Il processo di acquisto e i contratti

Allora hai trovato una villa che ti piace e vuoi fare un'offerta. Primo, leggi questa guida su come determinare il valore di mercato di una villa, quindi sai quale prezzo offrire. Il prezzo della tua offerta dovrebbe essere basato sull'attuale valore di mercato della villa, non sul prezzo richiesto dal venditore.

In secondo luogo, assicurati di aver letto tutte le nostre guide e di aver raccolto i rapporti diagnostici, controllato la zonizzazione e fatto tutte le altre cose che abbiamo consigliato.

Una volta che sei sicuro di essere stato accurato e sei pronto a fare un'offerta, ecco come farlo:

Calcola il prezzo della tua offerta

Ecco una guida passo passo: come determinare quale dovrebbe essere la tua offerta iniziale.

Ricorda: tutti i prezzi che vedete pubblicizzati hanno una cosa in comune: finora nessuno ha accettato di pagare quel prezzo. Non credere agli agenti quando dicono che altre persone si sono interessate a prezzi elevati.

Gli agenti sono solitamente incaricati dalla loro agenzia aziendale di non consentire agli acquirenti di presentare offerte con "valore di mercato" (nel tentativo di manipolare i prezzi di mercato e perché potrebbero ricavarne un reddito costante facilitando gli affitti per le vacanze). Aspettatevi che gli agenti mentano per scoraggiarvi dal presentare un'offerta molto inferiore a quella richiesta. La tua offerta dovrebbe idealmente arrivare direttamente al proprietario (tramite una lettera sigillata nella sua casella di posta), o altrimenti passare attraverso un notaio - quello che hai scelto, non quello consigliato dall'agente - ma sappi che una volta che l'agente riceve l'offerta dal notaio, loro potrebbe semplicemente non darlo al proprietario.

Nota: Se il venditore non accetta il prezzo al m² che ritieni valga effettivamente (e lo hai sentito direttamente dal venditore), puoi aspettare e continuare a cercare. Se è troppo caro, ci sono buone probabilità che non venga venduto e alla fine accetteranno privatamente un'offerta al valore di mercato.

Ottieni i rapporti sui sondaggi

Ci sono una serie di sondaggi che il venditore è legalmente obbligato a fornirti (se non lo fa, puoi fargli causa in seguito). Non sono affatto esaustivi e alcuni geometri sono corrotti e mentono a vantaggio dell'agente o del notaio, quindi è importante eseguire anche la propria ispezione (Prima firmi il contratto.)

La diagnostica fornita dal venditore deve essere recente (ecco i dettagli). Ecco un guida ai report diagnostici e un'altra guida. Il venditore non è obbligato a riparare i difetti; come acquirente, dovrai pagare per ripararli. L'obbligo per il venditore è semplicemente quello di fornire i rapporti completi. Se non lo fa, rimane pienamente responsabile dei difetti relativi a queste questioni specifiche. In realtà convincerli a pagare è un'altra questione...

Assicurati di ottenere anche il file certificato urbanistico, così avrai un'idea approssimativa di cosa si può fare con la proprietà.

Leggi il nostro guida alle cose importanti da scoprire per maggiori dettagli sui report.

Prima di metterlo per iscritto

Ci sono alcune cose che dovresti fare prima di fare la tua offerta. Per prima cosa, visita il municipio locale ("Mairie") e chiedi informazioni sulla proprietà, sui vicini, ecc. Scopri se qualche lotto vicino ha un permesso di costruzione e quali sono i rischi naturali, controlla lo storico delle autorizzazioni edilizie dell'immobile per vedere se è stato fatto qualcosa senza permessi, ecc. Assicurati di ottenere un certificato urbanistico dalla Mairie.

