Atajos

    Los precios inmobiliarios de m² en Francia son una estafa

    En Francia, cada vez que se vende una villa, la venta se publica en un sitio web oficial del gobierno (que a menudo se conoce como DVF). Los notarios deben publicar (con actualizaciones vertidas cada 6 meses) el precio neto por el que se vendió la propiedad, la ubicación exacta en un mapa, el tamaño en m² del terreno y la "huella aproximada en m²" de la casa.

    Se parece a esto:

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    ¡Esta casa tiene realmente 670 m²!

    Consejo: En DVF, haga clic en el cuadro de vista de satélite en la parte inferior izquierda para cambiar entre la vista catastral y una foto visual, para tener una mejor idea del tamaño de las villas.

    Dicho claramente, el m² listados para villas vendidas es una broma, no hay base en la realidad.

    Como los notarios cobran un % de comisión por cada venta, tienen una táctica deshonesta para hacer parecer los precios del m² mucho más altos de lo que realmente son y engañar a los compradores. Luego, los agentes usan estos datos falsos como justificación para precios de venta por encima del mercado, en un intento de hacer subir los precios de la vivienda. Esta información luego se difunde en muchos otros sitios web de bienes raíces.

    How the Notaires Manipulate m2 Data

    Dado que no existe una ley que lo prohíba, los notarios informan que los tamaños de m² son muchas, muchas veces más pequeños de lo que realmente es la villa. Por lo tanto, una villa que muestra 145 m² podría haber sido anunciada como 450 m² (ver ejemplos a continuación). Este es el por qué:

    It’s only ‘the footprint’ on the land

    Una excusa adicional para los m² incorrectos es la cara de que los m² que se muestran para las villas vendidas son solo se supone que es la 'huella m²'. escondido en sus preguntas frecuentes, el sitio web de DVF admite que los m² solo son legalmente no vinculantes estimados de la 'huella m²' de la casa (la cantidad de terreno que ocupa la casa) y dicen específicamente que es no el m² habitable y no no tener algún valor legal:

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    There’s no legal obligation to measure the m² or to be accurate in DVF

    El principal problema es que la ley no exige un levantamiento adecuado de m², y los notarios no están obligados a informar los m² reales en DVF y, en consecuencia, los tamaños de m² 'estimados' autoinformados publicados en DVF son dramáticamente sub-reportado.

    They Inflate the Sold Prices

    DVF también muestra el precio de venta como el “vendedor neto” precios (que incluir impuesto y, en la Riviera francesa, dado que los vendedores pagan los honorarios de agencia con sus ganancias, estos incluyen los honorarios de agencia) para inflar los precios de venta. Luego utilizan este precio de venta inflado para hacer los promedios de m², lo que también es obviamente falso.

    They Don’t Include Villas That Require Renovation

    As Cédric Duplantier (who works at France’s Ministry of Finance, DGFIP, and who is a moderator on the DVF notaires website) said, “Contracts to sell buildings to be renovated are not part of the data present in DVF.” What this means is that villas that are sold as “requiring renovation” are not included in DVF. This eliminates many of the lower-priced sales from the average m² statistics and from the DVF map, further falsely raising the published ‘average m²’ statistics.

    M² price averages are based on this flawed data

    A pesar de que los m² publicados en DVF no se basan en los m² reales de la villa, quienes cobran comisiones por las ventas (notarios, agentes, sitios web de inmo) utilizan estos datos falsos para pretender que las villas se venden a un precio elevado. Precios por m² mucho más altos de lo que realmente son.

    De media, los m² reclamados en el sitio web del notario son entre 1/3 y 1/4 del tamaño real, lo que infla falsamente los precios medios de los m², lo que beneficia a notarios y agentes, a quienes se les paga a comisión.

    Los precios medios por m² que se muestran en los sitios web son falsos: son mucho, mucho más altos de lo que realmente se venden las propiedades.

    Ejemplos, con Prueba!

    Hay infinitos ejemplos de esto, ya que más del 97% de las ventas de villas se indican con m² incorrectos. A continuación se muestran sólo algunos ejemplos para darle una idea de qué buscar. Manten eso en mente:

    • Los permisos de planificación muestran sólo los m² "habitables", lo que deja mucho espacio en algunas casas (cualquier lugar con techos bajos, casas de invitados, armarios de almacenamiento, escaleras, etc.), por lo que la mayoría probablemente se anunciaron como incluso más grandes.
    • El precio que figura en DVF es más alto que el precio de oferta real, ¡porque incluye impuestos!

