shortcuts

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen

    Volgens rapporten, marktanalyses en de economen, agenten, kopers en notarissen die we hebben geraadpleegd, staan ​​de meeste villa's aan de Franse Rivièra met een waarde van meer dan € 1 miljoen vermeld tegen onrealistische prijzen en staan ​​ze op de markt totdat de verkoper de prijs verlaagt veel lager zijn dan andere op de markt, met een gemiddelde verkoopprijs van ongeveer 40% onder de oorspronkelijke vraag.

    De Franse Rivièra is een kopersmarkt, sinds 2008. In 2022 (en nog vele jaren) zal dit nog meer het geval zijn vanwege Veel factoren, inclusief buitenlandse kopers die in plaats daarvan huizen kopen in hun woonland, en de Franse regering die de aankoop van tweede huizen actief ontmoedigt. Dat betekent dat, als koper heb je veel onderhandelingsmacht.

    Onthoud altijd: De makelaar, de notaris en elke aannemer die met een van hen samenwerkt, hebben allemaal één doel: u zo snel mogelijk een villa verkopen tegen de hoogst mogelijke prijs. Zo krijgen ze het meest betaald, met het minste werk. Om deze reden, het is erg belangrijk dat u hun prijsadvies niet vertrouwt.

    Hoe te antwoorden 'Wat is uw budget?'

    Aangezien zoveel eigendommen dramatisch te duur zijn, is de beste manier om deze vraag te beantwoorden het volgende te zeggen: “We hebben geen budget. Wij betalen marktwaarde. We betalen voor twee taxaties (één door de door onze bank aanbevolen taxateur) en zullen ons aanbod daarop baseren. Dus laat ons alles zien wat overeenkomt met wat we zoeken en we zullen de aanbiedingsprijs afhandelen zodra we er een vinden die we leuk vinden." Vervolgens maakt u uw aanbod door de onderstaande gids te volgen.

    Waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn?

    “Dit is een goede prijs en we hebben veel interesse gehad. Voor deze prijs zal deze villa zeer snel verkopen. Je moet meteen beslissen! ", zeggen makelaars vaak (hier is een lijst met meer oneerlijke dingen die makelaars je kunnen vertellen), in de hoop u te haasten om een ​​te dure villa te kopen. Het is echter niet ongebruikelijk dat de koper zich realiseert dat dit slechts een verkooptactiek onder hoge druk was en dat de villa maanden (of zelfs jaren) later nog steeds te koop staat, meestal omdat het extreem duur is.

    Er zijn verschillende fenomenen die specifiek zijn voor dit gebied en die verkopers aanmoedigen om hun eigendommen te vermelden voor 3x tot 8x (of meer) de werkelijke waarde...

    Agentschappen die overwaarderen

    Onroerend goed agentschappen vertellen verkopers dat ze hun eigendom kunnen verkopen veel meer dan het eigenlijk waard is alleen om de vermelding voor hun bureau veilig te stellen. Eigenaren hebben de neiging om een ​​lijst op te stellen met de agent die zegt dat ze het meeste geld voor hen kunnen krijgen - en het wordt een soort biedingsoorlog tussen agenten die de vermelding bij hun bureau willen beveiligen. Met wie zou je tekenen: de makelaar die belooft je € 8 miljoen te krijgen voor je villa, degene die je vertelt dat hij € 3 miljoen waard is, of degene die je vertelt dat het eigenlijk maar € 1.2 miljoen waard is?

    Het resultaat is dat villa's te koop worden aangeboden voor drie tot wel tien keer wat ze waard zijn. Veel makelaars blazen de m2 in de aanbieding ook enorm op, om de prijs te rechtvaardigen, aangezien er geen wet is die vereist dat villavermeldingen nauwkeurige m2 hebben. Dan staat de villa gewoon jaren op de markt totdat de verkoper de prijs verlaagt, vaak meerdere keren.

    Beleggers die er niet om geven

    Een ander fenomeen dat specifiek is voor de onroerendgoedmarkt aan de Franse Rivièra: rijke investeerders laten makelaars de villa's die ze bezitten, aanbieden tegen prijzen die vele malen hoger zijn dan ze waard zijn, in de kans dat een vermogend persoon uit Monaco (die zijn onderzoek, of geeft niet om de prijs) zullen een fout maken en het kopen - dan zullen ze het verkoopgeld gebruiken om 2 of 3 vergelijkbare villa's te kopen en het resterende geld in hun zak te steken.

    Deze eigenaren hebben vaak meerdere villa's die ze gebruiken voor het genereren van inkomsten (ze verhuren ze voor het zomerseizoen). Volgens sommige schattingen is dit bijna 40% van de villa's aan de Franse Rivièra! Deze eigenaren geven er niet echt om of hun villa wordt verkocht, en ze zijn zeker niet geïnteresseerd om het tegen marktwaarde te verkopen.

    Het goede nieuws is dat de Franse regering actief probeert dit soort investeringsaankopen te ontmoedigen, in een poging om huisvesting betaalbaarder te maken. Dit jaar voegden ze nieuwe en omslachtige belastingen toe voor tweede huizen (die van invloed zijn op bijna 40% van de villa's aan de Franse Rivièra) en bedenken ze actief andere manieren om het omkopen van huizen, aankopen van buitenlandse investeringen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. U kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten. (Lees hier meer over in onze gids voor marktvoorspellingen.)

