shortcuts

    Trucs voor makelaars

    Je hoeft alleen maar een rondje te rijden door een willekeurig deel van de Franse Rivièra en het wordt heel duidelijk dat er hier te veel makelaars zijn. Er is er minstens één op elk commercieel blok, zo niet meerdere. Het is gemakkelijker om een ​​makelaar te vinden dan een plek om koffie te kopen - verreweg.

    Het is niet verrassend dat makelaars aan de Franse Rivièra een extreem competitief stel zijn. Er zijn duizenden makelaars die allemaal vechten om een ​​relatief klein aantal advertenties, terwijl ze proberen hun huur te betalen van heel weinig verkopen. Kortom, het is een recept voor allerlei soorten slecht gedrag.

    Net als elke industrie waar de monetaire prikkels niet zijn afgestemd op de prikkel om eerlijk te zijn tegen de koper, dwingt dit type systeem agenten om ofwel voor hun eigen financiële belangen te zorgen OF eerlijk te zijn tegen kopers. Het is dan ook niet verwonderlijk dat ze prioriteit geven aan meer geld verdienen boven transparant zijn met kopers. Het is niet zo dat agenten slechte mensen zijn (ze hebben ook gezinnen te voeden); het probleem ligt in het feit dat het systeem is zo opgezet dat slecht gedrag wordt gestimuleerd. Hoe meer u te veel betaalt, hoe meer winst zij maken.

    Hoe makelaars werken

    Geen enkele agent heeft toegang tot alles op de markt. Niet eens in de buurt.

    In Frankrijk is er geen MLS of centrale database van alle eigendommen die te koop staan. Elk bureau heeft zijn eigen vermeldingen. Ze publiceren sommige van hun aanbiedingen online (degene die ze moeilijk kunnen verkopen), en de rest houden ze geheim (deze worden 'off-market' genoemd) zodat andere agenten er niet achter kunnen komen.

    De meeste eigenaren (de slimme) hebben 2 of 3 bureaus. Bureaus werken vaak niet graag met elkaar samen omdat dit betekent dat de commissie wordt gesplitst. Daarom moet u als koper contact opnemen met (en rechtstreeks samenwerken met) zoveel mogelijk bureaus. Veel makelaars aan de Franse Rivièra zullen nieuwe aanbiedingen niet proactief opvolgen, dus u moet ze regelmatig een bericht sturen om hen eraan te herinneren dat u bestaat.

    Licenties en verzekering

    Sinds er zijn veel illegale 'makelaars' proberen om geld te verdienen aan eigendommen van de Franse Rivièra, is het erg belangrijk dat u ervoor zorgt dat elke agent waarmee u nauw samenwerkt legaal is door om drie dingen te vragen: hun vergunning om te oefenen (carte professionalelle), aansprakelijkheidsverzekering en getrouwheidsgarantie (stuk garantie) details.

    Maak je geen zorgen - het is volkomen normaal en acceptabel om hier een bewijs van te vragen. Dit helpt u te beschermen voor het geval er iets misgaat. Als ze geen obligatie hebben, is dat oké, zorg er gewoon voor dat je geld aan de notaris betaalt (wat je eigenlijk sowieso zou moeten doen). Bevoegde agenten moeten al deze details op hun kantoor tonen en details van deze drie dingen geven in alle correspondentie en contracten.

    U kunt ook erkende makelaars vinden via twee makelaarsverenigingen: FNAIM en SNPI. Dit geeft je ook een extra plek om te klagen als er iets mis gaat.

    Pas op voor buitenlandse en illegale 'agenten'

    Werk alleen samen met makelaars die een kantoor hebben in de buurt waar je een villa zoekt. Lokale agenten kennen het gebied het beste en kunnen u mogelijk toegang geven tot 'off-market' villa's waarvan zij denken dat ze snel kunnen verkopen zonder dat u voor publiciteit hoeft te betalen. Ze hebben ook meer kans om wettelijk een vergunning te hebben om te oefenen - en u wilt er zeker van zijn dat de agent waarmee u werkt een vergunning heeft en verzekerd is.

    Sommige buitenlandse agenten of agenten zonder vergunning zullen beweren de 'listing agent' of 'exclusieve agent' te zijn, maar zijn dat in feite niet, en kunnen u uiteindelijk verrassen met een vraag naar extra vergoedingen (die u niet verplicht bent te betalen!) of verberg kosten in de vermelde prijs. Om deze reden, vermijd wereldwijde / Britse / niet-lokale agenten en diensten, en onderteken niets met een agent - alle contracten moeten via de notaris worden gesloten. En geef een makelaar zeker nooit geld (nogmaals, geef alleen geld aan de notaris).

