Scorciatoie

    Truffe e segreti immobiliari

    La Costa Azzurra è un mercato immobiliare molto particolare. Molte persone vengono truffate perché non conoscono i segreti di questo business. Bene, siamo noi gli informatori qui per mostrarti a cosa prestare attenzione.

    Molto simile Qualunque settore in cui gli incentivi monetari non sono allineati con l'incentivo ad essere onesti con l'acquirente, questo tipo di sistema costringe gli agenti/notai/sviluppatori a badare ai propri interessi finanziari O ad essere onesti con gli acquirenti. Non sorprende quindi che diano priorità al guadagno maggiore piuttosto che alla trasparenza con gli acquirenti. Non è che siano cattive persone (anche loro hanno famiglie da sfamare); il problema sta nel fatto che il sistema è impostato in modo da incentivare comportamenti scorretti. Più paghi più del dovuto, maggiore sarà il profitto che otterranno.

    I segreti del venditore

    Molte ville sono messe in vendita da proprietari a cui in realtà non interessa se la loro villa viene venduta. Alcuni non voglio la loro villa da vendere! Ecco perché:

    Segreto del venditore n. 1: elusione fiscale legale

    A causa di un fatto assolutamente stupido scappatoia fiscale, molti proprietari di immobili mettono in vendita la loro proprietà anche se non vogliono venderla (quindi, quotandola a molti multipli superiori al suo valore effettivo). Lo fanno per evasione fiscale legale: finché una villa è in vendita, il proprietario è esente da diverse costose tasse sulla proprietà!

    Questo vale per le residenze non primarie, di cui la Costa Azzurra è ricca (quasi il 40% delle ville rientra in questa categoria). Le agenzie abbracciano questo fenomeno perché possono indicare queste quotazioni come un (falso) indicatore della situazione del mercato.

    Segreto del venditore n. 2: andare a pescare, per un idiota!

    La Costa Azzurra è costituita solo per il 60% da residenze primarie. Il restante 40% è composto da numerosi speculatori che possiedono diverse ville in affitto per le vacanze. Questi venditori elencano a prezzi elevati e vanno a "pesca" per un acquirente ignorante che pagherà più del dovuto. Poi tornano indietro e usano quei soldi per comprare 2 o 3 ville simili, al valore di mercato.

    Queste ville troppo costose di solito si trovano sul mercato e non vengono vendute perché sono quotate a prezzi rigidi e ridicoli proprietari che non sono seriamente intenzionati a vendere. Sfortunatamente, molti agenti e venditori fanno riferimento a questi prezzi di "listino" (non ai prezzi di vendita, che sono quelli a cui dovrebbero prestare attenzione), per giustificare un prezzo eccessivo per la loro villa.

    I segreti del notaio

    In Francia, i notai sono avvocati che procedono Tutto transazioni immobiliari.

    Segreto notarile n. 1: dati sui m² errati

    C'è così tanto da dire a riguardo che ne abbiamo fatto uno separato guida tutto sul prezzo medio al m² e come i m² elencati nel DVF siano, in effetti, una completa truffa progettata per indurre in errore gli acquirenti. Vale la pena leggerlo: fidati di noi.

    Segreto notarile n. 2: il segreto del contratto

    Un "vice caché" è un difetto nascosto o latente in una proprietà. La tutela degli acquirenti è sancita dall'articolo 1641 del codice civile. Il venditore è obbligato a divulgare tutte le informazioni importanti sulla proprietà che potrebbero influenzare la decisione dell'acquirente, o il prezzo pagato per la proprietà. Se non lo fanno, allora è possibile che un tribunale offra un rimedio, come una riduzione del prezzo o l'annullamento della vendita (motivo per cui i notai non vogliono che tu lo sappia, poiché perdono la loro commissione in caso di annullamento).

    Non sorprende che i notai a volte cerchino di limitare l'uso della protezione del "vice caché" aggiungendo una clausola di esclusione nel contratto di vendita che limita i diritti dell'acquirente una volta scoperto un grave problema nascosto con la villa. Il nostro consiglio a tutti gli acquirenti è di insistere sulla rimozione di questa clausola dal contratto di vendita. Il venditore potrebbe opporsi al tuo comportamento, ma se lo fa, le sue motivazioni devono essere messe in discussione. Tu dovresti essere molto esitante nell'accettare di acquistare 'en l'état' (come visto) a meno che tu non comprenda appieno cosa stai acquistando.

    I segreti dell'agente immobiliare

    Gli agenti immobiliari sulla Costa Azzurra sono un gruppo estremamente competitivo. Ci sono migliaia di agenti che si contendono un numero relativamente piccolo di inserzioni, cercando di pagare l'affitto su pochissime vendite. In breve, è una ricetta per ogni sorta di cattivo comportamento.