    Herinneringen aan Russen

    Een ander fenomeen dat de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra treft, is de hoop dat Russische kopers die domme uitgaven doen uiteindelijk terugkomen. Na 2014 nam de Russische inkoop drastisch af, en dit gebied voelde de gevolgen. En toch houden veel verkopers van de Franse Rivièra uitdagend hoop, wachtend tot de Russen terugkomen - ooit. Maar door de invasie van Oekraïne en de daaropvolgende sancties en inbeslagnames gaat dit niet gebeuren. Zodra deze verkopers beseffen dat de Russische geldboom is gestorven, zullen de prijzen dramatisch dalen. Lees onze aanvullende gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra voor meer informatie hierover.

    En nog een andere reden waarom sommige eigenaren van onroerend goed hun onroerend goed te koop aanbieden zonder het daadwerkelijk te willen verkopen (vandaar dat ze het aanbieden voor een gekke prijs waarvan ze denken dat niemand ervoor zal betalen), is voor legale belastingontduiking. Zolang een villa te koop staat, is de eigenaar vrijgesteld van verschillende dure onroerendgoedbelastingen! Dit geldt voor niet-primaire woningen, waarvan de Franse Rivièra er in overvloed heeft (bijna 40% van de villa's valt hier in deze categorie). Bureaus omarmen dit fenomeen omdat ze naar deze lijsten kunnen verwijzen als een (valse) indicator van waar de markt zich bevindt.

    3 markten in één

    De Franse Rivièra is drie markten in één: particulier, niet op de markt en openbaar genoteerd. Bijna alle villa's gaan door drie markten nadat de verkoper besluit te verkopen. Elk van deze fasen heeft verschillende prijzen - vooral de laatste fase, waar de prijzen dramatisch worden opgedreven.

    Markt 1: De privémarkt. Ten eerste proberen verkopers te verkopen zonder tussenkomst van een makelaar. In heel Frankrijk wordt meer dan 50% van alle villa's particulier verkocht, maar aan de Franse Rivièra is dit dichter bij 75% van de villaverkopen. Veel hiervan worden verkocht aan vrienden van vrienden of via posts op sociale media, enz.

    Markt 2: Buiten de markt. Als ze niet privé konden verkopen, dan vermelden ze een agent. Een groot percentage van de villa's wordt door de makelaar 'off-market' verkocht zonder dat ze publiekelijk op internet worden vermeld. Veel van deze worden verkocht aan ontwikkelaars voordat reguliere kopers ze zelfs maar te zien krijgen.

    Markt 3: beursgenoteerd. Als niemand de villa wil kopen, zetten agenten deze openbaar op internet. (Meer informatie in onze gids voor agenten.) Deze villa's –degene die op de beurs staan ​​– zijn meestal erg duur of er mankeert iets aan, daarom zijn ze nog niet verkocht. Ze blijven meestal jaren op de markt, totdat de eigenaar de prijs drastisch verlaagt of opgeeft. Onthoud dit.

    Hoe de marktwaarde van de villa te schatten?

    Het eerste dat u moet bepalen, is wat de historische prijzen zijn (op basis van de werkelijke verkoopprijzen) in de stad die u wilt kopen is, en wat de prijs zal zijn in de toekomst.

    Hier zijn onze deskundige voorspellingen voor onroerend goed in de Franse Rivièra, en alle factoren die de prijsstelling in de nabije toekomst zullen beïnvloeden. Lees ze zeker!

    Ten eerste: zorg ervoor dat u begrijpt hoe m2-prijzen werken

    M2-prijsschattingen zijn onnauwkeurig, in die zin dat de villa-afmetingen (m2) die op alle websites worden vermeld (die allemaal afkomstig zijn van de website van notarissen) bijna altijd veel zijn, veel lager is dan de werkelijke waarde, waardoor de verhouding grootte-tot-prijs (m2 prijsgemiddelden) ten onrechte met ongeveer 3 tot 4 keer wordt opgeblazen. Met andere woorden, het gemiddelde m2 verkoopprijzen gerapporteerd op deze sites zijn ongeveer 3 tot 4 keer hoger dan het werkelijk was. Dit is waarom:

    Het is voor-'geschatte': Het grootste probleem is dat een behoorlijke m2-meting niet wettelijk vereist is voor villa's (het is alleen vereist voor appartementen), en notarissen zijn niet verplicht om de werkelijke m2 te melden, en als gevolg daarvan zijn de zelfgerapporteerde, 'geschatte' m2-maten die door de notaris zijn ingediend dramatisch ondergerapporteerd. Gemiddeld is de m2 die op de website van de notaris wordt geclaimd 1/3 tot 1/4 van de werkelijke grootte, wat de gemiddelde prijzen van m2 ten onrechte opdrijft, dat ten goede komt aan notarissen en agenten, die op provisie worden betaald.

    Het is slechts 'bewoonbare' ruimte: Een verdere verontschuldiging voor de onjuiste m2 is het gezicht dat de m2 weergegeven voor verkochte villa's is alleen verondersteld de 'bewoonbare m2' te zijn. 'Bewoonbare' ruimte omvat alleen de 'bewoonbare' ruimte in het woongedeelte, en omvat niet de ruimtes met lage plafonds, kelders (zelfs bewoonbare afgewerkte kelders), bergingen, apart toegankelijke appartementen of gastenverblijven, garages, bergingen of poolhouses (dus een kleinere m2 oppervlakte dan in de meeste lijsten, die alles met een vloer omvatten).

    Daarom zou een villa met een oppervlakte van 175 m2 kunnen zijn geadverteerd als 350 m2 omdat het een apart appartement, kamers in de kelder of andere ruimtes heeft die wettelijk niet "bewoonbaar m2" zijn (zelfs als ze onder hetzelfde dak staan!) geen wettelijke verplichting voor de notaris om eerlijk te zijn.