    Aankoopmakelaars / Vastgoedzoekers

    Wat is een aankoopmakelaar?

    Aankoopmakelaars (ook wel Property Finders genoemd) zijn nieuw in Frankrijk (sinds ongeveer het jaar 2000). Ze adverteren dat ze het werk zullen doen om contact op te nemen met alle verschillende makelaarskantoren en meer te weten te komen over de off-market villa's. Sommigen zeggen ook dat ze hun best zullen doen om meer te weten te komen over particuliere verkopen.

    Beperkingen:

    Omdat ze allemaal de commissie delen met de makelaar, ze zullen allemaal eigendommen missen waarvan de makelaar de commissie niet wil splitsen. Veel bureaus, vooral de bekende, weigeren commissies te splitsen (tenzij de villa's al eeuwen te koop staan). Dit betekent dat, tenzij u rechtstreeks in contact staat met die agentschappen, u misschien niet te weten komt over de beste villa's die ze te koop hebben.

    Reguliere agenten die zich voordoen als aankoopmakelaars:

    Een makelaar die werkt voor een bureau dat villa's te koop aanbiedt, kan geen wees ook een echte kopersagent, hoewel sommigen je zullen proberen te overtuigen dat ze dat kunnen. Reguliere makelaars zullen niet in staat zijn om te weten te komen over 'off-market' villa's van andere agentschappen (aangezien de hele reden dat ze off-market/geheim worden gehouden is om te voorkomen dat andere makelaars erachter komen en ze stelen), en zullen proberen om u zo veel mogelijk te laten betalen (aangezien ze een vergoeding op commissiebasis geven).

    Lokaal versus internationaal:

    Hoe lokaler ze zijn, hoe beter. Het is onmogelijk dat iemand in het VK iets weet van privéverkopen aan de Franse Rivièra - dat vereist wekelijkse persoonlijke relaties en ontmoetingen met de lokale bevolking. Zoek een aankoopmakelaar die in de buurt is gevestigd waar u wilt kopen en Frans als moedertaal spreekt, zodat zelfs xenofobe oude bewoners vriendelijk zullen zijn en hen op de hoogte zullen stellen van particuliere verkopen.

    Betaling:

    Sommige kopersagenten brengen de koper een extra vergoeding in rekening bij het afronden van de verkoop (maar ze nemen ook de helft van de commissie van de listingagent - wat ze al dan niet aan u toegeven), maar de meeste brengen de koper niets in rekening en in plaats daarvan deel de commissie gewoon met agenten die dat willen (niet allemaal!)

    Sommige slordige kopersagenten zullen om een ​​provisie vragen (vooraf geld), vooral omdat ze chronisch niet succesvol zijn in het vinden van villa's en hun enige inkomen deze eerste betalingen zijn. nooit vooruit betalen. Betaal ze eigenlijk nooit. Laat ze betaald krijgen van de listing agent/verkoper. Als je akkoord gaat om ze een paar duizend euro extra te betalen, moet je een aankoopmakelaar alleen betalen als ze een villa voor je vinden die je koopt — en alleen als de aankoop 100% compleet is.

    Kun je ze vertrouwen?

    Het is hetzelfde als bij listing agents. Omdat ze een commissie krijgen op basis van de verkoopprijs, worden ze gestimuleerd om een ​​manier te vinden om u te manipuleren om meer te betalen dan nodig is. Dat is waarom je kunt niet naar hun advies luisteren en het is nog steeds aan jou om je eigen onderzoek te doen naar bepaal de juiste biedprijs.

    contracten:

    Als ze om een ​​contract vragen, kun je gewoon zeggen dat je geen contract wilt tekenen helemaal niet, of in ieder geval totdat je de villa hebt gevonden die je wilt kopen. Als ze protesteren, geef dan niet op. Ze zullen er uiteindelijk mee instemmen nog steeds met je samen te werken. Als je op een bepaald moment besluit een contract te tekenen (dit zou eigenlijk pas moeten gebeuren als ze een villa hebben gevonden die je wilt kopen), dan zijn er dingen die je moet weten voordat je tekent:

    • Zorg ervoor dat het contract 'eenvoudig' is en niet 'exclusief'. Zorg er 100% voor dat het contract niets over exclusiviteit bevat, anders ben je ze geld verschuldigd, zelfs als ze totaal nutteloos zijn (wat velen zijn) en je een villa op een andere manier vindt.
    • Vraag om bewijs dat ze een vergunning hebben en verzekerd zijn.
    • Zorg ervoor dat u alles in het contract begrijpt. De meeste zullen Engelstalige contracten verstrekken.
    • In het contract moet staan ​​dat u hen geen geld schuldig bent, of dat de makelaar van de koper pas wordt betaald als de verkoop is afgerond. Er moet in staan ​​dat ze de commissie delen met de noteringsagent, betaald door de verkoper, en dat de kopersagent de koper geen vergoeding in rekening brengt.

