2023 & 2024 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: September 23, 2023

Al contrario de lo que muchos supondrían, la Riviera francesa es un lugar complicado para ganar dinero con bienes raíces.

La Riviera francesa no es un buen mercado de inversión. Los precios en Francia no se mueven rápidamente fuera de París, y el mercado de villas está en declive debido a factores agravantes.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways.

Esta es una guía larga y detallada, por lo que proporcionamos un resumen rápido en la parte superior, y si desea obtener más información, puede seguir leyendo a continuación.

The French National Real Estate Federation predicted a 10% drop in m² prices for 2023 (and they have strong incentive to be optimistic). Others predict a 37% drop by 2025.

Resumen

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. Here are the main reasons real estate prices will start to get much cheaper by 2024, and stay low for the forseeable future:

• estamos entrando en un caída del mercado inmobiliario mundial, including all the luxury, and previously solid, markets. Prices in the major housing markets are already decreasing, quite dramatically. You can lee sobre esto en The Economist y Bloomberg (y casi nunca otra publicación importante).
• French Riviera real estate inflated into an unaffordable bubble in the mid-2000s, becoming much higher than household incomes. Prices then flatlined for 15 years until the Covid bump. This bubble is predicted to pop making prices nosedive by 37% by 2025.
• El francés el gobierno está tratando activamente de hacer que los bienes raíces sean más asequibles agregando impuestos engorrosos para las segundas viviendas y pensando en muchas otras formas de desincentivar la inversión de casas, las compras de inversión, los alquileres de AirBnb y las casas de vacaciones. Puede esperar al 100% más de esto en el futuro.
• El gobierno ha presentado nuevas leyes fiscales que entró en vigor este año y que aumento del impuesto sobre la renta de alquiler del antiguo tipo del 17% al nuevo tipo del 40% para las personas que tengan unos ingresos anuales por alquileres amueblados superiores a 23.000€ (poco para la Costa Azul), o cuyos ingresos por alquiler sean superiores a la suma de sus ingresos por otras actividades . Esto hace que el alquiler vacacional sea mucho menos lucrativo.
• Los bancos han endurecido sus préstamos condiciones y ser aún más cautelosos. A partir de 2022, se recortó el número de hipotecas concedidas, and this will escalate throughout 2023 & 2024 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Porque brexit, los británicos (estimados entre el 25 % y el 40 % de los compradores/propietarios de la Riviera francesa) verán reducido el tiempo que pueden pasar en la UE (incluida Francia) a solo 90 días, y tendrán que pagar una lote más impuestos sobre los ingresos por alquiler, así como otros impuestos nuevos. Las hipotecas ahora son más caras y más difíciles de obtener para los residentes del Reino Unido, y la conversión de moneda es desfavorable, lo que hace que comprar fuera del Reino Unido sea más caro que nunca. Además, los británicos han tenido una disminución en el poder adquisitivo debido a la pérdida de valor de su moneda. Estos factores impiden que los británicos compren nuevas propiedades en la Riviera francesa y, al mismo tiempo, incitando a muchos a considerar vender sus casas de vacaciones en la Riviera francesa.
• Nuevas sanciones a los rusos han llevado a los rusos ricos a vender sus villas antes de que puedan ser confiscadas. De cualquier manera, villas de propiedad rusa y embargos de propiedad (debido a la guerra) pronto podría inundar el mercado con villas de lujo, lo que reduce aún más los precios.
• baby boomers, que son la mayoría de los propietarios de villas en la Riviera francesa, están envejeciendo y están envejeciendo o enfermando demasiado para mantener las villas (o, lamentablemente, muriendo de COVID-19), por lo tanto, venden sus villas y se mudan a una vida asistida. o apartamentos. No hay suficientes Millennials ricos para tomar el relevo (basado en la falta de población y riqueza en este grupo demográfico), y los Millennials tienden a preferir vivir en ciudades y la economía colaborativa (AirBnb versus propiedad).
• Estamos en las primeras etapas de una recesión mundial que comenzó a principios de 2023, debido a muchos factores, incluido el el ciclo de la deuda económica a largo plazo se acerca a la baja. Es probable que esto se convierta en un importante recesión global, que ya ha comenzado a reducir los precios inmobiliarios a nivel mundial y podría mantener los precios bajos (porque será mucho más difícil obtener crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.
• Los compradores extranjeros están ahora comprar casas mas cerca de casa (dentro de un máximo de dos horas de distancia en automóvil) y vender sus villas en el sur de Francia. Esto se debe a varios factores, entre ellos: trabajar desde casa varios días de la semana, Brexit y COVID-19. Una vez que un comprador importante, compradores parisinos ahora también están optando por comprar villas a poca distancia de París para poder trabajar desde casa con comodidad, pero conducir fácilmente a su oficina.
• The extension of teleworking has been encouraging certain investors to sell their office real estate for transformation into housing, increasing the amount of housing for sale.
• Cambio climático esta causando Sequía sin precedentes en la Costa Azul. Hay nuevas normas que prohíben regar el césped y las plantas o llenar piscinas. En algunas áreas, hay una falta total de agua potable y el agua se transporta en camiones. Los incendios forestales ahora son comunes y muchas partes de la Riviera francesa son "zona roja", lo que significa que no puede reconstruir si su casa se quema. . Esto disminuirá el valor de las viviendas a lo largo de la Riviera francesa y provocará que más personas alquilen o compren en áreas menos afectadas.

