Συντομεύσεις

    Προβλέψεις & τάσεις της αγοράς ακινήτων 2024

    Ενημερώθηκε: 3 Ιανουαρίου 2024

    Σε αντίθεση με ό,τι πολλοί θα υπέθεταν, η Γαλλική Ριβιέρα είναι ένα δύσκολο μέρος για να κερδίσετε χρήματα από ακίνητα.

    Η Γαλλική Ριβιέρα δεν είναι καλή επενδυτική αγορά. Οι τιμές στη Γαλλία δεν κινούνται γρήγορα εκτός Παρισιού, και η αγορά των βίλας βρίσκεται σε πτώση λόγω σύνθετων παραγόντων.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions2

    Σε αντίθεση με τις περισσότερες άλλες αγορές πολυτελείας, τα τελευταία 15 χρόνια, τα ακίνητα στη Γαλλική Ριβιέρα δεν συμβαδίζουν καν με τον πληθωρισμό, πόσο μάλλον τι θα μπορούσατε να κερδίσετε επενδύοντας τα χρήματα με άλλους τρόπους. Η μόνη εξαίρεση σε αυτό ήταν η φούσκα Covid, η οποία βρίσκεται σε διαδικασία ξεφουσκώματος.

    Αυτός είναι ένας μακρύς και λεπτομερής οδηγός, γι' αυτό παρέχουμε μια γρήγορη περίληψη στο επάνω μέρος και αν θέλετε να μάθετε περισσότερα, μπορείτε να συνεχίσετε να διαβάζετε παρακάτω.

    Επαγγελματίες προβλέπουν πτώση των τιμών κατά 37% έως το 2025. 92% των πρακτορεία είδαν αύξηση των διαπραγματευτικών περιθωρίων το 2023.

    Περίληψη

    Η προσωρινή άνοδος των τιμών κατά την περίοδο του Covid τελείωσε, όπως και τα χαμηλά επιτόκια και οι ευνοϊκές συναλλαγματικές ισοτιμίες που συνόδευαν. Εδώ είναι οι κύριοι λόγοι για τους οποίους οι τιμές των ακινήτων θα αρχίσουν να αυξάνονται πολύ φθηνότερα για το 2024 και παραμείνετε χαμηλά για το άμεσο μέλλον:

    • Μπαίνουμε σε α ύφεση στην παγκόσμια αγορά κατοικίας, συμπεριλαμβανομένων όλων των αγορών πολυτελείας και προηγουμένως σταθερών. Οι τιμές στις μεγάλες αγορές κατοικιών μειώνονται ήδη, αρκετά δραματικά. Μπορείς διαβάστε σχετικά στον Economist και Bloomberg (και σχεδόν ποτέ άλλη σημαντική δημοσίευση).
    • Τα ακίνητα της Γαλλικής Ριβιέρας διογκώθηκαν σε μια δυσβάσταχτη φούσκα στα μέσα της δεκαετίας του 2000, και έγιναν πολύ υψηλότερα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Στη συνέχεια, οι τιμές ήταν σταθερές για 15 χρόνια μέχρι την έξαρση του Covid. Αυτή η φούσκα προβλέπεται να κάνει pop make οι τιμές χαμηλώνουν κατά 37% έως το 2025.
    • Η γαλλική Η κυβέρνηση προσπαθεί ενεργά να κάνει τα ακίνητα πιο προσιτά προσθέτοντας δυσκίνητους φόρους για δεύτερες κατοικίες και εξετάζοντας πολλούς άλλους τρόπους για να αποθαρρύνετε την ανατροπή σπιτιών, τις επενδυτικές αγορές, τις ενοικιάσεις AirBnb και τις εξοχικές κατοικίες. Μπορείτε 100% να περιμένετε περισσότερα από αυτό στο μέλλον.
    • Η κυβέρνηση εισήγαγε νέους φορολογικούς νόμους που τέθηκε σε ισχύ φέτος το οποίο αυξημένος φόρος εισοδήματος από ενοίκια από τον παλιό συντελεστή 17% στο νέο συντελεστή 40% για άτομα που έχουν ετήσιο εισόδημα από επιπλωμένα ενοίκια άνω των 23.000 € (που είναι χαμηλό για τη Γαλλική Ριβιέρα) ή των οποίων το εισόδημα από ενοίκια είναι μεγαλύτερο από το άθροισμα των εσόδων από άλλες δραστηριότητες . Αυτό κάνει την ενοικίαση διακοπών πολύ λιγότερο προσοδοφόρα.
    • Οι τράπεζες έχουν αυστηροποιήσει τον δανεισμό τους συνθήκες και να γίνουν ακόμη πιο προσεκτικοί. Ξεκινώντας το 2022, ο αριθμός των υποθηκών που δόθηκαν μειώθηκε, και αυτό θα κλιμακωθεί καθ' όλη τη διάρκεια του 2024 και του 2025, καθιστώντας όλο και πιο δύσκολη την έγκριση για υποθήκη. Οι επαγγελματίες των ακινήτων το έχουν νιώσει: ήδη, σχεδόν οι μισοί (47%) παραδέχονται ότι παρατηρούν αύξηση στον αριθμό των ακυρώσεων πωλήσεων λόγω άρνησης δανείων, και αυτές οι ακυρώσεις πρόκειται να αυξηθούν.
    • Εξαιτίας Brexit, οι Βρετανοί (υπολογίζονται μεταξύ 25% και 40% των αγοραστών/ιδιοκτητών στη Γαλλική Ριβιέρα) θα έχουν τον χρόνο που μπορούν να περάσουν στην ΕΕ (συμπεριλαμβανομένης της Γαλλίας) σε μόλις 90 ημέρες και θα πρέπει να πληρώσουν ένα παρτίδα μεγαλύτερος φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκια, καθώς άλλους νέους φόρους. Τα στεγαστικά δάνεια είναι πλέον πιο ακριβά και πιο δύσκολο να αποκτηθούν για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου και η μετατροπή του νομίσματος είναι δυσμενής, καθιστώντας και τα δύο πιο ακριβά από ποτέ την αγορά εκτός Ηνωμένου Βασιλείου. Επιπλέον, οι Βρετανοί παρουσίασαν μείωση στη δαπανητική ισχύ λόγω της απώλειας της αξίας του νομίσματός τους. Αυτοί οι παράγοντες εμποδίζουν τους Βρετανούς να αγοράσουν νέα ακίνητα στη Γαλλική Ριβιέρα και ταυτόχρονα ωθώντας πολλούς να σκεφτούν την πώληση τα εξοχικά τους σπίτια στη Γαλλική Ριβιέρα.
    • Νέες κυρώσεις στους Ρώσους έχουν ωθήσει πλούσιους Ρώσους να πουλήσουν τις βίλες τους προτού κατασχεθούν. Είτε έτσι είτε αλλιώς, βίλες ρωσικής ιδιοκτησίας και κατασχέσεις ακινήτων (λόγω πολέμου) θα μπορούσε σύντομα να πλημμυρίσει την αγορά με πολυτελείς βίλες, μειώνοντας περαιτέρω τις τιμές.
    • Baby Boomers, που είναι η πλειονότητα των ιδιοκτητών βίλας στη Γαλλική Ριβιέρα, σηκώνονται εκεί σε ηλικία και γερνούν ή αρρωσταίνουν πολύ για να διατηρήσουν βίλες (ή, δυστυχώς, πεθαίνουν από τον COVID-19), επομένως πουλούν τις βίλες τους και μετακομίζουν σε υποβοηθούμενη διαβίωση ή διαμερίσματα. Δεν υπάρχουν αρκετοί πλούσιοι Millennials για να αντεπεξέλθουν στη χαλάρωση (με βάση την έλλειψη πληθυσμού και πλούτου σε αυτό το δημογραφικό στοιχείο), και οι Millennials τείνουν να προτιμούν τη ζωή σε πόλεις και την οικονομία κοινής χρήσης (AirBnb έναντι ιδιοκτησίας).
    • Βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μιας παγκόσμιας ύφεσης, λόγω πολλών παραγόντων, συμπεριλαμβανομένου του Ο μακροπρόθεσμος κύκλος του οικονομικού χρέους αναμένεται να υποχωρήσει. Αυτό είναι πιθανό να γίνει μείζον παγκόσμια ύφεση, η οποία έχει ήδη αρχίσει να μειώνει τις τιμές των ακινήτων παγκοσμίως και θα μπορούσε να διατηρήσει τις τιμές χαμηλά (γιατί θα είναι πολύ πιο δύσκολο να ληφθεί πίστωση, μεταξύ άλλων παραγόντων) για περίπου μια δεκαετία.
    • Οι ξένοι αγοραστές είναι τώρα αγοράζοντας σπίτια πιο κοντά στο σπίτι (σε απόσταση το πολύ δύο ωρών με το αυτοκίνητο) και πωλούν τις βίλες τους στη Νότια Γαλλία. Αυτό οφείλεται σε διάφορους παράγοντες, όπως: εργασία από το σπίτι αρκετές ημέρες της εβδομάδας, Brexit κ.λπ. Παριζιάνικοι αγοραστές Επίσης, τώρα επιλέγουν να αγοράζουν βίλες σε απόσταση οδήγησης από το Παρίσι, ώστε να μπορούν να εργάζονται από το σπίτι με άνεση, αλλά να οδηγούν εύκολα στο γραφείο τους, αντί να ζουν σε ένα διαμέρισμα με πλήρη απασχόληση.
    • Η επέκταση του τηλεργασίας έχει ενθαρρύνει ορισμένους επενδυτές να πουλήσουν την ακίνητη περιουσία του γραφείου τους για να μετατραπούν σε κατοικίες, αυξάνοντας το ποσό των κατοικιών προς πώληση.
    • Κλιματική αλλαγή προκαλεί άνευ προηγουμένου ξηρασία κατά μήκος της Γαλλικής Ριβιέρας. Υπάρχουν νέοι κανόνες που απαγορεύουν το πότισμα χόρτων και φυτών ή το γέμισμα των πισινών. Σε ορισμένες περιοχές, υπάρχει παντελής έλλειψη πόσιμου νερού και το νερό διοχετεύεται με φορτηγά. Οι δασικές πυρκαγιές είναι πλέον συχνές και πολλά μέρη της Γαλλικής Ριβιέρα είναι «κόκκινη ζώνη», που σημαίνει ότι δεν μπορείτε να ξαναχτίσετε αν το σπίτι σας καεί . Αυτό θα μειώσει τις αξίες των σπιτιών κατά μήκος της Γαλλικής Ριβιέρας και θα ωθήσει περισσότερους ανθρώπους να νοικιάσουν ή να αγοράσουν σε περιοχές που επηρεάζονται λιγότερο.