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - prijsbepaling franse onroerendgoedgids2

    Deze villa in Beaulieu werd genoteerd voor € 18 miljoen vraagprijs en, na jaren op de markt, uiteindelijk verkocht voor € 3.6 miljoen. De notarissen beweren dat deze woning met 2 villa's slechts 126 m2 is, maar zoals u kunt zien op Google Earth, is dit duidelijk onjuist. De oorspronkelijke lijst beweerde dat de villa's een gecombineerde grootte hebben van 2470m2.

    Daarom ging deze verkoop in de database met een valse m2, waardoor het leek alsof het € 28,500/m2 was terwijl het in werkelijkheid € 1,450/m2 was!

    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - prijsbepaling franse vastgoedgids

    Deze villa verkocht aan € 1,450/m2, niet €28,500/m2!

    Er zijn talloze voorbeelden hiervan, aangezien naar schatting 95+% van de villaverkopen wordt vermeld met onjuiste m2.
    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - vastgoedprijzen frankrijk3

    Deze villa claimt 86m2, maar is eigenlijk 200m2 (dat is € 4,000/m2, niet € 9,302/m2).

    U kunt uw eigen controle doen door terug te kijken naar villa's die u heeft bezocht. Sla het adres en de verkooplijst op en vergelijk met DVF en bouwvergunningen.

    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - vastgoedprijzen frankrijk1
    Prijzen: bepalen van de marktwaarde van een villa - oplichting over onroerend goed in frankrijk 3 1

    Deze villa claimt 228m2, maar is eigenlijk 645m2 (het is echt € 4,686/m2, niet € 13,771/m2), zoals je kunt zien via de bouwvergunningen.

    Prijzen: bepalen van de marktwaarde van een villa - frankrijk onroerend goed oplichterij villa's

    Het is duidelijk dat kopers ook blij zijn om een ​​kleinere omvang te melden, omdat dit het jaarlijkse tarief van de woningbelasting verlaagt, aangezien de belastingen zijn gebaseerd op de geschatte waarde van de villa, en de grootte is de belangrijkste manier waarop de overheid dat berekent. Dit gebeurt zelfs bij panden die zijn verbouwd/uitgebouwd/gerenoveerd.

    De notarissen hebben geen wettelijke verplichting om nauwkeurige m2 te specificeren bij het rapporteren over verkopen van villa's.

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - oplichting over onroerend goed in frankrijk
    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - geheimen voor oplichting van onroerend goed in frankrijk

    Het wordt niet bijgewerkt na massale uitbreidingen of volledige verbouwingen:

    Hier zijn enkele typische voorbeelden….

    In 2019 werd deze villa ten onrechte gemeld als zijnde 258m2. Maar, zoals je kunt zien door te kijken naar de bouwvergunningen, de villa is in 2018 vergroot van 334m2 naar 1884m2.

    In plaats van € 12,790/m2 werd het daadwerkelijk verkocht voor € 1,751/m2!

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - richtprijzen voor onroerend goed frankrijk
    Prijzen: bepalen van de marktwaarde van een villa - frankrijk onroerend goed oplichterij villa's m2

    Deze villa wordt vaak als voorbeeld gebruikt door makelaars die ten onrechte beweren dat ze verkocht zijn voor € 18,000/m2. Het staat vermeld als 165 m2 en verkocht voor € 3 miljoen in 2021. Maar door te kijken naar de bouwvergunningen, je kunt zien dat het eigenlijk 400m2 was, maar dat ze begin 1029 een uitbreiding van 2m2020 hebben toegevoegd, waardoor het 1429m2 is toen het in 2021 werd verkocht, exclusief het gastenverblijf van ongeveer 200m2, wat het totaal maakt 1629m2.

    Daarom ging deze verkoop in de database met een valse m2, waardoor het leek alsof het € 18,000/m2 was terwijl het in werkelijkheid € 2,100/m2 was!

    Deze villa verkocht aan € 2,100/m2, niet €18,000/m2!

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - oplichting over onroerend goed in frankrijk
    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - oplichting over onroerend goed in frankrijk

    Deze gloednieuwe villa (op het puntje van Cap Martin) wordt vermeld als 239 m2 en verkocht voor € 2.4 miljoen in 2020. Maar door te kijken naar de bouwvergunningen, je kunt zien dat het echt is 680m2 en is in 2019 volledig als nieuw herbouwd.

    Deze nieuwe villa aan het water werd verkocht aan €3,530/m2, niet €10,042/m2!

    Het satellietbeeld in Google Earth is van 2019, terwijl de villa in aanbouw was.

    Daar zijn eindeloos veel voorbeelden van….

    Nu u begrijpt dat u niets op basis van m2 kunt vertrouwen dat u online leest, kunt u als volgt de werkelijke prijsgemiddelden van m2 schatten:

    Meest nauwkeurig: analyseer de werkelijke verkoopprijzen in de buurt

    Het alleen Een nauwkeurige manier om de werkelijke huidige waarde van een villa te vinden, is door te analyseren en een lijst te maken van vergelijkbare individuele villa's die in de directe omgeving zijn verkocht.

    Zoals je hierboven hebt geleerd, zijn de notarissen gedwongen om villa's en appartementen te vermelden die zijn verkocht op een overheidswebsite, bekend als 'DVF'. Het heeft een interactieve kaart van Frankrijk waarmee u op het gebied van uw keuze kunt klikken om de prijzen te zien van ALLE villa's die onlangs zijn verkocht, door iedereen gekocht - inclusief SCI's en zakelijke kopers (maar onthoud: deze site heeft onjuiste m2-info).

