prognostizierte, dass Frankreich einen Preisrückgang von 9 % von der Spitze bis zur Talsohle erleiden wird.“ - Yahoo, Juni 2022

    Kreditkonditionen verschärfen sich weiter

    Beginnend in 2022, die Zahl der vergebenen Hypotheken wurde reduziert und die Zinsen steigen; Dies wird in den Jahren 2023 und 2024 eskalieren, was es immer schwieriger machen wird, eine Hypothek genehmigt zu bekommen. Immobilienprofis haben es zu spüren bekommen: Fast die Hälfte (47 %) verzeichnet einen Anstieg der Verkaufsstornierungen aufgrund von Kreditverweigerungen, und diese Stornierungen werden voraussichtlich zunehmen.

    Anfang 2022 trat ein neues Gesetz in Kraft, das vorschreibt, dass Hypothekarnehmer eine monatliche Schuldenquote von nicht mehr als 35 % haben dürfen. Dies bedeutet, dass ihre Ausgaben, einschließlich der monatlichen Hypothekenrückzahlung und anderer Darlehen oder Ausgaben, die der Käufer möglicherweise hat, nicht mehr als 35 % seines Einkommens betragen dürfen.

    Der jüngste Bericht der Notare bestätigt, dass sich dies auf die Hypothekengenehmigungsquoten auswirkt. Darüber hinaus stellte ein separater Bericht des Hypothekenmaklers Vousfinancer fest, dass Kreditnehmern mit einem Verschuldungsgrad von weniger als 35 % aufgrund der Entfernung zwischen ihrer Arbeit und ihrem voraussichtlichen Zuhause immer noch Kredite verweigert werden. 

    Diese neuen Bedingungen, kombiniert mit einer allgemeinen Verschärfung der Hypothekenbedingungen, die von den Banken auferlegt werden, wirken sich bereits auf die Anzahl der verkauften Villen aus und werden sich folglich im Laufe der Zeit auf die Preise der Villen auswirken.

    Ausländische Käufer nehmen ab

    Im Jahr 2020 wurden 1.3 % der Zweitwohnungen von Personen gekauft, die nicht in Frankreich ansässig waren. 1.7 waren es noch 2010 %. Dieser Trend soll sich auch 2023 fortsetzen, wobei die Notare mit einem weiter sinkenden Anteil ausländischer Käufer rechnen.

    Immobilienmarktprognosen und -trends an der französischen Riviera - Prognosen für französische Immobilien 2021 2022

    Der Krieg und die Beschlagnahme russischer Villen

    Wohlhabende Russen besitzen mehr als 2000 Villen an der Côte d'Azur, viele von ihnen gehören Wladimir Putins engsten Freunden. Da Russland einen Krieg mit der Ukraine begonnen hat, haben Frankreich und Monaco bereits damit begonnen, die Vermögenswerte und Villen von Russen zu beschlagnahmen, die mit Putin in Verbindung stehen, sowie deren Familien, enge Freunde und alle, die möglicherweise von der Verbindung eines Freundes zu Putin profitiert haben. Sie werfen ein immer breiteres Netz aus und schrecken viele Russen ab, bevor sie sanktioniert werden.

    Dies könnte bald tiefgreifende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, da potenziell Hunderte von Luxusvillen, die zuvor Russen gehörten, bald beschlagnahmt oder freiwillig zum Verkauf angeboten werden.

    Die Côte d’Azur „ist kein boomender Markt wie vor 2008, [als wir hatten] Russische Käufer die fast alles zu verrückten Preisen kauften“, sagt Sotheby's (Hollywood Reporter, Juli-2021-Artikel)

    Lesen Sie unsere Leitfaden zur Beschlagnahmung russischer Villen und wie sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken wird an der französischen Riviera, für weitere Einzelheiten.

    Die letzten 15 Jahre: Abgesehen von den größten Städten haben Immobilien in Frankreich in den letzten 15 Jahren gekämpft. Die Immobilienpreise an der französischen Riviera haben sich viel schlechter entwickelt als in den meisten anderen Gebieten Frankreichs, wobei die ländlichen Gebiete am schlechtesten abschneiden.