Poi, assumere un "Expert de Batiment" certificato CERTIBAT per ispezionare la villa e segnalare eventuali aree di preoccupazione (come problemi strutturali non evidenti, ecc.) Il tuo venditore non dovrebbe rivelare eventuali difetti strutturali che interessano la proprietà che prenderai nelle condizioni in cui si trova - sebbene sia non hanno il diritto di nasconderli effettivamente. Ciò significa che se, dopo aver firmato un contratto, scopri difetti strutturali o di altro tipo nell'immobile o nei suoi servizi, sei comunque obbligato a completare l'acquisto al prezzo concordato e non puoi ottenere un risarcimento dal venditore. È quindi importante commissionare l'ispezione Prima tu firmi il contratto.

Successivamente, invia un'e-mail all'agente da inoltrare al venditore, chiedendo il venditore se vogliono decare eventuali problemi non dichiarati con la proprietà che non erano visibili durante la visita, come allagamenti ricorrenti del seminterrato, controversie con i vicini o qualsiasi altro problema con terze parti. Assicurati di ricevere una risposta scritta via e-mail. Sarà utile averlo per iscritto nel caso in cui ci siano controversie legali derivanti da problemi non dichiarati.

Quindi, ricontrolla tutti gli altri potenziali problemi descritti qui (connessione internet, radon, zonizzazione, ecc.), poi una volta soddisfatto, fai un'offerta ufficiale tramite un notaio. Per abbassare le spese notarili, puoi specificare una parte del prezzo di vendita come pagamento per i mobili.

Suggerimento per risparmiare denaro: Puoi abbassare le spese notarili (che si basano solo sul prezzo della villa vuota) separando le commissioni dell'agente dal prezzo di vendita, e pagandole tu stesso (il notaio tratterrà il denaro e lo trasferirà all'agenzia una volta completata la vendita). Puoi anche separare circa il 3% (non superare il 2-3% circa o rischierai un controllo) del totale per cucina, bagno, lampade, mobili, ecc. e pagarlo separatamente.

Negoziare

La dura verità è che alcuni venditori semplicemente non sono seri. Hanno messo in vendita la loro villa solo per vedere se qualche idiota pagherà più del suo valore. Detto questo, è difficile sapere quali sono seri e quali no finché non fai un'offerta.

Per abbassare il prezzo di una proprietà, alcuni acquirenti strategici convincono gli amici a visitare la proprietà e fanno offerte inferiori a quelle di mercato per acquistarla. Quindi, se quelle offerte basse vengono rifiutate, fanno un'offerta vicina al valore di mercato, che il venditore spesso accetta.

Come scegliere un notaio

Un notaio è fondamentalmente un avvocato immobiliare/esattore delle tasse che consiglia i propri clienti, si occupa delle pratiche burocratiche per l'affare e riscuote le tasse governative. Assicurati che procurati il tuo notaio - non utilizzare quello del venditore o del tuo agente e scegli saggiamente. Aspettatevi di aggiungere circa il 7% al prezzo finale in tasse e commissioni.

Inizia a cercare un notaio molto prima di aver trovato la tua proprietà ideale, poiché trovarne uno valido può richiedere tempo. Dovrai contattare diversi notai, poiché alcuni cercheranno di truffarti / mentire / farti pagare un prezzo eccessivo. C’è pochissima responsabilità in questo campo. Non utilizzare quello consigliato dall'agente o dal venditore.

Nonostante quello che ti dicono alcuni notai disonesti, i notai lo sanno (e anche tu, adesso), questo le leggi sono cambiate dal 2021 e ora le nuove commissioni massime sono dello 0,799% e possono concedere uno sconto del 20% sulle loro commissioni (compresa la maggiorazione del mutuo) per gli immobili con un prezzo di vendita superiore a 100.000 €.

Assicurati di ottenere in anticipo una ripartizione specifica di tutte le tasse e commissioni. A causa della mancanza di responsabilità, molti notai cercheranno (illegalmente!) di farti pagare un prezzo eccessivo. Quindi assicurati, se accettano di concederti lo sconto del 20%, che la loro commissione (tasse escluse) non sia superiore allo 0,6392% del prezzo di vendita per la quota superiore a 60.000 euro (che è 0,799% meno lo sconto consentito del 20%.) e che non aggiungano commissioni extra ingiustificate (come le spese di traduzione): il resto della cifra che pagherai andrà in tasse governative.