    Er zijn verschillende andere websites die deze informatie binnenhalen en weergeven op een manier die nuttiger is:

    • De Drimki-app (op Android en iPhone) laat u de verkopen in het verleden zien op een kaart met satellietweergave, waardoor het handig is om te zien wat er in de buurt wordt verkocht wanneer u rondrijdt of een specifieke villa bekijkt. Negeer de aangegeven (en valse) m2 grootte en m2 prijs, en kijk gewoon naar de villa grootte van het satellietbeeld, en de prijs. Het heeft ook een functie om makelaars op een kaart te tonen, zodat je contact kunt opnemen met alle makelaars in het gebied waarin je geïnteresseerd bent. Zo ziet de app eruit:
    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - prijzen van onroerend goed frankrijk riviera2
    Prijzen: bepalen van de marktwaarde van een villa - prijzen van onroerend goed frankrijk riviera 1
    • Het Efficiëntie-website geeft heatmaps weer om gemakkelijker te zien welke gebieden meer of minder duur zijn:
    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - prijzen van onroerend goed frankrijk riviera
    De Efficity-website toont meer en minder dure gebieden in elke stad

    Stap 1:

    Gebruik DVF, Drimki of Efficity om verkochte villa's te vinden op een vergelijkbare locatie als degene waarin u geïnteresseerd bent en zoek de adressen op Google Earth om een ​​beter beeld te krijgen van hoe die villa's zich verhouden, en wat de werkelijke m2 zou kunnen zijn (95% van de villa's is veel meer m2 dan op de website van de notaris wordt beweerd, zoals hierboven uitgelegd).

    Zoek het pand op om de verkoopprijzen van nabijgelegen villa's te bekijken, doorzoekbaar op kaart:

    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - prijsbepaling onroerend goed frankrijk

    Zoek dan de woning via adres op Google Earth. Deze villa is duidelijk veel groter dan 220m2:

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - hoe onroerend goed frankrijk m21 te prijzen

    U kunt zelfs een idee krijgen van het uitzicht:

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - hoe onroerend goed frankrijk te prijzen

    Stap 2:

    Vergelijk vervolgens de kaart van de website voor bouwvergunningen (zoek naar de stad in de bovenste blauwe balk, scroll dan naar beneden en klik op de groene knop om alle bouwvergunningen te bekijken) om de DVF-website met verkochte eigendommen met hun prijzen. Klik op alle woningen die elkaar overlappen (beide hebben planning en verkocht) en noteer de juiste m2 op de website van de bouwvergunningen (voeg de 'bestaande' toe aan de 'nieuwe' m2 om het totaal te krijgen).

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - prijsbepaling onroerend goed frankrijk
    De website voor bouwvergunningen
    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - prijsbepaling onroerend goed frankrijk
    DVF, met een lijst van verkochte eigendommen

    Stap 3:

    Maak een lijst. Om de marktwaarde van villa's in hetzelfde gebied te berekenen, moet u een lijst maken van de nabijgelegen verkochte villa's die in dezelfde stijl zijn (Provençaalse versus modern, omdat ze anders geprijsd zijn), de gemiddelde verkoopprijs van m2 berekenen van die villa's (op basis van uw schatting van de daadwerkelijk m2 groot) en voeg Google Earth-screenshots van de villa's toe aan uw lijst.

    Hier is een voorbeeld van de lijst die je moet maken (die u als sjabloon kunt gebruiken) met behulp van een vergelijking voor een villa in Eze. Zoals hierboven besproken, moet je elke villa zorgvuldig bekijken met behulp van Google Earth (en ook controleer de stedenbouwkundige vergunningen van het adres) om de te bepalen of te schatten vast m2 grootte.

    Hier een voorbeeld…

    Dit is een gewone, niets-bijzondere villa momenteel te koop in Eze. Ondanks dat het veel lawaai van de weg heeft en op het oosten ligt, staat het genoteerd op bijna € 6 miljoen (verlaagd van € 7 miljoen!) Een absoluut krankzinnig vraagprijs. Geen enkele villa heeft ooit verkocht voor iets in de buurt van die m2 prijs in Eze, in de geregistreerde geschiedenis. Maar dat weerhield de noteringsagenten er niet van om andere agenten te overbieden om de vermelding voor hun bureau veilig te stellen. Het zal op de markt blijven totdat de eigenaren wanhopig zijn, waarna het waarschijnlijk voor ongeveer € 1 miljoen zal worden verkocht.

    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - richtprijzen voor onroerend goed frankrijk immoblier

    bij controle de website van de DVF-overheid en Google Earth, kunnen we zien dat de villa van de buren waarschijnlijk door dezelfde ontwikkelaar is gemaakt en dezelfde stijl en ongeveer dezelfde grootte heeft (op basis van de voetafdruk en vloeren, zoals te zien via Google Earth); het is onlangs verkocht voor € 930,500!

    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - Franse vastgoedprijzen
    Villa te koop (links) en buurman (rechts)

    Zoals je kan zien, dit is weer een voorbeeld van hoe de m2 dramatisch ondergewaardeerd wordt door de notarissen om de gemiddelde prijs van m2 ten onrechte op te drijven. De website van de notaris vermeldt de verkochte (buren) villa als 125 m2, maar de verkoopmakelaar voor de villa vermeldt de grootte als 379 m2 (de makelaar vertelde ons dat dit allemaal bovengrondse m2 is en geverifieerd.)

    Prijsgids onroerend goed aan de Franse Rivièra
    Villa van de buren

    Minder nauwkeurig: kijk naar de verkochte gemiddelden van m2

    Als u niet de tijd of het geduld heeft om de waarde op de juiste manier te berekenen, kunt u de gemiddelde m2-prijs vinden, maar onthoud dat deze schromelijk hoog is.

