Parancsikonok

    Franciaország m² ingatlanárak átverés

    Franciaországban, amikor eladnak egy villát, az eladást közzéteszik egy hivatalos kormányzati webhely (ezt gyakran DVF-nek nevezik). A közjegyzők kötelesek közzétenni (6 havonta frissítéssel) az ingatlan nettó árát, a pontos elhelyezkedést a térképen, a telek m²-es méretét és a ház „körülbelül m²-es alapterületét”.

    Ez így néz ki:

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france m2 pricing stats immo fraud
    Ez a ház valóban 670 m²!

    Tipp: A DVF-en kattintson a bal alsó sarokban található műholdnézet négyzetre a kataszteri nézet és a vizuális fénykép közötti váltáshoz, hogy jobban átláthassa a villák méretét.

    Nyíltan mondta: a m² eladó villák egy vicc – nincs valóságalapja.

    Mivel a közjegyzők minden eladás után %-os jutalékot fizetnek, tisztességtelen taktikát alkalmaznak, hogy a m²-es árakat látszatra tegyék. much magasabb, mint amilyenek valójában, és félrevezetik a vásárlókat. Az ügynökök aztán ezt a hamis adatot használják fel a piac feletti kikiáltási árak indoklásaként, hogy megkíséreljék felfelé tolni a lakásárakat. Ezt az információt azután sok más ingatlan-weboldalra terjesztik.

    How the Notaires Manipulate m2 Data

    Mivel törvény nem tiltja, a közjegyzők a villa valóságos m²-es méreteit sokszor-sokszor kisebbek. Ezért egy 145 m²-es villát 450 m²-ként hirdettek meg (lásd lentebb a példákat). Íme, miért:

    It’s only ‘the footprint’ on the land

    Tovább mentegeti a hibás m²-t az az arc, amilyen az eladott villák m²-e csak állítólag a „m² lábnyom”. Elrejtve a GYIK, a DVF honlapja ezt elismeri a m²-ek csak jogilag nem kötelezőek becslések a ház „m² alapterületéből”. (a ház által elfoglalt földterület mennyisége) és konkrétan azt mondják, hogy az nem a lakható m² és nem nem bármilyen jogi értékkel bírnak:

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf2

    There’s no legal obligation to measure the m² or to be accurate in DVF

    A fő probléma az, hogy a törvény nem írja elő a megfelelő m² felmérést, és a közjegyzőknek sem kell jelenteniük a tényleges m²-t a DVF-en, és ebből következően a DVF-en közzétett saját bevallású, „becsült” m²-méretek drámaian aluljelentették.

    They Inflate the Sold Prices

    A DVF az eladási árat is megjeleníti a "nettó eladó" árak (ami include adó és a francia Riviérán, mivel az eladók a nyereségükből fizetik az ügynöki díjat, ez magában foglalja az ügynöki díjat is), hogy felfújja az eladási árakat. Ezután ezt a felfújt eladási árat használják a m² átlagok kiszámításához, ami szintén nyilvánvalóan hamis.

    They Don’t Include Villas That Require Renovation

    As Cédric Duplantier (who works at France’s Ministry of Finance, DGFIP, and who is a moderator on the DVF notaires website) mondott, “Contracts to sell buildings to be renovated are not part of the data present in DVF.” What this means is that villas that are sold as “requiring renovation” are not included in DVF. This eliminates many of the lower-priced sales from the average m² statistics and from the DVF map, further falsely raising the published ‘average m²’ statistics.

    M² price averages are based on this flawed data

    Annak ellenére, hogy a DVF-ben közölt m²-es méretek nem a villa valós m²-es méretén alapulnak, az értékesítésből jutalékot szerzők (jegyzők, ügynökök, immo-weboldalak) mind ezt a hamis adatot használják fel, hogy úgy tegyenek, mintha a villák sokért kelnének. sokkal-sokkal magasabb m² árak, mint amilyenek valójában.

    A közjegyző honlapján feltüntetett m² átlagosan a tényleges méret 1/3-1/4-e, ami hamisan felduzzasztja a m² átlagárakat, ami a közjegyzőknek és az ügynököknek kedvez, akiknek jutalékot fizetnek.

    A weboldalakon megjelenített m²-es átlagárok hamisak – sokkal, de sokkal magasabbak, mint amennyiért az ingatlanokat valóban eladják.

