Atajos

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024

    Actualizado: 3 de enero de 2024

    Al contrario de lo que muchos supondrían, la Riviera francesa es un lugar complicado para ganar dinero con bienes raíces.

    La Riviera francesa no es un buen mercado de inversión. Los precios en Francia no se mueven rápidamente fuera de París, y el mercado de villas está en declive debido a factores agravantes.

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024 - predicciones inmobiliarias de francia2

    A diferencia de la mayoría de los otros mercados de lujo, durante los últimos 15 años, los bienes raíces en la Riviera francesa ni siquiera han mantenido el ritmo de la inflación, y mucho menos lo que se podría ganar invirtiendo el dinero de otras maneras. La única excepción a esto fue la burbuja de Covid, que está en proceso de desinflarse.

    Esta es una guía larga y detallada, por lo que proporcionamos un resumen rápido en la parte superior, y si desea obtener más información, puede seguir leyendo a continuación.

    Profesionales predicen una caída de precios del 37% para 2025. El 92% de agencias vieron un aumento de los márgenes de negociación en 2023.

    Resumen

    El aumento temporal de los precios durante el período de Covid ha terminado, al igual que las bajas tasas de interés y los tipos de cambio favorables que lo acompañaron. Estas son las principales razones por las que los precios inmobiliarios comenzarán a bajar mucho más barato durante 2024 y se mantendrá bajo en el futuro previsible:

    • estamos entrando en un caída del mercado inmobiliario mundial, incluidos todos los mercados de lujo, que antes eran sólidos. Los precios en los principales mercados inmobiliarios ya están bajando de manera bastante dramática. Puede lee sobre esto en The Economist y Bloomberg (y casi nunca otra publicación importante).
    • Los bienes raíces en la Riviera Francesa se inflaron hasta convertirse en una burbuja inasequible a mediados de la década de 2000, volviéndose mucho más altos que los ingresos de los hogares. Luego, los precios se mantuvieron estables durante 15 años hasta el aumento de Covid. Se predice que esta burbuja explotará Los precios caen en picada un 37%. para 2025.
    • El francés el gobierno está tratando activamente de hacer que los bienes raíces sean más asequibles agregando impuestos engorrosos para las segundas viviendas y pensando en muchas otras formas de desincentivar la inversión de casas, las compras de inversión, los alquileres de AirBnb y las casas de vacaciones. Puede esperar al 100% más de esto en el futuro.
    • El gobierno ha presentado nuevas leyes fiscales que entró en vigor este año y que aumento del impuesto sobre la renta de alquiler del antiguo tipo del 17% al nuevo tipo del 40% para las personas que tengan unos ingresos anuales por alquileres amueblados superiores a 23.000€ (poco para la Costa Azul), o cuyos ingresos por alquiler sean superiores a la suma de sus ingresos por otras actividades . Esto hace que el alquiler vacacional sea mucho menos lucrativo.
    • Los bancos han endurecido sus préstamos condiciones y ser aún más cautelosos. A partir de 2022, se recortó el número de hipotecas concedidas, y esto aumentará a lo largo de 2024 y 2025, lo que hará que sea cada vez más difícil obtener la aprobación de una hipoteca. Los profesionales inmobiliarios lo han sentido: casi la mitad (47%) ya admite haber visto un aumento en el número de cancelaciones de ventas debido a la denegación de préstamos, y estas cancelaciones se prevé que aumenten.
    • Porque brexit, los británicos (estimados entre el 25 % y el 40 % de los compradores/propietarios de la Riviera francesa) verán reducido el tiempo que pueden pasar en la UE (incluida Francia) a solo 90 días, y tendrán que pagar una lote más impuestos sobre los ingresos por alquiler, así como otros impuestos nuevos. Las hipotecas ahora son más caras y más difíciles de obtener para los residentes del Reino Unido, y la conversión de moneda es desfavorable, lo que hace que comprar fuera del Reino Unido sea más caro que nunca. Además, los británicos han tenido una disminución en el poder adquisitivo debido a la pérdida de valor de su moneda. Estos factores impiden que los británicos compren nuevas propiedades en la Riviera francesa y, al mismo tiempo, incitando a muchos a considerar vender sus casas de vacaciones en la Riviera francesa.
    • Nuevas sanciones a los rusos han llevado a los rusos ricos a vender sus villas antes de que puedan ser confiscadas. De cualquier manera, villas de propiedad rusa y embargos de propiedad (debido a la guerra) pronto podría inundar el mercado con villas de lujo, lo que reduce aún más los precios.
    • baby boomers, que son la mayoría de los propietarios de villas en la Riviera francesa, están envejeciendo y están envejeciendo o enfermando demasiado para mantener las villas (o, lamentablemente, muriendo de COVID-19), por lo tanto, venden sus villas y se mudan a una vida asistida. o apartamentos. No hay suficientes Millennials ricos para tomar el relevo (basado en la falta de población y riqueza en este grupo demográfico), y los Millennials tienden a preferir vivir en ciudades y la economía colaborativa (AirBnb versus propiedad).
    • Estamos en las primeras etapas de una recesión global, debido a muchos factores, incluido el el ciclo de la deuda económica a largo plazo se acerca a la baja. Es probable que esto se convierta en un importante recesión global, que ya ha comenzado a reducir los precios inmobiliarios a nivel mundial y podría mantener los precios bajos (porque será mucho más difícil obtener crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.
    • Los compradores extranjeros están ahora comprar casas mas cerca de casa (a una distancia máxima de dos horas en coche) y vender sus villas en el sur de Francia. Esto se debe a varios factores, entre ellos: trabajar desde casa varios días de la semana, Brexit, etc. Una vez que fue un comprador importante, compradores parisinos Ahora también están optando por comprar villas a poca distancia de París en coche para poder trabajar cómodamente desde casa y llegar fácilmente a la oficina en coche, en lugar de vivir en un apartamento a tiempo completo.
    • la extensión de teletrabajo ha estado animando a determinados inversores a vender sus inmuebles de oficinas para transformarlos en viviendas, aumentando la cantidad de viviendas en venta.
    • Cambio climático esta causando Sequía sin precedentes en la Costa Azul. Hay nuevas normas que prohíben regar el césped y las plantas o llenar piscinas. En algunas áreas, hay una falta total de agua potable y el agua se transporta en camiones. Los incendios forestales ahora son comunes y muchas partes de la Riviera francesa son "zona roja", lo que significa que no puede reconstruir si su casa se quema. . Esto disminuirá el valor de las viviendas a lo largo de la Riviera francesa y provocará que más personas alquilen o compren en áreas menos afectadas.