Number of sales across France:

The sentiment in the USA, for context:

¿Los bienes inmuebles como inversión?

La desafortunada verdad es que la Riviera francesa no es un buen lugar para comprar bienes raíces como inversión. Los precios en general se han estancado o han disminuido (cuando se ajustan a la inflación) en el sur de Francia durante casi 15 años y todas las señales apuntan a que los precios disminuirán en el futuro.

Incluso durante Covid, la Riviera francesa los precios generales no se mantuvieron al día con la inflación. Yes, some luxury villas sold for higher m2 than ever before, but Covid brought less than a 1% de aumento in overall prices in 2020 and a temporary 5% increase in 2021 (when borders reopened during Covid, however, inflation in 2021 was 6.2%). Prices are now declining (for the reasons listed in this guide), and will continue to fall.

"A pesar de que algunos vecindarios tuvieron un desempeño sólido, el crecimiento de los precios preferenciales se mantuvo en gran medida estático en la Costa Azul en su conjunto". – Caballero franco (informe 2021)

Al mirar las estadísticas de precios, tenga en cuenta que la inflación no está incluida en el precio, y cuando tiene en cuenta la inflación, los precios han estado disminuyendo.

Además, el gobierno francés está tratando activamente de hacer que los bienes raíces sean menos costosos. Recientemente agregaron impuestos engorrosos para segundas residencias, ganancias de alquileres vacacionales y cuando vendes (hasta 49%). Ellos son obligando a los bancos a reducir el número de hipotecas otorgadas. Han agregado restricciones en el alquiler, incluida la obligación de renovaciones de eficiencia energética. Y están pensando activamente en otras formas de desincentivar el cambio de casa, las compras de inversión, los alquileres de AirBnb y las casas de vacaciones. Puede esperar al 100% más de esto en el futuro.

El rendimiento de alquiler promedio de Niza es sólo el 3,11%, la más baja de las principales ciudades de Francia, y alrededor de la mitad de la inflación.

De acuerdo a a Century 21, muchos propietarios privados no realizarán las obras de rehabilitación energética que, a partir de 2023, ahora se requieren para alquilar una propiedad. En cambio, venderán la propiedad porque no quieren hacer el trabajo o porque no pueden hacerlo económicamente.

Because of newly-wealthy Russian buyers, the prices of luxury coastal real estate on the French Riviera shot straight upwards from the mid-90s until 2008. Since 2008, Russian sanctions have halted their buying craze and the prices have been flat. If you were lucky enough to sell property during that sliver of upwards pricing, you did well, but if you bought post-2008, you will likely have lost money, as real estate prices haven’t kept up with inflation.

Los pocos que vendieron sus villas por una buena ganancia, ya sea a un ruso rico o durante la desesperación de Covid, tuvieron suerte, pero, a partir de 2023, esa suerte es encima.

Si estás buscando invertir en bienes raíces, es mejor comprar en Mónaco, donde el precio medio ha aumentado 82% en la última década.