    Die Verkaufspreise waren in den letzten 15 Jahren unverändert oder rückläufig, abgesehen von einem vorübergehenden Anstieg aufgrund von Covid zwischen 0.3 % und 1.4 % (1% Durchschnitt), je nach Bereich.

    Der Covid-Effekt: Während der schlimmsten Covid-Isolation, von Q3-2020 bis Q1-2022, gab es mehrere Verkäufe zu Preisen weit über dem Marktwert, die von preisunempfindlichen Personen gekauft wurden, die schnell handeln wollten. Diese Verkäufe sind nicht repräsentativ dafür, wo sich der Markt insgesamt befindet.

    Trotz dieser Covid-Effekt-Verkäufe wurde die überwiegende Mehrheit der börsennotierten Villen, die vor und während Covid gelistet waren, nicht verkauft und bleiben im Jahr 2023 zu einem weitaus höheren Marktwert auf dem Markt.

    • Beachten Sie, dass Immobilienmakler (und Notare) fast immer ein rosiges Bild des Marktes zeichnen. Ihr Ziel ist es, die Menschen zu ermutigen, ihre Häuser aufzulisten, und die Käufer dazu zu bringen, die Dringlichkeit zu spüren, ein Angebot abzugeben (und je höher das Angebot ist, desto mehr Gewinn machen sie mit dem Geschäft). Denken Sie an diese Tendenz, wenn Sie Artikel über den Markt lesen.

    2023 und darüber hinaus: Aufgrund der in diesem Leitfaden beschriebenen Faktoren werden die Verkaufspreise voraussichtlich nach unten schwanken und für das nächste Jahrzehnt oder länger ein Verkäufermarkt bleiben. Das gilt besonders für Landvillen an der Côte d'Azur.

    Das Immobiliennetzwerk Orpi berichtete, dass die Verkäufe in den ersten 17 Monaten des Jahres 3 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 2021 % zurückgegangen sind.

    „Trotz einiger starker Stadtteile war das Wachstum der Spitzenpreise an der Côte d'Azur insgesamt weitgehend unverändert.“ – Ritter Frank (2021 Bericht)

    Viele Käufer prognostizieren einen Preisverfall bei prestigeträchtigen Immobilien. Nach den Ergebnissen von eine Studie im Juni 2020 von einem großen französischen Immobilienunternehmen durchgeführt, 63% der potenziellen Käufer setzen auf einen Preisverfall. Umgekehrt lag dieser Wert 32 bei 2019%, als die Mehrheit der Käufer auf die Stabilisierung der Immobilienpreise (41%) oder sogar auf einen Anstieg (27%) setzte.

    Henry Buzy-Cazaux, Gründungspräsident der Institut du Management des Services Immobilienin ein aktuelles Interview zusammen mit dem Magazin Le Revenu sagte zu den verkauften Preisen, dass „ein Preisrückgang von 10 % [auf Urlaubsmärkten wie der französischen Riviera] unvermeidlich scheint“, und über die Auswirkungen der Wirtschaft in Frankreich sagte er auch insgesamt einen Rückgang des Immobilienmarktes von 30%.

    Prognosen und Trends für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera – Immobilienpreise in Südfrankreich 1
    Die Côte d'Azur: Auf einem Abwärtskurs der Preise

    Denken Sie daran, dass Sie die französische Riviera nicht mit Frankreich insgesamt vergleichen können. Es gibt regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisänderungen, und die Côte d’Azur verzeichnet weitaus weniger Wachstum als viele andere Gebiete in Frankreich. Im Jahr 2021 stieg beispielsweise der jährliche Verkaufspreis für m2 12.4 % in Rennes und nur 0.6 % in Nice. Allein Paris zieht den Immobilienpreistrend „gesamtes Frankreich“ nach oben.

