Villa's te koop vinden

Het vastgoedaanbod in Frankrijk is niet hetzelfde als in de Verenigde Staten (waar u kunt zoeken every onroerend goed dat te koop staat – en alle verkoopprijzen uit het verleden – in één MLS-systeem every gebruik van makelaars), of in Canada en Groot-Brittannië (waar verkopers hun eigendommen prijzen tegen de marktwaarde). Aan de Franse Rivièra zijn de prijzen vaak onrealistisch en is het moeilijk om goede aanbiedingen of redelijk geprijsde villa's te koop te vinden. Dit heeft een aantal redenen....

Vastgoedaanbod in Frankrijk

You may find this shocking, but only 58% of all villa sales are via real estate agents, and many of those are sold ‘off-market’ to their clients (or developers, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

De rest gebeurt via veilingen, rechtstreeks via notarissen (4% van de omzet), of via particuliere verkopen via lokale kranten, sociale media, geclassificeerde sites of gespecialiseerde vastgoedpers (vermeld door de eigenaar). Dit komt omdat makelaars tussen de 4% en 10% in rekening brengen, en veel eigenaren zouden liever proberen op een andere manier te verkopen, waarbij ze alleen met makelaars in zee gaan als ze zelf geen koper kunnen vinden.

Zodra een agent het in handen krijgt, zal hij het eerst proberen aan te bieden aan zijn klanten en andere agenten met wie hij een partnerschap heeft. Als geen van hen een geïnteresseerde koper kan vinden, beginnen ze te betalen om er reclame voor te maken. Ze wachten zo lang mogelijk met het openbaar maken van de vermelding, omdat het publiekelijk adverteren ervan concurrentie uitlokt van andere bureaus (andere agenten vinden de vermelding op Google Earth en benaderen de verkoper, dus they’ll commissie betalen als ze het verkopen). Als een villa dus nog niet is verkocht op het moment dat er publiekelijk reclame voor wordt gemaakt, komt dat meestal doordat de villa te duur is of er problemen zijn. Lees waarom zoveel villa's te duur zijn.

Kortom, villa's aan de Franse Rivièra gaan door drie markten — particulier, buiten de markt en beursgenoteerd:

Market 1: The Private Market. First, sellers try to sell without using an agent. About half of all villas are sold privately, zonder dat u bij een makelaar bent ingeschreven.

Market 2: Off-Market. Als ze niet privé konden verkopen, dan zetten ze de villa's op de markt bij een agent. Een groot percentage van de villa's wordt 'off-market' door de agent verkocht aan hun bestaande contacten, zonder dat ze openbaar of op internet worden vermeld.

Market 3: Publicly Listed. If nobody wants to buy the villa, then agents list it publicly on the internet. These villas usually sit on the market for many years and don’t sell unless the owner dramatically lowers the price.

Bijna alle villa's die openbaar worden vermeld, hebben problemen en zijn te duur.

Zorg ervoor dat je leest over makelaars in Frankrijk voordat u met hen gaat werken.

Villa's te koop vinden

Terwijl er geen enkele website is die dat heeft alle de openbaar geadverteerde vermeldingen, er zijn verschillende websites die samenkomen, het beste is Le Site Immo (waaruit blijkt wanneer de advertentie is geplaatst, de m²-prijs en prijsdalingen). Andere zijn: Le Figaro, Groene hectare, James Edition, En Super immo. Ze bieden u allemaal de mogelijkheid om u via e-mail aan te melden voor meldingen over nieuwe aanbiedingen. Zoals je zult zien als je de waarschuwingen een tijdje (jaren, zelfs) in de gaten houdt, worden dezelfde huizen keer op keer opnieuw vermeld.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

Een ander ding om op te letten is dat sommige agenten weigeren met andere agenten samen te werken (om verschillende redenen), wat ertoe kan leiden dat de makelaar waarmee u werkt, u vertelt dat een woning is verkocht terwijl dat niet het geval is. Zorg er dus voor dat u nogmaals contact opneemt met een andere makelaar (of, later, in DVF). Bovendien gaan veel deals niet door: een eigendom waarop een bod staat, is nog lang niet rond en het kan heel goed zijn dat het weer op de markt komt.

