Raccourcis

    Prédictions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur

    Mise à jour: janvier 26, 2023

    Contrairement à ce que beaucoup pourraient penser, la Côte d'Azur est un endroit délicat pour gagner de l'argent sur l'immobilier.

    La Côte d'Azur n'est pas un bon marché d'investissement. Les prix en France n'évoluent pas rapidement en dehors de Paris et le marché des villas est en baisse en raison de facteurs aggravants.

    Prédictions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - conseils achat immobilier france 1 1

    Au cours des 15 dernières années, l'immobilier sur la Côte d'Azur n'a même pas suivi l'inflation, sans parler de ce que vous pourriez gagner en investissant l'argent d'une autre manière.

    Il s'agit d'un guide long et détaillé, nous avons donc fourni un résumé rapide en haut, et si vous voulez en savoir plus, vous pouvez continuer à lire ci-dessous.

    Résumé

    La hausse temporaire des prix de la période Covid est terminée, tout comme les faibles taux d'intérêt qui l'ont accompagnée. Voici les principales raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier seront moins chers tout au long de 2023 et 2024 :

    • Nous entrons dans un effondrement du marché mondial du logement, y compris tous les marchés auparavant solides. Les prix sur les principaux marchés du logement sont déjà en baisse, de façon assez spectaculaire. Vous pouvez lire à ce sujet dans The Economist et Bloomberg (et presque jamais d'autres publications majeures).
    • L'ensemble immobilier est destiné, sous les conditions énoncées au chapitre II ci-après, à l'usage d'habitation, devant faire l'objet en totalité ou en partie d'une exploitation en résidence de tourisme, résidence hôtelière ou para -hôtelière, ou autre résidence services, sous les réserves énoncées ci -après le gouvernement essaie activement de rendre l'immobilier plus abordable en ajoutant des taxes lourdes pour les résidences secondaires et en imaginant plusieurs autres moyens de décourager le retournement de maison, les achats d'investissement, les locations AirBnb et les maisons de vacances. Vous pouvez à 100% vous attendre à plus de cela à l'avenir.
    • Le gouvernement a introduit nouvelles lois fiscales qui est entré en vigueur cette année qui augmentation de l'impôt sur le revenu locatif de l'ancien taux de 17 % au nouveau taux de 40 % pour les personnes ayant des revenus annuels de location meublée supérieurs à 23,000 XNUMX € (ce qui est faible pour la Côte d'Azur), ou dont les revenus locatifs sont supérieurs à la somme de leurs autres revenus d'activité . Cela rend la location de vacances beaucoup moins lucratif.
    • Les banques ont resserré leurs prêts conditions et devenir encore plus prudent. A partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a été réduit, et cela s'intensifiera en 2023 et 2024, ce qui rendra de plus en plus difficile l'approbation d'un prêt hypothécaire. Les professionnels de l'immobilier l'ont ressenti : déjà, près de la moitié (47%) ont constaté une augmentation du nombre d'annulations de ventes pour cause de refus de crédit, et ces annulations sont appelées à augmenter.
    • En raison de le Brexit, les Britanniques (estimés entre 25% et 40% des acquéreurs/propriétaires sur la Côte d'Azur) verront le temps qu'ils peuvent passer dans l'UE (y compris la France) réduit à seulement 90 jours, et ils devront payer une parcelle plus d'impôt sur les revenus locatifs, aussi bien que autres nouvelles taxes. Les prêts hypothécaires sont désormais plus chers et plus difficiles à obtenir pour les résidents britanniques, et la conversion des devises est défavorable, ce qui rend plus cher que jamais l'achat en dehors du Royaume-Uni. De plus, les Britanniques ont vu leur pouvoir d'achat diminuer en raison de la perte de valeur de leur monnaie. Ces facteurs empêchent les Britanniques d'acheter de nouvelles propriétés sur la Côte d'Azur, et en même temps incitant beaucoup à envisager de vendre leurs maisons de vacances sur la Côte d'Azur.
    • Nouvelles sanctions contre les Russes ont incité de riches Russes à vendre leurs villas avant qu'elles ne puissent être saisies. Quoi qu'il en soit, les villas appartenant à des Russes et saisies immobilières (à cause de la guerre) pourrait bientôt inonder le marché avec des villas de luxe, faisant encore baisser les prix.
    • Les baby-boomers, qui sont la majorité des propriétaires de villas sur la Côte d'Azur, vieillissent et deviennent trop vieux ou malades pour entretenir des villas (ou, malheureusement, meurent du COVID-19), vendant donc leurs villas et emménageant dans une résidence-services ou des appartements. Il n'y a pas assez de Millennials riches pour prendre le relais (en raison du manque de population et de richesse dans ce groupe démographique), et les Millennials ont tendance à préférer vivre dans les villes et l'économie du partage (AirBnb plutôt que posséder).
    • Nous sommes aux premiers stades d'une récession mondiale qui a commencé au début de 2023, en raison de nombreux facteurs, dont la le cycle de la dette économique à long terme est sur le point de se ralentir. Cela risque de devenir un enjeu majeur récession mondiale, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l'immobilier à l'échelle mondiale et pourrait maintenir les prix bas (parce que le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant environ une décennie.
    • Les acheteurs étrangers sont maintenant acheter des maisons plus près de chez vous (à moins de deux heures de route maximum) et vendant leurs villas dans le sud de la France. Cela est dû à plusieurs facteurs, notamment : le travail à domicile plusieurs jours par semaine, le Brexit et le COVID-19. Une fois un acheteur important, Acheteurs parisiens choisissent également d'acheter des villas à distance de route de Paris afin de pouvoir travailler confortablement à domicile, mais facilement en voiture jusqu'à leur bureau.
    • Changement climatique provoque sécheresse sans précédent le long de la Côte d'Azur. De nouvelles règles interdisent d'arroser l'herbe et les plantes ou de remplir les piscines. Dans certaines régions, il y a un manque total d'eau potable et l'eau est acheminée par camion. Les incendies de forêt sont désormais courants et de nombreuses parties de la Côte d'Azur sont en « zone rouge », ce qui signifie que vous ne pouvez pas reconstruire si votre maison brûle. . Cela réduira la valeur des maisons le long de la Côte d'Azur et incitera davantage de personnes à louer ou à acheter dans des zones moins touchées.