    Példák, bizonyítással!

    Számtalan példa van erre, hiszen a villaeladások több mint 97%-a helytelen m²-rel van feltüntetve. Az alábbiakban csak néhány példát mutatunk be, hogy megértse, mit kell keresnie. Tartsd észben, hogy:

    • A tervezési engedélyek csak a "lakható" m²-t tüntetik fel, ami néhány házban sok helyet hagy ki (bárhol alacsony belmagasságú, vendégházak, tároló szekrények, lépcsők stb.), így a legtöbbet valószínűleg még nagyobbnak hirdették!
    • A DVF-en feltüntetett ár magasabb, mint a valós ajánlati ár, mert tartalmazza az áfát!

    Ezért mondjuk azt a „maximális” m²-t, amiért eladta, mert ha beszámítaná a nem "lakható" területet és levenné az adókat, akkor a m² ár még alacsonyabb lenne!

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale3

    Ez a hatalmas luxusvilla 5597 euró/m² áron kelt el, nem pedig 21568 euró/m²!

    Ebben a villában Roquebrune tökéletes állapotban adták el, és csúcsminőségű kivitelben, stb., hihetetlen kilátással Monacóra. A közjegyzők úgy sorolták fel, hogy az 204 m² (21 568 €/m²), amikor 2018-ban (adókkal és illetékekkel együtt) 4,4 millió euróért eladta egy oligarchának. De ránézésre a bérleti listát (és mellékelt alaprajz), láthatja, hogy valójában az 786 m² (5597 €/m²adóval együtt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - pricing french real estate guide2
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - pricing french real estate guide

    Ez a 2 villával rendelkező ingatlan négyzetméterenként 1 450 euróért, nem pedig 28 500 euróért eladó!

    Ez a hatalmas ingatlan Beaulieu-sur-Mer 18 millió eurós kikiáltási áron jegyezték, és sok évnyi piacon való tartózkodás után végül 3,6 millió euróért kelt el.

    A közjegyzők azt állítják, hogy ez a 2 villás ingatlan csak 126 m² (28 500 €/m²), de amint a Google Földből is látható, ez egyértelműen hamis. Az eredeti lista azt állította, hogy a villák kombinált méretei 2470 m² (1450 €/m²adóval együtt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf6
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf7 1

    Ez az ingatlan 2 villával 1964 €/m² áron eladó, nem 16 041 €/m²!

    Ez az ingatlan kettő A Tourrettes-sur-Loup-i villák a listán szerepeltek 120 m² (16 041 €/m²) és 2018-ban 1,9 millió euróért adtak el. De ha megnézzük a tervezési engedélyek, láthatja, hogy az egyik ház 680 m2-es, a bérleti listát megnézve pedig azt találtuk, hogy a másik 300 m2 (a tulajdonosi területek nélkül), így a teljes m2 mindkettőnél minimálisra csökken. 980 m² (1964 €/m²adóval együtt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 3 1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate guide villas m2 average pricing

    Ez a villa négyzetméterenként 4 644 euróért kelt el, nem 13 771 euróért!

    Ebben a villában Villefranche-sur-Mer állítja 228 m² (13 771 €/m²), de valójában minimum 676 m² (4644 €/m², beleértve az adót), amint láthatja a következőn keresztül a tervezési engedélyeket.

    A teljes átépítés után sem növelik a m²-tannak ellenére, hogy a valós m² nyilvános…

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams secrets 1

    Ez a villa 1751 euró/m² áron kelt el, nem 12790 euró/m²!

    Ebben a villában Eze a közjegyzők hamisan jelentettek be 258 m² (12 790 €/m²). De amint láthatja, ha megnézi a tervezési engedélyek, a villa 2018-ban 334 m²-ről az eladáskori „lakható” méretűre bővült: 1884 m² (maximális 1751 €/m²adóval együtt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - guide pricing real estate france
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams villas m2

    Ez a villa 2100 €/m² áron kelt el, nem 18.000 €/m²!

