shortcuts

    Dingen om te overwegen voordat u een villa koopt

    Het is verrassend gemakkelijk om meegesleept te worden in de opwinding van het kopen van een villa. Maar voordat u uw hart ook in het idee steekt, moet u realistisch zijn over wat u wilt en de minder prettige realiteiten die gepaard gaan met het bezitten van onroerend goed.

    Vragen om jezelf te stellen

    Hier zijn enkele vragen die u kunt overwegen om u te helpen bepalen of een woning die u overweegt de beste optie is:

    Dwingt u de cijfers om te werken?
    In staat zijn om "een huis te betalen" gaat veel verder dan of u hypothetisch het geld voor een aanbetaling kunt veiligstellen en een hypotheek kunt krijgen. Het omvat ook hypotheekkosten, notariskosten en alle reparaties, belastingen, onderhoudskosten, nutsvoorzieningen en wie weet wat er nog meer opduikt in de loop van de tijd. Zorg ervoor dat u daar allemaal rekening mee houdt en wees realistisch over wat u zich kunt veroorloven zonder financiële stress aan uw leven toe te voegen.

    Vind je het thuis opwindend?
    Niet iedereen is op een plek waar ze kunnen wachten op een huis dat hen 'opwindt', maar als dat zo is, waarom zou je dan zoveel geld uitgeven aan iets waar je niet zo van houdt? Het is beter om te wachten op een villa waarvan je je kunt voorstellen dat je er tientallen jaren van houdt, dan uiteindelijk weer te verhuizen en waarschijnlijk veel geld te verliezen.

    Voldoet het huis aan ieders wensen?
    Als je alleen woont, is dit geen probleem, maar als je samenwoont met een partner en/of familie, of gasten wilt ontvangen, zorg er dan voor dat het huis geschikt is voor iedereen, niet alleen voor jou. Is er voldoende parkeergelegenheid voor gasten? Is het op loopafstand van de scholen van uw kinderen?

    Negeert u de bevindingen van de inspectierapporten?
    Als dat zo is, is dit misschien niet de plek voor jou. Als de inspectie- en diagnoserapporten terugkomen met rode vlaggen die u proberen te vertellen dat dit niet het huis voor u is, luister dan naar hen.

    Bent u klaar om alle reparaties uit te voeren die het huis nodig heeft?
    Houd er rekening mee dat huisverbeteringsprogramma's slechts een klein deel van het hele renovatieproces laten zien. Het is zo veel werk. En ook nog eens duur. Als je niet de vaardigheden hebt om het zelf te doen, of het geld om mensen in te huren om de reparaties uit te voeren, is het tijd om te slagen.

    Ben je emotioneel gehecht?

    Raak niet te gehecht aan een woning. Zodra we onszelf in een huis beginnen af ​​te beelden of ons visualiseren dat we kinderen in een huis grootbrengen, is het heel moeilijk om te veel te betalen en weg te lopen.

    Jouw Daadwerkelijk Kosten

    Voordat u een villa koopt, moet u zich realiseren dat de verkoopprijs niet het enige geld is waarvoor u zich zult binden. Er zijn veel verzonken kosten. Naast onderhoud, het repareren van dingen die u niet verwachtte te moeten repareren, enz., moet u ook rekening houden met deze verzonken kosten:

    Notariskosten en belasting

    Om de deal te sluiten, int de notaris 7% tot 8% (voor hun honorarium plus overheidsbelastingen).

    Hypotheekkosten

    Er zijn ook eenmalige verzonken kosten voor het opzetten van een hypotheek, die meestal 1.5% (1% hypotheekregistratie, plus 0.5% acceptatiekosten) van de verkoopprijs van de villa is, plus ongeveer € 2000 tot € 3000 om een ​​'taxatie' uit te voeren. . En als je een hypotheekmakelaar hebt ingehuurd, brengen ze daarbovenop ook een eenmalig% vergoeding in rekening. Tel daar de jaarlijkse kosten van verplichte hypotheekverzekering bij op (die ongeveer 0.5% van de waarde van de villa kost elk jaar), en de rente van de hypotheek. Hier is een hypotheekberekening zodat u uw rente en maandlasten kunt berekenen.

    Jaarlijkse verzonken kosten

    Vergeet niet uw nieuwe verzekeringskosten mee te nemen (inboedelverzekering en eventueel rode zone verzekering bij natuurrampen). Bovendien hebben sommige villa's een verplichte vergoeding voor gemeenschapszaken zoals een bewaker, tuinmannen, enz. Je moet ook budget hebben voor zaken als reparaties en onderhoud.

