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    Die m²-Immobilienpreise für Frankreich sind Betrug

    In Frankreich wird bei jedem Verkauf einer Villa der Verkauf auf einer Website veröffentlicht offizielle Regierungswebsite (oft als DVF bezeichnet). Die Notare müssen den Nettopreis der verkauften Immobilie, den genauen Standort auf einer Karte, die m²-Größe des Grundstücks und die „ungefähre m²-Grundfläche“ des Hauses veröffentlichen (mit Aktualisierungen alle sechs Monate).

    Es sieht aus wie das:

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    Dieses Haus ist wirklich 670 m² groß!

    Tipp: Klicken Sie auf DVF auf das Satellitenansichtsquadrat unten links, um zwischen der Katasteransicht und einem visuellen Foto zu wechseln und so einen besseren Eindruck von der Größe der Villen zu bekommen.

    Klar gesagt, die m² für verkaufte Villen aufgeführt ist ein Witz – es gibt keine Grundlage für die Realität.

    Da die Notare bei jedem Verkauf eine prozentuale Provision erheben, verfolgen sie eine unehrliche Taktik, um die m²-Preise in den Vordergrund zu rücken viel höher, als sie tatsächlich sind, und führen die Käufer in die Irre. Makler nutzen diese falschen Daten dann als Rechtfertigung für über dem Marktpreis liegende Angebotspreise, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben. Diese Informationen werden dann auf vielen anderen Immobilien-Websites verbreitet.

    How the Notaires Manipulate m2 Data

    Da es kein Gesetz dagegen gibt, melden Notare m²-Größen, die um ein Vielfaches kleiner sind, als die Villa tatsächlich ist. Daher könnte eine Villa mit einer Fläche von 145 m² auch mit einer Fläche von 450 m² beworben worden sein (siehe Beispiele unten). Hier ist der Grund:

    It’s only ‘the footprint’ on the land

    Eine weitere Entschuldigung für die falsche m² ist das Gesicht, das die m², die für verkaufte Villen angezeigt werden, sind nur soll der 'm² Footprint' sein. Versteckt darin ihre FAQ, die DVF-Website gibt das zu die m² sind nur unverbindlich Schätzungen der 'm²-Grundfläche' des Hauses (die Menge an Land, die das Haus einnimmt) und Sie sagen ausdrücklich, dass es so ist nicht die bewohnbare m² und tut nicht irgendeine rechtliche Bedeutung haben:

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    There’s no legal obligation to measure the m² or to be accurate in DVF

    Das Hauptproblem besteht darin, dass eine ordnungsgemäße m²-Vermessung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist und Notare nicht verpflichtet sind, die tatsächlichen m²-Werte auf DVF anzugeben, und dies gilt auch für die selbst gemeldeten, „geschätzten“ m²-Größen, die auf DVF veröffentlicht werden dramatisch unterberichtet.

    They Inflate the Sold Prices

    DVF zeigt auch den Verkaufspreis als an „Nettoverkäufer“ Preise (welche enthalten Steuern und an der Côte d’Azur, da die Verkäufer die Vermittlungsgebühren aus ihren Gewinnen zahlen, darunter auch die Vermittlungsgebühren), um die Verkaufspreise zu erhöhen. Anschließend verwenden sie diesen überhöhten Verkaufspreis, um die m²-Durchschnittswerte zu ermitteln, was ebenfalls offensichtlich falsch ist.

    They Don’t Include Villas That Require Renovation

    As Cédric Duplantier (who works at France’s Ministry of Finance, DGFIP, and who is a moderator on the DVF notaires website) sagte, “Contracts to sell buildings to be renovated are not part of the data present in DVF.” What this means is that villas that are sold as “requiring renovation” are not included in DVF. This eliminates many of the lower-priced sales from the average m² statistics and from the DVF map, further falsely raising the published ‘average m²’ statistics.