CONSEJO: Si está mirando gráficos o aumentos porcentuales de precios a lo largo de los años, es importante darse cuenta de que casi ninguno de estos gráficos o estadísticas está ajustado por inflación. Cuando se ajusta a la inflación, no hay un aumento en el precio durante la última década.

Dato interesante: Casi el 30 % de las villas en la Riviera francesa se clasifican como 'segunda residencia' (muchas de las cuales se alquilan como casas de vacaciones para la temporada de verano), y casi el 8 % están "desocupadas" (la mayoría de ellas se utilizan exclusivamente para alquileres de vacaciones) . ¡Solo el 62% son residencias principales!

Dicho esto, esta área es diferente a cualquier otra en la Tierra, y si te encanta el estilo de vida francés y quieres comprar una villa sabiendo estos hechos, entonces hay mucho que aprender antes de firmar la escritura. Primero, explicaremos las tendencias de precios de las villas en la Riviera francesa, luego puede continuar con nuestras otras guías de compra de bienes raíces en Francia, que se enumeran en la parte inferior.

Tres mercados en uno

Es importante entender que la Riviera francesa es tres mercados en uno: privado, fuera del mercado y cotizado en bolsa. Casi todas las villas pasan por tres mercados después de que el vendedor decide vender.

Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores tratan de vender sin usar un agente. Acerca de la mitad de todas las villas se venden de forma privada, sin estar listado con un agente.

Mercado 2: Fuera del mercado. Si no pueden vender de forma privada, entonces cotizan con un agente. Un gran porcentaje de villas son vendidas 'fuera del mercado' por el agente a sus contactos existentes, sin estar listadas públicamente o en Internet.

Mercado 3: cotizado en bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. Estas villas suelen permanecer en el mercado durante muchos años y no se venden a menos que el propietario reduzca drásticamente el precio.

El estado actual del mercado inmobiliario de la Riviera francesa

Precios poco realistas

Según los informes, los análisis de mercado y los economistas, agentes, compradores y notarios que consultamos, la mayoría de las villas en la Riviera francesa que piden más de 1 millón de euros se cotizan a precios poco realistas y se encuentran en el mercado de cotización pública, a menudo por años, hasta que el vendedor baja el precio para que sea mucho más bajo que otros en el mercado, con el precio de venta promedio es alrededor de un 60% menos que el precio de venta original, pero algunas villas se venden (eventualmente) hasta en un 90% por debajo de lo que se pide.

Otro problema es que la Riviera francesa recibe muchos especuladores que poseen varias villas de "alquiler de vacaciones". Estos vendedores cotizan a precios altos y van a 'pescar' a un comprador ignorante que pagará de más (aunque es muy raro que encuentren uno). Estas villas están en el mercado y no se venden porque se cotizan a precios rígidos y ridículos con propietarios que no se toman en serio la venta.

Recesión y tasas de interés al alza

Como la mayoría de la gente sabe muy bien, estamos en las primeras etapas de una recesión global que comenzó a fines de 2022, debido a muchos factores, incluidas las tasas de interés y el el ciclo de la deuda económica a largo plazo se acerca a la baja. Es probable que esto se convierta en una gran recesión mundial, que ya ha comenzado a reducir los precios inmobiliarios a nivel mundial y podría mantener los precios bajos (porque será mucho más difícil obtener crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.

“Condiciones de préstamo [hipotecarias] más estrictas y tasas de interés en aumento… El mercado inmobiliario ha mostrado signos de desaceleración en los últimos meses, debido a la situación económica, la guerra en Ucrania y la disminución del poder adquisitivo debido a la creciente inflación”. – Informe JDN de mayo de 2022

“El análisis de Goldman Sachs encontró que las tasas de interés altísimas, la asequibilidad estirada y el debilitamiento del crecimiento económico aliviarán los mercados inmobiliarios después del aumento de precios de la pandemia. El modelo del banco de Wall Street predijo que Francia sufrirá caídas máximas y mínimas en los precios del 9%”. – Yahoo, junio de 2022

Un indicador útil de las perspectivas es la encuesta de febrero de 2023 realizado por la oficina nacional de estadísticas INSEE sobre el nivel de confianza de los hogares, que se encuentra en su nivel más bajo en más de 20 años, como se muestra en el siguiente gráfico.