    Gráficos y datos de respaldo

    Aquí están los datos recién publicados de los notarios de aprobaciones de hipotecas por mesy un gráfico (también elaborado por los notarios) que muestra el número actual de ventas en Francia. Como puede ver, las ventas (y los precios de alquiler) están cayendo en picado.

    NB: El aumento de los precios entre 2000 y 2007 fue un fenómeno global y fue la mayor burbuja inmobiliaria que el mundo haya visto jamás.

    Número de ventas en Francia:

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    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: precios inmobiliarios en Francia

    Ventas de viviendas (línea verde) y precios de viviendas (negra):

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024 - predicciones del mercado inmobiliario francia
    FUENTE: INFORME DEL NOTARIO DE FRANCIA, noviembre de 2023

    Y el precio de las casas en la Riviera francesa durante y después de la burbuja del Covid:

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: precios de viviendas antiguas en la Riviera francesa
    Fuente: Notarios 2023

    El sentimiento en EE.UU., para el contexto:

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: precios de inmuebles inmobiliarios

    ¿Los bienes inmuebles como inversión?

    La desafortunada verdad es que la Riviera francesa no es un buen lugar para comprar bienes raíces para una inversión. Aparte de durante la burbuja mundial de Covid, los precios de la vivienda han disminuido constantemente (cuando se ajusta a la inflación) en el sur de Francia desde hace casi 15 años y todo indica que los precios seguirán bajando en el futuro.

    "El crecimiento de los precios primarios fue en gran medida estático en la Costa Azul en su conjunto". – Caballero Frank (informe 2021)

    Al mirar las estadísticas de precios, tenga en cuenta que la inflación no está incluida en el precio, y cuando tiene en cuenta la inflación, los precios han estado disminuyendo.

    Además, el gobierno francés está tratando activamente de hacer que los bienes raíces sean menos costosos. Recientemente agregaron impuestos engorrosos para segundas residencias, ganancias de alquileres vacacionales y cuando vendes (hasta 49%). Ellos son obligando a los bancos a reducir el número de hipotecas otorgadas. Han agregado restricciones en el alquiler, incluida la obligación de renovaciones de eficiencia energética. Y están pensando activamente en otras formas de desincentivar el cambio de casa, las compras de inversión, los alquileres de AirBnb y las casas de vacaciones. Puede esperar al 100% más de esto en el futuro.

    El rendimiento medio del alquiler de Nice es sólo el 3,11%, la más baja de las principales ciudades de Francia, y alrededor de la mitad de la inflación.

    De acuerdo a a Century 21, muchos propietarios privados no realizarán las obras de rehabilitación energética que, a partir de 2023, ahora se requieren para alquilar una propiedad. En cambio, venderán la propiedad porque no quieren hacer el trabajo o porque no pueden hacerlo económicamente.

