Raccourcis
Guide pour les vendeurs : comment établir le prix de votre villa
Si vous souhaitez vendre votre villa, vous devez connaître deux choses : la vraie valeur réelle de votre propriété et pourquoi les agents vous disent qu'elle vaut plus qu'elle ne vaut vraiment.
Comment savoir ce que vaut vraiment votre villa
La chose #1 à savoir est : the market value. The market value of your villa is based on the past sales in the nearby area — not the fake m² pricing averages. This is what your villa will sell for. You can’t trust what an agent tells you the market value is (see below for why) — so you’ll need to do your own research.
- First, learn about m² statistics, and why they are incorrect (this is the most important thing to learn about the French real estate market).
- La façon de déterminer la valeur marchande de votre villa est décrite ici (c'est le même processus pour les acheteurs et les vendeurs).
- La façon de prédire si sa valeur augmentera ou diminuera au cours des prochaines années consiste à analyser les facteurs qui affectent le marché immobilier. Voici notre guide to where the market is right now, and where it’s headed.
Les acheteurs découvriront la valeur marchande: Lorsqu'un acheteur obtient une hypothèque, la banque fait une évaluation de la propriété et indique à l'acheteur quelle est la valeur marchande (la banque n'approuvera pas une hypothèque supérieure à la valeur marchande). De plus, sur le marché de l'immobilier de luxe, les acheteurs ont normalement des conseillers financiers qui les conseilleront pour obtenir une estimation de la propriété.
Si vous fixez le prix de votre villa au-dessus de la valeur marchande : It won’t sell. It’s that simple. It will sit on the market for years until you decide to take it off. You can see for yourself by setting email notifications on the aggregator websites.
Certains vendeurs ne voient pas d'inconvénient à ce que leur villa soit sur le marché et ne vende pas parce qu'ils aiment le fantasme que leur villa vaut beaucoup plus qu'elle ne l'est réellement, ou ils sont coincés dans la vieille pensée que les Russes vont trop dépenser on their villa. Agents don’t love this, but they are in competition to secure the listing, so they don’t have a choice, as most sellers will blindly choose the agent who tells them that they can sell their villa for the most money.
Motivations de l'agent
Agents are very competitive and they get rewarded by their agencies when they sign new sellers. As you’ll see when you talk to them, they will te promets la lune pour obtenir la liste.
Les agents se font concurrence en fonction du prix auquel ils vous disent qu'ils peuvent vendre votre villa. Mais quand vous demandez une justification du prix, soit ils donnent de fausses "ventes passées" (demandez les adresses et verify this way), or they quote fake m2 pricing, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
A quick way to verify the past sales they tell you about is to look on the DVF (où vous pouvez voir une carte avec une superposition de tous the villas that have sold in the last 5 to 6 years), then check out the villas in Google Earth to get a sense of how the size and location of them compares to your villa. The prices listed in DVF are correct (but include taxes), but the m² and number of rooms listed is ne pas précis - Voici pourquoi.
La raison pour laquelle ils mentent sur la valeur de votre villa est de sécuriser l'inscription. Ce n'est pas qu'ils sont une mauvaise personne, c'est que le système en France est mal organisé. Lorsqu'ils inscrivent un nouveau vendeur, ils reçoivent la commission, peu importe qui trouve l'acheteur éventuel. Ils peuvent ensuite en faire la publicité (et leur agence avec) en ligne.
Ils savent que la villa ne se vendra pas tant que vous n'aurez pas baissé le prix. À ce moment-là, ils peuvent dire « le marché est pire maintenant » ou trouver une excuse, mais à la fin, ils toucheront la commission, puisque c'est eux qui ont obtenu la cotation.
If you’re serious about selling, you need to know the real market value and price the villa properly. Don’t listen to the agents who are trying to outbid each other, as this will just result in a hassle and no sale. As a local agent told us: “When we do tell the owner the real market value of their villa, with DVF analysis, they have a panic attack. Then other agencies give them higher prices that are a fantasy, just to get the mandat… So, in the end, we have to play this game and tell them that their house is worth more than what other agencies say, even though we know it won’t sell, otherwise we won’t get the mandat and it’ll just be listed at that price anyway by a different agency.”
Voici un exemple…
Ceci est une villa ordinaire, rien de spécial actuellement en vente à Eze. Malgré beaucoup de bruit de la route et face à l'est, il est coté à près de 6 millions d'euros (réduit de 7 millions d'euros !). fou demander un prix. Aucune villa n'a jamais vendu pour rien proche de ce prix du m² à Eze, dans l'histoire enregistrée. Mais cela n'a pas empêché les agents inscripteurs d'essayer de surenchérir sur d'autres agents pour garantir l'inscription de leur agence. Il restera sur le marché jusqu'à ce que les propriétaires soient désespérés, moment auquel il se vendra probablement pour environ 1 million d'euros.
Après vérification le site du gouvernement DVF et Google Earth, nous pouvons voir que la villa du voisin a probablement été réalisée par le même promoteur et est du même style et approximativement de la même taille (en fonction de son empreinte et de ses sols, comme on le voit via Google Earth); il s'est récemment vendu 930 500 € !
As you can see, this is another example of how the m² is dramatically under-reported by the notaires to falsely inflate the m² average pricing. The notaires website lists the sold (neighbor’s) villa as 125 m², yet the agency sale listing for the villa states its size as 379 m² (the agent told us this is all above-ground m² and verified.)
Et un autre exemple…
This villa in the heights of Villefranche-sur-Mer is asking €4.6 million. It’s 260 m² and needs renovation (it’s very cheaply-done 1980’s-style inside).
La voici (à gauche), à côté de la villa voisine, qui est plus de deux fois plus grande :
Et en DVF, on voit que la villa du voisin (qui fait 565 m²) s'est vendue 1,1 M€ au plus fort du boom du Covid (prix plus élevé que la normale). Presque toutes les autres villas de la région voisine se sont vendues à des prix similaires.
… et pourtant, le propriétaire a été convaincu par un agent malhonnête qui tentait d'obtenir l'inscription, que sa villa vaut 4,6 millions d'euros, au lieu des 800 000 € environ qu'elle vaut réellement.
Agences immobilières en ligne
Une douzaine d'agences immobilières en ligne ont ouvert en France au cours des cinq dernières années - et bien qu'elles aient une part de marché infime, elles se développent rapidement. Ils facturent des frais bien inférieurs à ceux des agences immobilières traditionnelles. Ils valent la peine d'être essayés avant d'aller dans une agence traditionnelle, car si vous pouvez vendre via l'une d'entre elles, vous économiserez sur les frais et les efforts.
Voici les principaux à consulter :
Tip when dealing with agents: Agencies sometimes try to include unlawful penalty clauses in mandates committing the seller to pay all or part of the agency fees even if the house is sold by another agent, or to pay 50% if sellers find a buyer themselves. This is illegal, but agencies try to scam you with this clause anyway. The only intermediary who can be paid is the one who handled the sale.
