2023 & 2024 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: September 23, 2023

Im Gegensatz zu dem, was viele annehmen würden, ist die Côte d’Azur ein schwieriger Ort, um mit Immobilien Geld zu verdienen.

Die Côte d’Azur ist kein guter Investmentmarkt. Die Preisgestaltung in Frankreich bewegt sich nicht schnell außerhalb von Paris, und der Villenmarkt ist aufgrund von sich verstärkenden Faktoren rückläufig.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways.

Dies ist ein langer und detaillierter Leitfaden, daher haben wir oben eine kurze Zusammenfassung bereitgestellt, und wenn Sie mehr erfahren möchten, können Sie unten weiterlesen.

The French National Real Estate Federation predicted a 10% drop in m² prices for 2023 (and they have strong incentive to be optimistic). Others predict a 37% drop by 2025.

Zusammenfassung

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. Here are the main reasons real estate prices will start to get much cheaper by 2024, and stay low for the forseeable future:

• Wir betreten a weltweiter Wohnungsmarkteinbruch, including all the luxury, and previously solid, markets. Prices in the major housing markets are already decreasing, quite dramatically. You can Lesen Sie darüber im Economist und Bloomberg (und so ziemlich jede andere große Veröffentlichung).
• French Riviera real estate inflated into an unaffordable bubble in the mid-2000s, becoming much higher than household incomes. Prices then flatlined for 15 years until the Covid bump. This bubble is predicted to pop making prices nosedive by 37% by 2025.
• Die Franzosen Die Regierung versucht aktiv, Immobilien erschwinglicher zu machen indem sie umständliche Steuern für Zweitwohnungen hinzufügen und sich mehrere andere Möglichkeiten ausdenken, um Hauswechsel, Investitionskäufe, AirBnb-Vermietungen und Ferienwohnungen zu entmutigen. Davon können Sie in Zukunft zu 100 % mehr erwarten.
• Die Regierung hat eingeführt neue Steuergesetze die in diesem Jahr in Kraft getreten ist erhöhte Mieteinnahmensteuer vom alten Satz von 17 % auf den neuen Satz von 40 % für Personen, deren Jahreseinkommen aus möblierter Vermietung 23.000 € übersteigt (was für die Côte d'Azur niedrig ist) oder deren Mieteinnahmen höher sind als die Summe ihrer sonstigen Einkünfte aus Tätigkeit . Das macht Ferienvermietung viel weniger lukrativ.
• Die Banken haben ihre Kreditvergabe verschärft Bedingungen und werden noch vorsichtiger. Ab 2022, die Zahl der vergebenen Hypotheken wurde reduziert, and this will escalate throughout 2023 & 2024 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Wegen Brexit, Briten (geschätzt zwischen 25 % und 40 % der Käufer/Eigentümer an der Côte d’Azur) wird die Zeit, die sie in der EU (einschließlich Frankreich) verbringen können, auf nur 90 Tage reduziert, und sie müssen a viel mehr Steuern auf Mieteinnahmen, ebenso gut wie andere neue Steuern. Hypotheken sind jetzt teurer und für Einwohner des Vereinigten Königreichs schwerer zu bekommen, und die Währungsumrechnung ist ungünstig, was es teurer denn je macht, außerhalb des Vereinigten Königreichs zu kaufen. Darüber hinaus haben die Briten aufgrund des Wertverlusts ihrer Währung einen Rückgang der Kaufkraft verzeichnet. Diese Faktoren halten die Briten gleichzeitig davon ab, neue Immobilien an der französischen Riviera zu kaufen veranlasst viele, über einen Verkauf nachzudenken ihre Ferienhäuser an der französischen Riviera.
• Neue Sanktionen gegen Russen haben wohlhabende Russen dazu veranlasst, ihre Villen zu verkaufen, bevor sie beschlagnahmt werden können. So oder so, Villen in russischem Besitz und Eigentumsbeschlagnahmen (kriegsbedingt) könnten bald den Markt überschwemmen mit Luxusvillen, was die Preise weiter nach unten treibt.
• Geburtenstarke Jahrgänge, die die Mehrheit der Villenbesitzer an der Côte d’Azur sind, werden alt genug und werden zu alt oder krank, um Villen zu unterhalten (oder sterben leider an COVID-19), weshalb sie ihre Villen verkaufen und in betreutes Wohnen ziehen oder Wohnungen. Es gibt nicht genug wohlhabende Millennials, um die Lücke zu schließen (basierend auf dem Bevölkerungs- und Wohlstandsmangel in dieser Bevölkerungsgruppe), und Millennials ziehen es tendenziell vor, in Städten und in der Sharing Economy zu leben (AirBnb gegenüber Besitz).
• Wir befinden uns in der Anfangsphase einer globalen Rezession, die Anfang 2023 begann, was auf viele Faktoren zurückzuführen ist, darunter die langfristiger wirtschaftlicher Schuldenzyklus steht vor dem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich ein Major werden Globale Rezession, das bereits begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (weil Kredite unter anderem viel schwieriger zu bekommen sein werden).
• Ausländische Käufer sind jetzt Kauf von Häusern näher an zu Hause (maximal zwei Autostunden entfernt) und den Verkauf ihrer Villen in Südfrankreich. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter: Arbeiten an mehreren Tagen der Woche von zu Hause aus, Brexit und COVID-19. Einst ein Großabnehmer, Pariser Käufer entscheiden sich jetzt auch für den Kauf von Villen in Fahrreichweite von Paris, damit sie bequem von zu Hause aus arbeiten können, aber bequem mit dem Auto in ihr Büro fahren können.
• The extension of teleworking has been encouraging certain investors to sell their office real estate for transformation into housing, increasing the amount of housing for sale.
• Klimawandel verursacht beispiellose Dürre an der Côte d'Azur. Es gibt neue Regeln, die das Gießen von Gras und Pflanzen oder das Befüllen von Schwimmbecken verbieten. In manchen Gegenden herrscht völliger Mangel an Trinkwasser und das Wasser wird per Lastwagen angeliefert. Waldbrände sind jetzt alltäglich, und viele Teile der Côte d’Azur sind „rote Zone“, was bedeutet, dass Sie nicht wieder aufbauen können, wenn Ihr Haus abbrennt . Dies wird die Immobilienwerte entlang der französischen Riviera senken und mehr Menschen dazu veranlassen, in weniger betroffenen Gebieten zu mieten oder zu kaufen.