    Per gemeente zijn m2 gemiddelden om drie redenen onnauwkeurig (hoger dan de werkelijkheid): omdat de m2 dramatisch ondergewaardeerd is (zoals hierboven uitgelegd), omdat er binnen elke stad verschillende prijzen zijn (afhankelijk van het specifieke gebied), en vanwege een stiekeme regel die de notarissen hebben verzonnen (hieronder uitgelegd).

    Bijvoorbeeld Eze is veel duurder als je kijkt in Eze Bord de Mer, dat aan zee ligt. Als u naar een villa bij de Moyenne of Grand Corniche kijkt, daalt de prijs dramatisch.

    Ook hebben veel villa's ruimte die niet wordt meegeteld, en dit betekent dat de prijzen die op deze sites worden getoond (en de m2 prijzen per gemeente) zijn hoger dan ze zouden moeten zijn.

    De prijzen op de JDN-website kunnen echter nog steeds nuttig zijn om snel een idee te krijgen, voordat u de prijs handmatig nauwkeuriger inschat (zoals hierboven beschreven).

    • Historische prijzen per stad: Het JDN-website (de meest accurate en onbevooroordeelde site) toont trends van vastgoedprijzen en vraag per stad of gebied in de tijd, inclusief de hoge en lage prijs per m2. Voor sommige steden toont JDN lagere prijzen dan de website van notarissen; dit komt omdat ze alleen de villa's gebruiken die zijn verkocht die stad in hun gegevens (terwijl de notarissen in sommige gevallen duurdere gebieden bij elkaar voegen — zie hieronder voor meer details) en ze gebruiken m2-gegevens van de verkooplijsten, niet alleen de nep-m2 van de DVF-website van de notaris. De JDN-site is ook handig om allerlei statistieken op te halen, inclusief interessante informatie over de soorten woningen en wie erin woont.
    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - prijsbepaling van de markt voor onroerend goed in de Franse Rivièra
    Prijzen: bepalen van de marktwaarde van een villa - prijzen van onroerend goed franse riviera
    Schattingen van de JDN-website

    In een aparte datadump van hun gepubliceerde 'bewoonbare' m2 prijsstatistieken publiceren de notarissen de gegevens van ALLE woningen die zijn verkocht. Dit is waar JDN hun gegevens vandaan haalt.

    • Officiële website van notarissen/overheid met de prijzen waar woningen voor zijn verkocht, per m2, per gemeente: Check deze officiële website voor notarisstatistieken en deze (beide geven dezelfde prijs). Ze tonen grafieken met de historisch hoge, lage en gemiddelde verkoopprijzen in de loop van de tijd (deze cijfers zijn: veel hoger zijn dan ze zouden moeten zijn, om de hierboven uiteengezette redenen.) U kunt een tijdsperiode selecteren voor de prijsschatting, en zien welke steden/gebieden duurder of minder duur zijn, hoeveel eigendommen er in die periode zijn verkocht, en het gemiddelde vergelijken prijzen van verschillende tijdsperioden. Houd er echter rekening mee dat de notarissen een belangenconflict hebben vanwege het feit dat ze % commissie op de totale verkoopprijs maken. Nogmaals, dit maakt gebruik van de gebrekkige m2-rapportage voor villa's, waardoor de m2-prijzen ongeveer drie keer zo hoog zijn.

    PAS OP! De website van Notaire is niet altijd correct: Naast het tonen van alleen de prijs per bewoonbaar m2 'schattingen' (zoals hierboven uitgelegd), hebben de notarissen de prijzen voor veel steden ook verder valselijk opgedreven. Door hun heerschappij waarin staat dat ze alleen nauwkeurige m2-prijsstatistieken publiceren als er meer dan 20 verkopen in die categorie (grond, oud huis, nieuw huis, appartement) per kwartaal waren, statistieken voor kleinere steden zijn niet nauwkeurig / onjuist opgeblazen. In dit geval hebben ze een disclaimer geplaatst waarin staat dat ze 'de criteria voor uw prijszoekopdracht hebben verruimd', en de m2-prijs is ruwweg verdrievoudigd (versus de echte m2-prijs als u kijkt naar de JDN-website of bereken het handmatig op basis van een lijst van de daadwerkelijk verkochte villa's).

    Prijsbepaling: de marktwaarde van een villa bepalen - voorspellingen van de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in frankrijk
    Prijzen: de marktwaarde van een villa bepalen - voorspellingen van de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in frankrijk
    Pas op voor deze mededelingen - u zult merken dat de prijzen veel hoger zijn dan de werkelijkheid
    Prijzen: Bepalen van de marktwaarde van een villa - prijsbepaling onroerend goed Franse Rivièra markt m2
    de officiële website van de notaris toont hoge prijzen, vooral in kleinere gebieden
    • Volledig onnauwkeurige en misleidende websites: Uw agent kan u vertellen om naar te kijken SeLoger om de gemiddelde m2 van de stad te vinden. In vergelijking met de lokale m2-verkoopprijzen die door de notarissen zijn vrijgegeven, neigt SeLoger veel hoger dan de vast verkoopprijzen (die, niet verrassend, makelaars ten goede komen), aangezien hun schattingen zijn gebaseerd op selectief gekozen verkoopgegevens van meer dan 3 jaar oud. evenzo, MeilleursAgenten' schattingen van de verkoopprijzen zijn ook volledig onnauwkeurig. Ze zijn doorgaans meer dan het dubbele van wat de notarisgegevens dicteren. Ze zijn volledig ondoorzichtig en onthullen niet hoe ze tot die schattingen komen.