Las condiciones de préstamo continúan endureciéndose

A partir de 2022, the number of mortgages given out were cut and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2023 and 2024, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A principios de 2022 entró en vigor una nueva ley que exige que las personas que contraten hipotecas no tengan un índice de endeudamiento mensual superior al 35 %. Esto significa que sus gastos, incluido el pago mensual de la hipoteca y cualquier otro préstamo o gasto que pueda tener el comprador, no pueden ser más del 35% de sus ingresos.

El último informe de los notarios confirma que esto está afectando las tasas de aprobación de hipotecas. Además, un informe separado realizado por el corredor hipotecario Vousfinanciar encontró que a los prestatarios que tienen un nivel de endeudamiento inferior al 35% todavía se les niegan los préstamos debido a la distancia entre su trabajo y su futuro hogar.

Estas nuevas condiciones, combinadas con un endurecimiento general de las condiciones hipotecarias impuestas por los bancos, ya están teniendo un efecto en la cantidad de villas vendidas y, en consecuencia, afectarán el precio de las villas con el tiempo.

“The structural lack of housing, and low credit rates is what has caused prices to have multiplied by 2.5 in 20 years, and therefore, we feel that this phase is over”, commented Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. New construction is down, with a fall in the first quarter of reservations with developers (-41% over one year) and building permits (-11.5%) as of May 2023.

Los compradores extranjeros están disminuyendo

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2024, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

La guerra y las incautaciones de villas rusas

Los rusos ricos poseen más de 2000 villas en la Riviera francesa, muchos de ellos pertenecientes a los amigos más cercanos de Vladimir Putin. Debido a que Rusia inició la guerra con Ucrania, Francia y Mónaco ya comenzaron a apoderarse de los bienes y villas de los rusos relacionados con Putin, además de sus familias, amigos cercanos y cualquier persona que pueda haberse beneficiado de la conexión de un amigo con Putin. Están lanzando una red cada vez más amplia, asustando a muchos rusos para que vendan antes de ser sancionados.

Esto pronto podría tener un efecto profundo en el mercado inmobiliario, ya que potencialmente cientos de villas de lujo, que antes eran propiedad de rusos, pronto serán incautadas o puestas voluntariamente en el mercado para la venta.

La Riviera francesa “no es un mercado en auge como solíamos tener antes de 2008, [cuando teníamos] compradores rusos que compraban casi todo a precios desorbitados”, dice Sotheby's (Hollywood Reporter, artículo julio 2021)

Lea nuestro guía sobre las incautaciones de villas rusas y cómo afectará esto al mercado inmobiliario en la Riviera francesa, para más detalles.

Tendencias en el Mercado Inmobiliario

Los últimos 15 años

Aparte de las ciudades más grandes, el sector inmobiliario en Francia ha estado luchando durante los últimos 15 años. Los precios inmobiliarios de la Riviera francesa se han comportado mucho peor que la mayoría de las otras áreas de Francia, siendo las zonas rurales las que peor se han comportado.

Los precios vendidos, durante los últimos 15 años, se han estancado o han disminuido, aparte de un aumento temporal debido a Covid de entre 0,3% y 1,4% (1% promedio), dependiendo de la zona. El aumento de precios de Covid ya se está corrigiendo.

Even before Covid, buyers were pessimistic about the market. Many buyers predicted a drop in the prices of prestigious properties. According to the results of un estudio realizado en junio de 2020 por una gran inmobiliaria francesa, El 63% de los compradores potenciales apuestan por una bajada de precios. Por el contrario, esta cifra fue del 32% en 2019 cuando la mayoría de los compradores apostaron por la estabilización de los precios de las propiedades (41%) o incluso por un aumento (27%).

El efecto covid

Durante lo peor del aislamiento de Covid, desde el tercer trimestre de 2020 hasta el primer trimestre de 2022, las ventas en el mercado de villas de lujo generalmente estaban a precios muy por encima del valor de mercado, compradas por personas insensibles a los precios (y muchos residentes de Mónaco) que querían mudarse rápidamente, o personas que se sienten animadas debido a las tasas de interés históricamente bajas y los tipos de cambio extremadamente favorables. Estas ventas no son representativas de dónde se encuentra el mercado en general.

Las ventas de gama alta del mercado que ocurrieron desde 2020 hasta mediados de 2022 fueron una anomalía debido a un conjunto muy singular de circunstancias, todas las cuales han terminado desde entonces.