    Por eso decimos el m² “máximo” por el que se vendió, porque si incluyera el espacio no 'habitable' y eliminara los impuestos, ¡el precio del m² sería aún más bajo!

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    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale3

    ¡Esta enorme villa de súper lujo se vendió a 5.597 € por m², no a 21.568 € por m²!

    Esta villa en Roquebrune Se vendió en perfecto estado y tiene acabados de primera línea, etc. con una vista increíble de Mónaco. Los notarios lo catalogaron como 204 m² (21.568 € /m²) cuando se vendió a un oligarca por 4,4 millones de euros en 2018 (impuestos y tasas incluidos). Pero al mirar el listado de alquiler (y plano de planta adjunto), puedes ver que en realidad es 786 m² (5.597 € /m², incluyendo impuesto).

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    Francia m² Real Estate Pricing es una estafa - guía de precios de bienes raíces en francés

    ¡Esta propiedad con 2 villas se vendió a 1.450 € el m², no a 28.500 € el m²!

    Esta enorme propiedad en Beaulieu-sur-Mer salió a la venta por 18 millones de euros y, tras muchos años en el mercado, finalmente se vendió por 3,6 millones de euros.

    Los notarios afirman que esta propiedad de 2 villas es solo 126 m² (28.500 € /m²), pero como se puede ver en Google Earth, esto es claramente falso. La lista original afirmaba que las villas tienen un tamaño combinado de 2470 m² (1.450 € /m², incluyendo impuesto).

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    Francia m² Real Estate Pricing es una estafa - m2 france real estate pricing dvf7 1

    ¡Esta propiedad con 2 villas se vendió a 1.964 € por m², no a 16.041 € por m²!

    Esta propiedad con dos villas en Tourrettes-sur-Loup fueron catalogadas como 120 m² (16.041 € /m²) y que se vendió por 1,9 millones de euros en 2018. Pero mirando el permisos de obra, puede ver que una de las casas tiene 680 m2 y, al mirar la lista de alquileres, encontramos que la otra tiene 300 m2 (sin incluir las áreas de los propietarios), lo que hace que el total de m2 para ambos sea un mínimo de 980 m² (1.964 € /m², incluyendo impuesto).

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    Francia m² Real Estate Pricing es una estafa - Francia guía inmobiliaria villas m2 precio medio

    ¡Esta villa se vendió a 4.644 € por m², no a 13.771 € por m²!

    Esta villa en Villefranche-sur-Mer reclamos 228 m² (13.771 € /m²), pero en realidad es un mínimo de 676 m² (4.644 € /m², impuestos incluidos), como puede ver a través de los permisos de urbanismo.

    Tampoco aumenten los m² después de reconstrucciones completas., a pesar de que los m² reales son de dominio público…

    Los precios inmobiliarios de m² en Francia son una estafa: estafas inmobiliarias en Francia 1
    Los precios inmobiliarios de m² en Francia son una estafa - secretos de las estafas inmobiliarias en Francia 1

    ¡Esta villa se vendió a 1.751 € por m², no a 12.790 € por m²!

    Esta villa en Eze fue reportado falsamente por notarios como 258 m² (12.790 € /m²). Pero, como puede ver al mirar el permisos de obra, la villa se amplió en 2018 de 334 m² al tamaño 'habitable' en el momento de la venta: 1884 m² (máximo 1.751 € /m², incluyendo impuesto).

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    ¡Esta villa se vendió a 2100 € el m², no a 18 000 € el m²!

    Esta villa en Eze está catalogado como siendo 165 m² (18.000 € /m²), pero mirando los permisos de urbanismo, se puede ver que en realidad eran 400 m², pero que agregaron una extensión de 1029 m² a principios de 2020, siendo 1429 m² cuando se vendió en 2021, sin incluir la casa de invitados de unos 200 m², haciendo el total por lo menos 1629 m² (mínimo 2.100 € /m², incluyendo impuesto).

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    La imagen satelital en Google Earth es de 2019, mientras la villa estaba en construcción.

    ¡Esta nueva villa frente al mar se vendió a 3.530 € por m², no a 10.042 € por m²!

    Esta nueva villa en la punta de Cabo Martín está catalogado como siendo 239 m² (10.042 € /m²) y habiéndose vendido por 2,4 millones de euros en 2020. Pero mirando el permisos de obra, se puede ver que en realidad es 680 m² 'habitable' (3.530 € /m², impuestos incluidos) y se reconstruyó por completo como nuevo en 2019.