    Käufer, die eine Villa in Frankreich erwerben möchten, bevorzugen zunehmend günstigere Immobilien, insbesondere solche unter 800,000 €, und es gibt deutlich weniger Käufer von hochpreisigen Villen. Dieser Trend wurde zum Teil durch die Coronavirus-Pandemie verursacht, die zu weniger wohlhabenden ausländischen Käufern (die stattdessen Wochenendhäuser in ihrem Wohnsitzland gekauft haben) und mehr lokalen französischen Käufern geführt hat. 

    Die Veränderung des Anteils am Gesamtverkauf von Villen / Landhäusern variiert je nach Preisklasse:

    • Der Anteil der Villen, die für weniger als 800,000 € verkauft wurden hat von 30% in 2019 bis 38% in 2021. 
    • Villenverkäufe zwischen 800,000 € und 1 Million € hat von 15 % auf 22 % im gleichen Zeitraum.
    • Immobilien, die für zwischen 1 und 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 35% in 2019 bis 29% in 2021.
    • Immobilien, die für über 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 20 % im Jahr 2019 auf nur noch 11 % des Gesamtumsatzes im Jahr 2021.

    Der einfachste Weg, die historischen Preistrends (und die jüngsten Verkaufspreise) in einem bestimmten Gebiet der Côte d'Azur zu sehen, ist auf den unten aufgeführten Websites. Die Preise sinken, denken Sie also an den Zeitraum, auf dem die Schätzung basiert. Je länger der Zeitraum, desto höher erscheinen die Preise im Vergleich zu den Preisen der letzten Monate allein.

    Warnung: Agenten hassen die Transparenz, die diese Websites bieten, und sie lügen oft, um Sie davon zu überzeugen, dass sie nicht korrekt sind, wenn die m2-Preise, die auf diesen Seiten angezeigt werden, sind viel höher als die Realität. Erfahren Sie mehr über ihre Tricks, was sie sagen und warum es nicht stimmt.

    Woher kommen die Daten? Die Website der Notare veröffentlicht eine Liste aller Verkäufe, einschließlich der ungefähren m2 (die sie Dramatisch unterschätzen), Alter der Villa, Standort, Grundstücksgröße, Verkaufspreis usw. Dies ist ein sehr nützliches Tool, und andere Websites (wie JDN) sammeln und aggregieren diese Daten, um genaue Preisdurchschnitte nach Zeitraum und Standort zu erstellen. Die Notaire-Website erstellt auch eigene Diagramme mit hohen, mittleren und niedrigen Verkaufspreisen pro m2 (aber sie erhöhen fälschlicherweise die m2-Preise.)