A pesar de estas ventas de efecto Covid, la gran mayoría de las villas que cotizan en bolsa que se cotizaron antes y durante Covid no han vendido y permanecen en el mercado en 2023, a un precio muy superior al del mercado.

“El optimismo observado a fines de 2021 resultó ser efímero, interrumpido por el estallido de la guerra en Ucrania. Este shock se vio de inmediato en todos los indicadores económicos en marzo, lo que refleja las preocupaciones que pesan sobre el poder adquisitivo tanto de los líderes empresariales (-6,1 puntos en el índice de clima empresarial en marzo) como de los hogares (-6 puntos en el índice de confianza de los hogares). .” – Cushman y Wakefield (informe 2022)

Real estate network Orpi reported that sales were down 17% in the first 3 months of 2022 compared to the same period in 2021. Guillaume Martinaud, president of the Orpi network, told BFM at the end of February 2023: “The party’s over. We are seeing a rebalancing. We feel it very clearly in our agencies – there are no longer queues. I think what’s happening now is healthy,” he said of the drop in prices after two years of being “way too high.”

“People are realizing that owning house is not what they really want”, comments Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. “They are moving away a little from the postcard image that there was at the end of confinement.”

2024 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted in 2020 and 2021 by Covid-19, which led to a record number of sales of houses. Sold prices are predicted to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

Notaire data on house sales released earlier this year showed a further decrease in the sales of logements anciens (essentially, non-new-build houses), but the FNAIM report includes the new build market as well and shows there are problems across all aspects of the market. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, reports La Depeche, but that come true by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels.”

Por primera vez desde el Covid-19, el recinto inmobiliario Bien'ici ha anotado un fuerte aumento del 12% en la oferta y, al mismo tiempo, una fuerte caída en la demanda, con búsquedas de casas cayendo un 30% en la segunda mitad de 2022. Mientras tanto, los anuncios de propiedades ahora permanecen en línea un 50% más.

What Industry Reps Are Saying

Charles Marinakis del siglo 21 dicho, “Según nuestras observaciones, la ralentización de la actividad continúa. Esta es la confirmación de lo que vimos durante la segunda mitad de 2022. Nuestras cifras de enero de 2023 confirman esta tendencia. Aunque el sector hogar resiste, el volumen de transacciones está disminuyendo. En general, la caída es del -6% en toda Francia. Habíamos anticipado esta desaceleración. Según la expresión, «cuando es demasiado caro, es demasiado caro». [Estamos viendo] un retorno a la razón progresista. Muy a menudo, los vendedores se toman su tiempo para aceptar bajar sus precios”.

RH CEO Gary Friedman dicho in December 2022, about the state of the luxury housing market: “I think that the housing market has collapsed, and it went down pretty viciously as interest rates have went up. It’s just a lot of uncertainty right now. But one thing I’m certain of the housing market is collapsing at a level I haven’t seen since 2008. I haven’t seen this kind of drop since 2008.”

77% de los notarios piensa eso 2023 es un buen momento para vender (es decir, vender lo antes posible, ya que los precios están bajando) y un mal momento para comprar una propiedad en Francia (es mejor esperar, ya que los precios bajarán más). Los notarios han visto un caída en el número de compras de propiedades in 2022, and expect the market to dip at least 20% in 2023.

The boss of the L’Adresse network of real estate agencies predice a 10% price drop, but we think that agencies are trying to keep clients optimistic, and there will likely be an even larger drop. Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, dicho he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023.

Henry Buzy-Cazaux, presidente fundador de la Institut du Management des Services Immobiliers, en una entrevista reciente con la revista Le Revenu, dijo, sobre los precios vendidos, que “parece inevitable una caída de los precios del 10% [en mercados vacacionales como la Costa Azul]”, y hablando de los efectos de la economía en Francia, también predijo un descenso del mercado inmobiliario del 30%.

Tendencias de venta recientes por rango de precios

Los compradores que buscan adquirir una villa en Francia prefieren cada vez más las propiedades de menor precio, en particular aquellas por debajo de los 800 000 €, y hay significativamente menos compradores de villas de alto precio. Esta tendencia, en parte, ha sido causada por la pandemia de coronavirus, que ha significado menos compradores extranjeros adinerados (que en cambio han comprado casas de fin de semana en su país de residencia) y más compradores franceses locales.