Ecco maggiori informazioni sui notai francesi ed ecco quanto dovresti budget da dare al notaio (inserire 06 nel campo dipartimento; notare che questo calcolo non tiene conto dello sconto tariffario del 20%). Per calcolare l'importo che il notaio ti addebiterà/dovrebbe addebitarti per l'onorario, prendi la calcolatrice e inserisci il prezzo di vendita, meno € 60.000 (il commissioni per importi inferiori a 60.000 euro sono stupidamente complicati), allora moltiplica (x) che per 0,006392 (ad esempio, le spese notarili su un immobile da 2 milioni di euro, dovrai pagare al notaio 12.400 euro + le spese per l'importo inferiore a 60.000 euro, che arrivano a € 878, per un totale complessivo di € 13.278).

Ricordare: Sei Mai sono obbligati a concludere una transazione con un particolare notaio e non sono legalmente autorizzati a fatturarti per un lavoro parziale, indipendentemente da ciò che minacciano di spaventarti e farti mantenere come tuo notaio (vengono pagati solo quando completi completamente la vendita con loro) . Se sono disonesti o tentano di pagare troppo, fornisci loro una recensione online negativa per avvisare gli altri e segnalarli chambre.alpesmaritimes@notaires.fre vai da un altro notaio.

Ricorso limitato: È importante ottenere una seconda opinione e non fidarsi del proprio notaio. Ecco perché: i notai sono un settore autoregolamentato. Le controversie tra notai e acquirenti sono indirizzate a processo di “mediazione”., diretto dai notai (se si arriva anche a quel punto, cosa che succede meno della metà delle denunce). Come puoi immaginare, il mediatore è scelto dai notai – e ad essi fedeli. Ciò che è peggio è questo non vi è alcun obbligo per il notaio di partecipare alla mediazione così tanti non lo fanno. Questa completa mancanza di responsabilità incoraggia i notai a mentire e omettere informazioni per concludere la vendita ed effettuare la provvigione.

Per questo motivo, ti consigliamo di assumere un avvocato immobiliare per verificare eventuali contratti e aiutarti a supervisionare la transazione. In Francia, un avvocato immobiliare viene generalmente definito "avocat en droit immobilier“. Questo tipo di avvocato è specializzato in leggi riguardanti transazioni immobiliari, uso del terreno e altre questioni correlate. Possono fornire consulenza legale, rivedere i contratti e rappresentarti nelle controversie.

Avviso di truffa: Gli hacker hanno inviato e-mail dagli account di posta elettronica dei notai, con l'importo corretto in € dovuto, ma i dettagli del conto bancario dell'hacker, per i depositi. Verifica sempre le coordinate bancarie telefonicamente se intendi pagare tramite bonifico.

Acquistare in nero

Questo vale solo se acquisti direttamente dal venditore, poiché gli agenti non ti permetteranno di metterti in contatto direttamente con i venditori.

Attenzione a non farsi coinvolgere nel "pagare in nero". È qui che un venditore potrebbe chiederti di pagare direttamente una parte del prezzo in contanti per nascondere parte del prezzo al notaio. Questo non accade quasi mai (dopo tutto si tratta di evasione fiscale), ma vale la pena menzionarlo. Questo può aiutare il venditore a ridurre la responsabilità dell'imposta sulle plusvalenze riducendo allo stesso tempo le spese notarili dell'acquirente, tuttavia è anche illegale e può portare a seri problemi per te:

• Ci sono difficoltà pratiche nel pagare i soldi e poche garanzie: i tuoi soldi potrebbero essere facilmente rubati.
• Le autorità fiscali possono contestare il prezzo se ritengono che sia troppo basso e richiedere tasse relative a un prezzo più alto.
• Se la proprietà è una casa per le vacanze, sei soggetto all'imposta sulle plusvalenze sulla rivendita (che è molto più elevata dell'imposta da pagare al momento dell'acquisto). Il prezzo di acquisto su cui si calcola il guadagno sarebbe più basso: quindi il guadagno sarà più alto, il che significa che alla lunga pagherai molto di più.
• Se le autorità ritengono che ci sia stato un tentativo di eludere i dazi, imporranno sanzioni a carico dell'acquirente.
• È evasione fiscale e comporta le sanzioni che ne derivano.