    Διαγράμματα & Υποστηρικτικά Δεδομένα

    Ακολουθούν τα πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία από τους συμβολαιογράφους του εγκρίσεις στεγαστικών δανείων ανά μήνα, και ένα διάγραμμα (επίσης από τους συμβολαιογράφους) που δείχνει τον τρέχοντα αριθμό πωλήσεων στη Γαλλία. Όπως μπορείτε να δείτε, οι πωλήσεις (και οι τιμές ενοικίασης) πέφτουν κατακόρυφα.

    Σημείωση: Η άνοδος της τιμής από το 2000 έως το 2007 ήταν παγκόσμιο φαινόμενο και ήταν η μεγαλύτερη φούσκα ακινήτων που έχει δει ποτέ ο κόσμος.

    Αριθμός πωλήσεων σε ολόκληρη τη Γαλλία:

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate market predictions france2
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate france prices

    Πωλήσεις κατοικιών (πράσινη γραμμή) και τιμολόγηση κατοικίας (μαύρο):

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate market predictions france
    ΠΗΓΗ: ΕΚΘΕΣΗ ΝΟΤΑΡΙΟΥ ΓΑΛΛΙΑΣ, Νοέμβριος 2023

    Και η τιμή των σπιτιών στη Γαλλική Ριβιέρα κατά τη διάρκεια και μετά τη φούσκα του Covid:

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - french riviera old house pricing covid
    Πηγή: Συμβολαιογράφοι 2023

    Το συναίσθημα στις ΗΠΑ, για το πλαίσιο:

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate immobilier prices

    Τα ακίνητα ως επένδυση;

    Η δυσάρεστη αλήθεια είναι ότι η Γαλλική Ριβιέρα δεν είναι καλό μέρος για να αγοράσεις ακίνητα για μια επένδυση. Εκτός από την παγκόσμια φούσκα Covid, οι τιμές των κατοικιών μειώνονται σταθερά (όταν προσαρμόζεται για τον πληθωρισμό) στη νότια Γαλλία για σχεδόν 15 χρόνια και όλα τα σημάδια δείχνουν ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να μειώνονται στο μέλλον.

    «Η αύξηση των τιμών ήταν σε μεγάλο βαθμό στατική στην Κυανή Ακτή συνολικά». - Ιππότης Φρανκ (Έκθεση 2021)

    Όταν εξετάζετε τα στατιστικά στοιχεία τιμολόγησης, σκεφτείτε ότι ο πληθωρισμός δεν τιμολογείται και όταν υπολογίζετε τον πληθωρισμό, οι τιμές μειώνονται.

    Επιπροσθέτως, η γαλλική κυβέρνηση προσπαθεί ενεργά να κάνει τα ακίνητα λιγότερο ακριβά. Πρόσφατα πρόσθεσαν δυσκίνητους φόρους για δεύτερη κατοικία, κέρδη από ενοίκια διακοπών και όταν πουλάς (έως 49%). Είναι αναγκάζοντας τις τράπεζες να μειώσουν τον αριθμό των ενυπόθηκων δανείων. Έχουν προσθέσει περιορισμούς στην ενοικίαση, συμπεριλαμβανομένης της αναγκαστικής ανακαίνισης ενεργειακής απόδοσης. Και σκέφτονται ενεργά άλλους τρόπους για να αποθαρρύνουν την ανατροπή σπιτιών, τις επενδυτικές αγορές, τις ενοικιάσεις AirBnb και τις εξοχικές κατοικίες. Μπορείτε 100% να περιμένετε περισσότερα από αυτό στο μέλλον.

    Η μέση απόδοση ενοικίασης του Nice είναι μόνο 3,11%, η χαμηλότερη από τις μεγάλες πόλεις της Γαλλίας, και περίπου το ήμισυ του πληθωρισμού.

    Σύμφωνα με έως τον αιώνα 21, πολλοί ιδιώτες δεν θα αναλάβουν τις εργασίες ενεργειακής ανακαίνισης που, από το 2023, απαιτούνται πλέον για την ενοικίαση ενός ακινήτου. Αντίθετα, θα πουλήσουν το ακίνητο επειδή δεν θέλουν να κάνουν τη δουλειά ή επειδή δεν μπορούν οικονομικά.

