Immobilienbetrug & Geheimnisse

Die französische Riviera ist ein sehr eigenartiger Immobilienmarkt. Viele Leute werden betrogen, weil sie die Geheimnisse dieses Geschäfts nicht kennen. Nun, wir sind die Whistleblower hier, um Ihnen zu zeigen, worauf Sie achten müssen.

Ähnlich wie irgendein Industrie, in der die monetären Anreize nicht mit dem Anreiz übereinstimmen, ehrlich zum Käufer zu sein, zwingt diese Art von System Agenten / Notare / Entwickler, entweder auf ihre eigenen finanziellen Interessen zu achten ODER ehrlich zu den Käufern zu sein. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sie dem Verdienen von mehr Geld Vorrang vor der Transparenz gegenüber den Käufern einräumen. Es ist nicht so, dass sie schlechte Menschen sind (sie haben auch Familien zu ernähren); das Problem liegt darin, dass Das System ist so eingerichtet, dass es Anreize für schlechtes Verhalten gibt. Je mehr Sie zu viel bezahlen, desto mehr Gewinn machen sie.

Geheimnisse des Verkäufers

Viele Villen werden von Eigentümern zum Verkauf angeboten, denen es eigentlich egal ist, ob ihre Villa verkauft wird. Manche will nicht ihre Villa zu verkaufen! Hier ist der Grund:

Verkäufergeheimnis Nr. 1: Rechtliche Steuervermeidung

Aufgrund einer absolut dummen Steuerschlupfloch, bieten viele Immobilienbesitzer ihre Immobilie zum Verkauf an, obwohl sie sie nicht verkaufen möchten (daher listen sie sie zu einem Vielfachen über ihrem tatsächlichen Wert auf). Sie tun dies wegen legaler Steuerhinterziehung – solange eine Villa zum Verkauf steht, ist der Eigentümer von mehreren teuren Grundsteuern befreit!

Dies gilt für Nicht-Hauptwohnsitze, von denen die Côte d'Azur reichlich vorhanden ist (fast 40 % der Villen hier fallen in diese Kategorie). Agenturen machen sich dieses Phänomen zunutze, weil sie auf diese Auflistungen als (falschen) Indikator dafür hinweisen können, wo sich der Markt befindet.

Verkäufergeheimnis Nr. 2: Fischen gehen, für einen Trottel!

Die Côte d'Azur besteht nur zu etwa 60 % aus Hauptwohnsitzen. Die anderen 40 % bestehen aus vielen Spekulanten, die mehrere Ferienvillen besitzen. Diese Verkäufer bieten hohe Preise an und „fischen“ nach einem unwissenden Käufer, der zu viel bezahlt. Sie drehen sich dann um und verwenden dieses Geld, um 2 oder 3 ähnliche Villen zum Marktwert zu kaufen.

Diese überteuerten Villen stehen normalerweise auf dem Markt und werden nicht verkauft, weil sie zu starren, lächerlichen Preisen angeboten werden Eigentümer, die es mit dem Verkauf nicht ernst meinen. Leider verweisen viele Makler und Verkäufer auf diese "Listenpreise" (nicht Verkaufspreise, worauf sie achten sollten), um eine Überbewertung ihrer Villa zu rechtfertigen.

Notaire-Geheimnisse

In Frankreich sind Notare Rechtsanwälte, die Prozesse durchführen alle Immobiliengeschäfte.

Notaire Secret #1: Falsche m²-Angaben

Dazu gibt es so viel zu sagen, dass wir eine separate gemacht haben Ratgeber rund um den m²-Durchschnittspreis und dass die im DVF aufgeführten m² tatsächlich ein kompletter Betrug sind, der darauf abzielt, Käufer in die Irre zu führen. Es lohnt sich zu lesen – vertrauen Sie uns.

Notaire Secret #2: Das Vertragsgeheimnis

Ein „vice caché“ ist ein versteckter oder verborgener Mangel an einer Immobilie. Der Käuferschutz ist in Artikel 1641 des Zivilgesetzbuchs verankert. Der Verkäufer ist verpflichtet, alle wichtigen Informationen über die Immobilie offenzulegen, die die Entscheidung des Käufers oder den für die Immobilie gezahlten Preis beeinflussen könnten. Tut er dies nicht, kann ein Gericht Abhilfe schaffen, z. B. Preisminderung oder Annullierung des Kaufs (weshalb Notare Sie davon nicht wissen lassen wollen, da sie ihre Provision im Falle einer Annullierung).