    L'immobilier comme investissement ?

    Prévisions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - prévisions du guide de l'immobilier en France 2023

    La triste vérité est que la Côte d'Azur n'est pas un bon endroit pour acheter un bien immobilier pour un investissement. Dans l'ensemble, les prix sont soit stables, soit en baisse (lorsqu'ils sont corrigés de l'inflation) dans le sud de la France depuis près de 15 ans et tous les signes indiquent une baisse des prix à l'avenir.

    Même pendant le Covid, la Côte d'Azur les prix n'ont pas suivi l'inflation. Covid a apporté moins d'un 1 % de hausse des prix en 2020 et une augmentation temporaire de 5 % en 2021 (lors de la réouverture des frontières pendant le Covid, cependant, l'inflation en 2021 était de 6.2 %), mais les prix sont maintenant en baisse (pour les raisons énumérées dans ce guide), et continueront de baisser.

    Lorsque vous examinez les statistiques de prix, considérez que l'inflation n'est pas prise en compte et que, lorsque vous tenez compte de l'inflation, les prix ont diminué.

    En outre, le gouvernement français essaie activement de rendre l'immobilier moins cher. Ils ont récemment ajouté de lourdes taxes pour les résidences secondaires, les bénéfices des locations de vacances et quand tu vends (jusqu'à 49%). Ils sont forçant les banques à réduire le nombre de prêts hypothécaires accordés. Et ils réfléchissent activement à d'autres moyens de décourager les retournements de maisons, les achats d'investissement, les locations AirBnb et les maisons de vacances. Vous pouvez à 100% vous attendre à plus de cela à l'avenir.

    Prévisions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - prévisions du guide de l'immobilier en France 2023
    2018 À 2022 : INFLATION + BOOM DU COVID

    À cause des nouveaux riches acheteurs russes, les prix de l'immobilier côtier de luxe sur la Côte d'Azur ont grimpé en flèche du milieu des années 90 jusqu'en 2008. Depuis 2008, les sanctions russes ont stoppé leur engouement pour les achats et les prix sont restés stables. Si vous avez eu la chance de vendre une propriété pendant cette période de hausse des prix, vous avez bien fait, mais si vous avez acheté après 2008, vous aurez probablement perdu de l'argent, car les prix de l'immobilier n'ont pas suivi l'inflation.

    Les rares qui ont vendu leurs villas pour un nice profit soit à un riche Russe, soit pendant le désespoir de Covid, a eu de la chance, mais à partir de 2023, cette chance est terminée.

    Si vous cherchez à investir dans l'immobilier, mieux vaut acheter à Monaco, où le prix médian a augmenté de 82 % au cours de la dernière décennie.