    Wie te vertrouwen? Een waarschuwing

    Het belangrijkste om altijd te onthouden is dat makelaars (en notarissen) worden betaald wanneer u de aankoop voltooit, en hoe meer je uitgeeft, hoe meer winst ze maken. Ze krijgen een percentage van de verkoopprijs betaald, en ze worden alleen betaald als u de aankoop van de villa voltooit. Dus natuurlijk worden ze gestimuleerd om erg optimistisch te zijn over zowel de markt als welke villa je ook overweegt.

    Daarom zullen velen potentiële kopers vertellen dat een villa met grote schimmel- en structurele problemen "in perfecte staat" is, of opzettelijk de m2 opblazen, of u andere leugens en halve waarheden vertellen om u tegen de hoogst mogelijke prijs te laten kopen.

    Daarom is het belangrijk dat u uw eigen controle uitvoert om te zien of alle constructies op het terrein legaal zijn gebouwd en om controleer de andere dingen die in deze handleiding worden vermeld. Verwacht niet dat agenten eerlijk zijn over elk aspect van het onroerend goed - u zijn de enige persoon die op zal letten jouw belangen. Het is aan jou om onafhankelijke experts in te huren (die betaald worden of je de villa nu koopt of niet) om alles dubbel te controleren.

    Degenen die zich bezighouden met het promoten van villaverhuur, zullen mensen ook aanmoedigen om te kopen. Als je een villa koopt en je realiseert je dat je te veel betaald hebt en het niet kunt doorverkopen, is dat goed nieuws voor mensen die hun brood verdienen met het organiseren van villavakanties, aangezien je volgende stap waarschijnlijk is om hen in te schakelen om je te helpen bij het huren ervan. (Houd er rekening mee dat deze verhuurmakelaars 20% commissie rekenen en de overheid 40% huurbelasting, dus u verdient minder dan de helft van de huurprijs).

    (Oneerlijke) dingen die agenten je vertellen

    Gezien de slecht op elkaar afgestemde prikkels, altijd doe je eigen onderzoek en pas op voor deze dingen die sommige agenten zeggen:

    “De markt is momenteel super hot!”

    Agenten altijd wil dat je gelooft dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het stimuleert verkopers om hun huizen op de lijst te zetten. Zelfs in duidelijk zwakke of krimpende markten zullen veel makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is. Hier is de daadwerkelijk staat van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra.

    “Deze villa is nieuw op de markt!”

    E-mails met vastgoedaanbiedingen zeggen vaak "nieuwe aanbieding" of "nieuw op de markt" wanneer de villa al vele maanden of jaren te koop staat. Let niet op als de makelaar zegt dat het 'nieuw' is. Kijk in plaats daarvan eens naar de datum op de diagnostiek.

    "U kunt uw m2-prijsstelling niet baseren op de website van de notaris ('DVF') omdat _____."

    Ze kunnen hiervoor een willekeurig aantal leugens geven, bijvoorbeeld dat de notarissen geen villa's tellen die zijn gekocht met een SCI (dat doen ze - ze tellen allen niet-openbaar aangeboden of intergezinsverkoop van onroerend goed tegen een lage prijs (ze doen het niet), dat rijke mensen hun verkoop eruit halen voor privacy (dit is niet toegestaan), of dat de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen op de een of andere manier onjuist laag zijn (ze zijn definitief niet verkeerd laag – in feite zijn ze onjuist hoog!- en dit is geregeld door de Franse wet om de transparantie te vergroten.) Hier is een gids voor het bedenken van uw aanbiedingsprijs.

    “De markt is geëxplodeerd / de prijzen zijn gestegen sinds de notarissen voor het laatst de verkoopprijzen publiceerden…”

    Nogmaals, dat is 100% zeker geen waar, want de onroerendgoedmarkt van de Franse Rivièra is als melasse - het is zeer traag bewegend. Daarnaast is hun claim ook volledig oncontroleerbaar en een agent kan dit op geen enkele manier weten. De alleen manier om de trends van de vastgoedmarktprijzen te kennen is via de door notarissen gepubliceerde verkoopprijzen (meer over de markttrends hier), die is bijgewerkt elke 6-maand. Agenten staan ​​erom bekend dat ze liegen over verkoopprijzen, en zelfs als ze... waren om eerlijk te zijn, zouden ze alleen weten over hun verkopen, en ze zijn 1 van de meer dan 1500 agenten aan de Franse Rivièra!