    Debido al mayor auge inmobiliario mundial de la historia, combinado con compradores rusos recientemente ricos, los precios de las propiedades inmobiliarias costeras de lujo en la Riviera francesa se dispararon hacia arriba desde mediados de los años 90 hasta 2007. En 2007, estalló la burbuja inmobiliaria mundial. , y en 2008 Las sanciones rusas detuvieron su locura de compras, y desde entonces los precios han estado bajos o estables. Si tuvo la suerte de vender una propiedad durante ese período de alza de precios, lo hizo bien, pero si compró después de 2008, probablemente habrá perdido dinero, ya que los precios inmobiliarios no han seguido el ritmo de la inflación.

    Los pocos que vendieron sus villas con una buena ganancia ya sea a un ruso rico o durante la desesperación del Covid –tuvieron suerte– pero esa suerte es ahora encima.

    Si estás buscando invertir en bienes raíces, es mejor comprar en Mónaco, donde el precio medio ha aumentado 82% en la última década.

    CONSEJO: Si está mirando gráficos o aumentos porcentuales de precios a lo largo de los años, es importante darse cuenta de que casi ninguno de estos gráficos o estadísticas está ajustado por inflación. Cuando se ajusta a la inflación, no hay un aumento en el precio durante la última década. Además, muchos de estos gráficos fueron elaborados por agencias inmobiliarias y luego proliferaron a través de artículos pagados en los medios de comunicación, y las estadísticas no sólo son subjetivas (ya que sólo incluyen las pocas ventas de su agencia que eligieron incluir), sino que no verificable y no confiable.

    Dato interesante: Casi el 30 % de las villas en la Riviera francesa se clasifican como 'segunda residencia' (muchas de las cuales se alquilan como casas de vacaciones para la temporada de verano), y casi el 8 % están "desocupadas" (la mayoría de ellas se utilizan exclusivamente para alquileres de vacaciones) . ¡Solo el 62% son residencias principales!

    Dicho esto, esta área es diferente a cualquier otra en la Tierra, y si te encanta el estilo de vida francés y quieres comprar una villa sabiendo estos hechos, entonces hay mucho que aprender antes de firmar la escritura. Primero, explicaremos las tendencias de precios de las villas en la Riviera francesa, luego puede continuar con nuestras otras guías de compra de bienes raíces en Francia, que se enumeran en la parte inferior.

    Tres mercados en uno

    Es importante entender que la Riviera francesa es tres mercados en uno: privado, fuera del mercado y cotizado en bolsa. Casi todas las villas pasan por tres mercados después de que el vendedor decide vender.

    Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores tratan de vender sin usar un agente. Acerca de la mitad de todas las villas se venden de forma privada, sin estar listado con un agente.

    Mercado 2: Fuera del mercado. Si no pueden vender de forma privada, entonces cotizan con un agente. Un gran porcentaje de villas son vendidas 'fuera del mercado' por el agente a sus contactos existentes, sin estar listadas públicamente o en Internet.

    Mercado 3: cotizado en bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. Estas villas suelen permanecer en el mercado durante muchos años y no se venden a menos que el propietario reduzca drásticamente el precio.

    El estado actual del mercado inmobiliario de la Riviera francesa

    Precios poco realistas

    Según los informes, los análisis de mercado y los economistas, agentes, compradores y notarios que consultamos, la mayoría de las villas en la Riviera francesa que piden más de 1 millón de euros se cotizan a precios poco realistas y se encuentran en el mercado de cotización pública, a menudo por años, hasta que el vendedor baja el precio para que sea mucho más bajo que otros en el mercado, con el precio de venta promedio es alrededor de un 60% menos que el precio de venta original, pero algunas villas se venden (eventualmente) hasta en un 90% por debajo de lo que se pide.

    Muchos vendedores obstinadamente mantienen sus villas en el mercado a un valor real de 3x a 8x. porque están especulando o mal informados. Estas villas han estado sentadas en el mercado durante años hasta que bajaron los precios. Los precios de venta que verá ocurrir son cuando los vendedores llegan al momento en que debe vender, y luego se ven obligados a tomar una oferta en el mercado, último minuto.

    Uno de los problemas en esta área es que los agentes con frecuencia mienten sobre el valor de las villas para poder asegurar las listas, ya que los propietarios generalmente eligen a los agentes que les dicen que pueden obtener más por su villa. ¿Con quién se incluiría en la lista, con el agente que dice que su villa solo vale 850 000 € o con el que promete conseguirle 4 millones de €?

    Tenga en cuenta que los agentes inmobiliarios (y los notarios) casi siempre pintarán una imagen optimista del mercado. Su objetivo es alentar a las personas a publicar sus casas y lograr que los compradores sientan la urgencia de presentar una oferta (y cuanto más alta sea la oferta, más ganancias obtendrán de la transacción). Recuerde este sesgo cuando lea artículos sobre el mercado.