    Vind uw aanbiedingsprijs

    Hier leest u hoe u de prijs kunt vinden die u aanbiedt (eerst via een mondeling bod). Deze gids helpt u de werkelijke marktwaarde van elke villa te vinden.

    Stap-voor-stap instructies

    Samengevat, om de marktwaarde van een villa te berekenen (wat u moet bieden), moet u:

    1. Ontdek de 'bewoonbaar' m2 gebied van het hoofdgebouw (ga niet op basis van de lijst) door het diagnostische rapport te bekijken of door uw eigen onderzoek te doen.
    2. Ontdek de nabijgelegen verkochte prijzen per m2 bereik (met behulp van de bovenstaande instructies).

    Dat geeft je een ballpark-prijsklasse. Om vervolgens uit te vinden waar in dat bereik dit villa past, kijk je naar deze factoren, die het hoger of lager in het assortiment plaatsen:

    1. Wat is het kwaliteit van de villa en is deze goed gebouwd? Is het gebouw zelf van zeer hoge kwaliteit, middle-of-the-road of lage kwaliteit? Heeft het dingen die goede constructies hebben, zoals een 'vide sanitaire'-opening (mini-kelderruimte zodat schimmel zich niet ophoopt op de benedenverdieping), enz.?
    2. Zijn de interieurtoestellen en afwerkingen, keuken, badkamers, vloeren, enz. luxe of basic?
    3. Komt de villa met? extra ruimte niet inbegrepen in de 'bewoonbare' m2 — een poolhouse of gastenverblijf / appartement? Voeg dan waarde toe. Zo niet, aftrekken.
    4. Zoek uit of de villa zich in een meer of minder duur deel daarvan bevindt gebied / dorp. Gebieden dichter bij het water zijn bijvoorbeeld veel waardevoller.
    5. Hoe is de view? Kan het in de toekomst worden geblokkeerd? Een fantastisch, vrij uitzicht op zee verhoogt de waarde. Het zien van buren of andere villa's in het uitzicht verlaagt het. Dit is minder het geval in gebieden waar de meeste villa's een geweldig uitzicht hebben, zoals Eze.
    6. Is de stijl van de villa? moderne of een oudere stijl? Nieuwe, moderne villa's verkopen aanzienlijk meer per m2 (en hebben veel, veel meer kopers die ze willen - inclusief rijke kopers, die soms boven de marktwaarde betalen) dan traditionele, klassieke, Provençaalse, 'moderne'-Provençaalse of ouderwets ogende stijlen.
    7. Wanneer is de villa gebouwd? Recenter villa's verkopen voor meer geld en vereisen minder reparaties. Ouder villa's hebben waarschijnlijk werk nodig om de elektrische, sanitaire, dak-, riool- en andere problemen bij te werken, dus houd daar rekening mee.
    8. Houd er dan rekening mee of het nodig is renovaties, en wat dat gaat kosten. Als dat niet het geval is, maakt dat het waardevoller, maar als het dat wel doet, wordt het behoorlijk in waarde verlaagd.
    9. Indien de land is bebouwbaar, dus je zou het huis kunnen uitbreiden, dat zou een kleine hoeveelheid waarde toevoegen, maar zo niet, dan zou het waarde wegnemen. Als het zich in een rode zone bevindt, zou de prijs ongeveer 20% moeten dalen.
    10. Factor in hoeveel land- is inbegrepen en de kwaliteit van de tuinen, zwembad, garage, etc.
    11. Maakt de villa gebruik van een gedeelde oprit? Dit verlaagt de m2-waarde en voegt reguliere onderhoudskosten toe (evenals mogelijke juridische geschillen) waarvoor u moet budgetteren.
    12. Is er een normaal formaat zwemmen? zwembad? Als er geen zwembad is, kan er dan een worden gebouwd? (Zorg ervoor dat u eerst controleert of het met geldige machtigingen wordt geleverd!) Als u het moet bouwen, trek dan het dubbele van de kosten van de pool van de prijs af. Als het niet gegarandeerd is dat u een zwembad kunt bouwen, daalt de waarde met ongeveer 40%, en moet u serieus overwegen om niet te kopen, omdat u het niet gemakkelijk (of helemaal niet) kunt huren als vakantieverhuur, noch zal het gemakkelijk zijn om door te verkopen.
    13. Zal er lawaai zijn? bouw in de buurt? (Bekijk hier de bouwvergunningen.)
    14. Is het in een gemeenschap, op loopafstand van een? school- of in een bewaakte domaine? Dit verhoogt de prijs. Als het is geïsoleerd, dat doet de prijs dalen.
    15. Controleer vervolgens of er andere factoren zijn die de prijs verlagen, zoals een trein binnen gehoorsafstand, zijnde: over het hoofd gezien, een hobbelige oprit, laag mobiel signaal, geen glasvezel of lelijk stroomkabels, of weg lawaai - die allemaal de waarde aanzienlijk zouden verlagen.

    Een ander onderdeel van het bepalen waarvoor een villa wordt verkocht, is te weten komen hoe lang deze al op de markt is. Omdat agenten je waarschijnlijk niet de waarheid zullen vertellen (of ze zullen je gewoon vertellen hoe lang) ze hebben had de vermelding), is de beste optie om het diagnostiek rapporten en de mandat (de overeenkomst tot lijst) van de agent, en kijk naar de datum erop. Dan weet je dat het te koop is minstens zo lang. (MAAR aangezien diagnostische rapporten slechts drie jaar geldig zijn, kan het zijn dat als de villa meer dan drie jaar op de markt is geweest, de diagnose recentelijk opnieuw is uitgevoerd en een recentere datum heeft.)