Number of sales across France:

The sentiment in the USA, for context:

Immobilien als Kapitalanlage?

Die unglückliche Wahrheit ist, dass die französische Riviera kein guter Ort ist, um Immobilien für eine Investition zu kaufen. Insgesamt sind die Preise in Südfrankreich seit fast 15 Jahren entweder stabil oder rückläufig (inflationsbereinigt), und alle Anzeichen deuten darauf hin, dass die Preise in Zukunft sinken werden.

Auch während Covid, der Côte d'Azur Die Gesamtpreise hielten nicht mit der Inflation Schritt. Yes, some luxury villas sold for higher m2 than ever before, but Covid brought less than a 1 % Anstieg in overall prices in 2020 and a temporary 5% increase in 2021 (when borders reopened during Covid, however, inflation in 2021 was 6.2%). Prices are now declining (for the reasons listed in this guide), and will continue to fall.

„Trotz einiger starker Stadtteile war das Wachstum der Spitzenpreise an der Côte d'Azur insgesamt weitgehend unverändert.“ – Ritter Frank (Bericht 2021)

Wenn Sie sich Preisstatistiken ansehen, bedenken Sie, dass die Inflation nicht eingepreist ist, und wenn Sie die Inflation berücksichtigen, sind die Preise gesunken.

Zusätzlich, Die französische Regierung versucht aktiv, Immobilien günstiger zu machen. Sie haben kürzlich umständliche Steuern für Zweitwohnungen, Gewinne aus Ferienvermietungen und mehr hinzugefügt wenn du verkaufst (bis zu 49 %). Sie sind die Banken zwingen, die Zahl der vergebenen Hypotheken zu reduzieren. Sie haben Mietbeschränkungen hinzugefügt, einschließlich der Erzwingung von energetischen Renovierungen. Und sie denken sich aktiv andere Möglichkeiten aus, um von Wohnungswechseln, Investitionskäufen, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäusern abzuschrecken. Davon können Sie in Zukunft zu 100 % mehr erwarten.

Die durchschnittliche Mietrendite von Nizza beträgt nur 3,11 %, die niedrigste der großen Städte in Frankreich, und etwa die Hälfte der Inflation.

gemäß bis Century 21 verzichten viele private Eigentümer auf die energetische Sanierung, die ab 2023 für die Vermietung einer Immobilie erforderlich ist. Stattdessen werden sie die Immobilie verkaufen, weil sie die Arbeit nicht machen wollen oder weil sie es finanziell nicht können.