    CONSEIL : Si vous regardez des graphiques ou des augmentations de prix en pourcentage sur plusieurs années, il est important de réaliser que presque aucun de ces graphiques ou statistiques n'est ajusté en fonction de l'inflation. Lorsque vous vous ajustez à l'inflation, il n'y a pas eu d'augmentation de prix au cours de la dernière décennie.

    Fait intéressant: Près de 30 % des villas de la Côte d'Azur sont classées en « résidences secondaires » (dont beaucoup sont louées en résidence de vacances pour la saison estivale), et près de 8 % sont « inoccupées » (la plupart sont utilisées exclusivement pour des locations de vacances) . Seulement 62% sont des résidences principales !

    Cela dit, cette région ne ressemble à aucune autre sur Terre, et si vous aimez le mode de vie français et que vous souhaitez acheter une villa en sachant ces faits, alors il y a beaucoup à apprendre avant de signer l'acte. Tout d'abord, nous expliquerons les tendances des prix des villas sur la Côte d'Azur, puis vous pourrez continuer sur nos autres guides d'achat immobilier en France, répertoriés en bas.

    Trois marchés en un

    Il est important de comprendre que la Côte d'Azur est trois marchés en un: privé, hors marché et coté en bourse. Presque toutes les villas passent par trois marchés après que le vendeur a décidé de vendre.

    Marché 1 : Le Marché Privé. Premièrement, les vendeurs essaient de vendre sans passer par un agent. Sur la moitié de toutes les villas sont vendues en privé, sans être répertorié auprès d'un agent.

    Marché 2 : Hors marché. S'ils ne peuvent pas vendre en privé, ils s'inscrivent auprès d'un agent. Un grand pourcentage de villas sont vendues « hors marché » par l'agent à leurs contacts existants, sans être répertoriées publiquement ou sur Internet.

    Marché 3 : coté en bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents l'énumèrent publiquement sur Internet. Ces villas restent généralement sur le marché pendant de nombreuses années et ne se vendent pas à moins que le propriétaire ne baisse considérablement le prix.

    L'état actuel du marché immobilier de la Côte d'Azur

    77% des notaires penser que 2023 est un bon moment pour vendre (c'est-à-dire vendre le plus tôt possible, car les prix baissent) et un mauvais moment pour acheter un bien immobilier en France (mieux vaut attendre, car les prix vont encore baisser). Les notaires ont vu un baisse du nombre d'achats immobiliers en 2022, et s'attendent à ce que le marché baisse d'au moins 20 % en 2023. Le patron du réseau d'agences immobilières L'Adresse prédit une baisse de prix de 10 %, mais nous pensons que les agences essaient de garder les clients optimistes, et il y aura probablement une baisse encore plus importante.

    Pour la première fois depuis le Covid-19, le site immobilier Bien'ici a noté une forte augmentation de 12% de l'offre et, dans le même temps, une forte baisse de la demande, avec des recherches de maisons en baisse de 30% au second semestre 2022. Parallèlement, les annonces immobilières restent désormais en ligne 50% plus longtemps.

    Tarification irréaliste

    Selon des rapports, des analyses de marché et les économistes, agents, acheteurs et notaires que nous avons consultés, la majorité des propriétés de villas sur la Côte d'Azur demandant plus d'un million d'euros sont cotées à des prix irréalistes et sont assises sur le marché coté en bourse, souvent pour ans, jusqu'à ce que le vendeur baisse le prix pour qu'il soit bien inférieur à celui des autres sur le marché, avec le prix de vente moyen étant d'environ 60 % inférieur au prix demandé initial, mais certaines villas se vendent (éventuellement) jusqu'à 90 % sous le prix demandé.

    De nombreux vendeurs maintiennent obstinément leurs villas sur le marché à 3x jusqu'à 8x la valeur réelle soit parce qu'ils spéculent ou sont mal informés. Ces villas sont restées sur le marché pendant des années jusqu'à ce que les prix baissent. Les prix de vente que vous verrez se produire sont lorsque les vendeurs atteignent le moment où ils doivent vendre, et ils sont alors obligés de prendre une offre sur le marché, dernière minute.

    L'un des problèmes dans ce domaine est que les agents mentent fréquemment sur la valeur des villas afin de pouvoir sécuriser les annonces, car les propriétaires choisissent généralement les agents qui leur disent qu'ils peuvent obtenir plus pour leur villa. Avec qui vous listeriez-vous – l'agent qui dit que votre villa ne vaut que 850,000 4 €, ou celui qui promet de vous rapporter XNUMX millions d'euros ?