    Segreto dell'agente n. 1: le proprietà quotate in borsa sono il fondo del barile

    Potresti trovarlo scioccante, ma solo circa la metà di tutte le vendite di ville avviene tramite agenti immobiliari. Poiché gli agenti immobiliari addebitano una commissione compresa tra il 4% e il 10% (solitamente a carico del venditore), la maggior parte dei venditori tenta innanzitutto di vendere tramite social media, giornali locali, amici, ecc., e circa la metà di tutte le proprietà viene venduta in questo modo. Se il venditore non riesce a trovare nessuno che desideri la proprietà, firmerà un contratto con un'agenzia immobiliare.

    Una volta che un'agenzia immobiliare entra in possesso di una proprietà, proverà prima a offrirla “fuori mercato” agli sviluppatori. Quindi lo offriranno tranquillamente ai loro clienti e agli altri agenti con cui hanno partnership. Infine, se nessuno di loro riesce a trovare un acquirente interessato, è allora che iniziano a pagare per pubblicizzarlo (è allora che altre agenzie iniziano a competere con loro). Quindi, di solito, se una villa non è stata venduta nel momento in cui viene pubblicizzata pubblicamente, è perché è troppo cara o presenta problemi, o entrambi.

    Agente segreto n. 2: "Nuovo sul mercato"? Si, come no!

    Le e-mail con annunci immobiliari spesso dicono "nuova inserzione" o "nuova sul mercato" quando la villa è già in vendita da molti mesi o anni. Non prestare attenzione quando l'agente dice che si tratta di un annuncio "nuovo". Invece, dai un'occhiata alla data sulla diagnostica.

    Agente segreto n. 3: abbondano agenti stranieri e senza licenza

    Alcuni agenti stranieri o senza licenza affermeranno di essere l'"agente di quotazione" o l'"agente esclusivo", ma in realtà non lo sono, e alla fine potrebbero sorprenderti con una richiesta di commissioni aggiuntive (che non sei obbligato a pagare!) o nascondere le commissioni nel prezzo indicato. Per questa ragione, evitare agenti e servizi globali/Regno Unito/non localie non firmare nulla con un agente: tutti i contratti dovrebbero essere stipulati tramite il notaio.

    Ci sono anche molti "agenti immobiliari" illegali che cercano di fare soldi con le proprietà della Costa Azzurra, quindi è importante assicurarsi che siano legali chiedendo tre cose: la loro licenza per esercitare (carta professionale), un'assicurazione di indennizzo e una cauzione di fedeltà. (pezzo di garanzia) dettagli.

    Agente Segreto n. 4: Fatto Veramente Vendere? Probabilmente no

    Un'altra cosa da tenere presente è che alcuni agenti si rifiutano di lavorare con altri agenti (per vari motivi), con il risultato che l'agente con cui stai lavorando ti dice che una proprietà è stata venduta quando non è stato venduto, quindi assicurati di ricontrollare con un altro agente.

    Inoltre, se sei un acquirente istruito e sai che una villa è troppo cara, un agente potrebbe dirti che una villa ha ricevuto un'offerta per farti fare un'offerta superiore al mercato e, in caso contrario, potrebbe dire che è stata venduta. Ma spesso ciò accade semplicemente perché sanno che il venditore sta solo speculando e non è interessato a vendere a un prezzo equo, oppure il proprietario l'ha tolto dal mercato. Dire che è stata venduta ha lo scopo di farti pensare che ti sbagli riguardo al mercato (che le ville vengono vendute a un prezzo maggiore, e più spesso, di quello che sono).

    Segreto dell'agente n. 5: i loro prezzi non sono basati sul mercato

    Gli agenti ti diranno che hanno fatto una "valutazione" per stabilire i prezzi, ma quando chiedi la valutazione e la ricerca dietro di essa, non te la daranno. Questo perché non c'era alcuna "valutazione" e il prezzo non si basava sul valore di mercato. In alternativa, potrebbero parlarti di alcune ville vendute a un prezzo elevato al m². Ma, come hai appreso sopra, il prezzo al m² è falso.

    Scopri come verificare il reale valore di mercato di una villa nel ns guida ai prezzi immobiliari.

    Segreto dell'agente n. 6: "Stime" non vincolanti

    Stai pensando di rinnovare? Non importa cosa ti dice l'agente o il venditore, Prima acquisti, assicurati di ottenere un certificato di conformità E certificato urbanistico dalla Mairie; senza questi, potresti non essere in grado di rinnovare.

    Molti agenti ti consiglieranno di ottenere un preventivo per il lavoro da "un grande costruttore che conoscono e di cui si fidano". Questo costruttore ti fornirà una "stima" non vincolante o verbale di quanto costerebbe svolgere il lavoro. Queste stime sono normalmente molto, molto inferiori a quanto spenderesti effettivamente.