    Otro problema es que la Riviera francesa recibe muchos especuladores que poseen varias villas de "alquiler de vacaciones". Estos vendedores cotizan a precios altos y van a 'pescar' a un comprador ignorante que pagará de más (aunque es muy raro que encuentren uno). Estas villas están en el mercado y no se venden porque se cotizan a precios rígidos y ridículos con propietarios que no se toman en serio la venta.

    Recesión y tasas de interés al alza

    Como la mayoría de la gente sabe muy bien, estamos en las primeras etapas de una recesión global que comenzó a fines de 2022, debido a muchos factores, incluidas las tasas de interés y el el ciclo de la deuda económica a largo plazo se acerca a la baja. Es probable que esto se convierta en una gran recesión mundial, que ya ha comenzado a reducir los precios inmobiliarios a nivel mundial y podría mantener los precios bajos (porque será mucho más difícil obtener crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.

    “Condiciones de préstamo [hipotecarias] más estrictas y tasas de interés en aumento… El mercado inmobiliario ha mostrado signos de desaceleración en los últimos meses, debido a la situación económica, la guerra en Ucrania y la disminución del poder adquisitivo debido a la creciente inflación”. Informe JDN de mayo de 2022

    “El análisis de Goldman Sachs encontró que las tasas de interés altísimas, la asequibilidad estirada y el debilitamiento del crecimiento económico aliviarán los mercados inmobiliarios después del aumento de precios de la pandemia. El modelo del banco de Wall Street predijo que Francia sufrirá caídas máximas y mínimas en los precios del 9%”.Yahoo, junio de 2022

    Un indicador útil de las perspectivas es esta encuesta realizado por la oficina nacional de estadísticas INSEE sobre el nivel de confianza de los hogares, que se encuentra en su nivel más bajo en más de 20 años, como se muestra en el siguiente gráfico.

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: predicciones de la guía inmobiliaria de Francia para 2023 1
    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: predicciones de la guía inmobiliaria de Francia para 2023

    Las condiciones de préstamo continúan endureciéndose

    A partir de 2022, Se redujo el número de hipotecas concedidas. y las tasas de interés aumentaron dramáticamente; esto aumentará a lo largo de 2024 y 2025, lo que hará cada vez más difícil obtener la aprobación de una hipoteca. Los profesionales inmobiliarios lo han sentido: casi la mitad (47%) ha visto un aumento en el número de cancelaciones de ventas debido a la denegación de préstamos, y estas cancelaciones se prevé que aumenten.

    A principios de 2022 entró en vigor una nueva ley que exige que las personas que contraten hipotecas no tengan un índice de endeudamiento mensual superior al 35 %. Esto significa que sus gastos, incluido el pago mensual de la hipoteca y cualquier otro préstamo o gasto que pueda tener el comprador, no pueden ser más del 35% de sus ingresos.

    El último informe de los notarios confirma que esto está afectando las tasas de aprobación de hipotecas. Además, un informe separado realizado por el corredor hipotecario Vousfinanciar encontró que a los prestatarios que tienen un nivel de endeudamiento inferior al 35% todavía se les niegan los préstamos debido a la distancia entre su trabajo y su futuro hogar.

    Estas nuevas condiciones, combinadas con un endurecimiento general de las condiciones hipotecarias impuestas por los bancos, ya están teniendo un efecto en la cantidad de villas vendidas y, en consecuencia, afectarán el precio de las villas con el tiempo.

    “La falta estructural de vivienda, y los bajos tipos de crédito es lo que ha provocado que los precios se hayan multiplicado por 2,5 en 20 años, y por tanto, sentimos que esta fase ha terminado”, comentó Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. La nueva construcción cae, con una caída en el primer trimestre de las reservas con promotores (-41% interanual) y de las licencias de obra (-11,5%) a mayo de 2023.

    Los compradores extranjeros están disminuyendo

    En 2020, el 1,3% de las segundas residencias fueron compradas por personas que no eran residentes en Francia. Esto se compara con el 1,7% en 2010. Se prevé que esta tendencia continúe en 2024, y los notarios esperan que la proporción de compradores extranjeros siga disminuyendo.

    Los extranjeros también están hartos de ser estafados y con la introducción de DVF, ahora pueden ver lo mal que Los agentes les están mintiendo. sobre precios locales. En el Gran París, los Alpes y Provenza-Costa Azul-Córcega, las propiedades adquiridas por extranjeros no residentes son más caras. Esta tendencia es muy marcada en Provenza-Costa Azul-Córcega, donde las casas más antiguas compradas por extranjeros no residentes son 180% veces más caro para el mismo número de habitaciones y ubicación.