    Un autre problème est que la Côte d'Azur reçoit beaucoup de spéculateurs qui possèdent plusieurs villas de «location de vacances». Ces vendeurs inscrivent à des prix élevés et vont « à la pêche » pour un acheteur ignorant qui paiera trop cher (bien que ce soit très rare qu'ils en trouvent). Ces villas sont sur le marché et ne se vendent pas car elles sont cotées à des prix rigides et ridicules avec propriétaires qui ne sont pas sérieux au sujet de la vente.

    Récession et hausse des taux d'intérêt

    Comme la plupart des gens le savent parfaitement, nous sommes aux premiers stades d'une récession mondiale qui a commencé fin 2022, en raison de nombreux facteurs, notamment les taux d'intérêt et la le cycle de la dette économique à long terme est sur le point de se ralentir. Cela est susceptible de devenir une récession mondiale majeure, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l'immobilier à l'échelle mondiale, et pourrait maintenir les prix bas (car le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant environ une décennie.

    « Des conditions d'emprunt [mortgage] plus strictes et des taux d'intérêt en hausse… Le marché immobilier a montré des signes de ralentissement ces derniers mois, en raison de la situation économique, de la guerre en Ukraine et du grignotage du pouvoir d'achat dû à la hausse de l'inflation. - Rapport du JDN de mai 2022

    "L'analyse de Goldman Sachs a révélé que la flambée des taux d'intérêt, l'abordabilité étirée et l'affaiblissement de la croissance économique atténueront la pression sur les marchés immobiliers après la flambée des prix pandémique. Le modèle de la banque de Wall Street prévoyait que la France subirait une baisse des prix de 9 % du pic au creux. » - Yahoo, juin 2022

    Les conditions de prêt continuent de se durcir

    À partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a été réduit et les taux d'intérêt augmentent; cela s'intensifiera tout au long de 2023 et 2024, ce qui rendra de plus en plus difficile l'approbation d'un prêt hypothécaire. Les professionnels de l'immobilier l'ont ressenti : près de la moitié (47 %) ont constaté une augmentation du nombre d'annulations de ventes pour cause de refus de crédit, et ces annulations sont appelées à augmenter.

    Une nouvelle loi est entrée en vigueur début 2022 qui oblige les personnes qui contractent des hypothèques à ne pas avoir un taux d'endettement mensuel supérieur à 35 %. Cela signifie que leurs dépenses, y compris le remboursement mensuel de l'hypothèque et tout autre prêt ou dépense que l'acheteur pourrait avoir, ne peuvent pas dépasser 35 % de leurs revenus.

    Le dernier rapport des notaires confirme que cela a un effet sur les taux d'approbation des prêts hypothécaires. De plus, un rapport séparé réalisé par le courtier en hypothèques Vousfinancer a révélé que les emprunteurs dont le niveau d'endettement est inférieur à 35 % se voient toujours refuser des prêts en raison de la distance entre leur travail et leur futur logement. 

    Ces nouvelles conditions, combinées à un durcissement général des conditions hypothécaires imposées par les banques, ont déjà un effet sur le nombre de villas vendues et, par conséquent, affecteront le prix des villas au fil du temps.

    Les acheteurs étrangers diminuent

    En 2020, 1.3 % des résidences secondaires ont été achetées par des non-résidents en France. Ce chiffre est à comparer à 1.7 % en 2010. Cette tendance devrait se poursuivre en 2023, les notaires s'attendant à ce que la proportion d'acheteurs étrangers continue de baisser.

    Prédictions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - prévisions immobilières françaises 2021 2022

    La guerre et les saisies de villas russes

    Les Russes riches possèdent plus de 2000 villas sur la Côte d'Azur, dont beaucoup appartiennent aux amis les plus proches de Vladimir Poutine. En raison du déclenchement de la guerre par la Russie avec l'Ukraine, la France et Monaco ont déjà commencé à saisir les actifs et les villas des Russes liés à Poutine, ainsi que leurs familles, amis proches et toute personne ayant pu bénéficier de la connexion d'un ami à Poutine. Ils jettent un filet de plus en plus large, incitant de nombreux Russes à vendre avant d'être sanctionnés.

    Cela pourrait bientôt avoir un effet profond sur le marché immobilier, car potentiellement des centaines de villas de luxe, précédemment détenues par des Russes, seront bientôt saisies ou volontairement mises sur le marché pour la vente.

    La Côte d'Azur "n'est pas un marché en plein essor comme nous l'avions avant 2008, [quand nous avions] Acheteurs russes qui achetaient presque tout à des prix fous », déclare Sotheby's (Hollywood Reporter, Article de juillet 2021)

    Lisez guide sur les saisies de villas russes et leur impact sur le marché immobilier sur la Côte d'Azur, pour plus de détails.