    Belastingen, Belastingen en nog meer belastingen!

    Elke villa-eigenaar is ook onderworpen aan verschillende aanvullende belastingen, die elk jaar worden betaald. Verwacht voor een villa van € 1 miljoen ongeveer € 4000 per jaar te betalen (maar dit varieert). De gemakkelijkste manier om te weten wat de uwe zal zijn, afgezien van de vermogensbelasting, is door de belastingverklaringen van de huidige villa-eigenaar op te vragen. Dit zijn de belastingen waarmee u rekening moet houden in uw budget:

    IFI / Vermogensbelasting

    Het IFI / vermogensbelasting bedraagt ​​tussen 0.5% en 1.5% per jaar, en is verschuldigd door zowel ingezetenen als niet-ingezetenen in Frankrijk met vastgoedactiva ter waarde van meer dan € 1.3 miljoen (bij de actueel waardering). Als u bijvoorbeeld een villa bezit ter waarde van € 2.4 miljoen, betaalt u meer dan € 10,000 per jaar aan IFI-belasting. U kunt hieruit komen door een hypotheek te hebben, waardoor uw werkelijke eigen vermogen in het onroerend goed daalt, maar u moet blijven herfinancieren om uw eigen vermogen onder de € 1.3 miljoen te houden. Meer weten? Hier is een handige FAQ over de vermogensbelasting, een gedetailleerde gids aan deze belasting, en sommige nuttige door de overheid verstrekte informatie.

    Onroerend goed belasting

    De onroerendezaakbelasting (taxe foncière) tarief voor een primaire woning is ongeveer 1% en 3% voor secundaire woningen, en toenemend. De rekening voor de taxe foncière arriveert in het laatste kwartaal van het jaar en het bedrag is gebaseerd op de geschatte jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed vermenigvuldigd met een percentage bepaald door de gemeente (vraag voor meer informatie bij uw plaatselijke gemeentehuis).

    Verblijfsbelasting

    Het bedrag van de verblijfsbelasting (huisvestingsbelasting) zal variëren afhankelijk van de beslissingen van elk gemeente en de grootte en staat van elke woning. Vakantiehuizen in gebieden met woningnood (zoals de Franse Rivièra) kunnen een toeslag krijgen op hun huisvestingsbelasting. Gemeenten hebben de vrijheid om een ​​toeslag van 5% tot 60% toe te passen. De meeste gemeenten hanteren een tarief van 20%, maar sommige hebben het maximale tarief van 60% aangenomen, dus het is goed om zoek dit uit voordat je koopt.

    Nog meer belastingen!

    Er zijn nog een heleboel andere belastingen die u ook moet betalen, zoals een afvalverwijderingsbelasting, televisiebelasting, enz.

    Als u buiten Frankrijk (en buiten de Europese Economische Ruimte) woont en onroerend goed in Frankrijk bezit, kan de belastingdienst u ook vragen een vertegenwoordiger in Frankrijk aan te wijzen voor het ontvangen van correspondentie over aanslagen, inningen en betwiste vorderingen.

    En tussen haakjes: als je wilt verkopen, zijn er nog meer verzonken kosten. De Franse vermogenswinstbelasting is de afgelopen jaren enorm toegenomen. Gecombineerd met de vereiste “sociale lasten”, afhankelijk van de woonplaats van de verkoper, kan dit oplopen tot 34.5% voor EU-ingezetenen of 48.83% voor niet-EU-ingezetenen, exclusief de vereiste inkomstenbelasting. Jakkes!

    Kopen als investering?

    De ongelukkige waarheid is dat de Franse Rivièra geen goede plek is om onroerend goed te kopen voor een investering. De prijzen zijn al meer dan tien jaar stabiel en alle tekenen wijzen erop dat de prijzen in de toekomst zullen dalen.

    Bovendien probeert de Franse regering actief onroerend goed goedkoper te maken door omslachtige jaarlijkse belastingen voor tweede huizen toe te voegen en manieren te bedenken om het omkopen van huizen, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. U kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.

    Zelfs de CGEDD had dit te zeggen (op 10 januari 2022): “Vanuit het oogpunt van een belegger is het nettohuurrendement (huur exclusief kosten gedeeld door verkoopprijs [exclusief overige kosten]) erg laag. Investeringen in huisvesting zijn daarom concurrerend met investeringen in overheidsschulden op lange termijn, met een verwacht rendement dat in beide gevallen weliswaar erg laag is... waarvan de wederverkoopwaarde op geen enkel moment zeker is.”