    Ebben a villában Eze lévén szerepel 165 m² (18.000 €/m²), hanem ránézésre a tervezési engedélyeket, láthatja, hogy valójában 400 m²-es volt, de 2020 elején 1029 m²-rel bővítették, így 2021-es eladáskor 1429 m² lett, nem számítva a körülbelül 200 m²-es vendégházat, így a teljes összeg legalább 1629 m² (minimális 2100 €/m²adóval együtt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 4
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 5
    A Google Earth műholdképe 2019-ből származik, a villa építése alatt.

    Ez az új, vízparti villa 3530 €/m² áron kelt el, nem 10 042 €/m²!

    Ez a vadonatúj villa a csúcson Cap Martin lévén szerepel 239 m² (10 042 €/m²) és 2,4 millió euróért adtak el 2020-ban. De ha megnézzük a tervezési engedélyek, láthatja, hogy valójában az 680 m² 'lakható' (3530 €/m²adóval együtt), és 2019-ben teljesen újjá lett építve.

    Mellékes megjegyzésként a bejelentett szobák száma szintén (nyilván) nem pontos.

    Hogyan lehet ellenőrizni a villák M2-jét

    Saját ellenőrzést végezhet, ha visszanéz a felkeresett villákra. Mentse el a címet és az értékesítési listát, és hasonlítsa össze DVF és tervezési engedélyek.

    Ennek egy másik módja az, hogy megnézi a szomszéd házait, és összehasonlítja a méretet egy listával, ahol a méret szerepel.

    Íme egy példa… Ez egy villa, amely jelenleg eladó Ezében:

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - guide pricing real estate france immoblier

    Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - french real estate pricing
    Villa for sale (left) and neighbor (right)

    As you can see, this is another example of how the m² is dramatically under-counted by the notaires to falsely inflate the m² average pricing. The notaires website lists the sold (neighbor’s) villa as 125 m², yet the agency listing for the villa states its size as 379 m² (the agent told us this is all above-ground m² and verified.)

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france m2 pricing stats fraud immo
    Neighbor’s villa

    Miért olyan probléma ez

    Annak ellenére, hogy a m² egyértelműen helytelenül van feltüntetve, és nem tükrözi az eladott villák tényleges méretét, ezeket a hamis adatokat nemzeti árstatisztikákhoz és olyan webhelyekhez használják fel, amelyek azt állítják, hogy ismerik az átlagos négyzetméterárat.

    De szó szerint impossible tudni, hogy az árak felfelé vagy lefelé mennek-e, vagy az átlagos m², mivel a közjegyzők manipulálhatják (és teszik is!) ezeket az adatokat a m²-es házméretek mesterséges csökkentése alapján (az árak emelkedésének színlelésére).

    Ennek az átverésnek a megértése az egyik legfontosabb lépés a francia ingatlanpiac megértéséhez.

    A piac valóságának ismerete elengedhetetlen, ha akarod megvesz villáját olyan áron, ami közel áll ahhoz, amit tud elad azért.

    Ügynökök: piaci manipuláció

    Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac.

    They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

    Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (ingatlan iroda) megvette. Minden tőlük telhetőt megtesznek, hogy ezt a tényt leplezzék, és ingatlanokat adnak el ügynökségek között, vásárolnak fejlesztő haveroktól, hogy visszakapják a pénzt, stb. Nézz körül, és szinte minden városban találsz ilyen példát.

    Még több lapos hazugság…

    Mindezeken felül, és növeli a m²-es árak körüli zűrzavart, az ügynökök rutinszerűen hazudnak a villák m²-es méretéről, és ráveszik az ellenőröket is, hogy hazudjanak. Nem szokatlan, hogy a listákon azt állítják, hogy egy villa 100-200 m²-rel nagyobb, mint amilyen valójában. A valódi m²-t csak úgy ismerheti meg, ha saját, független ellenőrrel méri meg. Még jobb, ha két ellenőr méri meg, és nézze meg, hogy eltérő számokat találnak-e ki.

    Itt van hogyan lehet megtudni a igazi egy villa értéke in France.

    Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

    Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

    A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

    A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

    A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz a következőket tartalmazza: figyelmeztetések azokról az etikátlan trükkökről, amelyeket az ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építők használnak, hogy több pénzt hozzon ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és a bejelentőknek szóló útmutató, amelyet a szakmabeliek nem akarnak látni.

    A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

    A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

    A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

    A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

    A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

    A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

    Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.

    A tartalom jogilag védett.

    Van tipped? E-mail küldése: [email protected]

    KeresésArchívum
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español