    Als het langer dan een paar maanden op de markt staat, is daar een reden voor: of de prijs is veel, veel te hoog, of er zijn ernstige problemen met het onroerend goed. Hoe langer het op de markt is, hoe lager uw bod zou moeten zijn.

    Dat zal u vertellen waar in de m2-prijsklasse u het kunt waarderen. U kunt ook rekening houden met het traject van de markt (hier leest u hoe u kunt zien of de prijzen stijgen of dalen). Zo krijgt u een prijs die u in een brief aan de verkoper kunt verantwoorden.

    U dient in uw bod een m2 prijs te geven op basis van de 'bewoonbare' m2. Op deze manier hoeft u niet opnieuw te onderhandelen als de makelaar heeft gelogen over de m2 of het aparte gastenverblijf heeft toegevoegd (wat velen doen en waar u achter zult komen wanneer u een enquête houdt).

    Als de verkoper akkoord gaat, kunt u onderzoeken laten doen om te zien of de m2 nauwkeurig is, of de villa elektrische of sanitaire upgrades nodig heeft, enz. en op basis daarvan kunt u de prijs verder aanpassen voordat u het aanbod in een juridisch contract met de notaire (die u van tevoren had moeten selecteren).

    Ontvang een taxatie / taxatie

    Als u erg geïnteresseerd bent in een woning, en de eigenaar heeft meer overtuigingskracht nodig om tot de marktprijs te komen, dan kunt u een taxatie/waardering betalen. Maar onthoud: niet alle verkopers willen echt verkopen, of luisteren naar logica/redenen.

    Neem voor een taxatie contact op met de bank waar u uw hypotheek wilt afsluiten. Ze hebben een lijst met taxateurs die ze gebruiken. Vraag hen ook hoe lang de taxatie geldig is, zodat deze kan worden gebruikt voor de hypotheek (anders betaalt u er uiteindelijk twee keer voor). Banken laten je altijd een taxatie betalen als onderdeel van de kosten van het opzetten van de hypotheek (het kost ongeveer € 3000), maar meestal wordt dit gedaan na een bezoek aan de notaris. Echter, u kunt ervoor kiezen om de taxatie eerder uit te voeren en die taxatie te gebruiken voor onderhandelingen met de verkoper / waaruit blijkt dat de prijs lager zou moeten zijn.

    Om een ​​taxateur te kiezen, vraag hun proces en vraag of ze gaan op basis van de m2 villagroottes die de notarissen publiceren. Als ze ja zeggen, gebruik ze dan niet. Je hebt een taxateur nodig die dat begrijpt de m2 vermeld door de notarissen zijn onjuist, anders taxeren ze de villa ongeveer drie keer zo hoog als de marktwaarde.

    Twijfel niet!

    Hier is hoe het onroerend goed (en vele andere markten) werken: een ongeschoolde koper betaalt te veel voor iets, en dan wijzen alle makelaars en agenten naar die verkoop en schreeuwen "zien? dit is de echte waarde van allen villa's!” Luister niet. U kent de echte marktwaarde.

    Doe een bod (via telefoon of e-mail) op basis van de marktwaarde en blijf standvastig. Onderhandel niet, anders weet de verkoper dat ze meer uit je kunnen persen en wordt het moeilijker om een ​​deal met marktwaarde te bereiken. Laat agenten u niet verwarren of manipuleren. Houd je aan je prijs.

    Als ze nee zeggen, kun je ze vertellen bij je terug te komen als hun eigendom niet wordt verkocht, en als je tegen die tijd niets anders hebt gevonden, ben je misschien nog steeds geïnteresseerd. Als ze een serieuze verkoper zijn, zal deze tactiek u waarschijnlijk een goede prijs opleveren - uiteindelijk.

    Als ze geen serieuze verkoper zijn, zullen ze uw bod niet aannemen, tenzij u dramatisch te veel betaalt, wat u absoluut niet zou moeten doen. Bij het kopen van onroerend goed draait alles om geduld. U vindt uiteindelijk een geweldige villa tegen marktwaarde.

    De beste situatie is om een ​​serieuze verkoper te vinden wiens villa geen grote problemen heeft, maar die niet is verkocht omdat hij te duur is. Dan pas je deze tactiek toe en bied je marktwaarde (die in veel gevallen veel minder dan de helft van de vraagprijs kan zijn!). Blijf inchecken, en uiteindelijk, als de villa niet verkoopt, komen ze bij je terug als ze wanhopig zijn om te verkopen (wanneer de tijd om is over hun scheiding/belasting/enz. ​​situatie) en op dat moment jij misschien zelfs een onder de marktprijs bedingen om een ​​snelle verkoop te voltooien.

    Heb geduld, want onroerend goed kopen lijkt veel op trouwen - als u de verkeerde beslissing neemt, kan dit een zeer kostbare fout zijn en een langetermijnverbintenis waar u niet gemakkelijk uit kunt komen.

    Dingen die agenten zullen zeggen om u onder druk te zetten

    Agenten zijn wanhopig op zoek naar een verkoop, dus ga ervan uit dat ze alles zullen zeggen om u te laten kopen. Hier zijn een paar veelvoorkomende dingen die ze zouden kunnen zeggen om je te manipuleren:

    "U kunt uw m2-prijsstelling niet baseren op de website van de notaris ('DVF') omdat _____."

    Ze kunnen hiervoor een willekeurig aantal leugens geven, bijvoorbeeld dat de notarissen geen villa's tellen die zijn gekocht met een SCI (dat doen ze - ze tellen allen niet-openbaar aangeboden of intergezinsverkoop van onroerend goed tegen een lage prijs (ze doen het niet), of dat de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen op de een of andere manier onjuist laag zijn (ze zijn definitief niet verkeerd laag – in feite zijn ze onjuist hoog!– en dit wordt geregeld door de Franse wet om de transparantie te vergroten.) Hier is een gids voor het bedenken van uw aanbiedingsprijs.