    En als u verkoopt, moet u een overweldigende hoeveelheid belastingen wat kan oplopen tot 49%. Dat alles komt bovenop de vergoedingen voor makelaars en fiscale vertegenwoordigers, waardoor u uiteindelijk minder dan de helft van de totale winst overhoudt — if je maakt helemaal geen winst.

    Een 'nieuw gerenoveerde' (of nieuwe) villa kopen

    Aan de Franse Rivièra zijn er vele, vele (zei ik VEEL?!) ontwikkelaars. Ze hebben speciale relaties met makelaars waar ze villa's kopen tegen een lage prijs (pas op als je een verkoper bent, omdat je hier de verliezende kant van kunt krijgen) en dan goedkope renovaties doen en proberen het om te draaien, met behulp van dezelfde makelaar, tegen een belachelijk hoge prijs. Je kunt dit misschien opvangen door de kaart met de verkoop van de villa (met exacte locatie, maat, prijs) van de afgelopen 5 jaar.

    Uiteraard willen deze ontwikkelaars de winst maximaliseren en de kosten minimaliseren. Het is tenslotte een bedrijf. Ze doen dit door allerlei hoeken te snijden op de dingen die je niet kunt zien. Ze huren de absoluut goedkoopste (en vaak ongekwalificeerde) bouwmensen, elektriciens, loodgieters enz. in en vertellen die mensen dat ze het werk zo goedkoop en snel mogelijk moeten doen.

    Ze stellen kopers gerust door ze een garantie te geven (volgens het Franse burgerlijk recht zijn alle bouwwerkzaamheden gegarandeerd tot 10 jaar), maar de verzekering betaalt de reparatiekosten - niet zij - en u heb nog steeds te maken met alle problemen die zich voordoen. Bovendien dekt de verzekering geen grote problemen, zoals dat het hele sanitair opnieuw moet worden gedaan omdat de gebruikte leidingen oud waren en op de verkeerde manier in elkaar zaten. En u kunt herhaalde reparaties van hetzelfde probleem verwachten, omdat goedkope materialen steeds vaker worden gebruikt - het reparatiebedrijf wordt tenslotte elke keer betaald.

    Dit betekent dat de ontwikkelaar geen enkele prikkel heeft om iets anders te doen dan het goedkoopst mogelijke werk te doen, want als je het eenmaal hebt gekocht, is het jouw probleem, niet dat van hen. Het betekent ook GROTE hoofdpijn voor u, later, wanneer u verhuist en beseft dat uw airconditioning niet goed werkt, de elektriciteit en het sanitair opnieuw moeten worden gedaan, de vloer of de isolatie niet is toegevoegd, enz.

    Gewoon omdat het eruit ziet nice aan de buitenkant betekent niet dat het goed gedaan is. U kunt beter een villa vinden die jaren geleden door de eigenaren is gerenoveerd - voor hen renoveren, niet voor wederverkoop.

    Misdrijf

    De wetten in Frankrijk beschermen de armen en criminelen, en de politie arresteert zelden voor inbraken. Het is dus niet verwonderlijk dat inbraken een groot (en groeiend) probleem aan de Franse Rivièra. Villa-eigenaren in dit gebied worden routinematig vergast en beroofd terwijl ze slapen, of worden onder schot gehouden bij het betreden van hun villa. Het is helaas een onvermijdelijk onderdeel van het bezitten van een villa aan de Franse Rivièra.

    Je moet bekend raken met de wetten, zodat je niet in de gevangenis belandt omdat je jezelf verdedigt tijdens een inbraak. Kortom, je kunt jezelf niet verdedigen met meer geweld (of zelfs de dreiging van meer geweld) dan de criminelen *op dat exacte moment* gebruiken (dus als ze een pistool hebben en zich van je afwenden, kun je niet schiet ze in de rug), of je gaat naar de gevangenis.

    Hier is een website die u een idee geeft van de misdaad in het gebied dat u overweegt en ons overzicht van criminaliteit aan de Franse Rivièra (en waarom hoor je er niet meer over).

    Krakers

    De rechten van krakers vormen een groot probleem voor huiseigenaren aan de Franse Rivièra (een van de slechts 4 gebieden in Frankrijk die verantwoordelijk zijn voor 79% van alle kraakpanden).

    Van Franse zigeuners die de "krakerslevensstijl" leven (met behulp van vele websites, online instructies en andere krakers) tot buitenlanders die asiel zoeken tot criminele netwerken (meestal uit Roemenië en Bulgarije), er zijn veel mensen die de wetten kennen en misbruik maken van het Franse systeem, dat bedoeld lijkt te zijn om criminelen te beschermen.