    Les 15 dernières années : Hormis les plus grandes villes, l'immobilier en France est en difficulté depuis 15 ans. Les prix de l'immobilier sur la Côte d'Azur ont enregistré des performances bien inférieures à celles de la plupart des autres régions de France, les zones rurales étant les moins performantes.

    Les prix de vente sont, depuis 15 ans, stables ou en baisse, hormis une hausse temporaire due au Covid comprise entre 0.3% et 1.4% (1% en moyenne), selon la région.

    L'effet Covid : Pendant le pire de l'isolement de Covid, du T3-2020 au T1-2022, il y a eu plusieurs ventes à des prix bien supérieurs à la valeur marchande, achetées par des personnes insensibles aux prix qui souhaitaient agir rapidement. Ces ventes ne sont pas représentatives de la situation globale du marché.

    Malgré ces ventes à effet Covid, la grande majorité des villas cotées en bourse qui étaient cotées avant et pendant Covid ne se sont pas vendues et restent sur le marché en 2023, à un prix bien supérieur à la valeur marchande.

    • Sachez que les agents immobiliers (et les notaires) brosseront presque toujours une image optimiste du marché. Leur objectif est d'encourager les gens à lister leurs maisons et d'amener les acheteurs à ressentir l'urgence de faire une offre (et plus l'offre est élevée, plus ils font de bénéfices sur la transaction). Souvenez-vous de ce biais lorsque vous lisez des articles sur le marché.

    2023 et au-delà : Les prix de vente devraient baisser et rester un marché de vendeurs au cours de la prochaine décennie ou plus en raison des facteurs décrits dans ce guide. C'est particulièrement vrai pour les villas rurales le long de la Côte d'Azur.

    Le réseau immobilier Orpi a indiqué que les ventes étaient en baisse de 17% au cours des 3 premiers mois de 2022 par rapport à la même période en 2021.

    "Malgré certains quartiers performants, la croissance des prix de base est restée largement statique sur la Côte d'Azur dans son ensemble." – Chevalier Franck (2021 rapport)

    De nombreux acheteurs prévoient une baisse des prix des propriétés de prestige. Selon les résultats de selon une étude réalisée en juin 2020 par une grande société immobilière française, 63% des acheteurs potentiels parient sur une baisse des prix. A l'inverse, ce chiffre était de 32% en 2019 lorsque la majorité des acheteurs parient sur la stabilisation des prix de l'immobilier (41%) voire une hausse (27%).

    Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de la Institut du Management des Services Immobiliersen une interview récente avec le magazine Le Revenu, a déclaré, à propos des prix vendus, qu'"une baisse des prix de 10 % [sur les marchés de vacances comme la Côte d'Azur] semble inévitable", et parlant des effets de l'économie en France, il a également prédit une baisse du marché immobilier de 30%.

    Prévisions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - prix de l'immobilier sud de la france 1
    La Côte d'Azur : sur une trajectoire de prix à la baisse

    N'oubliez pas que vous ne pouvez pas comparer la Côte d'Azur à la France dans son ensemble. Il existe des différences régionales dans l'évolution des prix de l'immobilier et la Côte d'Azur connaît une croissance bien inférieure à celle de nombreuses autres régions de France. Par exemple, en 2021, le prix annuel du m2 vendu a augmenté 12.4 % à Rennes et seulement 0.6 % à Nice. Paris tire à elle seule vers le haut l'évolution des prix de l'immobilier « France globale ».

    Les acquéreurs désireux d'acquérir une villa en France privilégient de plus en plus les biens les moins chers, notamment ceux à moins de 800,000 XNUMX €, et il y a nettement moins d'acheteurs de villas chères. Cette tendance a, en partie, été causée par la pandémie de coronavirus, qui a entraîné moins d'acheteurs étrangers fortunés (qui ont plutôt acheté des maisons de week-end dans leur pays de résidence) et plus d'acheteurs français locaux. 

    L'évolution de la proportion des ventes totales de villas / maisons de campagne a varié selon la tranche de prix :

    • La proportion de villas vendues moins de 800,000 XNUMX € augmentées de 30% dans 2019 à 38% dans 2021. 
    • Ventes de villas entre 800,000 1 € et XNUMX M€ augmentées de 15 % à 22 % dans le même laps de temps.
    • Propriétés vendues entre 1 et 2 millions d'euros diminué de 35% dans 2019 à 29% dans 2021.
    • Propriétés vendues pour plus de 2 millions d'euros diminué de 20 % en 2019 à seulement 11 % des ventes totales en 2021.