    • Das JDN-Website ist die einzige Website hier, die nicht voreingenommen ist. Es hält nicht von Immobilienverkäufen oder Werbung und tut es auch nicht einzige Fokus auf Immobilien. Es ist am genauesten, die Durchschnittswerte für Immobilien zu betrachten, wenn sie einziehen Alle die Verkäufe und sehen Sie sich auch die in den Verkaufslisten beworbenen m2-Villa-Größen an, um die genauesten Daten anzuzeigen. Die folgenden Screenshots sind Zahlen aus der Zeit vor Covid. Bis jetzt haben sie ihre Website nicht aktualisiert, um Covid- und Post-Covid-Zahlen anzuzeigen, die niedriger sind:
    Immobilienmarktprognosen und -trends an der französischen Riviera - Immobilienprognosen Frankreich 2020 2021 1
    2017 bis Anfang 2020
    Prognosen und Trends für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera - Immobilienpreisprognosen für Frankreich 2024
    2019 bis Anfang 2022
    • Notare: Shau diese offizielle Notaire-Statistik-Website und dieses hier (beide geben den gleichen Preis). Sie zeigen Diagramme an, die die historischen Höchst-, Tiefst- und Durchschnittsverkaufspreise im Laufe der Zeit zeigen. Sie können einen Zeitraum für die Preisschätzung auswählen und sehen, welche Städte / Gebiete mehr oder weniger teuer sind, wie viele Verkäufe in diesem Zeitraum stattgefunden haben, und die durchschnittlichen Preise verschiedener Zeiträume vergleichen, um eine Vorstellung davon zu bekommen, ob dies der Fall ist Markt geht nach oben oder unten. Denken Sie daran, dass die für die Villen aufgeführten m2 im Durchschnitt 1/3 der tatsächlichen Größe der Villa ausmachen, was bedeutet, dass Die durchschnittlichen m2-Preise, die die Notare veröffentlichen, sind 3x höher als sie sein sollten, wenn sie die m2 korrekt aufgelistet hätten. Erfahren Sie mehr darüber und warum die Notare lügen, in unser Leitfaden zu Betrug und Geheimnissen.
    • Das Drimki-Website zeigt Trends der Immobilienpreise pro Stadt oder Gebiet im Laufe der Zeit (obwohl es nicht oft aktualisiert wird), einschließlich des Höchst- und Tiefstpreises pro m2. Trotz seiner offensichtlichen Voreingenommenheit und überhöhten Zahlen zeigt Drimki immer noch niedrigere Preise als die Notar-Website, und es gibt Ihnen eine Vorstellung von den Preisen im Laufe der Jahre.
    Prognosen und Trends für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera – Immobilienpreise france2
    • Ihr Agent könnte Ihnen sagen, dass Sie sich das ansehen sollen SeLoger um den durchschnittlichen m2 der Stadt zu finden. Im Vergleich zu den von den Notaren veröffentlichten lokalen m2-Verkaufspreisen liegt SeLoger deutlich höher als die echt Verkaufspreise (von denen Immobilienmakler nicht überraschend profitieren), da ihre Schätzungen auf selektiv ausgewählten 3+ Jahre alten Verkaufsdaten basieren.

    Marktprognosen für Experten für 2023 und 2024

    Im Jahr 2023 ist die Côte d’Azur ein Käufermarkt und wird es für viele Jahre noch mehr werden, aufgrund der globalen Rezession, der hohen Zinssätze, der zunehmenden Erwerb von Immobilien durch ausländische Käufer in ihren Domizilländern und der aggressiven Hemmung von Zweitwohnungen und Investitionen durch Frankreich Eigentum und der Markt für Luxusvillen überschwemmt mit Villen, die von Russen verkauft oder beschlagnahmt wurden.

    Wir haben eine Reihe von Top-Ökonomen, Anlageberatern und (ehrlichen) Immobilienmaklern und Notaren sowie jüngsten Käufern zu den börsennotierter Villenmarkt an der französischen Riviera, und das waren unsere Erkenntnisse (dies gilt nur für Villen an der Côte d'Azur).

    Denken Sie daran, dass die unten aufgeführten m2 die sind beworben m2, nicht die falsch niedrige m2, die von den Notaren aufgeführt werden. Die untenstehenden Preise spiegeln wider verkauft Preise, nicht fragen Preise.

    Verkaufspreise von über 3 Millionen €

    • Sehr hochwertiger Markt
    • Verkaufspreise von mehr als 3 Mio. €
    • Gilt normalerweise für außergewöhnliche, ultra-luxuriöse Villen ab 1000 m2, oft mit mehreren Villen auf dem Grundstück

    Dieses Marktsegment ist sehr schwer einzuschätzen, da es in dieser Kategorie so wenige Verkäufe gibt. Dies sind die begehrtesten und einzigartigsten Anwesen am Meer an der Côte d'Azur. Die meisten waren im Besitz von Russen und bleiben viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft.

    Weniger als 5 % der Villen, die für mehr als 3 Millionen Euro gelistet sind, werden tatsächlich für mehr als 3 Millionen Euro verkauft. In diesem Segment ist ein Teil der Überpreisung darauf zurückzuführen Russen müssen verkaufen Villen, für die sie über den Marktpreis bezahlt haben.