    Se vuoi conoscere il costo reale della ristrutturazione, assicurati di procurarti un "devis" molto, molto dettagliato con tutti gli articoli e i prezzi chiaramente indicati, da diversi costruttori. Una quotazione di prezzo in francese si chiama a devis e una volta firmato sia dal cliente che dall'appaltatore diventa un contratto legalmente vincolante. Attenzione anche che se il prezzo che vi viene dato è un'stima'non un'devis' il costruttore non è vincolato dal prezzo e puoi aspettarti che il prezzo finale sia fino a 5 volte quello preventivato. Impara al riguardo modi per evitare di essere truffati.

    Agente Segreto n.7: Dire che puoi espandere/rinnovare quando non puoi

    Un trucco che gli agenti usano è questo: ottengono loro contatta l'architetto per “verificare” che puoi ristrutturare e/o ampliare i mq di un immobile, ma poi una volta acquistato, ti fantasmano tutti e scopri sulla tua pelle che non è possibile ampliare i mq (sì, anche se 'mantiene la stessa impronta') o fai le ristrutturazioni che volevi. Questo è successo a diversi dei nostri contatti e sembra essere una pratica comune.

    L'unico modo per sapere se è possibile espanderlo è ottenere l'approvazione del permesso di costruzione dalla Mairie e ricontrollarlo di persona. Se non vuoi aspettare, puoi ottenere il file certificato urbanistico entro un mese massimo

    Agente segreto n. 8: manipolazione del mercato

    Le agenzie immobiliari manipolano anche il mercato acquistando proprietà a prezzi 5 volte o più superiori al valore di mercato, per effettuare una vendita a un prezzo più alto di qualsiasi altra villa venduta in quella zona. Questa è la stessa tattica di manipolazione del mercato utilizzata in altri settori focalizzati sul lusso come mercato dell'arte.

    Lo fanno per poter puntare a quella vendita nel tentativo di giustificare i prezzi richiesti molto al di sopra del mercato e per poter manipolare i prezzi medi al m² pubblicizzati. Mentre lo possiedono, lo affittano.

    Ecco un esempio: la vendita di gran lunga più costosa di una villa a Eze è al 772 avenue de la Marne. Scavando un po' e lo vedrai Prestigio (un'agenzia immobiliare) l'ha acquistato da uno sviluppatore. Fanno del loro meglio per mascherare questo fatto e vendono proprietà tra agenzie, acquistando da amici sviluppatori per ottenere indietro i soldi, ecc. Scava in giro e troverai un esempio come questo in quasi tutte le città.

    Agente Segreto n. 9: Mentire sul m²

    Oltre a tutto ciò, e ad aumentare la confusione sui prezzi al m², gli agenti mentono abitualmente sulla dimensione dei m² delle ville e convincono anche gli ispettori a mentire. Non è raro che negli annunci venga dichiarata una villa dai 100 ai 200 m² più grande di quanto non sia in realtà.

    Agente Segreto n. 10: le cose disoneste che ti dicono

    Gli agenti hanno certe cose da dire ai potenziali acquirenti, per manipolarli e ingannarli. Li ascolterai ancora e ancora, quindi è importante riconoscerli per quello che sono. Ecco il elenco di bugie che gli agenti ti diranno. Impara e proteggiti per non innamorarti di loro.

    Real Estate Scams & Secrets - Real Estate Guide France Scams

    Segreti del costruttore/sviluppatore/commerciante immobiliare

    Pensa ad acquistare da un "marchand de biens' (costruttore/promotore/commerciante immobiliare) ti farà risparmiare mal di testa? Pensa di nuovo.

    In Costa Azzurra ci sono tanti, tanti (ho detto MOLTI?!) sviluppatori. Hanno rapporti speciali con gli agenti dove hanno la possibilità di acquistare ville (normalmente vogliono solo quelle che necessitano di ristrutturazione o che possono essere ampliate), al valore di mercato, prima che gli acquirenti abituali possano vederle. Fanno ristrutturazioni a basso costo e le immettono sul mercato pubblico, utilizzando lo stesso agente, a un prezzo altamente gonfiato, molto superiore al valore di mercato.

    Potresti riuscire a capirlo controllando il mappa che mostra le vendite di ville (con posizione e prezzo esatti, ma m² errati) degli ultimi anni. Tieni presente che questa mappa viene aggiornata raramente, quindi le vendite più recenti non verranno visualizzate.