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: precio de venta medio para compradores por nacionalidad
    Fuente: Notarios

    La guerra y las incautaciones de villas rusas

    Los rusos ricos poseen más de 2000 villas en la Riviera francesa, muchos de ellos pertenecientes a los amigos más cercanos de Vladimir Putin. Debido a que Rusia inició la guerra con Ucrania, Francia y Mónaco ya comenzaron a apoderarse de los bienes y villas de los rusos relacionados con Putin, además de sus familias, amigos cercanos y cualquier persona que pueda haberse beneficiado de la conexión de un amigo con Putin. Están lanzando una red cada vez más amplia, asustando a muchos rusos para que vendan antes de ser sancionados.

    Esto pronto podría tener un efecto profundo en el mercado inmobiliario, ya que potencialmente cientos de villas de lujo, que antes eran propiedad de rusos, pronto serán incautadas o puestas voluntariamente en el mercado para la venta.

    La Riviera francesa “no es un mercado en auge como solíamos tener antes de 2008, [cuando teníamos] compradores rusos que compraban casi todo a precios desorbitados”, dice Sotheby's (Hollywood Reporter, artículo julio 2021)

    Lea nuestro guía sobre las incautaciones de villas rusas y cómo afectará esto al mercado inmobiliario en la Riviera francesa, para más detalles.

    Los últimos 15 años

    Aparte de las ciudades más grandes, el sector inmobiliario en Francia ha estado luchando durante los últimos 15 años. Los precios inmobiliarios de la Riviera francesa se han comportado mucho peor que la mayoría de las otras áreas de Francia, siendo las zonas rurales las que peor se han comportado.

    Los precios de venta, durante los últimos 15 años, se han mantenido estables o han disminuido, aparte de un aumento temporal debido a Covid-19. El aumento de los precios de Covid comenzó a corregirse hasta los precios anteriores a Covid en 2022, y en 2023 cayeron por debajo de los precios anteriores a Covid hasta el nivel más bajo que Francia ha visto desde los mínimos de la caída del mercado inmobiliario de 2008.

    El efecto covid

    Durante lo peor del aislamiento de Covid, desde el tercer trimestre de 2020 hasta el primer trimestre de 2022, las ventas en el mercado de villas de lujo generalmente estaban a precios muy por encima del valor de mercado, compradas por personas insensibles a los precios (y muchos residentes de Mónaco) que querían mudarse rápidamente, o personas que se sienten animadas debido a las tasas de interés históricamente bajas y los tipos de cambio extremadamente favorables. Estas ventas no son representativas de dónde se encuentra el mercado en general.

    Las ventas de alto precio que se produjeron entre 2020 y mediados de 2022 fueron una anomalía debido a un conjunto de circunstancias muy singular, todas las cuales han terminado desde entonces.

    A pesar de estas ventas de efecto Covid, la gran mayoría de las villas que cotizan en bolsa que se cotizaron antes y durante Covid no han vendido y permanecen en el mercado, a un valor muy superior al de mercado.

    “El optimismo observado a fines de 2021 resultó ser efímero, interrumpido por el estallido de la guerra en Ucrania. Este shock se vio de inmediato en todos los indicadores económicos en marzo, lo que refleja las preocupaciones que pesan sobre el poder adquisitivo tanto de los líderes empresariales (-6,1 puntos en el índice de clima empresarial en marzo) como de los hogares (-6 puntos en el índice de confianza de los hogares). .” – Cushman y Wakefield (informe 2022)

    La red inmobiliaria Orpi informó que las ventas disminuyeron un 17% en los primeros 3 meses de 2022 en comparación con el mismo período de 2021. Guillaume Martinaud, presidente de la red Orpi,dijoBFM a finales de febrero de 2023: “Se acabó la fiesta. Estamos viendo un reequilibrio. En nuestras agencias lo sentimos muy claramente: ya no hay colas. Creo que lo que está sucediendo ahora es saludable”, dijo sobre la caída de los precios después de dos años de ser “demasiado altos”.

    “La gente se está dando cuenta de que ser propietario de una casa no es lo que realmente quiere”, comentarios Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. “Se están alejando un poco de la imagen de postal que había al final del confinamiento por el Covid-19”.

    2022 a 2024 y más allá

    El mercado inmobiliario está comenzando a recalibrarse lentamente después de verse fuertemente afectado entre 2020 y 2022 por el Covid-19, que provocó un número récord de ventas de viviendas y precios récord. Los precios de venta ya han comenzado a bajar y seguirán siendo un mercado de compradores durante la próxima década o más debido a los factores descritos en esta guía. Esto es especialmente cierto en el caso de las villas rurales de la Riviera francesa.