Because of newly-wealthy Russian buyers, the prices of luxury coastal real estate on the French Riviera shot straight upwards from the mid-90s until 2008. Since 2008, Russian sanctions have halted their buying craze and the prices have been flat. If you were lucky enough to sell property during that sliver of upwards pricing, you did well, but if you bought post-2008, you will likely have lost money, as real estate prices haven’t kept up with inflation.

Die wenigen, die ihre Villen für einen schönen Gewinn verkauft haben, entweder an einen wohlhabenden Russen oder während der Verzweiflung von Covid – sie hatten Glück – aber ab 2023 ist dieses Glück zu ende.

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, Sie sind besser dran, in Monaco zu kaufen, wobei der Medianpreis um gestiegen ist 82 % im letzten Jahrzehnt.

SPITZE: Wenn Sie sich Diagramme oder prozentuale Preissteigerungen im Laufe der Jahre ansehen, ist es wichtig, dies fast zu erkennen Keine dieser Grafiken oder Statistiken ist inflationsbereinigt. Wenn Sie die Inflation anpassen, ist in den letzten zehn Jahren kein Preisanstieg zu verzeichnen.

Interessante Tatsache: Fast 30 % der Villen an der Côte d’Azur sind als „Zweitwohnungen“ klassifiziert (viele davon werden als Ferienwohnungen für die Sommersaison vermietet), und fast 8 % sind „unbewohnt“ (die meisten davon werden ausschließlich für Ferienvermietungen genutzt). . Nur 62 % sind Hauptwohnsitze!

Allerdings ist diese Gegend anders als alle anderen auf der Erde, und wenn Sie den französischen Lebensstil lieben und mit diesen Fakten eine Villa kaufen möchten, dann gibt es viel zu lernen, bevor Sie die Urkunde unterschreiben. Zuerst erklären wir die Preistrends für Villen an der französischen Riviera, dann können Sie mit unseren anderen Immobilienkaufführern in Frankreich fortfahren, die unten aufgeführt sind.

Drei Märkte in einem

Es ist wichtig zu verstehen, dass es die Côte d'Azur ist drei Märkte in einem: privat, außerbörslich und börsennotiert. Fast alle Villen durchlaufen drei Märkte, nachdem sich der Verkäufer für den Verkauf entschieden hat.

Markt 1: Der private Markt. Erstens versuchen Verkäufer, ohne einen Agenten zu verkaufen. Um die Hälfte aller Villen wird privat verkauft, ohne bei einem Agenten gelistet zu sein.

Markt 2: Außerbörslich. Wenn sie nicht privat verkaufen konnten, listen sie bei einem Agenten auf. Ein großer Prozentsatz der Villen wird vom Makler „off-market“ an seine bestehenden Kontakte verkauft, ohne öffentlich oder im Internet gelistet zu sein.

Markt 3: Börsennotiert. Wenn niemand die Villa kaufen will, listen die Makler sie öffentlich im Internet auf. Diese Villen sind normalerweise viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft, es sei denn, der Eigentümer senkt den Preis drastisch.

Der aktuelle Stand des Immobilienmarktes an der französischen Riviera

Unrealistische Preise

Laut Berichten, Marktanalysen und den von uns konsultierten Ökonomen, Maklern, Käufern und Notaren werden die meisten Villen an der französischen Riviera, die mehr als 1 Million Euro verlangen, zu unrealistischen Preisen gelistet und befinden sich auf dem börsennotierten Markt, oft für Jahre, bis der Verkäufer den Preis senkt, um viel niedriger als andere auf dem Markt zu sein, mit Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt etwa 60 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis, aber einige Villen werden (schließlich) für bis zu 90 % unter Angebot verkauft.

Ein weiteres Problem ist, dass es an der Côte d'Azur viele Spekulanten gibt, die mehrere Ferienvillen besitzen. Diese Verkäufer bieten hohe Preise an und „fischen“ nach einem unwissenden Käufer, der zu viel bezahlt (obwohl es so ist sehr selten, dass sie einen finden). Diese Villen liegen auf dem Markt und verkaufen sich nicht, weil sie zu starren, lächerlichen Preisen mit gelistet sind Eigentümer, die es mit dem Verkauf nicht ernst meinen.