    Como nota al margen, el número informado de habitaciones tampoco es (obviamente) exacto.

    Como Consultar los M2 de Villas

    Puede hacer su propia verificación mirando hacia atrás en las villas que ha visitado. Guarde la dirección y el listado de ventas y compárelos con FVD y permisos de obra.

    Otra forma de ver esto es revisar las casas de los vecinos y comparar el tamaño con una lista donde se indica el tamaño.

    Aquí hay un ejemplo... Esta es una villa que está actualmente a la venta en Eze:

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    Al comprobar el sitio web del gobierno DVF y Google Earth, podemos ver que la villa del vecino probablemente fue hecha por el mismo desarrollador y tiene el mismo estilo y aproximadamente el mismo tamaño (según su huella y pisos, como se ve a través de Google Earth); ¡Recientemente se vendió por 930 500 €!

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    Se vende chalet (izquierda) y vecino (derecha)

    Como se puede ver, este es otro ejemplo de cómo los notarios subestiman dramáticamente los m² inflar falsamente el precio medio del m². El sitio web de notaires enumera la villa vendida (del vecino) como 125 m², sin embargo, la lista de la agencia para la villa establece su tamaño como 379 m² (el agente nos dijo que esto es todo m² sobre el suelo y lo verificó).

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    villa del vecino

    Por qué esto es un problema tan grande

    A pesar de que el m² está claramente informado incorrectamente y no refleja el tamaño real de las villas que se han vendido, estos datos falsos se utilizan para estadísticas de precios nacionales y sitios web que afirman conocer el precio promedio por m².

    Pero es literalmente imposible para saber si los precios están subiendo o bajando, o el m² promedio, ya que los notarios pueden (¡y lo hacen!) manipular esos datos basándose en hacer que los m² de las casas sean artificialmente más pequeños (para fingir que los precios están subiendo).

    Comprender esta estafa es uno de los pasos más importantes para comprender el mercado inmobiliario francés.

    Conocer esta realidad del mercado es fundamental si se quiere comprar su villa por un precio cercano a lo que puede vender esto para.

    Agentes: manipulación del mercado

    Las agencias inmobiliarias también manipulan el mercado comprando propiedades a precios 5 veces o más por encima del valor de mercado, para realizar una venta a un precio superior al que se ha vendido por cualquier otra villa en esa zona. Esta es la misma táctica de manipulación del mercado que se utiliza en otras industrias centradas en el lujo, como la mercado del arte.

    Lo hacen para poder señalar esa venta en un intento de justificar sus precios de venta muy por encima de los del mercado, y para poder manipular los precios medios publicados por m². Si bien son propietarios, lo alquilan.

    Pongamos un ejemplo: la venta de villa más cara con diferencia en Eze se encuentra en el 772 de la Avenue de la Marne. Un poco de investigación y lo verás prestigio (una agencia inmobiliaria) lo compró. Hacen todo lo posible para disfrazar este hecho y venden propiedades entre agencias, comprando a amigos desarrolladores para recuperar el dinero, etc. Investiga y encontrarás un ejemplo como este en casi todas las ciudades.

    Más mentiras descaradas...

    Además de todo esto, y sumando a la confusión sobre el precio de los m², los agentes mienten rutinariamente sobre el tamaño de los m² de las villas, y hacen que los inspectores también mientan. No es inusual que los listados afirmen que una villa es de 100 a 200 m² más grande de lo que realmente es. La única forma de saber los m² reales es que los mida su propio inspector independiente. Mejor aún, haga que dos inspectores lo midan y vean si obtienen números diferentes.

    Aquí está como averiguar el real valor de una villa en Francia.

    ¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

    Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar precios excesivos, qué buscar, cómo evitar ser estafado y más.

    Nuestro guía de hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y las razones por las que los precios seguirán cayendo. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

    Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.

    Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que aquellos en el negocio no quieren que veas.

    Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias de bienes raíces, los agentes de compradores y los buscadores de propiedades, por qué debe evitar los agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

    Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tanto sobreprecio extremo, cómo estimar el valor de mercado de una villa (lo que vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta.

    Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.

    Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recientemente renovada', aprender sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

    Nuestro guia del proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar en números negros, la oferta oficial y el depósito, usar un SCI, el depósito, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

    Nuestro guía para después de comprar incluye: trampas de seguros, consejos para segundas residencias, alquilar su villa, renovar y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

    Guía para vendedores: Cómo poner precio a su villa para que se venda.

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