    Por primera vez desde Covid-19, el sitio inmobiliario Bien'ici anotado un fuerte aumento del 12% en la oferta y, al mismo tiempo, una fuerte caída en la demanda, con las búsquedas de casas cayendo un 30% en la segunda mitad de 2022. Mientras tanto, los anuncios inmobiliarios ya permanecían en línea un 50% más, al final. de 2022.

    Los datos notariales sobre las ventas de viviendas publicados a lo largo de 2023 mostraron una disminución dramática en las ventas tanto de casas antiguas como nuevas. FNAIM estimó que la demanda general podría disminuir un 10% para finales de 2023, lo que se correlacionaría con una reducción del 5% en los precios de la vivienda, pero esa predicción se hizo realidad temprano, a mediados de 2023. “Las luces están encendidas en rojo en todos los niveles”. ellos dijeron.

    Según los resultados de un estudiar llevado a cabo a finales de 2023, El 92% de las agencias vio un aumento en los márgenes de negociación en 2023.

    Lo que dicen los representantes de la industria

    “Estamos siendo testigos de un cambio profundo en el mercado tal como lo hemos experimentado durante los últimos diez o quince años. Por tanto, es comprensible que los vendedores tarden en aceptar este nuevo marco y aún no hayan ajustado sus precios en consecuencia. Probablemente en 2024 se debería establecer un nuevo equilibrio entre compradores y vendedores”, concluye Stéphane Fritz, presidente de la agencia inmobiliaria Guy Hoquet.

    Charles Marinakis del siglo 21 dicho, “Según nuestras observaciones, la ralentización de la actividad continúa. Esta es la confirmación de lo que vimos durante la segunda mitad de 2022. Nuestras cifras de enero de 2023 confirman esta tendencia. Aunque el sector hogar resiste, el volumen de transacciones está disminuyendo. En general, la caída es del -6% en toda Francia. Habíamos anticipado esta desaceleración. Según la expresión, «cuando es demasiado caro, es demasiado caro». [Estamos viendo] un retorno a la razón progresista. Muy a menudo, los vendedores se toman su tiempo para aceptar bajar sus precios”.

    Gary Friedman, director ejecutivo de RH dicho en diciembre de 2022, sobre el estado del mercado inmobiliario de lujo: “Creo que el mercado inmobiliario se ha derrumbado y bajó bastante brutalmente a medida que subieron las tasas de interés. Es simplemente mucha incertidumbre en este momento. Pero una cosa de la que estoy seguro es que el mercado inmobiliario está colapsando a un nivel que no había visto desde 2008. No había visto este tipo de caída desde 2008”.

    77% de los notarios piensa eso 2023 es un buen momento para vender (es decir, vender lo antes posible, ya que los precios están bajando) y un mal momento para comprar una propiedad en Francia (es mejor esperar, ya que los precios bajarán más). Los notarios han visto un caída en el número de compras de propiedades en 2022, y esperamos que el mercado continúe su trayectoria descendente.

    El jefe de la red de agencias inmobiliarias L'Adresse predice una caída de precios del 10%, pero creemos que las agencias están tratando de mantener a los clientes optimistas y probablemente habrá una caída aún mayor. Marc Touati, presidente de ACDEFI, consultora económica y financiera independiente,dicho espera que los precios caigan alrededor del 15% para finales de 2023.

    Henry Buzy-Cazaux, presidente fundador de la Institut du Management des Services Immobiliers, en una entrevista reciente con la revista Le Revenu, dijo, sobre los precios vendidos, que “parece inevitable una caída de los precios del 10% [en mercados vacacionales como la Costa Azul]”, y hablando de los efectos de la economía en Francia, también predijo un descenso del mercado inmobiliario del 30%.

    Los compradores que buscan adquirir una villa en Francia prefieren cada vez más las propiedades de menor precio, en particular aquellas por debajo de los 800 000 €, y hay significativamente menos compradores de villas de alto precio. Esta tendencia, en parte, ha sido causada por la pandemia de coronavirus, que ha significado menos compradores extranjeros adinerados (que en cambio han comprado casas de fin de semana en su país de residencia) y más compradores franceses locales.

    El cambio en la proporción de las ventas totales de villas/casas de campo varió según el tramo de precios:

    • La proporción de villas que se vendieron por menos de 800.000 € aumentó del 30% en 2019 al 38% en 2021.
    • Venta de villas entre 800.000 € y 1 millón de € aumentó del 15% al ​​22% en el mismo lapso de tiempo.
    • Propiedades que se vendieron por entre 1 y 2 millones de euros disminuido del 35% en 2019 al 29% en 2021.
    • Propiedades vendidas por más de 2 millones de euros disminuido del 20% en 2019 a solo el 11% de las ventas totales en 2021.
    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: precios inmobiliarios en el sur de Francia 1
    La Riviera francesa: en una trayectoria de precios a la baja

    Recuerde que no puede comparar la Riviera francesa con Francia en general. Existen diferencias regionales en los cambios de precios de las propiedades, y la Riviera francesa tiene un crecimiento mucho menor que muchas otras áreas de Francia. Por ejemplo, en 2021 aumentó el precio anual de venta del m² 12,4% en Rennes y sólo 0,6% en Nice. Solo París empuja hacia arriba las tendencias de los precios inmobiliarios de 'Francia en general'.