Rezession und steigende Zinssätze

Wie die meisten Menschen sehr wohl wissen, befinden wir uns in den frühen Stadien einer globalen Rezession, die Ende 2022 begann, was auf viele Faktoren zurückzuführen ist, darunter die Zinssätze und die langfristiger wirtschaftlicher Schuldenzyklus steht vor dem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich zu einer großen globalen Rezession werden, die bereits begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (weil Kredite unter anderem viel schwieriger zu bekommen sein werden).

„Verschärfte [Hypotheken-] Kreditbedingungen und steigende Zinsen … Der Immobilienmarkt hat in den letzten Monaten Anzeichen einer Verlangsamung gezeigt, was auf die Wirtschaftslage, den Krieg in der Ukraine und das Knabbern der Kaufkraft aufgrund der steigenden Inflation zurückzuführen ist.“ - JDN-Bericht vom Mai 2022

„Die Analyse von Goldman Sachs ergab, dass steigende Zinssätze, eine überhöhte Erschwinglichkeit und ein schwächeres Wirtschaftswachstum die Immobilienmärkte nach dem Preisanstieg der Pandemie entlasten werden. Das Modell der Wall Street Bank prognostizierte, dass Frankreich einen Preisrückgang von 9 % von der Spitze bis zur Talsohle erleiden wird.“ - Yahoo, Juni 2022

Ein nützlicher Indikator für die Aussichten ist die Umfrage vom Februar 2023 des nationalen Statistikamts INSEE auf das Niveau des Vertrauens der Haushalte, das seit über 20 Jahren auf dem niedrigsten Stand ist, wie die folgende Grafik zeigt.

Die Kreditbedingungen verschärfen sich weiter

Ab 2022, the number of mortgages given out were cut and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2023 and 2024, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

Anfang 2022 trat ein neues Gesetz in Kraft, das Hypothekennehmern eine monatliche Verschuldungsquote von nicht mehr als 35 % vorschreibt. Dies bedeutet, dass ihre Ausgaben, einschließlich der monatlichen Hypothekenrückzahlung und anderer Darlehen oder Ausgaben, die der Käufer möglicherweise hat, nicht mehr als 35 % seines Einkommens betragen dürfen.

Der jüngste Bericht der Notare bestätigt, dass sich dies auf die Hypothekengenehmigungsquoten auswirkt. Darüber hinaus stellte ein separater Bericht des Hypothekenmaklers Vousfinancer fest, dass Kreditnehmern mit einem Verschuldungsgrad von weniger als 35 % aufgrund der Entfernung zwischen ihrer Arbeit und ihrem voraussichtlichen Zuhause immer noch Kredite verweigert werden.

Diese neuen Bedingungen, kombiniert mit einer allgemeinen Verschärfung der Hypothekenbedingungen, die von den Banken auferlegt werden, wirken sich bereits auf die Anzahl der verkauften Villen aus und werden sich folglich im Laufe der Zeit auf die Preise der Villen auswirken.

“The structural lack of housing, and low credit rates is what has caused prices to have multiplied by 2.5 in 20 years, and therefore, we feel that this phase is over”, commented Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. New construction is down, with a fall in the first quarter of reservations with developers (-41% over one year) and building permits (-11.5%) as of May 2023.

Ausländische Käufer nehmen ab

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2024, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

Der Krieg und die Beschlagnahme russischer Villen

Wohlhabende Russen besitzen mehr als 2000 Villen an der Côte d'Azur, viele von ihnen gehören Wladimir Putins engsten Freunden. Da Russland einen Krieg mit der Ukraine begonnen hat, haben Frankreich und Monaco bereits damit begonnen, die Vermögenswerte und Villen von Russen zu beschlagnahmen, die mit Putin in Verbindung stehen, sowie deren Familien, enge Freunde und alle, die möglicherweise von der Verbindung eines Freundes zu Putin profitiert haben. Sie werfen ein immer breiteres Netz aus und schrecken viele Russen ab, bevor sie sanktioniert werden.

Dies könnte bald tiefgreifende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, da potenziell Hunderte von Luxusvillen, die zuvor Russen gehörten, bald beschlagnahmt oder freiwillig zum Verkauf angeboten werden.