    Le moyen le plus simple de voir les tendances historiques des prix (et les prix de vente récents) dans une zone spécifique de la Côte d'Azur est de consulter les sites Web répertoriés ci-dessous. Les prix baissent, alors gardez à l'esprit la période sur laquelle l'estimation est basée. Plus la période est longue, plus le prix semblera élevé, par rapport aux prix des derniers mois seulement.

    Mise en garde: Les agents détestent la transparence qu'offrent ces sites, et ils mentent souvent pour tenter de vous convaincre qu'ils ne sont pas exacts, alors que le les prix du m2 affichés sur ces sites sont beaucoup augmentation que la réalité. Découvrez leurs astuces, ce qu'ils disent et pourquoi ce n'est pas vrai.

    D’où proviennent les données ? Le site des notaires publie une liste de toutes les ventes, y compris le m2 approximatif (qu'ils Dramatiquement sous-estimer), l'âge de la villa, l'emplacement, la taille du terrain, le prix de vente, etc. Il s'agit d'un outil très utile, et d'autres sites Web (comme JDN) récupèrent et agrégent ces données pour créer des moyennes de prix précises par période et par lieu. Le site Web du notaire crée également ses propres graphiques avec des prix de vente élevés, médians et bas par m2. (mais ils gonflent faussement les prix du m2.)

    • , Site Web JDN est le seul site Web ici qui n'est pas biaisé. Il ne se nourrit pas des ventes immobilières ou de la publicité, et ne uniquement. se concentrer sur l'immobilier. C'est le plus précis à regarder pour les moyennes immobilières, car elles tirent tous les ventes et regardez également les tailles de villa en m2 annoncées dans les annonces de vente, pour afficher les données les plus précises. Les captures d'écran ci-dessous sont des numéros antérieurs à Covid. Pour l'instant, ils n'ont pas mis à jour leur site Web pour afficher les chiffres Covid et post-Covid, qui sont inférieurs :
    Prédictions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - projections immobilières france 2020 2021 1
    2017 jusqu'à début 2020
    Prévisions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - prévisions des prix de l'immobilier en France 2024
    2019 jusqu'à début 2022
    • Notaires : Visite ce site officiel de statistiques notariales et ici (les deux donneront le même prix). Ils affichent des graphiques indiquant les prix de vente historiquement élevés, bas et moyens au fil du temps. Vous pouvez sélectionner une période pour l'estimation du prix et voir quelles villes/zones sont plus ou moins chères, combien de ventes il y a eu au cours de cette période et comparer le prix moyen de différentes périodes pour avoir une idée de si le le marché monte ou descend. Gardez à l'esprit que le m2 indiqué pour les villas correspond en moyenne à 1/3 de la taille réelle de la villa, ce qui signifie que le prix moyen du m2 que les notaires publient est 3x plus élevé qu'il ne devrait l'être s'ils avaient correctement répertorié le m2. En savoir plus à ce sujet et pourquoi les notaires mentent, en notre guide des escroqueries et des secrets.
    • , Site web de Drimki montre les tendances des prix de l'immobilier par ville ou zone au fil du temps (bien qu'il ne soit pas souvent mis à jour), y compris le prix haut et bas par m2. Malgré son parti pris évident et ses chiffres gonflés, Drimki affiche toujours des prix inférieurs à ceux du site Web des notaires, et cela vous donne une idée des prix au fil des ans.
    Prévisions et tendances du marché immobilier de la Côte d'Azur - tarification de l'immobilier france2
    • Votre agent pourrait vous dire de regarder Seloger pour trouver le m2 moyen de la commune. Comparé aux prix de vente locaux du m2 publiés par les notaires, SeLoger est bien plus réal les prix de vente (ce qui, sans surprise, profite aux agents immobiliers), car leurs estimations sont basées sur des données de ventes de 3 ans et plus sélectionnées de manière sélective.

    Prévisions de marché d'experts pour 2023 et 2024

    En 2023, la Côte d'Azur est un marché d'acheteurs, et le deviendra encore plus pendant de nombreuses années à venir, en raison de la récession mondiale, des taux d'intérêt élevés, les acheteurs étrangers achètent de plus en plus de maisons dans leur pays de résidence, la France décourage agressivement les résidences secondaires et les investissements. la propriété, et le marché des villas de luxe étant inondé de villas vendues ou saisies par des Russes.