    La forma más fácil de ver las tendencias históricas en los precios (y los precios de venta recientes) en un área específica de la Riviera francesa es en el sitio web JDN — el único sitio web aquí que no es parcial. No se sustenta de la venta de inmuebles ni de la publicidad, y no solo centrarse en bienes raíces. Es el más preciso para buscar promedios de bienes raíces, ya que atraen todo las ventas y también observe los tamaños de villa en m² anunciados en los listados de ventas, para mostrar los datos más precisos. Desafortunadamente, no se actualiza con frecuencia.

    Consejo: Los precios están bajando, así que tenga en cuenta el período de tiempo en el que se basa la estimación. Cuanto más largo sea el período, más alto parecerá el precio, en comparación con los precios de los últimos meses únicamente. Y recuerda siempre que Las estimaciones del precio medio por m² son erróneas..

    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: proyecciones inmobiliarias francia 2020 2021 1
    2017 hasta principios de 2020
    Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2024: predicciones de precios inmobiliarios en Francia para 2024
    2019 hasta principios de 2022

    Predicciones de expertos del mercado para 2024

    En 2024, la Riviera francesa será un mercado de compradores, y lo será aún más en los próximos años, debido a la recesión mundial, las altas tasas de interés, los compradores extranjeros que compran cada vez más viviendas en sus países de origen y que Francia desincentiva agresivamente las segundas viviendas y la inversión. propiedad, y el mercado de villas de lujo está inundado de villas vendidas o confiscadas a los rusos.

    Consultamos a varios de los principales economistas, asesores de inversiones y (honestos) agentes inmobiliarios y notarios, así como a compradores recientes, sobre la mercado de villas de la Riviera francesa que cotiza en bolsa, y estos fueron nuestros hallazgos (esto se aplica solo a las villas en la Riviera francesa).

    Tenga en cuenta que los m² que se indican a continuación son los anunciado m², no el m² falsamente bajos enumerados por los notarios. Los precios a continuación reflejan vendido precios, no preguntando precios.

    Precios vendidos de €3 Millones+

    • Mercado de gama muy alta
    • Precios vendidos de más de 3 millones de euros
    • Normalmente se aplica a villas excepcionales de ultra lujo de más de 1000 m², a menudo con varias villas en la propiedad.

    Este segmento de mercado es muy difícil de medir porque hay muy pocas ventas en esta categoría. Estas son las propiedades junto al mar más exclusivas y altamente deseables de ultra lujo en la Riviera francesa. La mayoría eran propiedad de rusos y se quedaron en el mercado durante muchos años y no se vendieron.

    Menos del 5% de las villas que cotizan en más de 3 millones de euros terminan vendiéndose por más de 3 millones de euros. En este segmento, parte del sobreprecio se debe a Rusia necesita vender villas por las que pagaron por encima del mercado.

    La gran mayoría de las villas que se vendieron por este precio se vendieron con un sorprendente descuento de entre el 65% y el 85% sobre el precio de venta original, con un descuento promedio de alrededor del 70%. Hemos visto muchas villas muy deseables que se han vendido en los últimos años con un descuento de más del 70% sobre el precio de venta original. Un par de ejemplos típicos: en Beaulieu-sur-Mer, dos villas con vistas al mar enormes y recientemente renovadas en la misma propiedad que se cotizaron originalmente en 18 millones de euros acaban de venderse por 3,6 millones de euros, y una villa muy deseable con vistas al mar 100% despejadas en la punta de Cabo Martín cotizaba en 4,9 millones de euros y se vendió recientemente por 1,8 millones de euros.

    Como en todas las categorías del mercado, las villas que están sobrevaloradas no se venden, incluso si están villas famosas y muy deseables. de Sean Connery impresionante villa junto al mar es un gran ejemplo de esto: su precio era Cortar por la mitad después de un año en el mercado y aún así aún no ha vendido, después de una gran cantidad de publicidad y cobertura de noticias y más de tres años en el mercado. Una codiciada villa en Cap d'Ail propiedad de un oligarca ruso ha sido incluida en la lista de forma privada, por una suma no revelada, desde 2015, y públicamente (por muchas agencias) desde 2017, primero por 30 millones de euros y ahora por 23 millones de euros, y todavía no se ha vendido. Hay muchos otros ejemplos similares, especialmente en el mercado de gama alta con dueños rusos.