    Segreto dello sviluppatore n. 1: ristrutturazioni eseguite a basso costo

    Naturalmente, questi sviluppatori vogliono massimizzare i profitti e ridurre al minimo le spese. Dopotutto è un business. Lo fanno tramite tagliando ogni sorta di angoli sulle cose che non puoi vedere. Assumono gli operai edili, gli elettricisti, gli idraulici, ecc. più economici in assoluto (e spesso non qualificati) e dicono a queste persone di svolgere il lavoro nel modo più economico e rapido possibile. Risparmiano molto di soldi facendolo in questo modo.

    Solo perché sembra bello dall'esterno non significa che sia ben fatto. Non fidarti di quello che dice l'agente Questo lo sviluppatore ha un'ottima reputazione ed è di alta qualità. Faresti meglio a trovare una villa che è stata ristrutturata anni fa dai proprietari - rinnovata per loro, non per la rivendita.

    La maggior parte delle nuove case sulla Costa Azzurra somigliano più a “Primark” che a “Hermès”, dice Peter Illovsky, presidente di Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Anche così, le nuove costruzioni vengono vendute con un premio del 10% o 20%, anche quando vengono vendute fuori progetto, dice Alex Balkin, direttore di Savills Riviera e Savills Nice.

    Segreto dello sviluppatore n. 2: scaricare la responsabilità sulla "Garanzia"

    Rassicurano gli acquirenti dando loro una garanzia (secondo il diritto civile francese tutti i lavori di costruzione sono garantiti fino a 10 anni), ma l'assicurazione paga i costi di riparazione - non loro - e Voi devo ancora affrontare tutti i problemi che si presentano. E tu puoi aspettarsi riparazioni ripetute dello stesso problema perché i materiali economici continuano a essere utilizzati - dopo tutto, la società di riparazione viene pagata ogni volta.

    Inoltre, l'assicurazione della garanzia non coprirà problemi importanti, come la necessità di rifare l'intero impianto idraulico perché i tubi utilizzati erano economici e troppo stretti, oppure i riscaldatori erano i più economici sul mercato e sono inaffidabili.

    Questo significa lo sviluppatore non ha incentivi a fare qualcosa di diverso dal lavoro più economico possibile perché, una volta acquistato, il problema è tuo, non loro. (E NO, non si preoccupano della loro "reputazione", poiché gli agenti non rivelano chi è il venditore.)

    Tutto ciò significa GRANDI grattacapi per te, in futuro, quando ti trasferisci e ti rendi conto che l'aria condizionata non funziona correttamente, che l'impianto elettrico e idraulico deve essere rifatto, che il pavimento o l'isolamento non sono stati aggiunti, ecc.

    Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

    Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero valore, come ottenere il prezzo migliore ed evitare prezzi eccessivi, a cosa prestare attenzione, come evitare di essere truffati e altro ancora.

    Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigante. Poi puoi passare alle altre guide:

    Nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

    Nostro guida agli annunci immobiliari include: come trovare ville in vendita, a cosa prestare attenzione, disinformazione e avvisi, aste e pignoramenti, acquisto diretto dai venditori, perché il tempismo è tutto e il motivo per cui solo circa la metà delle vendite di ville sono elencate pubblicamente.

    Nostro guida agli agenti immobiliari include: le cose disoneste che ti diranno gli agenti, come operano le agenzie immobiliari, gli agenti dell'acquirente e i cercatori di proprietà, perché dovresti evitare agenti illegali e non locali e di chi fidarti (un avvertimento importante).

    Nostro guida alla determinazione dei prezzi e alla determinazione del valore di mercato di una villa include: perché i prezzi sono così eccessivi, come stimare il valore di mercato di una villa (quanto vale) e una guida passo passo per trovare il prezzo dell'offerta.

    Nostro guida alle cose importanti da scoprire include: rapporti diagnostici e indagini, sole e microclimi, potenziali problemi alla vista, tasse sull'abitazione, età, accesso a Internet e dispositivi mobili, zone di pericolo (rosse), rischi per la salute, problemi di privacy e spazio, problemi nelle vicinanze, cosa stai possiedi effettivamente aggiunte e strutture illegali, perché vengono vendute, come verificare e altro ancora.

    Nostro guida alle cose da considerare include: il tuo effettivo costi, problemi con l'acquisto di una villa "recentemente rinnovata", informazioni sulla criminalità locale e sugli squatter e domande da porsi.

    Nostro guida al processo di acquisto include: la negoziazione del prezzo e dell'offerta iniziale, la scelta di un notaio onesto, l'acquisto in nero, l'offerta ufficiale e il deposito, l'utilizzo di una SCI, il deposito, il periodo di riflessione, cosa fare prima di consegnare il denaro e il firma finale.

    Nostro guida per dopo l'acquisto comprende: insidie assicurative, consigli per le seconde case, affittare la villa, ristrutturare e cosa sapere sull'assunzione di persone.

    Guida per i venditori: Come valutare la tua villa in modo che venga venduta.

      Truffe e segreti immobiliari in Francia

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