    Krakers kunnen inbreken in je huis terwijl je boodschappen gaat halens, en (in tegenstelling tot in de VS, waar je je wapen kunt pakken en ze met geweld kunt verwijderen of neerschieten) word je plotseling overgeleverd aan de genade van de prefect en de krakers. De meesten eindigen met tienduizenden euro's aan materiële schade en juridische kosten, en hun kostbaarheden worden gestolen; ondertussen worden de krakers niet gestraft.

    Als u uw eigen eigendom betreedt om te proberen ze te laten vertrekken, kunt u naar: 3 jaar gevangenisstraf en een boete van € 30,000! De wet zegt dat als je niet fysiek thuis bent wanneer ze inbreken, je via de juiste kanalen moet gaan om ze kwijt te raken - zelfs als je huisdieren hebt die gevaar lopen!

    Gelukkig, de wetten zijn onlangs verbeterd, dus je zou kunnen mogelijk haal de krakers er binnen 3 dagen uit (maar ze zullen in de tussentijd vrijwel zeker stelen en vernielen) - als je geluk hebt.

    Helaas is er een vervelende maas in de wet waar als je lokale préfet partij kiest voor de krakers (en velen doen, verbazingwekkend), moet u dan een dure advocaat inhuren en naar de rechtbank stappen, in welk geval het vele maanden of zelfs jaren kan duren voordat u een uitzettingsbevel krijgt. Dit proces kan het bezit van een woning in een nachtmerrie veranderen, en uw verzekeringsdekking ongeldig maken. Veel prefecten weigeren het huis uit te zetten omdat: het betekent meer werk voor hen, aangezien de prefect er zeker van moet zijn dat er alternatieve huisvesting beschikbaar is, en de waarheidsgetrouwheid van eventuele beweringen van de krakers moet controleren voordat ze hen uitzetten.

    Daarom eisen veel krakers contant geld en luxe hotelovernachtingen om ze eerder te laten vertrekken - en sommige huiseigenaren gehoorzamen. Niet verrassend, dit kapotte systeem stimuleert kraken en crimineel gedrag. Een professionele kraker die alleen al in het afgelopen jaar meer dan € 10,000 per kraak had afgeperst (exclusief items die hij had gestolen) van meer dan 50 huiseigenaren, vertelde de BBC: Het is zoveel makkelijker dan een bank te beroven. Hij vertelde ons dat hij een voormalige cocaïnedealer en bankrover was. Maar nu is zijn belangrijkste illegale activiteit afpersing [via kraken].

    Ondertussen, als krakers afval op uw eigendom achterlaten (zoals ze vaak doen), waaronder: uitgebrande caravans, auto's en ander groot afval, dan moet je wettelijk twee maanden wachten voordat de achtergelaten objecten kunnen worden verwijderd - op uw kosten. Krankzinnig, toch?!

    Tip: Maak kopieën van uw acte de vente définitif (door te scannen of goede foto's te maken) en digitaal en in hardcopy apart van het huis op te slaan. Dit document heeft u nodig om een ​​claim in te dienen tegen de krakers.

    Vanaf februari 2022 heeft de overheid bepaald dat u nu een juridisch medewerker in dienst kunt nemen, de zogenaamde a deurwaarder, om u te helpen bij de procedure, die ingewikkeld kan zijn als u geen Frans spreekt. De kosten voor een dergelijke service variëren. U kunt uw dichtstbijzijnde klerk vinden hier

    Hier is een Veelgestelde vragen over krakers dat is handig.

    Villa kopen? Zorg ervoor dat u al onze gidsen leest!

    Ons gids naar waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de onroerendgoedmarkt van de Franse Rivièra.

    Ons gids voor onroerend goed aanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en executies, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

    Ons gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit u te halen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat je ze ziet.

    Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u vertellen, hoe makelaars werken, aankoopmakelaars en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

    Ons gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe de marktwaarde van een villa te schatten (wat het waard is), en een stapsgewijze handleiding voor het vinden van uw aanbiedingsprijs.

    Ons gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet en mobiele toegang, gevarenzones (rode) zones, gezondheidsrisico's, privacy- en ruimteproblemen, problemen in de buurt, wat je' ll daadwerkelijk bezitten, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

    Ons gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs & het eerste bod, het kiezen van een eerlijke notaris, het kopen in het zwart, het officiële bod & deponering, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

    Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Een tip? E-mail [e-mail beveiligd]

    ZoekenArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español