    Esto es porque asesores financieros informados de compradores adinerados predicen que el mercado está en una tendencia de precios a la baja a largo plazo, porque los bancos no autorizarán hipotecas sobrevaluadas y porque Los rusos ya no vienen con maletas de dinero en efectivo. Estos factores están haciendo que los precios bajen mucho, mucho.

    Precios de venta de 1 a 3 millones de euros

    • Mercado de villas de lujo de gama media
    • Precios de venta de 1 millón de euros a 3 millones de euros
    • Normalmente se aplica a villas de lujo de 250 m² a 1000 m²

    Este segmento experimentó un pequeño aumento en los precios de venta durante Covid, de alrededor del 0,5%, con ventas ocasionales muy superiores al valor de mercado (debido al efecto Covid). Desde 2022, las ventas se han normalizado y el volumen general ha disminuido. Esperamos que los precios de venta (no los precios de venta) sigan cayendo significativamente en 2024. Actualmente, este segmento del mercado está estancado, mientras los compradores esperan que los precios bajen.

    Las villas en este grupo se venden con un descuento de entre el 40 % y el 80 % del precio de venta, ya que sobreprecio extremo abunda en este rango de precios. Hay muchos más vendedores en este segmento que grave compradores Las villas ultramodernas están en demanda (pero no si son demasiado caras), mientras que los estilos de piedra, de apariencia antigua y clásicos no se venden.

    Estos propietarios suelen ser ancianos o rusos. Espere ver un aumento en las ventas en dificultades en este segmento en los próximos años debido al envejecimiento de los Baby Boomers, la economía, los extranjeros que venden debido al aumento de impuestos, el Incautaciones de villas rusasy los efectos continuos del Brexit.

    Precios de venta de 600.000 € a 1 millón de €

    • Mercado de villas de gama media baja
    • Precios de venta de 600.000 € a 1 millón de €
    • Normalmente se aplica a villas de menos de 400 m².

    En este grupo, las villas a buen precio y en buenas condiciones se vendieron bien hasta que las tasas de interés comenzaron a aumentar en 2022, y ahora el número de ventas totales está disminuyendo. Sin embargo, esperamos que los precios sigan cayendo significativamente en 2024 debido a problemas de asequibilidad.

    Los principales compradores de este grupo son las familias francesas. Los vendedores de este segmento suelen ser ciudadanos franceses o británicos. En ambos casos tienen motivación para vender (cuestiones económicas, divorcio, etc.) y el Brexit seguirá afectando a este segmento.

    El mercado puede tardar en adaptarse

    A menudo, cuando la actividad de compra se desacelera, los propietarios y agentes inmobiliarios necesitan algún tiempo para ajustar sus expectativas y reducir los precios. Mientras tanto, es posible que se vendan propiedades con precios realistas, pero Las propiedades que no ajustan sus precios permanecerán en el mercado, a menudo durante años., hasta que ajusten sus expectativas y bajen el precio para estar en línea con el mercado (Descubra cómo determinar el precio correcto.).

    Tenga en cuenta que las estadísticas que incluyen la totalidad de Francia son engañosas, ya que incluyen grandes ciudades como París y Marsella, donde la demanda sigue siendo fuerte y los precios aumentan. Las áreas rurales y de casas de vacaciones como la Riviera francesa están, por el contrario, en una trayectoria descendente.

    Agentes inmobiliarios y notarios se les paga cuando completa la compra, y cuanto más gasta, más ganan. Entonces, naturalmente, tienden a ser muy optimistas sobre el mercado. Están incentivados a decirle que es un mercado muy caliente y que los precios están subiendo, ya que esto presiona a los compradores para que sientan que deben comprar antes y por más dinero, e incentiva a los vendedores a listar sus casas. Incluso en mercados obviamente blandos o en declive, los agentes y notarios a menudo le dirán que es un mercado caliente.

    ¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

    Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar precios excesivos, qué buscar, cómo evitar ser estafado y más.

    En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, debe comprender cómo El precio del m² es una estafa gigante. Luego, puede pasar a las otras guías:

    Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, desinformación y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.

    Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que aquellos en el negocio no quieren que veas.

    Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias de bienes raíces, los agentes de compradores y los buscadores de propiedades, por qué debe evitar los agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

    Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tanto sobreprecio extremo, cómo estimar el valor de mercado de una villa (lo que vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

    Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.

    Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recientemente renovada', aprender sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

    Nuestro guia del proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar en números negros, la oferta oficial y el depósito, usar un SCI, las trampas del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

    Nuestro guía para después de comprar incluye: trampas de seguros, consejos para segundas residencias, alquilar su villa, renovar y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

    Guía para vendedores: Cómo poner precio a su villa para que se venda.

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