Die Côte d’Azur „ist kein boomender Markt wie vor 2008, [als wir hatten] Russische Käufer die fast alles zu verrückten Preisen kauften“, sagt Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel vom Juli 2021)

Lesen Sie unsere Leitfaden zur Beschlagnahmung russischer Villen und wie sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken wird an der französischen Riviera, für weitere Einzelheiten.

Trends auf dem Immobilienmarkt

Die letzten 15 Jahre

Abgesehen von den größten Städten haben Immobilien in Frankreich in den letzten 15 Jahren gekämpft. Die Immobilienpreise an der französischen Riviera haben sich viel schlechter entwickelt als in den meisten anderen Gebieten Frankreichs, wobei die ländlichen Gebiete am schlechtesten abschneiden.

Die Verkaufspreise waren in den letzten 15 Jahren unverändert oder rückläufig, abgesehen von einem vorübergehenden Anstieg aufgrund von Covid zwischen 0,3 % und 1,4 % (1% Durchschnitt), je nach Bereich. Der Covid-Preisanstieg korrigiert bereits.

Even before Covid, buyers were pessimistic about the market. Many buyers predicted a drop in the prices of prestigious properties. According to the results of eine Studie durchgeführt im Juni 2020 von einem großen französischen Immobilienunternehmen, 63 % der potenziellen Käufer setzen auf sinkende Preise. Umgekehrt lag dieser Wert 2019 bei 32 %, als die Mehrheit der Käufer auf eine Stabilisierung der Immobilienpreise (41 %) oder sogar auf einen Anstieg (27 %) setzte.

Der Covid-Effekt

Während der schlimmsten Isolation von Covid, von Q3-2020 bis Q1-2022, wurden die Verkäufe auf dem Luxusvillenmarkt in der Regel zu Preisen weit über dem Marktwert getätigt, die von preisunempfindlichen Menschen (und vielen Einwohnern Monacos) gekauft wurden, die schnell umziehen wollten, oder Menschen fühlen sich aufgrund rekordverdächtig niedriger Zinsen und äußerst günstiger Wechselkurse wohl. Diese Verkäufe sind nicht repräsentativ dafür, wo sich der Markt insgesamt befindet.

High-End-Marktverkäufe, die von 2020 bis Mitte 2022 stattfanden, waren eine Anomalie aufgrund einer sehr einzigartigen Reihe von Umständen, die alle seitdem beendet sind.

Trotz dieser Covid-Effekt-Verkäufe war die überwiegende Mehrheit der börsennotierten Villen, die vor und während Covid gelistet waren nicht verkauft haben und auf dem Markt bleiben im Jahr 2023 zu weit über dem Marktwert.

„Der Optimismus Ende 2021 erwies sich als kurzlebig und wurde durch den Ausbruch des Krieges in der Ukraine zum Erliegen gebracht. Dieser Schock war im März sofort bei allen Wirtschaftsindikatoren zu beobachten und spiegelte die Bedenken wider, die die Kaufkraft sowohl von Wirtschaftsführern (-6,1 Punkte im Geschäftsklimaindex im März) als auch von Haushalten (-6 Punkte im Haushaltsvertrauensindex) belasten. .“ – Cushman & Wakefield (Bericht 2022)

Real estate network Orpi reported that sales were down 17% in the first 3 months of 2022 compared to the same period in 2021. Guillaume Martinaud, president of the Orpi network, told BFM at the end of February 2023: “The party’s over. We are seeing a rebalancing. We feel it very clearly in our agencies – there are no longer queues. I think what’s happening now is healthy,” he said of the drop in prices after two years of being “way too high.”

“People are realizing that owning house is not what they really want”, comments Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. “They are moving away a little from the postcard image that there was at the end of confinement.”

2024 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted in 2020 and 2021 by Covid-19, which led to a record number of sales of houses. Sold prices are predicted to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

Notaire data on house sales released earlier this year showed a further decrease in the sales of logements anciens (essentially, non-new-build houses), but the FNAIM report includes the new build market as well and shows there are problems across all aspects of the market. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, reports La Depeche, but that come true by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels.”

Zum ersten Mal seit Covid-19 hat die Liegenschaft Bien'ici bekannt ein starker Anstieg des Angebots um 12 % und gleichzeitig ein starker Rückgang der Nachfrage, wobei die Suchanfragen nach Häusern in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 um 30 % zurückgingen. Inzwischen bleiben Immobilienanzeigen jetzt 50 % länger online.