Es überrascht nicht, dass Notare manchmal versuchen, Ihre Nutzung des „vice caché“-Schutzes einzuschränken, indem sie dem Kaufvertrag eine Ausschlussklausel hinzufügen, die die Rechte des Käufers einschränkt, wenn sie ein ernsthaftes verstecktes Problem mit der Villa finden. Wir raten allen Käufern, darauf zu bestehen, dass diese Klausel aus dem Kaufvertrag entfernt wird. Der Verkäufer kann sich dagegen wehren, aber wenn er es tut, müssen seine Motive hinterfragt werden. Du solltest sein sehr zögert, den Kauf von „en l'état“ (wie gesehen) zu akzeptieren, wenn Sie nicht vollständig verstehen, was Sie kaufen.

Geheimnisse des Immobilienmaklers

Immobilienmakler an der Côte d'Azur sind ein äußerst wettbewerbsfähiger Haufen. Es gibt Tausende von Agenten, die sich alle um eine vergleichsweise kleine Anzahl von Angeboten streiten und versuchen, ihre Miete für sehr wenige Verkäufe zu bezahlen. Kurz gesagt, es ist ein Rezept für alle Arten von schlechtem Benehmen.

Agentengeheimnis Nr. 1: Öffentlich gelistete Immobilien sind das Tiefste

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Sobald eine Immobilienagentur eine Immobilie ergattert hat, versucht sie zunächst, sie Entwicklern „off-market“ anzubieten. Dann bieten sie es ihren Kunden und anderen Agenten, mit denen sie Partnerschaften haben, stillschweigend an. Wenn schließlich keiner von ihnen einen interessierten Käufer finden kann, beginnen sie, für die Werbung zu bezahlen (dann beginnen andere Agenturen, mit ihnen zu konkurrieren). Wenn also eine Villa zum Zeitpunkt der öffentlichen Ausschreibung noch nicht verkauft ist, liegt das normalerweise daran, dass sie überteuert ist oder Probleme hat – oder beides.

Agentengeheimnis Nr. 2: „Neu auf dem Markt“? Ja, genau!

E-Mails mit Immobilienangeboten sagen oft „neues Angebot“ oder „neu auf dem Markt“, wenn die Villa bereits seit vielen Monaten oder Jahren zum Verkauf angeboten wird. Achten Sie nicht darauf, wenn der Makler sagt, dass es sich um eine „neue“ Anzeige handelt. Schauen Sie stattdessen auf das Datum der Diagnose.

Agentengeheimnis Nr. 3: Ausländische und nicht lizenzierte Agenten im Überfluss

Einige ausländische oder nicht lizenzierte Makler geben vor, der „Listing Agent“ oder „Exclusive Agent“ zu sein, sind es aber nicht und könnten Sie am Ende mit der Forderung nach zusätzlichen Gebühren überraschen (zu deren Zahlung Sie nicht verpflichtet sind!). oder verstecken Sie die Gebühren im Listenpreis. Aus diesem Grund, Vermeiden Sie globale / britische / nicht lokale Agenten und Dienstleistungen, und unterschreiben Sie nichts mit einem Makler – alle Verträge sollten über den Notar abgeschlossen werden.

Es gibt auch viele illegale „Immobilienmakler“, die versuchen, mit Immobilien an der französischen Riviera Geld zu verdienen, daher ist es wichtig, dass Sie sicherstellen, dass sie legal sind, indem Sie drei Dinge verlangen: ihre Berufserlaubnis (carte professionelle), Haftpflichtversicherung und Vertrauensbürgschaft (piece de garantie) details.

Agentengeheimnis Nr. 4: Habe es geschafft Wirklich Verkaufen? Wahrscheinlich nicht

Eine andere Sache, die Sie beachten sollten, ist, dass einige Makler sich weigern, mit anderen Maklern zusammenzuarbeiten (aus verschiedenen Gründen), was dazu führt, dass der Makler, mit dem Sie zusammenarbeiten, Ihnen mitteilt, dass eine Immobilie verkauft wurde, obwohl dies nicht der Fall ist. Überprüfen Sie dies also noch einmal mit einem anderen Agenten.

Wenn Sie ein gebildeter Käufer sind und wissen, dass eine Villa überteuert ist, könnte Ihnen ein Makler mitteilen, dass eine Villa ein Angebot erhalten hat, um Sie dazu zu bringen, über dem Markt zu bieten, und wenn Sie dies nicht tun, sagen sie möglicherweise, dass sie verkauft wurde. Aber das liegt oft einfach daran, dass sie wissen, dass der Verkäufer nur spekuliert und nicht daran interessiert ist, zu einem fairen Preis zu verkaufen, oder der Eigentümer es vom Markt genommen hat. Zu sagen, dass es verkauft wurde, soll Sie glauben machen, dass Sie sich in Bezug auf den Markt irren (dass Villen für mehr und häufiger verkauft werden, als sie sind).