    “Deze villa ligt aan een dure straat, dus de prijs is gerechtvaardigd.” or “Het huis verderop in de straat is verkocht voor” _____.” or “Ik heb onlangs meerdere villa's in dit gebied verkocht voor meer dan €_____. '

    Ten eerste kunt u controleren of dit het geval is door te zoeken in de eerdere verkopen, die worden vermeld in de mobiele Drimki-app of deze notaris ('DVF') website - maar met onjuist lage m2). Als die verkopen niet worden vermeld, ga er dan vanuit dat het waarschijnlijk niet waar is. Ten tweede moet de prijs per m2 nog steeds binnen de door de notaris gepubliceerde prijsklasse blijven (hier meer over), inclusief elk villa op elk straat in dat gebied/de stad, inclusief allen de 'bijzondere' dure straten. Ten derde, alleen omdat een koper dat niet deed doen hun onderzoek en te veel betaald, betekent niet dat je dat zou moeten doen.

    “Die villa is zojuist verkocht!”

    Een ander ding om op te letten is dat sommige makelaars weigeren om met andere makelaars samen te werken (om verschillende redenen), waardoor de makelaar waarmee u samenwerkt u vertelt dat een woning is verkocht terwijl dat niet het geval is, dus zorg ervoor dat u dit nogmaals controleert met de makelaar. Ook gaan veel deals niet door - een woning met een bod erop is verre van een voltooide deal (in feite gaat meer dan 50% van de aanbiedingen niet door, vooral omdat de bank de hypotheek niet onderschrijft voor een duidelijk te duur bod) en de villa kan binnen een maand weer op de markt komen.

    Als u een goed opgeleide koper bent en weet dat een villa te duur is, kan een makelaar u vertellen dat een villa een bod heeft gekregen om u boven de marktprijs te laten bieden, en als u dat niet doet, kunnen ze zeggen dat deze is verkocht. Maar dit is vaak simpelweg omdat ze weten dat de verkoper gewoon speculeert en niet geïnteresseerd is in verkopen tegen een eerlijke prijs, dus als je zegt dat het verkocht is, is de bedoeling dat je denkt dat je het bij het verkeerde eind hebt over de markt (dat villa's voor meer verkopen, en vaker dan ze zijn).

    Een andere reden waarom een ​​makelaar dit zou kunnen zeggen, is wanneer een eigenaar besluit zijn villa van de markt te halen omdat het niet verkoopt - makelaars zullen dit natuurlijk niet zeggen, dus in plaats daarvan doen ze alsof ze het hebben verkocht. Controleren de notarissen publiceerden verkopen verifiëren.

    "Ze hebben een bod voor [vul hier boven de marktprijs in] al afgewezen."

    Dit is bijna altijd niet waar. Dit is een veel voorkomende tactiek die door makelaars wordt gebruikt om u te laten denken dat er veel vraag is naar de villa en om u meer te laten bieden dan de marktwaarde. Als het aantal erg hoog is, proberen ze je misschien ook af te schrikken omdat de listing agent de commissie niet deelt, of omdat ze dat weten de verkoper wil niet echt verkopen.

    "De villa is al verkocht, maar de koper kon geen hypotheek krijgen."

    Dit kan wel of niet waar zijn. Als het waar is, was de meest waarschijnlijke reden waarom ze geen hypotheek konden krijgen, omdat uit de taxatie/taxatie van de bank bleek dat het bod van de koper ver boven de marktwaarde lag. Dus als het waar is, betekent dat vrijwel zeker dat de villa veel te duur is, zelfs voor de geaccepteerde biedprijs. Als het niet waar is, dan zegt de agent dit om je te manipuleren om te denken dat het een begeerlijke villa is waar andere mensen voor willen betalen.

    “Ze overwegen een bod, dus je moet snel handelen!”

    Dit is meestal niet waar (maar af en toe is het bod dat ze je vertellen bijna altijd veel hoger dan het daadwerkelijke aanbod). Dit is een veelgebruikte tactiek om u onder druk te zetten, de villa aantrekkelijk te laten lijken en u snel een hoger bedrag te laten bieden dan hun (fictieve) 'biedbedrag'. Ons advies: bied marktwaarde en wacht dan af.

    "Het is een investering - u verdient het geld terug als u verkoopt..."