    Λόγω της μεγαλύτερης παγκόσμιας έκρηξης ακινήτων στην ιστορία, σε συνδυασμό με νεόπλουτους Ρώσους αγοραστές, οι τιμές των πολυτελών παράκτιων ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα εκτοξεύτηκαν κατευθείαν από τα μέσα της δεκαετίας του '90 έως το 2007. Το 2007, η παγκόσμια φούσκα των ακινήτων έσκασε και το 2008 Οι ρωσικές κυρώσεις σταμάτησαν την αγοραστική τους τρέλα, και από τότε οι τιμές είναι είτε μειωμένες είτε σταθερές. Αν ήσασταν αρκετά τυχεροί να πουλήσετε ακίνητα κατά τη διάρκεια αυτής της ανοδικής τιμολόγησης, κάνατε καλά, αλλά αν αγοράσατε μετά το 2008, πιθανότατα θα έχετε χάσει χρήματα, καθώς οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν συμβαδίσει με τον πληθωρισμό.

    Οι λίγοι που πούλησαν τις βίλες τους για ένα ωραίο κέρδος είτε σε έναν πλούσιο Ρώσο είτε κατά τη διάρκεια της απόγνωσης του Covid –είχαν τυχεροί– αλλά αυτή η τύχη είναι τώρα πάνω από.

    Αν θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα, καλύτερα να αγοράσετε στο Μονακό, όπου η διάμεση τιμή έχει αυξηθεί κατά 82% την τελευταία δεκαετία.

    ΥΠΟΔΕΙΞΗ: Εάν εξετάζετε γραφήματα ή ποσοστιαίες αυξήσεις τιμών κατά τη διάρκεια των ετών, είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσετε ότι σχεδόν κανένα από αυτά τα γραφήματα ή τα στατιστικά δεν είναι προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό. Όταν προσαρμόζεστε για τον πληθωρισμό, δεν υπάρχει αύξηση της τιμής την τελευταία δεκαετία. Επιπλέον, πολλά από αυτά τα γραφήματα γίνονται από κτηματομεσιτικά γραφεία και στη συνέχεια πολλαπλασιάζονται μέσω άρθρων επί πληρωμή σε μέσα ενημέρωσης και τα στατιστικά δεν είναι μόνο υποκειμενικά (καθώς περιλαμβάνουν μόνο τις λίγες πωλήσεις από το πρακτορείο τους που επέλεξαν να συμπεριλάβουν), αλλά όχι επαληθεύσιμο και μη αξιόπιστο.

    Ενδιαφέρον γεγονός: Σχεδόν το 30% των βιλών στη Γαλλική Ριβιέρα ταξινομούνται ως «δεύτερες κατοικίες» (πολλές από τις οποίες νοικιάζονται ως εξοχικές κατοικίες για τη θερινή περίοδο) και σχεδόν το 8% είναι «ακατοίκητες» (οι περισσότερες από αυτές χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για ενοικιάσεις διακοπών) . Μόνο το 62% είναι κύρια κατοικία!

    Τούτου λεχθέντος, αυτή η περιοχή δεν μοιάζει με καμία άλλη στη Γη και αν αγαπάτε τον γαλλικό τρόπο ζωής και θέλετε να αγοράσετε μια βίλα γνωρίζοντας αυτά τα γεγονότα, τότε υπάρχουν πολλά να μάθετε προτού υπογράψετε την πράξη. Αρχικά, θα εξηγήσουμε τις τάσεις τιμών για τις βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα και, στη συνέχεια, μπορείτε να συνεχίσετε στους άλλους οδηγούς αγοράς ακινήτων στη Γαλλία, που αναφέρονται στο κάτω μέρος.

    Τρεις αγορές σε μία

    Είναι σημαντικό να καταλάβουμε ότι η Γαλλική Ριβιέρα είναι τρεις αγορές σε μία: ιδιωτικό, εκτός αγοράς και δημόσια. Σχεδόν όλες οι βίλες περνούν από τρεις αγορές αφού ο πωλητής αποφασίσει να πουλήσει.

    Αγορά 1: Η Ιδιωτική Αγορά. Πρώτον, οι πωλητές προσπαθούν να πουλήσουν χωρίς να χρησιμοποιήσουν αντιπρόσωπο. Σχετικά με Οι μισές βίλες πωλούνται ιδιωτικά, χωρίς να είναι καταχωρημένος με αντιπρόσωπο.

    Αγορά 2: Εκτός αγοράς. Εάν δεν μπορούσαν να πουλήσουν ιδιωτικά, τότε κάνουν λίστα με έναν πράκτορα. Ένα μεγάλο ποσοστό των επαύλεων πωλούνται «εκτός αγοράς» από τον πράκτορα στις υπάρχουσες επαφές τους, χωρίς να αναφέρονται δημόσια ή στο Διαδίκτυο.

    Αγορά 3: Δημόσια λίστα. Εάν κανείς δεν θέλει να αγοράσει τη βίλα, τότε οι πράκτορες την αναφέρουν δημόσια στο διαδίκτυο. Αυτές οι βίλες συνήθως βρίσκονται στην αγορά για πολλά χρόνια και δεν πωλούνται εκτός εάν ο ιδιοκτήτης μειώσει δραματικά την τιμή.

    Η τρέχουσα κατάσταση της αγοράς ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα

    Μη ρεαλιστική τιμολόγηση

    Σύμφωνα με αναφορές, ανάλυση αγοράς και τους οικονομολόγους, τους πράκτορες, τους αγοραστές και τους συμβολαιογράφους που συμβουλευτήκαμε, η πλειονότητα των ακινήτων με βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα που ζητούν περισσότερα από 1 εκατομμύριο ευρώ είναι εισηγμένες σε μη ρεαλιστικές τιμές και βρίσκονται στην εισηγμένη αγορά, συχνά για χρόνια, έως ότου ο πωλητής χαμηλώσει την τιμή για να είναι πολύ χαμηλότερη από άλλους στην αγορά, με η μέση τιμή πώλησης είναι περίπου 60% χαμηλότερη από την αρχική τιμή ζητήσεως, αλλά ορισμένες βίλες πωλούνται (τελικά) έως και 90% κάτω από το αίτημα.

    Πολλοί πωλητές διατηρούν πεισματικά τις βίλες τους στην αγορά σε 3x έως 8x πραγματική αξία είτε επειδή κάνουν εικασίες ή παραπληροφορούν. Αυτές οι βίλες κάθονται στην αγορά εδώ και χρόνια μέχρι να μειωθούν οι τιμές. Οι τιμές πώλησης που θα δείτε να συμβαίνουν είναι όταν οι πωλητές φτάσουν τη στιγμή που βρίσκονται πρέπει πουλήσουν και στη συνέχεια αναγκάζονται να πάρουν προσφορά στην αγορά, της τελευταίας στιγμής.

    Ένα από τα προβλήματα σε αυτόν τον τομέα είναι ότι οι πράκτορες λένε συχνά ψέματα για την αξία των βιλών, ώστε να μπορούν να εξασφαλίσουν τις καταχωρήσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες επιλέγουν γενικά τους πράκτορες που τους λένε ότι μπορούν να πάρουν περισσότερα για τη βίλα τους. Με ποιον θα απαριθμούσατε — τον πράκτορα που λέει ότι η βίλα σας αξίζει μόνο 850.000 € ή αυτός που υπόσχεται να σας πάρει 4 εκατομμύρια €;

    Λάβετε υπόψη ότι οι κτηματομεσίτες (και οι συμβολαιογράφοι) θα ζωγραφίζουν σχεδόν πάντα μια ρόδινη εικόνα της αγοράς. Στόχος τους είναι να ενθαρρύνουν τους ανθρώπους να καταχωρήσουν τα σπίτια τους και να κάνουν τους αγοραστές να αισθάνονται επείγουσα ανάγκη να υποβάλουν μια προσφορά (και όσο υψηλότερη είναι η προσφορά, τόσο μεγαλύτερο κέρδος αποκομίζουν από τη συμφωνία). Θυμηθείτε αυτή την προκατάληψη όταν διαβάζετε άρθρα για την αγορά.