What Industry Reps Are Saying

Charles Marinakis aus dem 21. Jahrhundert sagte,, „Nach unseren Beobachtungen setzt sich die Verlangsamung der Aktivität fort. Dies ist eine Bestätigung dessen, was wir in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 gesehen haben. Unsere Zahlen für Januar 2023 bestätigen diesen Trend. Auch wenn der heimische Sektor Widerstand leistet, geht das Transaktionsvolumen zurück. Insgesamt beträgt der Rückgang in ganz Frankreich -6 %. Wir hatten diese Verlangsamung erwartet. Frei nach dem Motto «wenn es zu teuer ist, ist es zu teuer». [Wir sehen] eine Rückkehr zur progressiven Vernunft. Sehr oft nehmen sich Verkäufer Zeit, um zuzustimmen, ihre Preise zu senken.“

RH CEO Gary Friedman sagte, in December 2022, about the state of the luxury housing market: “I think that the housing market has collapsed, and it went down pretty viciously as interest rates have went up. It’s just a lot of uncertainty right now. But one thing I’m certain of the housing market is collapsing at a level I haven’t seen since 2008. I haven’t seen this kind of drop since 2008.”

77 % der Notare denken, dass 2023 ist ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen (mit anderen Worten, so schnell wie möglich verkaufen, da die Preise sinken) und ein schlechter Zeitpunkt, um Immobilien in Frankreich zu kaufen (es ist besser zu warten, da die Preise weiter fallen werden). Notare haben eine gesehen Rückgang der Zahl der Immobilienkäufe in 2022, and expect the market to dip at least 20% in 2023.

The boss of the L’Adresse network of real estate agencies prognostiziert a 10% price drop, but we think that agencies are trying to keep clients optimistic, and there will likely be an even larger drop. Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, sagte, he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023.

Henry Buzy-Cazaux, Gründungspräsident der Institut du Management des Services Immobilien, im ein aktuelles Interview gegenüber der Zeitschrift Le Revenu sagte er über die Verkaufspreise, dass „ein Preisrückgang von 10 % [in Urlaubsmärkten wie der Côte d'Azur] unvermeidlich erscheint“, und als er über die Auswirkungen der Wirtschaft in Frankreich sprach, prognostizierte er auch einen Gesamtpreis Rückgang des Immobilienmarktes um 30 %.

Aktuelle Verkaufstrends nach Preisklasse

Käufer, die eine Villa in Frankreich erwerben möchten, bevorzugen zunehmend günstigere Immobilien, insbesondere solche unter 800.000 €, und es gibt deutlich weniger Käufer von hochpreisigen Villen. Dieser Trend wurde zum Teil durch die Coronavirus-Pandemie verursacht, die zu weniger wohlhabenden ausländischen Käufern (die stattdessen Wochenendhäuser in ihrem Wohnsitzland gekauft haben) und mehr lokalen französischen Käufern geführt hat.

Die Veränderung des Anteils am Gesamtverkauf von Villen / Landhäusern variiert je nach Preisklasse:

• Der Anteil der Villen, die für weniger als 800.000 € verkauft wurden erhöht von 30 % im Jahr 2019 auf 38 % im Jahr 2021.
• Villenverkäufe zwischen 800.000 € und 1 Million € erhöht von 15 % auf 22 % im gleichen Zeitraum.
• Immobilien, die für zwischen 1 und 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 35 % im Jahr 2019 auf 29 % im Jahr 2021.
• Immobilien, die für über 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 20 % im Jahr 2019 auf nur noch 11 % des Gesamtumsatzes im Jahr 2021.

Denken Sie daran, dass Sie die französische Riviera nicht mit Frankreich insgesamt vergleichen können. Es gibt regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisänderungen, und die Côte d’Azur verzeichnet weitaus weniger Wachstum als viele andere Gebiete in Frankreich. So stieg beispielsweise 2021 der jährliche m²-Verkaufspreis 12,4 % in Rennes und nur 0,6 % in Nizza. Allein Paris zieht den Immobilienpreistrend „gesamtes Frankreich“ nach oben.

Preise im Laufe der Zeit, nach Stadt

The easiest way to see the historic trends in pricing (and the recent sales prices) in a specific area of the French Riviera is on the JDN-Website — the only website here that isn’t biased. It doesn’t sustain from real estate sales or advertising, and doesn’t nur Fokus auf Immobilien. Es ist am genauesten, nach Immobiliendurchschnitten zu suchen, wenn sie einziehen alle the sales and also look at the m² villa sizes advertised in sales listings, to display the most accurate data.