El cambio en la proporción de las ventas totales de villas/casas de campo varió según el tramo de precios:

• La proporción de villas que se vendieron por menos de 800.000 € aumentó del 30% en 2019 al 38% en 2021.
• Venta de villas entre 800.000 € y 1 millón de € aumentó del 15% al ​​22% en el mismo lapso de tiempo.
• Propiedades que se vendieron por entre 1 y 2 millones de euros disminuido del 35% en 2019 al 29% en 2021.
• Propiedades vendidas por más de 2 millones de euros disminuido del 20% en 2019 a solo el 11% de las ventas totales en 2021.

Recuerde que no puede comparar la Riviera francesa con Francia en general. Existen diferencias regionales en los cambios de precios de las propiedades, y la Riviera francesa tiene un crecimiento mucho menor que muchas otras áreas de Francia. Por ejemplo, en 2021 aumentó el precio anual de venta del m² 12,4% en Rennes y solo 0,6% en Niza. Solo París empuja hacia arriba las tendencias de los precios inmobiliarios de 'Francia en general'.

Precios a lo largo del tiempo, por ciudad

The easiest way to see the historic trends in pricing (and the recent sales prices) in a specific area of the French Riviera is on the sitio web JDN — the only website here that isn’t biased. It doesn’t sustain from real estate sales or advertising, and doesn’t solo centrarse en bienes raíces. Es el más preciso para buscar promedios de bienes raíces, ya que atraen todo the sales and also look at the m² villa sizes advertised in sales listings, to display the most accurate data.

Tip: Pricing is dropping, so keep in mind the time period that the estimation is based on. The longer the time period, the higher the pricing will seem, compared to pricing from the past several months alone. And always remember that average m² price estimations are wrong.

Expert Market Predictions for 2024

En 2023, la Riviera francesa es un mercado de compradores, y lo será aún más en los próximos años, debido a la recesión mundial, las altas tasas de interés, los compradores extranjeros que compran cada vez más viviendas en sus países de origen, Francia desincentiva agresivamente la segunda residencia y la inversión. propiedad, y el mercado de villas de lujo está siendo inundado de villas vendidas o confiscadas a los rusos.

Consultamos a varios de los principales economistas, asesores de inversiones y (honestos) agentes inmobiliarios y notarios, así como a compradores recientes, sobre la mercado de villas de la Riviera francesa que cotiza en bolsa, y estos fueron nuestros hallazgos (esto se aplica solo a las villas en la Riviera francesa).

Tenga en cuenta que los m² que se indican a continuación son los anunciado m², no el m² falsamente bajos enumerados por los notarios. Los precios a continuación reflejan vendido precios, no preguntando precios.

Precios vendidos de €3 Millones+

• Mercado de gama muy alta
• Precios vendidos de más de 3 millones de euros
• Normalmente se aplica a villas excepcionales de ultra lujo de más de 1000 m², a menudo con varias villas en la propiedad.

Este segmento de mercado es muy difícil de medir porque hay muy pocas ventas en esta categoría. Estas son las propiedades junto al mar más exclusivas y altamente deseables de ultra lujo en la Riviera francesa. La mayoría eran propiedad de rusos y se quedaron en el mercado durante muchos años y no se vendieron.

Menos del 5% de las villas que cotizan en más de 3 millones de euros terminan vendiéndose por más de 3 millones de euros. En este segmento, parte del sobreprecio se debe a Rusia necesita vender villas por las que pagaron por encima del mercado.

La gran mayoría de las villas que se vendieron a este precio se vendieron entre un 65 % y un asombroso 85 % menos que el precio de venta original, con un descuento promedio de alrededor del 70 %. Hemos visto muchas villas muy deseables que se han vendido en los últimos años con un descuento de más del 70 % sobre el precio de venta original. Un par de ejemplos típicos: en Beaulieu-sur-Mer, dos villas con vistas al mar enormes y recientemente renovadas en la misma propiedad que se cotizaron originalmente en 18 millones de euros acaban de venderse por 3,6 millones de euros, y una villa muy deseable con vistas al mar 100% despejadas en la punta de Cabo Martín cotizaba en 4,9 millones de euros y se vendió recientemente por 1,8 millones de euros.