L'offerta ufficiale

Una volta che vi sarete recati al Municipio per chiedere informazioni sull'immobile e sulla zona circostante, e avrete acquisito il maggior numero di informazioni possibili sulla zona e sull'immobile, potrete presentare un'offerta ufficiale (chiamata "compromis de vente"). Un notaio vi aiuterà in questo, ma ricordate: i suoi interessi non coincidono con i vostri (perché viene pagato a provvigione e solo se la vendita viene completata).

Assicurati di non utilizzare il notaio del proprietario, poiché potrebbe consigliare al proprietario di attendere un'offerta più alta (poiché guadagnerebbe di più) o trascurare di mostrare al proprietario la tua offerta. Se hai un notaio, è più probabile che ti contatti, poiché è l'unico modo per essere pagato.

Te lo consigliamo Anche consegnare personalmente una copia della tua offerta direttamente al proprietario (puoi lasciarla nella loro casella di posta in una busta sigillata con sopra il cognome del proprietario, chiedere ai vicini se sanno come contattare il proprietario o richiedere informazioni di contatto dei proprietari alla Mairie ) in quanto il notaio presenterà la tua offerta all'agente, che potrà semplicemente fare finta di aver mostrato al venditore (sì, è illegale, ma lo fanno comunque spesso) se la loro agenzia gli ha detto di non accettare offerte a valore di mercato.

Includere una spiegazione del prezzo dell'offerta (iniziare con a elenco di ville simili vendute nelle vicinanze con gli screenshot di Google Earth, quindi i fattori che ti hanno portato a quel prezzo al m² e, facoltativamente, il traiettoria del mercato).

Non fare affidamento su assicurazioni verbali o su redazioni legali imprecise.

È normale allegare al contratto numerose condizioni ("sospensive") in modo da poter recedere dalla vendita se necessario. Assicurati che il tuo contratto includa tutte queste clausole che ti consentono di recedere:

• se la valutazione torna inferiore alla tua offerta,
• se non riesci ad ottenere un mutuo,
• se dall'indagine risulta che la dimensione della villa o del terreno è inferiore a _____ (m² abitabili della villa) e ______ (dimensione del terreno),
• se esistono restrizioni di pianificazione sfavorevoli o diritti di terzi che potrebbero influenzare materialmente il godimento della proprietà,
• se ci sono servitù sfavorevoli ('servitùs') sull'immobile (il contratto dovrebbe indicare che non ci sono servitù, secondo il venditore),
• se esistono ipoteche gravanti sull’immobile,
• se i risultati di un'indagine strutturale effettuata da un geometra qualificato ("Expert de Batiment") mostrano problemi,
• se non riesci ad ottenere i permessi edilizi necessari (per realizzare una piscina, oppure per un ampliamento, ecc.),
• se esistono pretese sulla proprietà da parte del comune o dello Stato francese.

Molti annunci mostrano dimensioni imprecise degli edifici e dei terreni, quindi è importante verificarli entrambi utilizzando un sondaggio indipendente prima dell'acquisto. Rendi la tua offerta condizionata ai risultati dei sondaggi che intendi svolgere e negozia il prezzo al ribasso se l'annuncio dice che è più grande di quello che è in realtà.

Le clausole condizionali riguardanti la "vendita previa autorizzazione edilizia" necessitano di un'attenta redazione, non solo in relazione alle condizioni di pianificazione che possono essere imposte, ma anche ad una possibile successiva impugnazione legale di un permesso di costruzione.