    Ένα άλλο ζήτημα είναι ότι η Γαλλική Ριβιέρα δέχεται πολλούς κερδοσκόπους που κατέχουν αρκετές βίλες «ενοικιαζόμενων διακοπών». Αυτοί οι πωλητές απαριθμούν σε υψηλές τιμές και πάνε να «ψαρέψουν» έναν αδαή αγοραστή που θα πληρώσει υπερβολικά (αν και είναι πολύ σπάνια που βρίσκουν ένα). Αυτές οι βίλες βρίσκονται στην αγορά και δεν πωλούνται επειδή αναφέρονται σε άκαμπτες, γελοίες τιμές με ιδιοκτήτες που δεν ασχολούνται σοβαρά με την πώληση.

    Ύφεση και ανόδου των επιτοκίων

    Όπως γνωρίζουν καλά οι περισσότεροι, βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μιας παγκόσμιας ύφεσης που ξεκίνησε στα τέλη του 2022, λόγω πολλών παραγόντων, όπως τα επιτόκια και Ο μακροπρόθεσμος κύκλος του οικονομικού χρέους αναμένεται να υποχωρήσει. Αυτό είναι πιθανό να γίνει μια μεγάλη παγκόσμια ύφεση, η οποία έχει ήδη αρχίσει να μειώνει τις τιμές των ακινήτων παγκοσμίως και θα μπορούσε να διατηρήσει τις τιμές χαμηλές (επειδή θα είναι πολύ πιο δύσκολο να ληφθεί πίστωση, μεταξύ άλλων παραγόντων) για περίπου μια δεκαετία.

    «Αυστηρότεροι όροι δανεισμού [υποθήκης] και αύξηση των επιτοκίων… Η αγορά ακινήτων έχει δείξει σημάδια επιβράδυνσης τους τελευταίους μήνες, λόγω της οικονομικής κατάστασης, του πολέμου στην Ουκρανία και της μείωσης της αγοραστικής δύναμης λόγω του αυξανόμενου πληθωρισμού». - Έκθεση JDN Μαΐου 2022

    «Η ανάλυση της Goldman Sachs διαπίστωσε ότι η άνοδος των επιτοκίων, η αυξημένη οικονομική προσιτότητα και η αποδυνάμωση της οικονομικής ανάπτυξης θα απομακρύνουν τη ζέστη από τις αγορές ακινήτων μετά την άνοδο των τιμών της πανδημίας. Το μοντέλο της τράπεζας της Wall Street προέβλεψε ότι η Γαλλία θα υποστεί απότομες μειώσεις στις τιμές της τάξης του 9%. - Yahoo, Ιούνιος 2022

    Ένας χρήσιμος δείκτης της προοπτικής είναι αυτή η έρευνα ανέλαβε η εθνική στατιστική υπηρεσία INSEE για το επίπεδο εμπιστοσύνης των νοικοκυριών, το οποίο βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο εδώ και περισσότερα από 20 χρόνια, όπως φαίνεται στο παρακάτω γράφημα.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023 1
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023

    Οι όροι δανεισμού συνεχίζουν να γίνονται αυστηρότεροι

    Ξεκινώντας το 2022, ο αριθμός των υποθηκών που δόθηκαν μειώθηκε και τα επιτόκια αυξήθηκαν δραματικά. αυτό θα κλιμακωθεί κατά τη διάρκεια του 2024 και του 2025, καθιστώντας όλο και πιο δύσκολη την έγκριση για υποθήκη. Οι επαγγελματίες των ακινήτων το έχουν αισθανθεί: σχεδόν οι μισοί (47%) έχουν δει αύξηση στον αριθμό των ακυρώσεων πωλήσεων λόγω άρνησης δανείων, και αυτές οι ακυρώσεις πρόκειται να αυξηθούν.

    Ένας νέος νόμος τέθηκε σε ισχύ στις αρχές του 2022 που απαιτεί από τα άτομα που συνάπτουν στεγαστικά δάνεια να μην έχουν μηνιαίο ποσοστό χρέους άνω του 35%. Αυτό σημαίνει ότι οι δαπάνες τους, συμπεριλαμβανομένης της μηνιαίας αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου και τυχόν άλλων δανείων ή εξόδων που μπορεί να έχει ο αγοραστής, δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 35% του εισοδήματός τους.

    Η τελευταία έκθεση των συμβολαιογράφων επιβεβαιώνει ότι αυτό επηρεάζει τα ποσοστά έγκρισης στεγαστικών δανείων. Επιπλέον, μια ξεχωριστή έκθεση που πραγματοποιήθηκε από τον μεσίτη στεγαστικών δανείων Vousfinancer διαπίστωσε ότι οι δανειολήπτες που έχουν επίπεδο χρέους κάτω του 35% εξακολουθούν να απορρίπτονται δάνεια λόγω της απόστασης μεταξύ της εργασίας τους και της μελλοντικής κατοικίας τους.

    Αυτοί οι νέοι όροι, σε συνδυασμό με τη γενική αυστηροποίηση των όρων στεγαστικών δανείων που επιβλήθηκαν από τις τράπεζες, επηρεάζουν ήδη τον αριθμό των βιλών που πωλούνται και κατά συνέπεια θα επηρεάσουν την τιμολόγηση των βίλας με την πάροδο του χρόνου.

    «Η διαρθρωτική έλλειψη στέγης και τα χαμηλά πιστωτικά επιτόκια είναι αυτά που προκάλεσαν τον πολλαπλασιασμό των τιμών κατά 2,5 σε 20 χρόνια, και ως εκ τούτου, πιστεύουμε ότι αυτή η φάση έχει τελειώσει». σχολίασε Corinne Jolly, πρόεδρος της Particulier à Particulier. Οι νέες κατασκευές πέφτουν, με πτώση κατά το πρώτο τρίμηνο των κρατήσεων με προγραμματιστές (-41% σε διάστημα ενός έτους) και των οικοδομικών αδειών (-11,5%) από τον Μάιο του 2023.

    Οι ξένοι αγοραστές μειώνονται

    Το 2020, το 1,3% των δεύτερων κατοικιών αγοράστηκαν από άτομα που δεν ήταν κάτοικοι Γαλλίας. Αυτό συγκρίνεται με 1,7% το 2010. Η τάση αυτή προβλέπεται να συνεχιστεί το 2024, με τους συμβολαιογράφους να αναμένουν ότι το ποσοστό των ξένων αγοραστών θα συνεχίσει να μειώνεται.