    M² price averages are based on this flawed data

    Trotz der Tatsache, dass die im DVF veröffentlichten m²-Größen nicht auf der tatsächlichen m²-Größe der Villa basieren, verwenden diejenigen, die Verkaufsprovisionen erhalten (Notare, Makler, Immo-Websites), diese falschen Daten, um so zu tun, als würden Villen zu einem hohen Preis verkauft. viel, viel höhere m²-Preise, als sie tatsächlich sind.

    Im Durchschnitt beträgt die auf der Website des Notars angegebene m² 1/3 bis 1/4 der tatsächlichen Größe, die die m²-Durchschnittspreise fälschlicherweise überhöht, was Notaren und Maklern zugutekommt, die auf Provisionsbasis bezahlt werden.

    Die auf Websites angezeigten durchschnittlichen m²-Preise sind gefälscht – sie sind viel, viel höher, als die Immobilien wirklich verkaufen.

    Beispiele, mit Beweis!

    Dafür gibt es unzählige Beispiele, da mehr als 97 % der Villenverkäufe mit falschen m² gelistet sind. Im Folgenden finden Sie nur einige Beispiele, um Ihnen einen Eindruck davon zu vermitteln, worauf Sie achten sollten. Denk daran, dass:

    • In den Baugenehmigungen ist nur der „wohnbare“ m² angegeben, wodurch in einigen Häusern (überall mit niedrigen Decken, Gästehäusern, Lagerschränken, Treppen usw.) viel Platz verbleibt, sodass die meisten wahrscheinlich als noch größer beworben wurden!
    • Der auf DVF angegebene Preis ist höher als der tatsächliche Angebotspreis, da darin Steuern enthalten sind!

    Deshalb sagen wir „maximal“ m², für den es verkauft wurde, weil Würde man die nicht „bewohnbare“ Fläche einbeziehen und die Steuern weglassen, wäre der m²-Preis sogar noch niedriger!

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    Diese riesige Luxusvilla wurde für 5.597 € pro m² verkauft, nicht für 21.568 € pro m²!

    Diese Villa in Roquebrune wurde in einwandfreiem Zustand verkauft und ist erstklassig verarbeitet usw. mit einem unglaublichen Blick auf Monaco. Die Notare haben es als solche aufgeführt 204 m² (21.568 € /m²), als es 2018 für 4,4 Millionen Euro (einschließlich Steuern und Gebühren) an einen Oligarchen verkauft wurde. Sondern durch Anschauen das Mietangebot (und dem beigefügten Grundriss) können Sie sehen, dass es tatsächlich so ist 786 m² (5.597 €/m², Steuern eingeschlossen).

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    Diese Immobilie mit 2 Villen wurde für 1.450 € pro m² verkauft, nicht für 28.500 € pro m²!

    Dieses riesige Anwesen in Beaulieu-sur-Mer wurde für 18 Millionen Euro gelistet und nach vielen Jahren auf dem Markt schließlich für 3,6 Millionen Euro verkauft.

    Die Notare behaupten, dass dieses 2-Villen-Anwesen nur 126 m² (28.500 €/m²), aber wie Sie Google Earth entnehmen können, ist dies ganz klar falsch. In der ursprünglichen Auflistung wurde angegeben, dass die Villen eine Gesamtgröße von haben 2470 m² (1.450 €/m², Steuern eingeschlossen).

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    Diese Immobilie mit 2 Villen wurde für 1.964 € pro m² verkauft, nicht für 16.041 € pro m²!

    Diese Eigenschaft mit zwei Villen in Tourrettes-sur-Loup wurden als aufgeführt 120 m² (16.041 € /m²) und im Jahr 2018 für 1,9 Millionen Euro verkauft die BaugenehmigungenWie Sie sehen können, ist eines der Häuser 680 m² groß, und als wir uns die Mietliste angesehen haben, haben wir herausgefunden, dass das andere 300 m² groß ist (ohne Eigentümerflächen), sodass sich die Gesamtfläche für beide auf ein Minimum von m² beläuft 980 m² (1.964 € /m², Steuern eingeschlossen).

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    Diese Villa wurde für 4.644 € pro m² verkauft, nicht für 13.771 € pro m²!