    Nous avons consulté un certain nombre d'économistes, de conseillers en investissement, d'agents immobiliers et de notaires (honnêtes) de premier plan, ainsi que des acheteurs récents, au sujet de la marché des villas cotées sur la Côte d'Azur, et ce sont nos conclusions (ceci s'applique uniquement aux villas de la Côte d'Azur).

    Gardez à l'esprit que le m2 indiqué ci-dessous est le annoncé m2, pas le m2 faussement bas répertorié par les notaires. Les prix ci-dessous reflètent vendu prix, non demandant Par ailleurs, si vous envisagez de louer en location touristique de courte durée votre résidence principale à Mandelieu (XNUMX habitants environ, donc loin du seuil de XNUMX habitants pour une déclaration obligatoire en mairie), vous n’avez aucune demande de changement d’usage à effectuer auprès de la mairie.

    Prix ​​de vente de 3 millions d'euros et plus

    • Marché très haut de gamme
    • Prix ​​de vente supérieurs à 3 millions d'euros
    • S'applique normalement aux villas exceptionnelles et ultra-luxueuses de plus de 1000 m2, souvent avec plusieurs villas sur la propriété

    Ce segment de marché est très difficile à évaluer car il y a très peu de ventes dans cette catégorie. Ce sont les propriétés balnéaires les plus luxueuses, hautement désirables et uniques de la Côte d'Azur. La plupart appartenaient à des Russes et restent sur le marché pendant de nombreuses années sans se vendre.

    Moins de 5% des villas cotées à plus de 3 M€ finissent par être vendues à plus de 3 M€. Dans ce segment, une partie de la surévaluation est due à Le russe a besoin de vendre villas pour lesquelles ils ont payé trop cher.

    La grande majorité des villas vendues à ce prix ont été vendues entre 65% et 85% de moins que le prix initial demandé, la remise moyenne étant d'environ 70%. Nous avons vu de nombreuses villas très recherchées qui se sont vendues au cours des deux dernières années avec une remise de plus de 70% sur le prix initial demandé. Quelques exemples typiques : dans Beaulieu sur Mer, deux immenses villas vue mer récemment rénovées sur la même propriété qui étaient initialement cotées à 18 millions d'euros viennent d'être vendues pour 3.6 millions d'euros, et une villa très recherchée avec vue mer 100% imprenable sur la pointe de Cap Martin a été coté à 4.9 millions d'euros et récemment vendu pour 1.8 million d'euros.

    Comme dans toutes les catégories de marché, les villas trop chères ne se vendent pas, même si elles sont villas célèbres et très recherchées. de Sean Connery superbe villa en bord de mer en est un excellent exemple — son prix était coupé en deux après un an sur le marché et pourtant toujours ne s'est pas vendu, après de nombreuses publicités et couvertures médiatiques et plus de trois ans sur le marché. Une villa désirable de Cap d'Ail appartenant à un oligarque russe est cotée à titre privé, pour un montant non divulgué, depuis 2015, et publiquement (par de nombreuses agences) depuis 2017, d'abord pour 30 millions d'euros et maintenant pour 23 millions d'euros - et il n'a toujours pas vendu. Il y a de nombreuses d'autres exemples similaires, en particulier sur le marché haut de gamme avec des propriétaires russes.

    Ceci est dû au fait conseillers financiers avertis d'acheteurs fortunés prédisent que le marché est sur une tendance à la baisse des prix à long terme, parce que les banques n'autoriseront pas les prêts hypothécaires surévalués et parce que Les Russes ne viennent plus avec des valises d'argent. Ces facteurs sont susceptibles de pousser les prix beaucoup, beaucoup plus bas.

    Prix ​​de vente de 1 à 3 millions d'euros

    • Marché des villas de luxe de milieu de gamme
    • Prix ​​de vente de 1 M€ à 3 M€
    • S'applique normalement aux villas de luxe de 250m2 à 1000m2

    Ce segment a connu une petite hausse des prix de vente pendant le Covid, de l'ordre de 0.5%, avec des ventes ponctuelles très supérieures à la valeur de marché (effet Covid). Depuis 2022, les ventes se sont normalisées et le volume global a diminué. Nous prévoyons que les prix vendus (et non les prix demandés) continueront de baisser assez significativement en 2023. Actuellement, ce segment du marché stagne, tandis que les acheteurs attendent que les prix baissent.