    Οι ξένοι αρρωσταίνουν επίσης να τους ξεσκίζουν, και με την εισαγωγή του DVF, μπορούν τώρα να δουν πόσο άσχημα οι πράκτορες τους λένε ψέματα σχετικά με τις τοπικές τιμές. Στο Μεγάλο Παρίσι, τις Άλπεις και την Προβηγκία-Κυανή Ακτή-Κορς, τα ακίνητα που αγοράζονται από αλλοδαπούς μη κατοίκους είναι πιο ακριβά. Αυτή η τάση είναι πολύ έντονη στην Προβηγκία-Κυανή Ακτή-Κορς, όπου παλαιότερα σπίτια που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς μη κατοίκους 180% φορές πιο ακριβό για τον ίδιο αριθμό δωματίων και τοποθεσία.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - median selling price nationality buyers
    Πηγή: Συμβολαιογράφοι

    Ο πόλεμος και οι κατασχέσεις της ρωσικής βίλας

    Οι πλούσιοι Ρώσοι κατέχουν περισσότερες από 2000 βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα, πολλά από αυτά ανήκουν στους πιο στενούς φίλους του Βλαντιμίρ Πούτιν. Λόγω της έναρξης του πολέμου με την Ουκρανία από τη Ρωσία, η Γαλλία και το Μονακό έχουν ήδη αρχίσει να κατάσχουν περιουσιακά στοιχεία και βίλες Ρώσων που συνδέονται με τον Πούτιν, καθώς και τις οικογένειές τους, τους στενούς φίλους τους και οποιονδήποτε μπορεί να επωφελήθηκε από τη σύνδεση ενός φίλου με τον Πούτιν. Ρίχνουν ένα ολοένα και ευρύτερο και ευρύτερο δίχτυ, τρομάζοντας πολλούς Ρώσους να πουλήσουν πριν τους επιβληθούν κυρώσεις.

    Αυτό θα μπορούσε σύντομα να έχει βαθιές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς δυνητικά εκατοντάδες πολυτελείς βίλες, που προηγουμένως ανήκαν σε Ρώσους, σύντομα θα κατασχεθούν ή θα διατεθούν οικειοθελώς στην αγορά προς πώληση.

    Η Γαλλική Ριβιέρα «δεν είναι μια ακμάζουσα αγορά όπως κάναμε πριν από το 2008, [όταν είχαμε] Ρώσοι αγοραστές που αγόραζαν τα περισσότερα σε τρελές τιμές», λέει ο Sotheby's (Hollywood Reporter, Άρθρο Ιουλίου 2021)

    Διαβάστε μας οδηγός για τις κατασχέσεις σε ρωσικές βίλες και πώς αυτό θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, για περισσότερες λεπτομέρειες.

    Τα τελευταία 15 χρόνια

    Εκτός από τις μεγαλύτερες πόλεις, τα ακίνητα στη Γαλλία αγωνίζονται τα τελευταία 15 χρόνια. Η τιμολόγηση των ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρας έχει πολύ χειρότερη απόδοση από τις περισσότερες άλλες περιοχές της Γαλλίας, με τις αγροτικές περιοχές να έχουν τη χειρότερη απόδοση.

    Οι τιμές πώλησης, τα τελευταία 15 χρόνια, ήταν σταθερές ή μειώθηκαν, εκτός από μια προσωρινή αύξηση λόγω του Covid-19. Η άνοδος των τιμών για τον Covid άρχισε να διορθώνεται ξανά στις τιμές πριν από την Covid το 2022 και το 2023 πήγε κάτω από τις τιμές πριν από την Covid στα χαμηλότερα που έχει δει η Γαλλία από τα χαμηλά του κραχ της στεγαστικής αγοράς το 2008.

    Η επίδραση του Covid

    Κατά τη διάρκεια της χειρότερης απομόνωσης του Covid, από το 3ο τρίμηνο του 2020 έως το 1ο τρίμηνο του 2022, οι πωλήσεις στην αγορά πολυτελών βίλας ήταν συνήθως σε τιμές πολύ υψηλότερες από την αξία της αγοράς, που αγοράζονται από άτομα που δεν έχουν ευαισθησία στις τιμές (και πολλούς κατοίκους του Μονακό) που ήθελαν να μετακινηθούν γρήγορα, ή οι άνθρωποι αισθάνονται έξαρση λόγω των εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων και των εξαιρετικά ευνοϊκών συναλλαγματικών ισοτιμιών. Αυτές οι πωλήσεις δεν είναι αντιπροσωπευτικές για το πού βρίσκεται η αγορά συνολικά.

    Οι υψηλές τιμές που πραγματοποιήθηκαν από το 2020 έως τα μέσα του 2022 ήταν μια ανωμαλία λόγω ενός πολύ μοναδικού συνόλου περιστάσεων, οι οποίες έκτοτε έληξαν.

    Παρά αυτές τις εκπτώσεις λόγω Covid, η συντριπτική πλειονότητα των δημοσίων επαύλεων που καταχωρήθηκαν πριν και κατά τη διάρκεια του Covid δεν έχουν πουληθεί και παραμένουν στην αγορά, σε πολύ υψηλότερη αξία από την αγοραία.

    «Η αισιοδοξία που παρατηρήθηκε στα τέλη του 2021 αποδείχθηκε βραχύβια, που σταμάτησε από το ξέσπασμα του πολέμου στην Ουκρανία. Αυτό το σοκ εμφανίστηκε αμέσως σε όλους τους οικονομικούς δείκτες τον Μάρτιο, αντανακλώντας τις ανησυχίες που επιβαρύνουν τη δύναμη δαπανών τόσο των ηγετών των επιχειρήσεων (-6,1 μονάδες στον δείκτη επιχειρηματικού κλίματος τον Μάρτιο) όσο και των νοικοκυριών (-6 μονάδες στο δείκτη εμπιστοσύνης των νοικοκυριών). .» – Cushman & Wakefield (Έκθεση 2022)

    Το δίκτυο ακινήτων Orpi ανέφερε ότι οι πωλήσεις μειώθηκαν κατά 17% τους πρώτους 3 μήνες του 2022 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2021. Guillaume Martinaud, πρόεδρος του δικτύου Orpi,είπεBFM στα τέλη Φεβρουαρίου 2023: «Το πάρτι τελείωσε. Βλέπουμε μια εξισορρόπηση. Το νιώθουμε πολύ καθαρά στα πρακτορεία μας – δεν υπάρχουν πλέον ουρές. Νομίζω ότι αυτό που συμβαίνει τώρα είναι υγιές», είπε σχετικά με την πτώση των τιμών μετά από δύο χρόνια που ήταν «πολύ υψηλές».

    «Οι άνθρωποι συνειδητοποιούν ότι το να έχουν σπίτι δεν είναι αυτό που πραγματικά θέλουν» σχόλια Corinne Jolly, πρόεδρος της Particulier à Particulier. «Απομακρύνονται λίγο από την εικόνα καρτ ποστάλ που υπήρχε στο τέλος του περιορισμού του Covid-19».

    2022 έως 2024 και μετά

    Η αγορά ακινήτων αρχίζει σιγά-σιγά να επαναπροσδιορίζεται αφού επηρεάστηκε σε μεγάλο βαθμό από το 2020 έως το 2022, από τον Covid-19, ο οποίος οδήγησε σε αριθμό ρεκόρ πωλήσεων κατοικιών και σε τιμές ρεκόρ. Οι τιμές πώλησης έχουν ήδη αρχίσει να κινούνται προς τα κάτω και συνεχίζουν να είναι αγορά αγοραστών για την επόμενη δεκαετία ή περισσότερο λόγω παραγόντων που περιγράφονται σε αυτόν τον οδηγό. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τις αγροτικές βίλες κατά μήκος της Γαλλικής Ριβιέρας.

    Για πρώτη φορά μετά τον Covid-19, ο ιστότοπος ιδιοκτησίας Bien'ici διάσημος απότομη αύξηση 12% στην προσφορά και, ταυτόχρονα, απότομη πτώση της ζήτησης, με τις αναζητήσεις κατοικιών να μειώνονται κατά 30% το δεύτερο εξάμηνο του 2022. Εν τω μεταξύ, οι διαφημίσεις ακινήτων παρέμειναν ήδη στο διαδίκτυο για 50% περισσότερο, μέχρι το τέλος του 2022.