    Die überwiegende Mehrheit der Villen, die zu diesem Preis verkauft wurden, wurden zwischen 65 % und erstaunlichen 85 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft, wobei der durchschnittliche Rabatt bei etwa 70 % lag. Wir haben viele sehr begehrte Villen gesehen, die in den letzten Jahren mit einem Rabatt von über 70 % auf den ursprünglichen Angebotspreis verkauft wurden. Ein paar typische Beispiele: in Beaulieu-sur-Mer, zwei riesige und neu renovierte Villen mit Meerblick auf demselben Grundstück, die ursprünglich für 18 Millionen Euro gelistet waren und gerade für 3.6 Millionen Euro verkauft wurden, und eine äußerst begehrenswerte Villa mit 100% freiem Meerblick an der Spitze von Kappe Martin wurde mit 4.9 Mio. € notiert und kürzlich für 1.8 Mio. € verkauft.

    Wie in allen Marktkategorien verkaufen sich überteuerte Villen nicht, selbst wenn sie es sind berühmte, begehrte Villen. Sean Connerys atemberaubende Villa am Meer ist ein großartiges Beispiel dafür – der Preis war in Hälften schneiden nach einem Jahr auf dem Markt und doch Noch hat sich nach reichlicher Werbung und Berichterstattung und mehr als drei Jahren auf dem Markt nicht verkauft. Eine begehrenswerte Villa in Cap d'Ail, die einem russischen Oligarchen gehört, ist seit 2015 für eine nicht genannte Summe privat gelistet öffentlich (von vielen Agenturen) seit 2017, zunächst für 30 Millionen Euro und jetzt für 23 Millionen Euro – und es ist immer noch nicht verkauft. Es gibt viele andere ähnliche Beispiele, insbesondere im High-End-Markt mit russischen Besitzern.

    Das ist weil versierte Finanzberater vermögender Käufer prognostizieren, dass sich der Markt in einem langfristigen Abwärtstrend befindet, weil Banken keine überbewerteten Hypotheken genehmigen werden, und weil Russen kommen nicht mehr mit Koffern voller Bargeld. Diese Faktoren dürften die Preise viel, viel tiefer drücken.

    Verkaufspreise von 1 bis 3 Millionen Euro

    • Markt für Luxusvillen der Mittelklasse
    • Verkaufspreise von 1 Mio. € bis 3 Mio. €
    • Gilt normalerweise für Luxusvillen von 250 m2 bis 1000 m2

    Dieses Segment verzeichnete während Covid einen kleinen Anstieg der Verkaufspreise von etwa 0.5 %, mit gelegentlichen Verkäufen zu viel mehr als dem Marktwert (aufgrund des Covid-Effekts). Seit 2022 haben sich die Verkäufe normalisiert und das Gesamtvolumen ist zurückgegangen. Wir gehen davon aus, dass die Verkaufspreise (nicht die Angebotspreise) im Jahr 2023 weiter ziemlich stark sinken werden. Derzeit stagniert dieses Marktsegment, während die Käufer auf fallende Preise warten.

    Villen in dieser Kategorie werden für einen Rabatt von 40 % bis 80 % auf den geforderten Preis verkauft, wie z extreme überteuerung ist in dieser Preisklasse reichlich vorhanden. Es gibt viel mehr Verkäufer in diesem Segment als ernst Käufer. Hochmoderne Villen sind gefragt (aber nicht überteuert), während sich Stein, alt aussehende und klassische Stile nicht verkaufen.

    Diese Besitzer sind meistens entweder älter oder Russen. Erwarten Sie in den kommenden Jahren einen Anstieg der notleidenden Verkäufe in diesem Segment aufgrund der alternden Babyboomer, der Wirtschaft, der Verkäufe von Ausländern aufgrund erhöhter Steuern, der Beschlagnahmungen russischer Villen, und die anhaltenden Auswirkungen des Brexit.