Tip: Pricing is dropping, so keep in mind the time period that the estimation is based on. The longer the time period, the higher the pricing will seem, compared to pricing from the past several months alone. And always remember that average m² price estimations are wrong.

Expert Market Predictions for 2024

Im Jahr 2023 ist die Côte d’Azur ein Käufermarkt und wird es für viele Jahre noch mehr werden, aufgrund der globalen Rezession, der hohen Zinssätze, der zunehmenden Erwerb von Immobilien durch ausländische Käufer in ihren Domizilländern und der aggressiven Hemmung von Zweitwohnungen und Investitionen durch Frankreich Eigentum und der Markt für Luxusvillen überschwemmt mit Villen, die von Russen verkauft oder beschlagnahmt wurden.

Wir haben eine Reihe von Top-Ökonomen, Anlageberatern und (ehrlichen) Immobilienmaklern und Notaren sowie kürzliche Käufer zu dem Thema befragt börsennotierter Villenmarkt an der französischen Riviera, und das waren unsere Erkenntnisse (gilt nur für Villen an der Côte d'Azur).

Beachten Sie, dass die unten aufgeführten m² die sind beworben m², nicht die fälschlicherweise von den Notaren notierte m². Die untenstehenden Preise spiegeln wider verkauft Preise, nicht fragen Preise.

Verkaufspreise von über 3 Millionen €

• Sehr hochwertiger Markt
• Verkaufspreise von mehr als 3 Mio. €
• Gilt normalerweise für außergewöhnliche, ultra-luxuriöse Villen mit mehr als 1000 m², oft mit mehreren Villen auf dem Grundstück

Dieses Marktsegment ist sehr schwer einzuschätzen, da es in dieser Kategorie so wenige Verkäufe gibt. Dies sind die begehrtesten und einzigartigsten Anwesen am Meer an der Côte d'Azur. Die meisten waren im Besitz von Russen und bleiben viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft.

Weniger als 5 % der Villen, die für mehr als 3 Millionen Euro gelistet sind, werden tatsächlich für mehr als 3 Millionen Euro verkauft. In diesem Segment ist ein Teil der Überpreisung darauf zurückzuführen Russen müssen verkaufen Villen, für die sie über den Marktpreis bezahlt haben.

Die überwiegende Mehrheit der Villen, die zu diesem Preis verkauft wurden, wurden zwischen 65 % und erstaunlichen 85 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft, wobei der durchschnittliche Rabatt bei etwa 70 % lag. Wir haben viele sehr begehrte Villen gesehen, die in den letzten Jahren mit einem Rabatt von über 70 % auf den ursprünglichen Angebotspreis verkauft wurden. Ein paar typische Beispiele: in Beaulieu-sur-Mer, zwei riesige und neu renovierte Villen mit Meerblick auf demselben Grundstück, die ursprünglich für 18 Millionen Euro gelistet waren und gerade für 3,6 Millionen Euro verkauft wurden, und eine äußerst begehrenswerte Villa mit 100% freiem Meerblick an der Spitze von Mütze Martin wurde bei 4,9 Millionen Euro notiert und kürzlich für 1,8 Millionen Euro verkauft.

Wie in allen Marktkategorien verkaufen sich überteuerte Villen nicht, selbst wenn sie es sind berühmte, begehrte Villen. Sean Connerys atemberaubende Villa am Meer ist ein großartiges Beispiel dafür – sein Preis war in Hälften schneiden nach einem Jahr auf dem Markt und doch still hat sich nach reichlicher Werbung und Berichterstattung und mehr als drei Jahren auf dem Markt nicht verkauft. Eine begehrenswerte Villa in Cap d'Ail, die einem russischen Oligarchen gehört, ist seit 2015 für eine nicht genannte Summe privat gelistet öffentlich (von vielen Agenturen) seit 2017, zunächst für 30 Millionen Euro und jetzt für 23 Millionen Euro – und es ist immer noch nicht verkauft. Es gibt viele andere ähnliche Beispiele, insbesondere im High-End-Markt mit russischen Besitzern.

Das ist weil in-the-know-Finanzberater von wohlhabenden Käufern prognostizieren, dass sich der Markt in einem langfristigen Abwärtstrend befindet, weil Banken keine überbewerteten Hypotheken genehmigen werden, und weil Russen kommen nicht mehr mit Koffern voller Bargeld. Diese Faktoren dürften die Preise viel, viel tiefer drücken.