    Τα στοιχεία του συμβολαιογράφου για τις πωλήσεις κατοικιών που δημοσιεύθηκαν καθ' όλη τη διάρκεια του 2023 έδειξαν δραματική μείωση στις πωλήσεις τόσο παλαιών όσο και νέων κατοικιών. Η FNAIM εκτίμησε ότι η συνολική ζήτηση θα μπορούσε να μειωθεί κατά 10% μέχρι το τέλος του 2023, που σχετίζεται με μείωση 5% στις τιμές των κατοικιών, αλλά αυτή η πρόβλεψη έγινε πραγματικότητα νωρίς — μέχρι τα μέσα του 2023. «Τα φώτα ανάβουν κόκκινο σε όλα τα επίπεδα». αυτοι ειπαν.

    Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του α μελέτη πραγματοποιήθηκε στα τέλη του 2023, Το 92% των πρακτορείων σημείωσαν αύξηση στα διαπραγματευτικά περιθώρια το 2023.

    Τι λένε οι εκπρόσωποι του κλάδου

    «Βρισκόμαστε μάρτυρες μιας βαθιάς αλλαγής στην αγορά όπως την έχουμε βιώσει τα τελευταία δέκα ή δεκαπέντε χρόνια. Ως εκ τούτου, είναι κατανοητό ότι οι πωλητές χρειάζονται χρόνο για να αποδεχθούν αυτό το νέο πλαίσιο και δεν έχουν ακόμη προσαρμόσει τις τιμές τους ανάλογα. Το 2024 μάλλον θα πρέπει να δημιουργηθεί μια νέα ισορροπία μεταξύ αγοραστών και πωλητών». καταλήγει Stéphane Fritz, πρόεδρος του κτηματομεσιτικού γραφείου Guy Hoquet.

    Ο Κάρολος Μαρινάκης του 21ου αιώνα είπε, «Σύμφωνα με τις παρατηρήσεις μας, η επιβράδυνση της δραστηριότητας συνεχίζεται. Αυτή είναι η επιβεβαίωση αυτού που είδαμε κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022. Τα στοιχεία μας για τον Ιανουάριο του 2023 επιβεβαιώνουν αυτήν την τάση. Ακόμα κι αν ο τομέας των κατοικιών αντισταθεί, ο όγκος των συναλλαγών μειώνεται. Συνολικά, η πτώση είναι -6% στη Γαλλία. Είχαμε προβλέψει αυτή την επιβράδυνση. Σύμφωνα με την έκφραση, «όταν είναι πολύ ακριβό, είναι πολύ ακριβό». [Βλέπουμε] μια επιστροφή στην προοδευτική λογική. Πολύ συχνά, οι πωλητές χρειάζονται χρόνο για να συμφωνήσουν να μειώσουν τις τιμές τους.»

    Ο Διευθύνων Σύμβουλος της RH Gary Friedman είπε τον Δεκέμβριο του 2022, σχετικά με την κατάσταση της αγοράς πολυτελών κατοικιών: «Νομίζω ότι η αγορά κατοικιών έχει καταρρεύσει και έπεσε πολύ άσχημα καθώς τα επιτόκια ανέβηκαν. Είναι απλώς μεγάλη αβεβαιότητα αυτή τη στιγμή. Αλλά ένα πράγμα είμαι σίγουρος ότι η αγορά κατοικίας καταρρέει σε ένα επίπεδο που δεν έχω δει από το 2008. Δεν έχω δει τέτοια πτώση από το 2008».

    Το 77% των συμβολαιογράφων Σκέψου ότι Το 2023 είναι μια καλή περίοδος για πώληση (με άλλα λόγια, πουλήστε το συντομότερο δυνατό, καθώς οι τιμές μειώνονται) και μια κακή στιγμή για να αγοράσετε ακίνητα στη Γαλλία (καλύτερα να περιμένετε, καθώς οι τιμές θα πέσουν περισσότερο). Οι συμβολαιογράφοι έχουν δει α μείωση του αριθμού των αγορών ακινήτων το 2022, και αναμένουμε ότι η αγορά θα συνεχίσει την πτωτική της τροχιά.

    Το αφεντικό του δικτύου μεσιτικών γραφείων L'Adresse προβλέπει πτώση τιμής 10%, αλλά πιστεύουμε ότι οι εταιρείες προσπαθούν να διατηρήσουν τους πελάτες αισιόδοξους και πιθανότατα θα υπάρξει ακόμη μεγαλύτερη πτώση. Marc Touati, πρόεδρος της ACDEFI, μιας ανεξάρτητης εταιρείας οικονομικών και χρηματοοικονομικών συμβούλων,είπε αναμένει να δει τις τιμές να πέφτουν περίπου 15% μέχρι το τέλος του 2023.

    Henry Buzy-Cazaux, ιδρυτικός πρόεδρος της Institut du Management des Services Immobiliers, σε πρόσφατη συνέντευξη με το περιοδικό Le Revenu, είπε, σχετικά με τις τιμές πώλησης, ότι «μια πτώση των τιμών κατά 10% [σε αγορές διακοπών όπως η γαλλική Ριβιέρα] φαίνεται αναπόφευκτη», και μιλώντας για τις επιπτώσεις της οικονομίας στη Γαλλία, προέβλεψε επίσης μια συνολική Πτώση 30% στην αγορά ακινήτων.

    Οι αγοραστές που επιθυμούν να αποκτήσουν μια βίλα στη Γαλλία προτιμούν όλο και περισσότερο τα ακίνητα σε χαμηλότερες τιμές, ιδιαίτερα εκείνα κάτω των 800.000 ευρώ, και υπάρχουν σημαντικά λιγότεροι αγοραστές βίλες σε υψηλές τιμές. Αυτή η τάση, εν μέρει, προκλήθηκε από την πανδημία του κορωνοϊού, η οποία οδήγησε σε λιγότερους πλούσιους ξένους αγοραστές (που έχουν αγοράσει σαββατοκύριακα στη χώρα διαμονής τους) και περισσότερους ντόπιους Γάλλους αγοραστές.

    Η μεταβολή της αναλογίας των συνολικών πωλήσεων επαύλεων / εξοχικών κατοικιών ποικίλλει ανά κατηγορία τιμών:

    • Το ποσοστό των βιλών που πουλήθηκαν κάτω από 800.000 € αυξήθηκε από 30% το 2019 σε 38% το 2021.
    • Πωλήσεις βίλας από 800.000 έως 1 εκατομμύριο ευρώ αυξήθηκε από 15% σε 22% στο ίδιο χρονικό πλαίσιο.
    • Ακίνητα που πωλήθηκαν μεταξύ 1 και 2 εκατ. ευρώ μειώθηκε από 35% το 2019 σε 29% το 2021.
    • Ακίνητα που πουλήθηκαν για πάνω από 2 εκατ. ευρώ μειώθηκε από 20% το 2019 σε μόλις 11% των συνολικών πωλήσεων το 2021.
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate pricing south france 1
    Γαλλική Ριβιέρα: Σε πτωτική τροχιά τιμών

    Να θυμάστε ότι δεν μπορείτε να συγκρίνετε τη Γαλλική Ριβιέρα με τη Γαλλία συνολικά. Υπάρχουν περιφερειακές διαφορές στις αλλαγές των τιμών των ακινήτων και η Γαλλική Ριβιέρα έχει πολύ μικρότερη ανάπτυξη από πολλές άλλες περιοχές στη Γαλλία. Για παράδειγμα, το 2021 η ετήσια τιμή πώλησης m² αυξήθηκε 12,4% στη Ρεν και μόνο 0,6% στο Nice. Το Παρίσι μόνο έλκει τις τάσεις των τιμών των ακινήτων στη «συνολική Γαλλία» πολύ ανοδικά.