U kunt aanbiedingen vinden van villa's die eigenaren rechtstreeks proberen te verkopen ('particuliere verkoop') door te zoeken in Facebook-groepen en op advertentiesites zoals Le Bon-munt, PAP En ImmoGo.

Aan de Franse Rivièra betaalt de verkoper de kosten van de makelaar, maar die kosten zijn in de prijs verwerkt, dus als u rechtstreeks koopt, kunt u mogelijk een lagere prijs bedingen.

Er is een interessante website genaamd Castorus, die probeert bij te houden welke vastgoedadvertenties de prijs hebben gewijzigd en hoe lang de advertentie online is geweest. Het geeft je een gevoel van de minimum hoe lang een advertentie online is geweest en of de prijs is gewijzigd op de sites die zij volgen.

Vastgoedadvertenties lezen

Advertenties vermelden normaal gesproken het aantal m² en stukken (kamers) die een villa heeft, maar deze cijfers zijn soms te hoog/onnauwkeurig. Regelmatig zien we dat de m² van een villa met 50% tot 100% wordt opgeblazen, en soms wel 200%! In theorie dit is niet toegestaan, maar in werkelijkheid agenten worden niet gestraft voor valse reclame in France.

Elke hoofdruimte, met uitzondering van de badkamers, berging of keuken, wordt als een 'stuk' beschouwd. Een 3-delig is dus meestal een 2-slaapkamer. Pas op, want sommige agenten vertroebelen dit een beetje door een 2-slaapkamer met een extra grote woonkamer een 4-delig te noemen, dus het is belangrijk om dit nog eens te controleren. Een 'salle de sejour' of 'salon' is wat Amerikanen een 'huiskamer' noemen. Sommige makelaars vermelden kamers als slaapkamers, ook al zijn ze dat niet what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

Timing is belangrijk

Aangezien slechts 62% van de villa's aan de Franse Rivièra hoofdwoningen zijn, zijn de lente en de zomer minder ideaal om een villa te kopen, aangezien veel eigenaren hun villa's voor de zomer hebben verhuurd. Er is meer keuze in de herfst, na het zomervakantieseizoen. Tegen de winter kunnen eigenaren van wie de villa's nog op de markt staan, flexibeler zijn wat betreft prijzen.

Veilingen en faillissementen

Veilingen en faillissementen kunnen (al dan niet) een kans bieden op een koopje in Frankrijk. Meestal wordt er voor een veiling gekozen om een snelle verkoop tot stand te brengen – bijvoorbeeld vanwege echtscheiding, erfenis of om schulden af te betalen. U kunt erachter komen of er veiling- of executie-eigendommen te koop zijn in het door u gewenste gebied door het aan te vinken Website van notarissen En Kadran.

Vastgoed op een veiling heeft doorgaans een veel lagere reserve dan de marktprijs en alle potentiële bieders moeten vooraf een aanbetaling doen – die kan variëren van 5% tot 20% – als u het bod niet wint, wordt uw geld teruggekeerd. Bijkomende kosten lopen op tot ongeveer 10% extra en kunnen bestaan uit gerechtskosten, advocatenhonoraria, publicatiekosten en meer. Het is belangrijk om vooraf te controleren wat uw verplichtingen zijn. Hier zijn er nog meer informatie over Franse vastgoedveilingen.

Villa kopen? Lees dit eerst!

When you’re ready to look for a property, make sure to read our complete guide to buying real estate in France. These guides explain how to estimate a property’s real waarde, hoe u de beste prijs krijgt en voorkomt dat u te veel vraagt, waar u op moet letten, hoe u voorkomt dat u wordt opgelicht, en nog veel meer.

First, in order to understand the real estate market in France, you must understand how m² pricing is a giant scam. Then, you can move on to the other guides:

Our guide to where the market is headed includes: French Riviera real estate market predictions, current & historic pricing trends in the market, and the reasons why prices will continue to fall. Plus, supplementary guide to Russians & their impact on the French Riviera real estate market.

Our guide to scams and secrets includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Our guide to real estate agents includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Our guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Our guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Our guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Our guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Our guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.