Agentengeheimnis Nr. 5: Ihre Preisgestaltung basiert nicht auf dem Markt

Agenten werden Ihnen sagen, dass sie eine „Bewertung“ durchgeführt haben, um ihre Preise zu ermitteln – aber wenn Sie nach der Bewertung und den dahinter stehenden Recherchen fragen, werden sie Ihnen diese nicht geben. Das liegt daran, dass es keine „Bewertung“ gab und die Preisgestaltung nicht auf dem Marktwert basiert. Alternativ könnten sie Ihnen von einer Villa erzählen, die zu einem hohen Quadratmeterpreis verkauft wurde. Aber wie Sie oben erfahren haben, sind die m²-Preise gefälscht.

Erfahren Sie in unserem, wie Sie den tatsächlichen Marktwert einer Villa überprüfen können Preisleitfaden für Immobilien.

Agent Secret #6: Non-Binding ‘Estimates’

Denken Sie an eine Renovierung? Egal, was der Agent oder Verkäufer Ihnen sagt, vor Sie kaufen, achten Sie darauf, eine zu bekommen Konformitätsbescheinigung und städtebauliche Bescheinigung von der Mairie; Ohne diese können Sie möglicherweise nicht renovieren.

Viele Makler werden Ihnen empfehlen, ein Angebot für Arbeiten von „einem großartigen Bauunternehmen, das sie kennen und dem sie vertrauen“, einzuholen. Dieser Bauunternehmer gibt Ihnen eine unverbindliche oder mündliche „Schätzung“ der Kosten für die Ausführung der Arbeiten. Diese Schätzungen sind normalerweise viel, viel niedriger, als Sie tatsächlich ausgeben würden.

Wenn Sie die tatsächlichen Kosten einer Renovierung erfahren möchten, besorgen Sie sich von mehreren Bauunternehmen ein sehr, sehr detailliertes „Devis“ mit allen Artikeln und Preisen, die klar angegeben sind. Eine Preisangabe auf Französisch heißt a gerät und sobald es sowohl vom Auftraggeber als auch vom Auftragnehmer unterzeichnet wurde, wird es zu einem rechtsverbindlichen Vertrag. Beachten Sie auch, dass, wenn der Preis, der Ihnen gegeben wird, ein 'Einschätzung' kein 'gerät' Der Bauherr ist nicht an den Preis gebunden und Sie können davon ausgehen, dass der Endpreis bis zum Fünffachen des angegebenen Preises beträgt. Lernen Möglichkeiten, Betrug zu vermeiden.

Agent Secret #7: Saying You Can Expand / Renovate When You Can’t

Ein Trick, den Agenten anwenden, ist folgender: Sie bekommen ihr Architekten kontaktieren, um zu „bestätigen“, dass man die m² einer Immobilie renovieren und/oder erweitern kann, aber dann, wenn man sie kauft, werden Sie alle gespenstisch und Sie finden auf die harte Tour heraus, dass es nicht möglich ist, die m² zu erweitern (ja, sogar wenn "es den gleichen Fußabdruck behält") oder die gewünschten Renovierungsarbeiten durchführen. Dies ist mehreren unserer Kontakte passiert und scheint gängige Praxis zu sein.

Der einzige Weg, um zu wissen, ob Sie es erweitern können, besteht darin, eine ordnungsgemäße Genehmigung der Baugenehmigung von der Mairie einzuholen und es bei der Mairie persönlich zu überprüfen. Wer darauf nicht warten möchte, kann sich das holen städtebauliche Bescheinigung innerhalb eines Monats max.

Agent Secret #8: Market Manipulation

Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (a real estate agency) bought it from a developer. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

Agent Secret #9: Lying About the m²

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is.

Agent Secret #10: The Dishonest Things They Tell You

Agenten haben bestimmte Dinge, die sie potenziellen Käufern mitteilen, um sie zu manipulieren und in die Irre zu führen. Sie werden sie immer wieder hören, daher ist es wichtig, dass Sie sie als das erkennen, was sie sind. Hier ist die Liste der Lügen, die Agenten Ihnen erzählen werden. Lerne und schütze dich, damit du nicht auf sie hereinfällst.