    “De markt is geëxplodeerd / de prijzen zijn gestegen sinds de notarissen voor het laatst de verkoopprijzen publiceerden…”

    Nogmaals, dat is 100% zeker geen waar, want de onroerendgoedmarkt van de Franse Rivièra is als melasse - het is zeer traag bewegend. Daarnaast is hun claim ook volledig oncontroleerbaar en een agent kan dit op geen enkele manier weten. De alleen manier om de trends van de vastgoedmarktprijzen te kennen is via de door notarissen gepubliceerde verkoopprijzen (meer over de markttrends hier). Agenten staan ​​erom bekend dat ze liegen over verkoopprijzen, en zelfs als ze... waren om eerlijk te zijn, zouden ze alleen weten over hun verkopen, en ze zijn 1 van de meer dan 1500 agenten aan de Franse Rivièra!

    “Deze villa ligt aan een dure straat, dus de prijs is gerechtvaardigd.” or “Het huis verderop in de straat is verkocht voor” _____.” or “Ik heb onlangs meerdere villa's in dit gebied verkocht voor meer dan €_____. '

    Ten eerste kunt u controleren of dit het geval is door de eerdere verkopen te zoeken, die worden vermeld op deze notaris ('DVF') website - maar met onjuist lage m2). Als die verkopen niet worden vermeld, ga er dan vanuit dat het waarschijnlijk niet waar is. Ten tweede moet de prijs per m2 nog steeds binnen de door de notaris gepubliceerde prijsklasse blijven (hier meer over), inclusief elk villa op elk straat in dat gebied/de stad, inclusief allen de 'bijzondere' dure straten. Ten derde, alleen omdat een koper dat niet deed doen hun onderzoek en te veel betaald, betekent niet dat je dat zou moeten doen.

    "Ze hebben een bod voor [vul hier boven de marktprijs in] al afgewezen."

    Dit is bijna altijd niet waar. Dit is een veel voorkomende tactiek die door makelaars wordt gebruikt om u te laten denken dat er veel vraag is naar de villa en om u meer te laten bieden dan de marktwaarde. Als het aantal erg hoog is, proberen ze je misschien ook af te schrikken omdat de listing agent de commissie niet deelt, of omdat ze dat weten de verkoper wil niet echt verkopen.

    "De villa is al verkocht, maar de koper kon geen hypotheek krijgen."

    Dit kan wel of niet waar zijn. Als het waar is, was de meest waarschijnlijke reden waarom ze geen hypotheek konden krijgen, omdat uit de taxatie/taxatie van de bank bleek dat het bod van de koper ver boven de marktwaarde lag. Dus als het waar is, betekent dat vrijwel zeker dat de villa veel te duur is, zelfs voor de geaccepteerde biedprijs. Als het niet waar is, dan zegt de agent dit om je te manipuleren om te denken dat het een begeerlijke villa is waar andere mensen voor willen betalen.

    “Ze overwegen een bod, dus je moet snel handelen!”

    Dit is meestal niet waar (maar af en toe is het bod dat ze je vertellen bijna altijd veel hoger dan het daadwerkelijke aanbod). Dit is een veelgebruikte tactiek om u onder druk te zetten, de villa aantrekkelijk te laten lijken en u snel een hoger bedrag te laten bieden dan hun (fictieve) 'biedbedrag'. Ons advies: bied marktwaarde en wacht dan af.

    "Het is een investering - u verdient het geld terug als u verkoopt..."

    Dit is simpelweg niet overal het geval, maar vooral in Frankrijk, waar de markt al zo'n 15 jaar vlak is. Kopers hebben geen idee wat u voor uw villa hebt betaald, en zelfs als ze dat wel zouden doen, zou het er niet toe doen, aangezien villa's worden verkocht voor wat de marktwaarde op dat moment ook is. Vastgoed is net als elke andere markt: het heeft ups en downs, en mensen verliezen voortdurend geld op hun 'investering'.

    “Het is geprijsd tegen marktwaarde. U kunt zien door te zoeken naar villa's te koop in de omgeving.”

    Agenten die dit zeggen proberen je in de war te brengen. De vraag / aanbieding / te koop prijzen zijn GEEN 'marktwaarde'; het zijn de prijzen niemand is bereid te betalen (anders zouden die villa's al verkocht zijn!) In plaats daarvan is het de VERKOCHT prijzen (de m2 prijzen waarvoor villa's daadwerkelijk hebben verkocht) die de 'marktwaarde' bepalen (wat villa's in die stad waard zijn).

    Hier is een lijst van meer (oneerlijke) dingen die agenten zeggen.

    Villa kopen? Zorg ervoor dat u al onze gidsen leest!

    Ons gids naar waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de onroerendgoedmarkt van de Franse Rivièra.

    Ons gids voor onroerend goed aanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en executies, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

    Ons gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit u te halen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat je ze ziet.

    Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u vertellen, hoe makelaars werken, aankoopmakelaars en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

    Ons gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet en mobiele toegang, gevarenzones (rode) zones, gezondheidsrisico's, privacy- en ruimteproblemen, problemen in de buurt, wat je' ll daadwerkelijk bezitten, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

    Ons gids voor dingen om te overwegen omvat: uw daadwerkelijk kosten, problemen met het kopen van een 'pas gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

    Ons gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs & het eerste bod, het kiezen van een eerlijke notaris, het kopen in het zwart, het officiële bod & deponering, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

    Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Een tip? E-mail [e-mail beveiligd]

    ZoekenArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español