Se nella vendita deve essere incluso il mobilio (in questo contano la cucina e i bagni), è necessario allegare un inventario ("inventaire") e assegnare un prezzo separato.

È anche possibile inserire nel contratto una clausola penale a vantaggio dell'acquirente in modo che, se il venditore recede dalla vendita, sia tenuto a risarcire l'acquirente. Assicurati di includere anche una clausola in cui si afferma che tutti i fondi non verranno rilasciati al venditore finché non avrai ottenuto il possesso vacante.

Ecco maggiori dettagli a riguardo cosa cercare nel contratto di offerta ufficiale.

Avvertenze contrattuali

Ricorda sempre che i notai lavorano per se stessi, non per te. Il tuo notaio vuole che la vendita vada a buon fine (quindi viene pagato) e adatterà il contratto a tale scopo, limitando i tuoi diritti. È consigliabile far esaminare il contratto da una terza parte indipendente prima di firmarlo.

Avvertenza SCI: Poiché il periodo di riflessione si applica solo alle offerte fatte da una persona e non da un'azienda, se desideri possedere la casa utilizzando un'azienda o una SCI, dovrai assicurarti che il contratto di offerta indichi che puoi, a successivamente, trasferire la vendita in una SCI/denominazione sociale.

La clausola ipotecaria: Assicurati che il contratto di offerta contenga una clausola che ti consenta di recedere se non riesci a ottenere un mutuo per l'intero prezzo di offerta della proprietà. Ad esempio, la tua offerta potrebbe essere di 1 milione di euro, ma la banca potrebbe valutare la villa a 700.000 euro e offrirti un mutuo solo su quello. Nel contratto deve esserci scritto che puoi recedere se non riesci ad avere un mutuo da 1 milione di euro, appunto.

Il tuo agente immobiliare o notaio potrebbe dirti che questa clausola può farti uscire facilmente dall'affare, in modo da farti sentire più sicuro nel presentare un'offerta ufficiale. In realtà non puoi semplicemente chiamare la tua banca e aspettarti il rifiuto di beneficiare di questa clausola. Dovresti dimostrare di aver ragionevolmente tentato di ottenere un mutuo e di aver ricevuto diversi rifiuti completi da parte delle banche, entro il termine previsto dal contratto.

Anche se per qualche svista questa clausola non è inclusa, a condizione che nel contratto non si dica espressamente che si sta acquistando l'immobilesenzaun mutuo, la legge presuppone l'ottenimento di un mutuo. Ma è molto più sicuro assicurarsi che questa clausola sia inclusa e scritta in modo chiaro.

Assicuratevi che la clausola indichi il periodo di validità e i dettagli principali del mutuo: importo, durata, tasso di interesse massimo. Non è insolito che all'acquirente vengano concessi 45 giorni per ottenere un'offerta di mutuo, dopodiché il contratto può scadere. Se siete residenti e avete un reddito stabile, questo è normalmente un lasso di tempo più che sufficiente, ma potrebbe essere troppo breve per un acquirente straniero che cerca un mutuo francese, quindi, se questo è il vostro caso, cercate di negoziare un periodo più lungo nel contratto.

Vice Caché: Un "vice caché" è un difetto nascosto o latente in una proprietà. La tutela degli acquirenti è sancita dall'articolo 1641 del codice civile. Il venditore è obbligato a divulgare tutte le informazioni importanti sulla proprietà che potrebbero influenzare la decisione dell'acquirente, o il prezzo pagato per la proprietà. Se non lo fanno, allora è possibile che un tribunale offra un rimedio, come una riduzione del prezzo o l'annullamento della vendita (motivo per cui i notai non vogliono che tu lo sappia, poiché perdono la loro commissione in caso di annullamento).

