France m² Real Estate Pricing is a Scam

In France, whenever a villa is sold, the sale is published on an official government website (that is often referred to as DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

It looks like this:

Tip: On DVF, click on the satellite view square on the bottom left to switch between the cadastral-view and a visual photo, to get a better sense of the size of the villas.

Said plainly, the m² listed for sold villas is a joke — there’s no basis on reality.

Since the notaires make a % commission on each sale, they have a dishonest tactic to make the m² prices seem much higher than they really are, and mislead buyers. Agents then use this false data as justification for above-market asking prices, in an attempt to push housing prices up. This information then gets disseminated onto many other real estate websites.

How the Notaires Manipulate M2 Data

Since there’s no law against it, notaires report m² sizes that are many, many times smaller than the villa actually is. Therefore, a villa that displays as 145 m² might have been advertised as 450 m² (see examples below). Here’s why:

It’s only ‘the footprint’ on the land:

Eine weitere Entschuldigung für die falsche m² ist das Gesicht, das die m², die für verkaufte Villen angezeigt werden, sind nur soll der 'm² Footprint' sein. Versteckt darin ihre FAQ, die DVF-Website gibt das zu die m² sind nur unverbindlich Schätzungen der 'm²-Grundfläche' des Hauses (die Menge an Land, die das Haus einnimmt) und Sie sagen ausdrücklich, dass es so ist nicht die bewohnbare m² und tut nicht have any legal value:

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, die m² zu messen oder im DVF genau zu sein:

The main problem is that a proper m² survey isn’t required by law, and notaires aren’t required to report the actual m² on DVF, and consequently, the self-reported, ‘estimated’ m² sizes published on DVF are dramatisch unterberichtet.

They Inflate the Sold Prices:

DVF also displays the sold price as the “net seller” Preise (welche enthalten tax and, on the French Riviera, since seller’s pay the agency fees from their profits, it includes agency fees) to inflate the sold prices. They then use this inflated sold price to make the m² averages, which is also obviously false.

M²-Preisdurchschnitte basieren auf diesen fehlerhaften Daten:

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

Im Durchschnitt beträgt die auf der Website des Notars angegebene m² 1/3 bis 1/4 der tatsächlichen Größe, die die m²-Durchschnittspreise fälschlicherweise überhöht, was Notaren und Maklern zugutekommt, die auf Provisionsbasis bezahlt werden.

Die auf Websites angezeigten durchschnittlichen m²-Preise sind gefälscht – sie sind viel, viel höher, als die Immobilien wirklich verkaufen.

Examples, with Proof!

Dafür gibt es unzählige Beispiele, da mehr als 97 % der Villenverkäufe mit falschen m² gelistet sind. Below are just a few examples to give you a sense of what to look for. Keep in mind that:

• The planning permissions show only the ‘habitable’ m², which leaves out a lot of space in some houses (anywhere with low ceilings, guest houses, storage closets, stairs, etc.), so most were likely advertised as being even larger!
• The price listed on DVF is higher than the real offer price, because it includes taxes!

That is why we say the “maximum” m² that it sold for, because if you included the non-'habitable' space and removed the taxes, the m² price would be even lower!

Auch nach Komplettumbauten erhöhen sie die m² nicht, obwohl die realen m² öffentlicher Rekord sind…

As a side note, the reported # of rooms is also (obviously) not accurate.

So überprüfen Sie den M2 von Villen

You can do your own checking by looking back at villas you’ve visited. Save the address and sales listing and compare to DVF und Baugenehmigungen.

Eine andere Möglichkeit, dies zu sehen, besteht darin, die Häuser der Nachbarn zu überprüfen und die Größe mit einer Auflistung zu vergleichen, in der die Größe aufgeführt ist.

Hier ist ein Beispiel… Dies ist eine Villa, die derzeit in Eze zum Verkauf steht:

Bei der Prüfung Website der DVF-Regierung und Google Earth können wir sehen, dass die Villa des Nachbarn wahrscheinlich vom selben Entwickler gebaut wurde und den gleichen Stil und ungefähr die gleiche Größe hat (basierend auf der Grundfläche und den Böden, wie sie über Google Earth zu sehen sind); es wurde kürzlich für 930.500 € verkauft!

Warum dies ein solches Problem ist

Despite the fact that the m² is clearly reported incorrectly and doesn’t reflect the actual size of the villas that have sold, this false data is being used for national pricing statistics and websites that claim they know the average price per m².

But it’s literally impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Das Verständnis dieses Betrugs ist einer der wichtigsten Schritte, um den französischen Immobilienmarkt zu verstehen.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agents: Market Manipulation

Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it. Better yet, have two inspectors measure it and see if they come up with different numbers.

hier ist wie man das herausfindet echt value of a villa in France.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie man den besten Preis erhält und überhöhte Preise vermeidet, worauf man achten sollte, wie man Betrug vermeidet und vieles mehr.

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Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käuferagenten und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht lokale Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

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Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.