Como en todas las categorías del mercado, las villas que están sobrevaloradas no se venden, incluso si están villas famosas y muy deseables. de Sean Connery impresionante villa junto al mar es un gran ejemplo de esto: su precio era Cortar por la mitad después de un año en el mercado y aún así aún no ha vendido, después de una gran cantidad de publicidad y cobertura de noticias y más de tres años en el mercado. Una codiciada villa en Cap d'Ail propiedad de un oligarca ruso ha sido incluida en la lista de forma privada, por una suma no revelada, desde 2015, y públicamente (por muchas agencias) desde 2017, primero por 30 millones de euros y ahora por 23 millones de euros, y todavía no se ha vendido. Hay muchos otros ejemplos similares, especialmente en el mercado de gama alta con dueños rusos.

Esto es porque asesores financieros informados de compradores adinerados predicen que el mercado está en una tendencia de precios a la baja a largo plazo, porque los bancos no autorizarán hipotecas sobrevaluadas y porque Los rusos ya no vienen con maletas de dinero en efectivo. Es probable que estos factores empujen los precios mucho, mucho más bajos.

Precios de venta de 1 a 3 millones de euros

• Mercado de villas de lujo de gama media
• Precios de venta de 1 millón de euros a 3 millones de euros
• Normalmente se aplica a villas de lujo de 250 m² a 1000 m²

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2024. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Las villas en este grupo se venden con un descuento de entre el 40 % y el 80 % del precio de venta, ya que sobreprecio extremo abunda en este rango de precios. Hay muchos más vendedores en este segmento que grave compradores Las villas ultramodernas están en demanda (pero no si son demasiado caras), mientras que los estilos de piedra, de apariencia antigua y clásicos no se venden.

These owners are most often either elderly or Russian. Expect to see an increase in distressed sales in this segment in coming years due to the aging Baby Boomers, the economy, foreigners selling due to increased taxes, the Russian villa seizures, and the continuing effects of Brexit.

Precios de venta de 600.000 € a 1 millón de €

• Low mid-range villa market
• Sold prices of €600,000 to €1 million
• Normally applies to villas less than 400 m²

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to be flat-lined throughout 2023 and drop signficantly in 2024 due to affordability issues.

The primary buyers in this bracket are French families. The sellers in this segment are usually French citizens or British citizens. In both cases, they have motivation to sell (economic issues, divorce, Covid-related financial difficulties, etc.) and Brexit will continue affect this segment.

El mercado puede tardar en adaptarse

Often, when buying activity slows, it takes some time for homeowners and real estate agents to adjust their expectations and lower pricing. In the meantime, realistically-priced properties may sell, but properties that do not adjust their pricing will remain on the market, often for years, until they adjust their expectations and lower the price to be in-line with the market (find out how to determine the correct pricing).

Keep in mind que las estadísticas que incluyen la totalidad de Francia son engañosas, ya que incluyen grandes ciudades como París y Marsella, donde la demanda sigue siendo fuerte y los precios aumentan. Las áreas rurales y de casas de vacaciones como la Riviera francesa están, por el contrario, en una trayectoria descendente.

Agentes inmobiliarios y notarios se les paga cuando completa la compra, y cuanto más gasta, más ganan. Entonces, naturalmente, tienden a ser muy optimistas sobre el mercado. Están incentivados a decirle que es un mercado muy caliente y que los precios están subiendo, ya que esto presiona a los compradores para que sientan que deben comprar antes y por más dinero, e incentiva a los vendedores a listar sus casas. Incluso en mercados obviamente blandos o en declive, los agentes y notarios a menudo le dirán que es un mercado caliente.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar precios excesivos, qué buscar, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, debe comprender cómo El precio del m² es una estafa gigante. Luego, puede pasar a las otras guías:

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, desinformación y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.

Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que aquellos en el negocio no quieren que veas.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias de bienes raíces, los agentes de compradores y los buscadores de propiedades, por qué debe evitar los agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tanto sobreprecio extremo, cómo estimar el valor de mercado de una villa (lo que vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recientemente renovada', aprender sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guia del proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar en números negros, la oferta oficial y el depósito, usar un SCI, las trampas del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: trampas de seguros, consejos para segundas residencias, alquilar su villa, renovar y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo poner precio a su villa para que se venda.