    Dit is simpelweg niet overal het geval, maar vooral in Frankrijk, waar de markt al zo'n 15 jaar vlak is. Kopers hebben geen idee wat u voor uw villa hebt betaald, en zelfs als ze dat wel zouden doen, zou het er niet toe doen, aangezien villa's worden verkocht voor wat de marktwaarde op dat moment ook is. Vastgoed is net als elke andere markt: het heeft ups en downs, en mensen verliezen voortdurend geld op hun 'investering'.

    “Het is geprijsd tegen marktwaarde. U kunt zien door te zoeken naar villa's te koop in de omgeving.”

    Agenten die dit zeggen proberen je in de war te brengen. De vraag / aanbieding / te koop prijzen zijn GEEN 'marktwaarde'; het zijn de prijzen niemand is bereid te betalen (anders zouden die villa's al verkocht zijn!) In plaats daarvan is het de VERKOCHT prijzen (de m2 prijzen waarvoor villa's daadwerkelijk hebben verkocht) die de 'marktwaarde' bepalen (wat villa's in die stad waard zijn).

    Hoe te antwoorden 'Wat is uw budget?'

    Aangezien er zoveel eigenschappen zijn dramatisch te duur, de beste manier om deze vraag te beantwoorden is om dit te zeggen: “We hebben geen budget. Wij betalen marktwaarde. We krijgen twee taxaties – waaronder één door onze bank – en baseren ons bod daarop. Dus laat ons alles zien wat overeenkomt met wat we zoeken en we zullen de aanbiedingsprijs afhandelen zodra we er een vinden die we leuk vinden." Vervolgens maakt u uw aanbod door deze gids volgen.

    Heeft u een makelaar nodig?

    Misschien vind je dit schokkend, maar slechts ongeveer de helft van alle villaverkopen verloopt via makelaars, en veel daarvan worden 'off-market' verkocht aan hun klanten (of ontwikkelaars, die de makelaar vervolgens een andere commissie geven wanneer ze het omdraaien) zonder de noodzaak om de aanbieding online te publiceren.

    De rest gebeurt via veilingen, rechtstreeks via notarissen of via privéverkopen via lokale kranten, sociale media, geclassificeerde sites of gespecialiseerde vastgoedpers (aangeboden door de eigenaar). Dit komt omdat makelaars tussen de 4% en 10% in rekening brengen, en veel eigenaren zouden er de voorkeur aan geven om op een andere manier te verkopen en alleen met makelaars in zee te gaan als ze zelf geen koper kunnen vinden.

    Zodra een makelaar een eigendom in handen krijgt, zal hij eerst proberen het 'off-market' aan ontwikkelaars aan te bieden. Dan zullen ze het stilletjes aanbieden aan hun klanten en andere agenten waarmee ze een partnerschap hebben. Als geen van hen een geïnteresseerde koper kan vinden, beginnen ze te betalen om er reclame voor te maken.

    Ze stellen het zo lang mogelijk uit om de vermelding openbaar te maken, omdat publiekelijk adverteren concurrentie van andere bureaus uitlokt (andere agenten vinden het op Google Earth en benaderen de verkoper, dus zullen ze de commissie maken als ze het verkopen). Dus als een villa nog niet is verkocht tegen de tijd dat er in het openbaar wordt geadverteerd, is dat meestal omdat deze te duur is of problemen heeft.

    Om deze redenen is het het beste om zelf naar villa's te zoeken en ook contact op te nemen met zoveel mogelijk makelaars, zodat de kans groter is dat u te horen krijgt over de "off-market" eigendommen.

    Villa kopen? Zorg ervoor dat u al onze gidsen leest!

    Ons gids naar waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de onroerendgoedmarkt van de Franse Rivièra.

    Ons gids voor onroerend goed aanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en executies, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

    Ons gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit u te halen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat je ze ziet.

    Ons gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe de marktwaarde van een villa te schatten (wat het waard is), en een stapsgewijze handleiding voor het vinden van uw aanbiedingsprijs.

    Ons gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet en mobiele toegang, gevarenzones (rode) zones, gezondheidsrisico's, privacy- en ruimteproblemen, problemen in de buurt, wat je' ll daadwerkelijk bezitten, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

    Ons gids voor dingen om te overwegen omvat: uw daadwerkelijk kosten, problemen met het kopen van een 'pas gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

    Ons gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs & het eerste bod, het kiezen van een eerlijke notaris, het kopen in het zwart, het officiële bod & deponering, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

    Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Een tip? E-mail [e-mail beveiligd]

    ZoekenArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español