Non sorprende che i notai a volte cerchino di limitare l'uso della protezione del "vice caché" aggiungendo una clausola di esclusione nel contratto di vendita che limita i diritti dell'acquirente una volta scoperto un grave problema nascosto con la villa. Il nostro consiglio a tutti gli acquirenti è che se il vostro notaio fa questo, lo considerate inaffidabile e cambiate notaio. Se non vuoi farlo, dovresti insistere al 100% sulla rimozione di questa clausola dal contratto di vendita. Il venditore potrebbe opporsi al fatto che tu lo faccia, ma se lo fa, le sue motivazioni devono essere messe in discussione. Tu dovresti essere molto esitante nell'accettare di acquistare 'en l'état' (come visto) a meno che tu non comprenda appieno cosa stai acquistando.

Rimozione delle garanzie: Alcuni notai aggiungono clausole che limitano i vostri diritti e rimuovono le garanzie. Questo avvantaggia il notaio (poiché viene pagato solo al completamento della vendita) limitando i vostri diritti e la possibilità di annullare la transazione. Ancora una volta, il nostro consiglio a tutti gli acquirenti è: se il vostro notaio si comporta in questo modo, consideratelo inaffidabile, lasciate una recensione online appropriata e cambiate notaio. Fate sempre esaminare il contratto da una terza parte indipendente prima di firmarlo.

Clausola di verifica della superficie abitabile: Molti agenti immobiliari mentono sulle dimensioni delle ville per giustificare prezzi gonfiati. Ti consigliamo di aggiungere questa clausola e poi di far misurare lo spazio abitabile.

Le parti convengono che la superficie abitabile effettiva dell'immobile, come definita dall'articolo R.111-2 del Codice dell'Edilizia e dell'Abitazione, costituisce una condizione essenziale per il consenso dell'acquirente. Nel caso in cui venga riscontrata una discrepanza significativa tra la superficie abitabile effettiva (misurata da un professionista indipendente secondo la definizione di cui sopra) e la superficie indicata nel presente contratto, il prezzo di acquisto verrà automaticamente rettificato in base al prezzo al metro quadro concordato. Questa clausola si applica in particolare se la superficie effettiva è inferiore di oltre il 5% rispetto a quella indicata. La rettifica può essere applicata fino a sei mesi dopo la vendita.

Verifica della diagnosi: Molti proprietari o agenti immobiliari corrompono i revisori contabili affinché mentiscano nelle diagnosi, nei report energetici e nelle perizie. Questa pratica è dilagante in Costa Azzurra. Per tutelarti, dovrai aggiungere questa clausola e poi incaricare qualcuno indipendente di eseguire diagnosi e ispezioni. Assicurati di non rivelare al proprietario o all'agente chi lo sta facendo e chiedi all'ispettore di non rivelare all'agente con quale azienda lavora o di non condividere i suoi contatti, altrimenti non lo pagherai. Ecco la clausola da aggiungere alla tua offerta:

La presente offerta è subordinata alla verifica dell'accuratezza della diagnosi energetica e dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE). Qualora una perizia indipendente condotta prima della firma del rogito definitivo riveli che la classe energetica effettiva è inferiore a quella indicata nell'APE fornito, o se gli elementi strutturali dell'immobile (isolamento, finestre, tetto, ventilazione, ecc.) sono sostanzialmente incoerenti con la diagnosi o la descrizione nell'annuncio, l'acquirente si riserva il diritto di recedere dall'acquisto senza penali o di rinegoziare il prezzo di acquisto sulla base della corretta valutazione energetica e del costo dei lavori necessari.

Il deposito

L'agente immobiliare potrebbe chiederti di versare un acconto del 5-10% (ti consigliamo di accettare solo il 5%), ma dovresti sempre versare l'acconto al notaio, perché questo è il modo normale di farlo e ci sono meno probabilità di problemi nel recupero dell'acconto se la vendita fallisce.

Tieni presente che un deposito è normalmente recuperabile al di fuori del periodo di riflessione solo se la vendita fallisce per motivi legati alle clausole contrattuali o al venditore. In caso contrario, il deposito verrà incamerato. Il tuo deposito sarà trattenuto dal notaio in "impegno" come parte del ricavato dell'acquisto.