    Ο ευκολότερος τρόπος για να δείτε τις ιστορικές τάσεις στις τιμές (και τις πρόσφατες τιμές πώλησης) σε μια συγκεκριμένη περιοχή της Γαλλικής Ριβιέρας είναι η Ιστοσελίδα JDN — ο μόνος ιστότοπος εδώ που δεν είναι προκατειλημμένος. Δεν στηρίζεται από πωλήσεις ακινήτων ή διαφημίσεις, και δεν στηρίζεται μόνο εστίαση στα ακίνητα. Είναι το πιο ακριβές που πρέπει να εξετάσουμε για τους μέσους όρους των ακινήτων, καθώς προχωρούν όλα τις πωλήσεις και επίσης κοιτάξτε τα μεγέθη βίλας m² που διαφημίζονται στις λίστες πωλήσεων, για να εμφανίσετε τα πιο ακριβή δεδομένα. Δυστυχώς, δεν ενημερώνεται συχνά.

    Υπόδειξη: Η τιμολόγηση μειώνεται, επομένως έχετε κατά νου τη χρονική περίοδο στην οποία βασίζεται η εκτίμηση. Όσο μεγαλύτερη είναι η χρονική περίοδος, τόσο υψηλότερη θα φαίνεται η τιμολόγηση, σε σύγκριση με την τιμολόγηση μόνο των τελευταίων μηνών. Και να το θυμάσαι πάντα Οι εκτιμήσεις μέσης τιμής m² είναι λανθασμένες.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate projections france 2020 2021 1
    2017 έως τις αρχές του 2020
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate price predictions 2024
    2019 έως τις αρχές του 2022

    Ειδικές προβλέψεις αγοράς για το 2024

    Το 2024, η Γαλλική Ριβιέρα είναι αγορά αγοραστών και θα γίνει ακόμη περισσότερο για πολλά χρόνια ακόμα, λόγω της παγκόσμιας ύφεσης, των υψηλών επιτοκίων, των ξένων αγοραστών που αγοράζουν όλο και περισσότερο σπίτι στις χώρες κατοικίας τους, της Γαλλίας που αποθαρρύνει επιθετικά τη δεύτερη κατοικία και τις επενδύσεις ιδιοκτησία και την αγορά πολυτελών βίλας πλημμύρισε από βίλες που πουλήθηκαν ή κατασχέθηκαν από Ρώσους.

    Συμβουλευτήκαμε αρκετούς κορυφαίους οικονομολόγους, συμβούλους επενδύσεων και (τίμιους) κτηματομεσίτες και συμβολαιογράφους, καθώς και πρόσφατους αγοραστές, σχετικά με το εισηγμένη στο χρηματιστήριο αγορά βιλών της Γαλλικής Ριβιέρας, και αυτά ήταν τα ευρήματά μας (αυτό ισχύει μόνο για βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα).

    Λάβετε υπόψη ότι το m² που αναφέρεται παρακάτω είναι το διαφημίζεται m², όχι το ψευδώς χαμηλά m² που αναφέρονται από τους συμβολαιογράφους. Οι παρακάτω τιμές αντικατοπτρίζουν πωληθεί τιμές, όχι ζητώντας τιμές.

    Τιμές πώλησης 3 εκατομμυρίων €+

    • Πολύ high-end αγορά
    • Πωλημένες τιμές άνω των 3 εκατ. ευρώ
    • Συνήθως ισχύει για εξαιρετικές, υπερπολυτελείς βίλες 1000+ m², συχνά με πολλές βίλες στην ιδιοκτησία

    Αυτό το τμήμα της αγοράς είναι πολύ δύσκολο να μετρηθεί επειδή υπάρχουν τόσο λίγες πωλήσεις σε αυτήν την κατηγορία. Αυτά είναι τα πιο πολυτελή, ιδιαίτερα επιθυμητά και μοναδικά παραθαλάσσια ακίνητα στη Γαλλική Ριβιέρα. Τα περισσότερα ανήκαν σε Ρώσους και παραμένουν στην αγορά για πολλά χρόνια και δεν πουλάνε.

    Λιγότερο από το 5% των επαύλεων που είναι καταχωρημένες με τιμή άνω των 3 εκατομμυρίων ευρώ στην πραγματικότητα καταλήγουν να πωλούνται για περισσότερα από 3 εκατομμύρια ευρώ. Σε αυτό το τμήμα, μέρος της υπερτιμολόγησης οφείλεται σε Ο Ρώσος θέλει να πουλήσει βίλες για τις οποίες πλήρωσαν υπεραγορά.

    Η συντριπτική πλειονότητα των βιλών που πουλήθηκαν σε αυτήν την τιμή πωλήθηκαν με έκπτωση από 65% έως εκπληκτική έκπτωση 85% από την αρχική ζητούμενη τιμή, με τη μέση έκπτωση να είναι περίπου 70%. Έχουμε δει πολλές πολύ επιθυμητές βίλες που έχουν πουληθεί τα τελευταία δύο χρόνια με έκπτωση 70%+ από την αρχική ζητούμενη τιμή. Μερικά χαρακτηριστικά παραδείγματα: στο Beaulieu-sur-Mer, δύο τεράστιες και πρόσφατα ανακαινισμένες βίλες με θέα στη θάλασσα στο ίδιο ακίνητο που είχαν αρχικά καταχωρηθεί στα 18 εκατ. ευρώ μόλις πουλήθηκαν για 3,6 εκατ. ευρώ και μια πολύ επιθυμητή βίλα με 100% ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα στην άκρη του Καπ Μάρτιν εισήχθη στα 4,9 εκατ. ευρώ και πρόσφατα πουλήθηκε για 1,8 εκατ. ευρώ.

    Όπως σε όλες τις κατηγορίες της αγοράς, οι βίλες που είναι υπερτιμημένες δεν πωλούνται, ακόμα κι αν είναι διάσημες, πολύ επιθυμητές βίλες. του Σον Κόνερι εκπληκτική παραθαλάσσια βίλα είναι ένα εξαιρετικό παράδειγμα αυτού — η τιμή του ήταν κόβω στην μέση μετά από ένα χρόνο στην αγορά και όμως αυτό ακόμη δεν έχει πουλήσει, μετά από άφθονες ποσότητες διαφημίσεων και ειδήσεων και περισσότερα από τρία χρόνια στην αγορά. Μια επιθυμητή βίλα Cap d'Ail που ανήκει σε έναν Ρώσο ολιγάρχη έχει καταχωριστεί ιδιωτικά, έναντι αδιευκρίνιστου ποσού, από το 2015 και δημόσια (από πολλούς φορείς) από το 2017, πρώτα για 30 εκατ. ευρώ και τώρα για 23 εκατομμύρια ευρώ — και ακόμα δεν έχει πουληθεί. Υπάρχουν Πολλά άλλα παρόμοια παραδείγματα, ειδικά στην αγορά high-end με Ρώσους ιδιοκτήτες.