    Diese Villa in Villefranche-sur-Mer Ansprüche 228 m² (13.771 €/m²), ist aber eigentlich ein Minimum von 676 m² (4.644 €/m², einschließlich Steuern), wie Sie über sehen können die Baugenehmigungen.

    Auch nach Komplettumbauten erhöhen sie die m² nicht, obwohl die realen m² öffentlicher Rekord sind…

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    Diese Villa wurde für 1.751 € pro m² verkauft, nicht für 12.790 € pro m²!

    Diese Villa in Eze wurde von Notaren fälschlicherweise als vorhanden angegeben 258 m² (12.790 €/m²). Aber wie Sie sehen können, wenn Sie sich das ansehen BaugenehmigungenDie Villa wurde 2018 von 334 m² auf die zum Zeitpunkt des Verkaufs „bewohnbare“ Größe vergrößert: 1884 m² (maximal 1.751 €/m², Steuern eingeschlossen).

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    Diese Villa wurde für 2.100 € pro m² verkauft, nicht für 18.000 € pro m²!

    Diese Villa in Eze wird als aufgeführt 165 m² (18.000 €/m²), sondern durch Anschauen die BaugenehmigungenSie können sehen, dass es tatsächlich 400 m² groß war, dass aber Anfang 2020 ein Anbau von 1029 m² hinzugefügt wurde, so dass es beim Verkauf im Jahr 2021 1429 m² waren, ohne das Gästehaus von etwa 200 m², was die Gesamtsumme ergibt 1629 m² (Minimum 2.100 €/m², Steuern eingeschlossen).

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    Das Satellitenbild in Google Earth stammt aus dem Jahr 2019, als die Villa im Bau war.

    Diese neue Villa am Wasser wurde für 3.530 € pro m² verkauft, nicht für 10.042 € pro m²!

    Diese brandneue Villa an der Spitze von Mütze Martin wird als aufgeführt 239 m² (10.042 €/m²) und wurde 2020 für 2,4 Millionen Euro verkauft. Aber wenn man es sich ansieht die Baugenehmigungen, Sie können sehen, dass es tatsächlich so ist 680 m² 'bewohnbar' (3.530 €/m², inkl. MwSt.) und wurde 2019 komplett neu aufgebaut.

    Als Anmerkung, Auch die angegebene Zimmeranzahl ist (offensichtlich) nicht korrekt.

    So überprüfen Sie den M2 von Villen

    Sie können Ihre eigene Überprüfung durchführen, indem Sie einen Blick auf die Villen werfen, die Sie besucht haben. Speichern Sie die Adresse und den Verkaufseintrag und vergleichen Sie mit DVF und Baugenehmigungen.

    Eine andere Möglichkeit, dies zu sehen, besteht darin, die Häuser der Nachbarn zu überprüfen und die Größe mit einer Auflistung zu vergleichen, in der die Größe aufgeführt ist.

    Hier ist ein Beispiel… Dies ist eine Villa, die derzeit in Eze zum Verkauf steht:

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    Bei der Prüfung Website der DVF-Regierung und Google Earth können wir sehen, dass die Villa des Nachbarn wahrscheinlich vom selben Entwickler gebaut wurde und den gleichen Stil und ungefähr die gleiche Größe hat (basierend auf der Grundfläche und den Böden, wie sie über Google Earth zu sehen sind); es wurde kürzlich für 930.500 € verkauft!

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    Villa zum Verkauf (links) und Nachbar (rechts)

    Wie du sehen kannst, Dies ist ein weiteres Beispiel dafür, wie die m² von den Notaren dramatisch unterzählt werden um den m²-Durchschnittspreis fälschlicherweise aufzublähen. Die Website des Notars listet die verkaufte (Nachbar-)Villa mit 125 m² auf, doch die Agenturliste für die Villa gibt ihre Größe mit 379 m² an (der Makler sagte uns, dass dies alles oberirdische m² ist und bestätigt wurde).