Geheimnisse des Erbauers/Entwicklers/Immobilienhändlers

Denken Sie an den Kauf von einem 'marchand de biens' (Bauherr / Entwickler / Immobilienhändler) erspart Ihnen Kopfschmerzen? Denk nochmal.

An der französischen Riviera gibt es viele, viele (habe ich VIELE gesagt?!) Entwickler. Sie haben spezielle Beziehungen zu Maklern, bei denen sie die Möglichkeit haben, Villen (normalerweise wollen sie nur solche, die renoviert werden müssen oder die erweitert werden können) zum Marktwert zu kaufen, bevor reguläre Käufer sie sehen können. Sie führen billige Renovierungen durch und bringen sie mit demselben Mittel zu einem stark überhöhten Preis, der weit über dem Marktwert liegt, auf den öffentlichen Markt.

Vielleicht kannst du das fangen durch Überprüfung der Karte mit Villenverkäufen (mit genauer Lage und Preisangabe, aber falsche m²) aus den letzten Jahren. Beachten Sie, dass diese Karte selten aktualisiert wird, sodass die neuesten Verkäufe nicht angezeigt werden.

Entwicklergeheimnis Nr. 1: Billige Renovierungen

Natürlich wollen diese Entwickler Gewinne maximieren und Kosten minimieren. Es ist schließlich ein Geschäft. Sie tun dies durch Schneiden Sie alle möglichen Ecken auf dem Zeug, das Sie nicht sehen können. Sie stellen die absolut billigsten (und oft unqualifizierten) Bauarbeiter, Elektriker, Klempner usw. ein und sagen diesen Leuten, dass sie die Arbeit so billig und schnell wie möglich erledigen sollen. Sie sparen eine Menge Geld es auf diese Weise zu tun.

Nur weil es von außen schön aussieht, heißt es noch lange nicht, dass es auch gut gemacht ist. Vertrauen Sie nicht, wenn der Agent sagt Dies Entwickler hat einen guten Ruf und ist von hoher Qualität. Sie sind besser dran, wenn Sie eine Villa finden, die vor Jahren von den Eigentümern renoviert wurde – renoviert für sie, nicht für den Weiterverkauf.

Die Mehrheit der neuen Häuser an der Côte d’Azur ähneln eher „Primark“ als „Hermès“, sagt Peter Illovsky, Präsident von Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Trotzdem werden Neubauten mit einem Aufschlag von 10 % oder 20 % verkauft, selbst wenn sie außerhalb des Plans verkauft werden. sagt Alex Balkin, Direktor von Savills Riviera und Savills Nice.

Entwicklergeheimnis Nr. 2: Verantwortung auf die „Garantie“ übertragen

Sie beruhigen die Käufer, indem sie ihnen eine Garantie geben (nach französischem Zivilrecht sind alle Bauarbeiten für bis zu 10 Jahre garantiert), aber die Versicherung zahlt die Reparaturkosten – nicht sie – und Sie immer noch mit all den Problemen umgehen müssen, die auftauchen. Und du kannst Erwarten Sie wiederholte Reparaturen des gleichen Problems, da billige Materialien immer wieder verwendet werden – schließlich wird die Reparaturfirma jedes Mal bezahlt.

Außerdem deckt die Garantieversicherung keine größeren Probleme ab, z. B. wenn die gesamte Installation erneuert werden muss, weil die verwendeten Rohre billig und zu eng waren oder die Heizungen die billigsten auf dem Markt waren und unzuverlässig sind.

Das heisst Der Entwickler hat keinerlei Anreize, irgendetwas anderes als den billigsten möglichen Job zu machen Denn sobald Sie es gekauft haben, ist es Ihr Problem, nicht ihres. (Und nicht, kümmern sie sich nicht um ihren "Ruf", da die Agenten nicht preisgeben, wer der Verkäufer ist.)

All dies bedeutet GROSSE Kopfschmerzen für Sie auf der ganzen Linie, wenn Sie einziehen und feststellen, dass Ihre Klimaanlage nicht richtig funktioniert, die Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert werden müssen, der Fußboden oder die Isolierung nicht hinzugefügt wurden usw.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie man den besten Preis erhält und überhöhte Preise vermeidet, worauf man achten sollte, wie man Betrug vermeidet und vieles mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Wegweiser, wohin sich der Markt entwickelt umfasst: Vorhersagen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und die Gründe, warum die Preise weiter fallen werden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käuferagenten und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht lokale Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden.

Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, schwarze Zahlen kaufen, offizielles Angebot und Einzahlung, Verwendung einer SCI, Einzahlung, Bedenkzeit, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.