    Αυτό είναι επειδή ενημερωμένοι χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι πλούσιων αγοραστών προβλέπουν ότι η αγορά έχει μια μακροπρόθεσμη πτωτική τάση τιμών, επειδή οι τράπεζες δεν θα εγκρίνουν στεγαστικά δάνεια υπεραξίας και επειδή Οι Ρώσοι δεν έρχονται πλέον με βαλίτσες μετρητά. Αυτοί οι παράγοντες πιέζουν τις τιμές πολύ, πολύ χαμηλότερα.

    Τιμές πώλησης από 1 έως 3 εκατομμύρια €

    • Αγορά πολυτελών βίλων μεσαίας κατηγορίας
    • Τιμές πώλησης από 1 εκατ. ευρώ έως 3 εκατ. ευρώ
    • Συνήθως ισχύει για πολυτελείς βίλες από 250 m² έως 1000 m²

    Αυτό το τμήμα σημείωσε μια μικρή άνοδο στις τιμές πώλησης κατά τη διάρκεια της Covid, περίπου 0,5%, με περιστασιακές πωλήσεις πολύ υψηλότερες από την αγοραία αξία (λόγω της επίδρασης Covid). Από το 2022 οι πωλήσεις έχουν ομαλοποιηθεί και ο συνολικός όγκος έχει μειωθεί. Αναμένουμε ότι οι τιμές πώλησης (όχι ζητούμενες τιμές) θα συνεχίσουν να μειώνονται σημαντικά το 2024. Επί του παρόντος, αυτό το τμήμα της αγοράς είναι στάσιμο, ενώ οι αγοραστές περιμένουν να πέσουν οι τιμές.

    Οι βίλες σε αυτήν την κατηγορία πωλούνται με έκπτωση μεταξύ 40% και 80% από την τιμή που ζητήθηκε, καθώς ακραία υπερτιμολόγηση αφθονεί σε αυτό το εύρος τιμών. Υπάρχουν πολλοί περισσότεροι πωλητές σε αυτό το τμήμα από σοβαρός αγοραστές. Οι υπερσύγχρονες βίλες έχουν ζήτηση (αλλά όχι αν είναι υπερτιμημένες), ενώ οι πέτρινες, παλιές και κλασικές στυλ δεν πωλούνται.

    Αυτοί οι ιδιοκτήτες είναι συνήθως είτε ηλικιωμένοι είτε Ρώσοι. Αναμένετε να δείτε μια αύξηση των ταλαιπωρημένων πωλήσεων σε αυτό το τμήμα τα επόμενα χρόνια λόγω της γήρανσης Baby Boomers, της οικονομίας, των ξένων που πωλούν λόγω αυξημένων φόρων, των Κατασχέσεις σε ρωσικές βίλες, και τις συνεχιζόμενες επιπτώσεις του Brexit.

    Τιμές πώλησης από 600 χιλ. € έως 1 εκατ. €

    • Αγορά βίλας χαμηλής μεσαίας κατηγορίας
    • Πωλημένες τιμές από 600.000 € έως 1 εκατ. €
    • Συνήθως ισχύει για βίλες μικρότερη των 400 m²

    Σε αυτήν την κατηγορία, οι βίλες σε καλή τιμή πωλούνταν καλά έως ότου τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται το 2022 και τώρα ο αριθμός των συνολικών πωλήσεων μειώνεται. Ωστόσο, αναμένουμε ότι η τιμολόγηση θα συνεχίσει να μειώνεται σημαντικά το 2024 λόγω ζητημάτων προσιτής τιμής.

    Οι κύριοι αγοραστές σε αυτήν την κατηγορία είναι γαλλικές οικογένειες. Οι πωλητές σε αυτό το τμήμα είναι συνήθως Γάλλοι πολίτες ή Βρετανοί πολίτες. Και στις δύο περιπτώσεις, έχουν κίνητρο να πουλήσουν (οικονομικά ζητήματα, διαζύγιο κ.λπ.) και το Brexit θα συνεχίσει να επηρεάζει αυτό το τμήμα.

    Η αγορά ενδέχεται να αργήσει να προσαρμοστεί

    Συχνά, όταν η αγοραστική δραστηριότητα επιβραδύνεται, χρειάζεται λίγος χρόνος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους κτηματομεσίτες να προσαρμόσουν τις προσδοκίες τους και να χαμηλότερες τιμές. Εν τω μεταξύ, τα ακίνητα σε ρεαλιστικές τιμές μπορεί να πουλήσουν, αλλά ακίνητα που δεν προσαρμόζουν τις τιμές τους θα παραμείνουν στην αγορά, συχνά για χρόνια, έως ότου προσαρμόσουν τις προσδοκίες τους και μειώσουν την τιμή για να ευθυγραμμιστούν με την αγορά (μάθετε πώς να προσδιορίσετε τη σωστή τιμολόγηση).

    Θυμήσου ότι τα στατιστικά στοιχεία που περιλαμβάνουν ολόκληρη τη Γαλλία είναι παραπλανητικά καθώς περιλαμβάνουν μεγάλες πόλεις όπως το Παρίσι και η Μασσαλία, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή και οι τιμές αυξάνονται. Οι αγροτικές περιοχές και οι εξοχικές περιοχές όπως η Γαλλική Ριβιέρα βρίσκονται, αντίθετα, σε πτωτική τροχιά.

    Μεσιτικά γραφεία και συμβολαιογράφοι πληρώνεστε όταν ολοκληρώσετε την αγορά και όσο περισσότερα ξοδεύετε, τόσο περισσότερα βγάζουν. Έτσι, φυσικά, τείνουν να είναι πολύ αισιόδοξοι για την αγορά. Έχουν κίνητρο να σας πουν ότι είναι μια εξαιρετικά καυτή αγορά και οι τιμές ανεβαίνουν, καθώς αυτό πιέζει τους αγοραστές να νιώθουν ότι θα έπρεπε να αγοράσουν νωρίτερα και για περισσότερα χρήματα, και κίνητρα στους πωλητές να καταχωρήσουν τα σπίτια τους. Ακόμη και σε προφανώς ήπιες αγορές ή σε πτωτική τάση, οι πράκτορες και οι συμβολαιογράφοι θα σας πουν συχνά ότι είναι μια καυτή αγορά.

    Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

    Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός αξία, πώς να αποκτήσετε την καλύτερη τιμή και να αποφύγετε την υπερτιμολόγηση, τι να προσέξετε, πώς να αποφύγετε την απάτη και πολλά άλλα.

    Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

    Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

    Μας οδηγός για απάτες και μυστικά περιλαμβάνει: προειδοποιήσεις σχετικά με τα ανήθικα κόλπα που χρησιμοποιούν οι πράκτορες, οι συμβολαιογράφοι, οι πωλητές, οι προγραμματιστές και οι κατασκευαστές για να πάρουν περισσότερα χρήματα από εσάς. Αυτό πρέπει να διαβαστεί και ο οδηγός πληροφοριοδοτών που δεν θέλουν να δείτε οι εργαζόμενοι στην επιχείρηση.

    Μας οδηγός για κτηματομεσίτες περιλαμβάνει: τα ανέντιμα πράγματα που θα σας πουν οι μεσίτες, πώς λειτουργούν τα κτηματομεσιτικά γραφεία, μεσίτες αγοραστών και ανιχνευτές ακινήτων, γιατί πρέπει να αποφεύγετε τους παράνομους και μη τοπικούς πράκτορες και ποιον να εμπιστευτείτε (μια σημαντική προειδοποίηση).

    Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

    Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

    Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «πρόσφατης ανακαίνισης» βίλας, μάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

    Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

    Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

    Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.

    Το περιεχόμενο προστατεύεται νομικά.

    Έχετε μια συμβουλή; Στείλτε email [email protected]

    ΈρευναΑρχείο
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español