Non è raro che ci siano conflitti sulla restituzione di un deposito, sia perché il notaio ritarda nel rimborso, sia perché c'è qualche ambiguità riguardo al rispetto o meno delle condizioni contrattuali. Pertanto, se firmi un contratto condizionato, ti consigliamo di versare solo il deposito minimo possibile e di garantire anche una precisa redazione legale delle condizioni.

Il periodo di riflessione

Dopo aver firmato l'offerta iniziale e il deposito, avrai 10 giorni (compresi festivi e fine settimana) per annullare senza penalità e senza spiegazioni. Dopo i 10 giorni, perderai il tuo deposito se ti ritiri, quindi usa questi 10 giorni saggiamente.

Se il contratto è stato redatto da un notaio ed entrambe le parti lo firmano presso lo studio del notaio, il notaio può notificare la diffida all'acquirente immediatamente dopo la firma del contratto. Tuttavia, molti notai notificano la diffida all'acquirente tramite raccomandata o e-mail con ricevuta di lettura. L'acquirente ha 10 giorni di tempo dal ricevimento della diffida per recedere senza motivo.

Se vuoi recedere sono necessarie alcune formalità. Deve essere in forma scritta e inviato tramite posta raccomandata o tramite posta elettronica con ricevuta di lettura all'agente immobiliare o al notaio, a seconda di quanto concordato nel contratto. Se l'acquirente ha versato una caparra, il notaio dovrà restituirla, normalmente entro 21 giorni dal ricevimento della comunicazione di recesso. Il termine di 10 giorni è tassativamente esecutivo, pertanto se l'acquirente tentasse di recedere 12 giorni dopo aver ricevuto la comunicazione, il recesso potrebbe essere considerato inefficace e l'acquirente costretto a procedere con l'acquisto pena la perdita della caparra versata.

Vantaggi per ottenere un mutuo

Dovresti sempre richiedere un mutuo, perché:

• Se la villa vale più di 1,3 milioni di euro è l'unico modo per evitare l'imposta sul patrimonio.
• Il tasso di interesse sui mutui in Francia è inferiore a quello che potresti guadagnare investendo il denaro. Ciò significa che la mossa finanziaria intelligente è accendere un mutuo e mantenere i propri soldi investiti.
• Viene fornito con una valutazione/perizia ufficiale, che puoi utilizzare per il potere contrattuale.
• Anche se il tuo denaro è detenuto in una valuta diversa dall’euro, potresti risparmiare denaro. Se scegli il LTV (loan-to-value) massimo, questo ti consente di coprire meglio la tua esposizione a eventuali fluttuazioni del tasso di cambio poiché i mutui francesi non hanno spese di rimborso anticipato (o sono molto basse). Invece di convertire l'intero prezzo di acquisto in euro (a un tasso di cambio potenzialmente negativo), devi solo trasferire il deposito e le spese notarili. Ciò significa che puoi aspettare finché il tasso di cambio non sarà migliore e poi ripagare il tuo mutuo, il che può abbattere migliaia del prezzo di acquisto.

Utilizzando una SCI

Una SCI è una tipologia di società francese fiscalmente trasparente utilizzata esclusivamente per la proprietà e la gestione di beni immobili. Molti notai lo consiglieranno, spesso perché vengono pagati per crearli, quindi scopri tu stesso se vuoi usarne uno. Ecco una spiegazione. Se decidi di usarne uno, potresti anche crealo online per € 99. Puoi anche esaminare i vantaggi di avere una società proprietaria della SCI.

Nonostante questi potenziali vantaggi, a seguito dei cambiamenti legislativi e fiscali degli ultimi anni le argomentazioni a favore del possesso di un immobile familiare tramite una SCI si sono indebolite, per cui è necessario valutare attentamente se è davvero necessario utilizzare una SCI. Ci sono molti consulenti professionisti che senza dubbio ti diranno che varrebbe la pena costituire una SCI, ma se sono gli stessi consulenti che guadagneranno gli onorari derivanti dalla costituzione della società (compresi i notai), allora devi valutare questo aspetto consiglio attentamente.