    Verkaufspreise von 600 € bis 1 Million €

    • Villenmarkt der unteren Mittelklasse
    • Verkaufspreise von 600,000 € bis 1 Mio. €
    • Gilt normalerweise für Villen mit weniger als 400 m2

    In dieser Preisklasse verkauften sich preisgünstige Villen in gutem Zustand gut, bis die Zinssätze in den Jahren 2022 und 2023 stiegen, und jetzt ist die Zahl der Gesamtverkäufe rückläufig. Wir gehen jedoch davon aus, dass die Preise im Jahr 2023 unverändert bleiben und im Jahr 2024 aufgrund einer europaweiten Rezession leicht sinken werden.

    Die Hauptkäufer in diesem Segment sind französische Familien. Die Verkäufer in diesem Segment sind in der Regel französische oder britische Staatsbürger. In beiden Fällen besteht ein Verkaufsmotiv (wirtschaftliche Probleme, Scheidung, Covid-bedingte finanzielle Schwierigkeiten usw.) und der Brexit wird dieses Segment weiterhin beeinflussen.

    Der Markt passt sich möglicherweise nur langsam an

    Wenn sich die Kaufaktivität verlangsamt, dauert es oft einige Zeit, bis Hausbesitzer und Immobilienmakler ihre Erwartungen anpassen und die Preise senken. In der Zwischenzeit können sich realistisch preisgünstige Immobilien verkaufen, aber Immobilien, die ihre Preise nicht anpassen, bleiben oft jahrelang auf dem Markt, bis sie ihre Erwartungen anpassen und den Preis senken, um marktgerecht zu sein (Finden Sie heraus, wie Sie den richtigen Preis ermitteln).

    Denken Sie daran, Diese Statistiken, die ganz Frankreich umfassen, sind irreführend, da sie große Städte wie Paris und Marseille umfassen, in denen die Nachfrage weiterhin stark ist und die Preise steigen. Ländliche Gebiete und Ferienhäuser wie die französische Riviera befinden sich umgekehrt auf einem Abwärtstrend.

    Immobilienmakler und Notare werden bezahlt, wenn Sie den Kauf abschließen, und je mehr Sie ausgeben, desto mehr verdienen sie. Daher neigen sie natürlich dazu, den Markt sehr optimistisch zu sehen. Sie haben einen Anreiz, Ihnen zu sagen, dass es ein superheißer Markt ist und die Preise steigen, da dies die Käufer dazu bringt, das Gefühl zu haben, dass sie früher und für mehr Geld kaufen sollten, und es gibt Verkäufern Anreize, ihre Häuser aufzulisten. Selbst in offensichtlich schwachen oder rückläufigen Märkten werden Ihnen Agenten und Notare oft sagen, dass es sich um einen heißen Markt handelt.

    Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

    Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständiger Leitfaden zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und vieles mehr. Hier ist eine Liste unserer unverzichtbaren Kaufratgeber:

    Unser Leitfaden für Immobilieninserate beinhaltet: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten sollte, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, Direktkauf von Verkäufern, warum Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

    Unser Anleitung zu Betrug und Geheimnissen enthält: Warnungen vor unethischen Tricks, die Agenten, Notare, Verkäufer, Entwickler und Bauherren anwenden, um mehr Geld aus Ihnen herauszuholen. Dies ist ein Muss und der Leitfaden für Whistleblower, den die Geschäftsleute nicht möchten, dass Sie ihn sehen.

    Unser Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käuferagenten und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht lokale Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

    Unser Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwertes einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

    Unser Leitfaden für wichtige Dinge, die Sie herausfinden sollten umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, Alter, Internet- und mobiler Zugang, Gefahrenzonen (rot), Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Raumprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie Sie besitzen tatsächlich illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie man sie überprüft und vieles mehr.

    Unser Leitfaden für Dinge, die Sie beachten sollten beinhaltet: dein präsentieren Kosten, Probleme beim Kauf einer "neu renovierten" Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

    Unser Anleitung zum Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, Kauf mit schwarzen Zahlen, offizielles Angebot und Kaution, Verwendung einer SCI, Fallstricke bei Verträgen, Widerrufsfrist, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

    Unser Anleitung für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfall, Tipps für Zweitwohnungen, Vermietung Ihrer Villa, Renovierung und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

    Der Inhalt ist gesetzlich geschützt.

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