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    Villa des Nachbarn

    Warum dies ein solches Problem ist

    Trotz der Tatsache, dass die Quadratmeterzahl eindeutig falsch angegeben ist und nicht die tatsächliche Größe der verkauften Villen widerspiegelt, Diese falschen Daten werden für nationale Preisstatistiken und Websites verwendet, die behaupten, den Durchschnittspreis pro m² zu kennen.

    Aber es ist im wahrsten Sinne des Wortes unmöglich um zu wissen, ob die Preise steigen oder fallen, oder um die durchschnittliche Quadratmeterzahl, da Notare diese Daten manipulieren können (und tun!), indem sie die Quadratmeterzahl von Häusern künstlich verkleinern (um so zu tun, als würden die Preise steigen).

    Das Verständnis dieses Betrugs ist einer der wichtigsten Schritte, um den französischen Immobilienmarkt zu verstehen.

    Wenn Sie wollen, ist es wichtig, diese Realität des Marktes zu kennen kaufen Ihre Villa zu einem Preis, der nahe an dem liegt, was Sie können verkaufen es für.

    Agenten: Marktmanipulation

    Immobilienagenturen manipulieren den Markt auch, indem sie Immobilien zu Preisen kaufen, die das Fünffache oder mehr über dem Marktwert liegen, um sie zu einem Preis zu verkaufen, der höher ist als der Preis, zu dem jede andere Villa in dieser Gegend verkauft wurde. Dabei handelt es sich um die gleiche Marktmanipulationstaktik, die auch in anderen auf Luxusgüter ausgerichteten Branchen wie z Kunstmarkt.

    Sie tun dies, um mit diesem Verkauf ihre weit über dem Marktpreis liegenden Angebotspreise zu rechtfertigen und um die veröffentlichten durchschnittlichen m²-Preise zu manipulieren. Während sie es besitzen, vermieten sie es.

    Hier ein Beispiel: Der mit Abstand teuerste Verkauf einer Villa in Eze findet in der Avenue de la Marne 772 statt. Wenn Sie ein wenig graben, werden Sie es sehen Prestigimo (eine Immobilienagentur) hat es gekauft. Sie tun ihr Bestes, um diese Tatsache zu verschleiern, und verkaufen Immobilien zwischen Agenturen, kaufen bei befreundeten Bauträgern, um Geld zurückzubekommen usw. Schauen Sie sich um und Sie werden in fast jeder Stadt ein Beispiel wie dieses finden.

    Weitere glatte Lügen…

    Darüber hinaus lügen Makler regelmäßig über die m²-Größe von Villen und lassen die Inspektoren ebenfalls lügen, was die Verwirrung rund um die m²-Preise noch verstärkt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass in Inseraten angegeben wird, dass eine Villa 100 bis 200 m² größer ist, als sie tatsächlich ist. Die einzige Möglichkeit, den tatsächlichen m²-Wert zu ermitteln, besteht darin, ihn von Ihrem eigenen, unabhängigen Gutachter messen zu lassen. Besser noch: Lassen Sie es von zwei Inspektoren messen und prüfen Sie, ob sie zu unterschiedlichen Zahlen kommen.

    hier ist wie man das herausfindet echt Wert einer Villa in Frankreich.

    Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

    Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie man den besten Preis erhält und überhöhte Preise vermeidet, worauf man achten sollte, wie man Betrug vermeidet und vieles mehr.

    Unsere Wegweiser, wohin sich der Markt entwickelt umfasst: Vorhersagen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und die Gründe, warum die Preise weiter fallen werden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

    Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

    Unsere Leitfaden für Betrug und Geheimnisse beinhaltet: Warnungen vor den unethischen Tricks, die Agenten, Notare, Verkäufer, Entwickler und Bauherren anwenden, um mehr Geld aus Ihnen herauszuholen. Dies ist ein Muss und der Leitfaden für Whistleblower, von dem die Geschäftsleute nicht möchten, dass Sie ihn sehen.

    Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käuferagenten und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht lokale Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

    Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden.

    Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

    Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

    Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, schwarze Zahlen kaufen, offizielles Angebot und Einzahlung, Verwendung einer SCI, Einzahlung, Bedenkzeit, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

    Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

    Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.

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