Tieni presente che se segui il percorso SCI dovrai presentare dichiarazioni dei redditi annuali per la SCI, quindi i costi sono continui. La mancata presentazione della dichiarazione può comportare una tassa annua pari al 3% del valore dell'immobile, nonché interessi di mora e multe.

Ti consigliamo di assicurarti che tutte le discussioni con i tuoi consulenti siano registrate, poiché è facile fornire consigli sciatti se i professionisti non si sentono ritenuti responsabili per ciò!

La firma finale

Circa tre mesi dopo la firma del compromesso di vendita il notaio organizza la firma dell'acte de vente définitif, il pagamento del saldo finale e delle tasse e lo scambio delle chiavi. È prassi ripartire pro rata i costi della “taxe foncière” annua al momento della vendita. Assicurati che il notaio fornisca una bozza dell'atto prima dell'incontro finale, in modo che possa essere mostrato a un consulente professionale per un commento.

Assicurati di visionare la villa alla vigilia della firma dell'atto di vendita finale, in modo da poter vedere esattamente per cosa stai pagando. Potrebbe evitare sorprese come radiatori, persiane, elettrodomestici o maniglie delle porte che vengono smontate. Controlla che non ci siano stati danni e che sia vuoto di tutti i beni del venditore, tranne quelli che volevi. Se qualcosa non va, chiedi al notaio di trattenere una parte del prezzo fino a quando la proprietà non sarà tornata come era quando è stato firmato il "compromis de vente".

Nota: Se il notaire ti ha addebitato un prezzo eccessivo, è stato incompetente o non ha agito nel tuo migliore interesse (come è normale), puoi avviare un procedimento legale qui.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero valore, come ottenere il miglior prezzo ed evitare prezzi eccessivi, a cosa fare attenzione, come evitare di essere truffati e molto altro ancora.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Successivamente puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guida agli annunci immobiliari include: come trovare ville in vendita, a cosa fare attenzione, disinformazione e avvertenze, aste e pignoramenti, acquisto diretto dai venditori, perché il tempismo è tutto e il motivo per cui solo circa la metà delle vendite di ville sono quotate in borsa.

Il nostro guida a truffe e segreti include: avvertimenti sui trucchi non etici che agenti, notai, venditori, sviluppatori e costruttori utilizzano per ottenere più soldi da te. Questa è una lettura obbligata ed è la guida per gli informatori che gli operatori del settore non vogliono che tu veda.

Il nostro guida agli agenti immobiliari include: le cose disoneste che gli agenti ti diranno, come operano le agenzie immobiliari, gli agenti degli acquirenti e i cercatori di proprietà, perché dovresti evitare agenti illegali e non locali e di chi fidarti (un avvertimento importante).

Il nostro guida alla determinazione del prezzo e del valore di mercato di una villa include: perché ci sono così tanti prezzi eccessivi, come stimare il valore di mercato di una villa (quanto vale) e una guida passo passo per trovare il prezzo della tua offerta.

Il nostro guida alle cose importanti da scoprire include: rapporti diagnostici e indagini, sole e microclimi, potenziali problemi con la vista, tasse sulla casa, età, accesso a Internet e dispositivi mobili, zone pericolose (rosse), rischi per la salute, problemi di privacy e spazio, problemi nelle vicinanze, cosa effettivamente possiederai, aggiunte e strutture illegali, perché vengono vendute, come verificare e altro ancora.

Il nostro guida alle cose da considerare include: il tuo attuale costi, problemi nell'acquisto di una villa "appena ristrutturata", informazioni sulla criminalità locale e sugli abusivi e domande da porsi.

Il nostro guida per il post-acquisto include: insidie assicurative, consigli per le seconde case, affitto della villa, ristrutturazione e cosa sapere sull'assunzione di personale.

Guida per i venditori: Come stabilire il prezzo della tua villa in modo che venga venduta.