Verkaufspreise von 1 bis 3 Millionen Euro

• Markt für Luxusvillen der Mittelklasse
• Verkaufspreise von 1 Mio. € bis 3 Mio. €
• Gilt normalerweise für Luxusvillen von 250 m² bis 1000 m²

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2024. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Villen in dieser Kategorie werden für einen Rabatt von 40 % bis 80 % auf den geforderten Preis verkauft, wie z extreme überteuerung ist in dieser Preisklasse reichlich vorhanden. Es gibt viel mehr Verkäufer in diesem Segment als ernst Käufer. Hochmoderne Villen sind gefragt (aber nicht überteuert), während sich Stein, alt aussehende und klassische Stile nicht verkaufen.

Diese Besitzer sind meistens entweder älter oder Russen. Erwarten Sie in den kommenden Jahren einen Anstieg der notleidenden Verkäufe in diesem Segment aufgrund der alternden Babyboomer, der Wirtschaft, der Verkäufe von Ausländern aufgrund erhöhter Steuern, der Beschlagnahmungen russischer Villen, und die anhaltenden Auswirkungen des Brexit.

Verkaufspreise von 600.000 € bis 1 Million €

• Villenmarkt der unteren Mittelklasse
• Verkaufspreise von 600.000 € bis 1 Mio. €
• Gilt normalerweise für Villen unter 400 m²

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to be flat-lined throughout 2023 and drop signficantly in 2024 due to affordability issues.

Die Hauptkäufer in diesem Segment sind französische Familien. Die Verkäufer in diesem Segment sind in der Regel französische oder britische Staatsbürger. In beiden Fällen besteht ein Verkaufsmotiv (wirtschaftliche Probleme, Scheidung, Covid-bedingte finanzielle Schwierigkeiten usw.) und der Brexit wird dieses Segment weiterhin beeinflussen.

Der Markt passt sich möglicherweise nur langsam an

Wenn sich die Kaufaktivität verlangsamt, dauert es oft einige Zeit, bis Hausbesitzer und Immobilienmakler ihre Erwartungen anpassen und die Preise senken. In der Zwischenzeit können Immobilien zu realistischen Preisen verkauft werden, aber Immobilien, die ihre Preise nicht anpassen, bleiben oft jahrelang am Markt, bis sie ihre Erwartungen anpassen und den Preis senken, um mit dem Markt übereinzustimmen (Finden Sie heraus, wie Sie die richtige Preisgestaltung ermitteln).

Merken Sie sich dass Statistiken, die ganz Frankreich umfassen, irreführend sind, da sie große Städte wie Paris und Marseille umfassen, wo die Nachfrage weiterhin stark ist und die Preise steigen. Ländliche und Ferienhausgebiete wie die Côte d'Azur befinden sich dagegen auf einem Abwärtstrend.

Immobilienmakler und Notare Sie werden bezahlt, wenn Sie den Kauf abschließen, und je mehr Sie ausgeben, desto mehr verdienen sie. Daher neigen sie natürlich dazu, den Markt sehr optimistisch zu sehen. Sie haben einen Anreiz, Ihnen zu sagen, dass es sich um einen superheißen Markt handelt und die Preise steigen, da dies die Käufer dazu zwingt, früher und für mehr Geld zu kaufen, und die Verkäufer dazu anregt, ihre Häuser aufzulisten. Selbst in offensichtlich schwachen oder rückläufigen Märkten werden Ihnen Agenten und Notare oft sagen, dass es sich um einen heißen Markt handelt.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie man den besten Preis erhält und überhöhte Preise vermeidet, worauf man achten sollte, wie man Betrug vermeidet und vieles mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Betrug und Geheimnisse beinhaltet: Warnungen vor den unethischen Tricks, die Agenten, Notare, Verkäufer, Entwickler und Bauherren anwenden, um mehr Geld aus Ihnen herauszuholen. Dies ist ein Muss und der Leitfaden für Whistleblower, von dem die Geschäftsleute nicht möchten, dass Sie ihn sehen.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käuferagenten und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht lokale Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, schwarze Zahlen kaufen, offizielles Angebot und Kaution, SCI verwenden, Fallstricke bei Verträgen, Widerrufsfrist, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.