    Les villas de cette tranche se vendent entre 40 % et 80 % de réduction sur le prix demandé, car surtarification extrême abonde dans cette gamme de prix. Il y a beaucoup plus de vendeurs dans ce segment que grave acheteurs. Les villas ultra-modernes sont en demande (mais pas si elles sont trop chères), tandis que les styles en pierre, anciens et classiques ne se vendent pas.

    Ces propriétaires sont le plus souvent âgés ou russes. Attendez-vous à voir une augmentation des ventes en difficulté dans ce segment dans les années à venir en raison du vieillissement des baby-boomers, de l'économie, des ventes d'étrangers en raison de l'augmentation des taxes, de la Saisies de villas russes, et les effets persistants du Brexit.

    Prix ​​de vente de 600 1 € à XNUMX million d'euros

    • Marché des villas bas de gamme
    • Prix ​​de vente de 600,000 1 € à XNUMX M€
    • S'applique normalement aux villas de moins de 400m2

    Dans cette tranche, les villas bon marché en bon état se vendaient bien jusqu'à ce que les taux d'intérêt augmentent en 2022 et 2023, et maintenant le nombre de ventes totales diminue. Cependant, nous nous attendons à ce que les prix restent stables tout au long de 2023 et baissent légèrement en 2024 en raison d'une récession à l'échelle européenne.

    Les principaux acheteurs de cette tranche sont les familles françaises. Les vendeurs de ce segment sont généralement des citoyens français ou des citoyens britanniques. Dans les deux cas, ils ont des motivations pour vendre (problèmes économiques, divorce, difficultés financières liées au Covid, etc.) et le Brexit continuera d'affecter ce segment.

    Le marché pourrait être lent à s'adapter

    Souvent, lorsque l'activité d'achat ralentit, il faut un certain temps aux propriétaires et aux agents immobiliers pour ajuster leurs attentes et réduire leurs prix. En attendant, les propriétés à prix réaliste peuvent se vendre, mais les propriétés qui n'ajustent pas leur prix resteront sur le marché, souvent pendant des années, jusqu'à ce qu'ils ajustent leurs attentes et baissent le prix pour être en ligne avec le marché (Découvrez comment déterminer le bon prix).

    Garder en tete que les statistiques qui incluent la France entière sont trompeuses car elles incluent les grandes villes comme Paris et Marseille, où la demande reste forte et les prix augmentent. Les zones rurales et de villégiature comme la Côte d'Azur sont à l'inverse sur une trajectoire descendante.

    Agents immobiliers et notaires soyez payé lorsque vous terminez l'achat, et plus vous dépensez, plus ils gagnent. Alors, naturellement, ils ont tendance à être très optimistes quant au marché. Ils sont incités à vous dire que c'est un marché très chaud et que les prix augmentent, car cela pousse les acheteurs à se sentir comme s'ils devraient acheter plus tôt et pour plus d'argent, et cela incite les vendeurs à inscrire leurs maisons. Même dans des marchés manifestement faibles ou en déclin, les agents et notaires vous diront souvent que c'est un marché chaud.

    Acheter une villa? Lisez ceci en premier!

    Lorsque vous êtes prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet d'achat immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'un bien réal valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore. Voici une liste de nos guides d'achat à lire absolument :

    Notre equipe guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut rechercher, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées en bourse.

    Notre equipe guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, notaires, vendeurs, développeurs et constructeurs utilisent pour obtenir plus d'argent de votre part. Il s'agit d'une lecture incontournable et du guide des dénonciateurs que les professionnels ne veulent pas que vous voyiez.

    Notre equipe guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents de l'acheteur et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

    Notre equipe guide pour la tarification et la détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tellement de surprix extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre. De plus, complémentaire guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

    Notre equipe guide des choses importantes à savoir comprend : des rapports de diagnostic et des enquêtes, le soleil et les microclimats, les problèmes potentiels avec la vue, les taxes d'habitation, l'âge, l'accès Internet et mobile, les zones de danger (rouges), les risques pour la santé, les problèmes de confidentialité et d'espace, les problèmes à proximité, ce que vous vous posséderez réellement des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment les vérifier, et plus encore.

    Notre equipe guide des choses à considérer comprend : votre présenter les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », l'apprentissage de la criminalité et des squatters locaux et les questions à se poser.

    Notre equipe guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix & de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle & la caution, l'utilisation d'une SCI, les pièges du contrat, le délai de rétractation, que faire avant de remettre l'argent, et la signature définitive.

    Notre equipe guide après achat comprend : les pièges de l'assurance, les bons plans pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation, et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

    Le contenu est légalement protégé.

    Vous avez un conseil? E-mail [email protected]

    RechercheArchive
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español