shortcuts

    Voorspellingen en trends in vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra

    Bijgewerkt: augustus 30, 2022

    In tegenstelling tot wat velen zouden aannemen, is de Franse Rivièra een lastige plek om geld te verdienen met onroerend goed.

    De Franse Rivièra is geen goede investeringsmarkt. De prijzen in Frankrijk bewegen niet snel buiten Parijs, en de villamarkt is aan het dalen als gevolg van samengestelde factoren.

    Franse Rivièra Vastgoedmarkt Voorspellingen & Trends - tips onroerend goed kopen frankrijk 1 1

    Kopen als investering?

    De ongelukkige waarheid is dat de Franse Rivièra geen goede plek is om onroerend goed te kopen voor een investering. De prijzen zijn in Zuid-Frankrijk al bijna 15 jaar vlak of dalend (afhankelijk van het gebied) en alle tekenen wijzen erop dat de prijzen in de toekomst zullen dalen. Covid bracht een tijdelijke 1% stijging in prijzen in 2020, maar de prijzen zullen blijven dalen nu de Covid-lockdowns zijn gestopt.

    Bovendien de Franse regering probeert actief onroerend goed goedkoper te maken. Ze hebben onlangs omslachtige belastingen toegevoegd voor tweede huizen, winsten op vakantieverhuur en wanneer je verkoopt (tot 49%). Zij zijn banken dwingen het aantal verstrekte hypotheken te verminderen. En ze bedenken actief andere manieren om het omkopen van huizen, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. U kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.

    Vanwege nieuw-rijken Russische kopers, schoten de prijzen van luxe kustvastgoed aan de Franse Rivièra vanaf het midden van de jaren 90 tot 2008 in een rechte lijn omhoog. Sinds 2008 hebben Russische sancties een einde gemaakt aan hun koopwoede en zijn de prijzen stabiel gebleven. Als u het geluk had onroerend goed te verkopen tijdens die opwaartse prijsstijging, deed u het goed, maar als u na 2008 kocht, bent u waarschijnlijk geld kwijtgeraakt, aangezien de onroerendgoedprijzen de inflatie niet hebben bijgehouden. Velen zouden beweren dat, aangezien de Russische prijzen kunstmatig hoog zijn, nu ze zullen vertrekken, de prijzen moeten dalen.

    Als u in onroerend goed wilt investeren, kunt u beter in Monaco kopen, waar de mediaanprijs is gestegen met 82% in de afgelopen tien jaar.

    Interessant feit: Bijna 30% van de villa's aan de Franse Rivièra is geclassificeerd als 'tweede huis' (waarvan vele worden verhuurd als vakantiehuis voor het zomerseizoen), en bijna 8% is 'onbezet' (de meeste worden uitsluitend gebruikt voor vakantieverhuur) . Slechts 62% zijn hoofdwoningen!

    Dat gezegd hebbende, dit gebied is anders dan alle andere op aarde, en als je van de Franse levensstijl houdt en een villa wilt kopen die deze feiten kent, dan moet je veel leren voordat je de akte ondertekent. Eerst zullen we de prijstrends voor villa's aan de Franse Rivièra uitleggen, daarna kunt u doorgaan naar onze andere Frankrijk koopgidsen voor onroerend goed, die onderaan staan ​​vermeld.

    Drie markten in één

    Het is belangrijk om te begrijpen dat de Franse Rivièra is drie markten in één: particulier, niet op de markt en openbaar genoteerd. Bijna alle villa's gaan door drie markten nadat de verkoper besluit te verkopen.

    Markt 1: De privémarkt. Ten eerste proberen verkopers te verkopen zonder tussenkomst van een makelaar. Over de helft van alle villa's wordt particulier verkocht, zonder te worden vermeld bij een agent.

    Markt 2: Buiten de markt. Als ze niet privé konden verkopen, dan vermelden ze een agent. Een groot percentage van de villa's wordt door de makelaar 'off-market' verkocht aan hun bestaande contacten, zonder dat ze publiekelijk of op internet worden vermeld.

    Markt 3: beursgenoteerd. Als niemand de villa wil kopen, zetten agenten deze openbaar op internet. Deze villa's staan ​​meestal vele jaren op de markt en worden niet verkocht, tenzij de eigenaar de prijs drastisch verlaagt.

    De huidige staat van de markt

    Volgens rapporten, marktanalyses en de economen, agenten, kopers en notarissen die we hebben geraadpleegd, staat de meerderheid van de villa's aan de Franse Rivièra die meer dan € 1 miljoen vragen, vermeld tegen onrealistische prijzen en bevinden ze zich op de beursgenoteerde markt, vaak voor jaar, totdat de verkoper de prijs verlaagt om veel lager te zijn dan andere op de markt, met de gemiddelde verkoopprijs is ongeveer 60% lager dan de oorspronkelijke vraagprijs, maar sommige villa's verkopen (uiteindelijk) voor maar liefst 90% onder de vraagprijs.

    Veel verkopers houden hun villa's ook koppig op de markt op 3x tot wel 8x werkelijke waarde omdat ze speculeren of verkeerd geïnformeerd zijn. Deze villa's staan ​​al jaren op de markt totdat de prijzen worden verlaagd. De verkoopprijzen die u zult zien gebeuren, zijn wanneer verkopers het tijdstip bereiken waarop ze Dan moet je verkopen, en dan worden ze gedwongen om een marktconform aanbod, laatste minuut.

    Een van de problemen op dit gebied is dat makelaars vaak liegen over de waarde van de villa's zodat ze de advertenties veilig kunnen stellen, aangezien eigenaren over het algemeen de makelaars kiezen die hen vertellen dat ze meer voor hun villa kunnen krijgen. Met wie zou je een lijst maken - de makelaar die zegt dat je villa slechts € 850,000 waard is, of degene die belooft je € 4 miljoen te krijgen?

    Een ander probleem is dat de Franse Rivièra veel speculanten krijgt die verschillende 'vakantievilla's' bezitten. Deze verkopers verkopen tegen hoge prijzen en gaan 'vissen' naar een onwetende koper die te veel betaalt (hoewel het zeer zeldzaam dat ze er een vinden). Deze villa's staan ​​op de markt en worden niet verkocht omdat ze worden vermeld tegen rigide, belachelijke prijzen met eigenaren die niet serieus bezig zijn met verkopen.

    Hypotheken: kredietvoorwaarden verkrappen in 2022

    Beginnend met 2022, het aantal verstrekte hypotheken is verlaagd, en dit zal escaleren in 2023, waardoor het steeds moeilijker wordt om goedgekeurd te worden voor een hypotheek. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) heeft een toename gezien in het aantal annuleringen van verkopen als gevolg van het weigeren van leningen, en deze annuleringen zullen naar verwachting toenemen.

    Begin 2022 is een nieuwe wet in werking getreden die vereist dat mensen die hypotheken afsluiten een maandelijkse schuldgraad van niet meer dan 35% mogen hebben. Dit betekent dat hun uitgaven, inclusief de maandelijkse hypotheekaflossing en eventuele andere leningen of uitgaven die de koper zou kunnen hebben, niet meer dan 35% van hun inkomen mogen bedragen.

    De notarissen' laatste rapport bevestigt dat dit een effect heeft op de goedkeuringspercentages voor hypotheken. Bovendien bleek uit een afzonderlijk rapport van hypotheekmakelaar Vousfinancer dat kredietnemers met een schuldenlast van minder dan 35% nog steeds geen lening krijgen vanwege de afstand tussen hun werk en hun toekomstige woning. 

    Deze nieuwe voorwaarden, in combinatie met een algemene aanscherping van de hypotheekvoorwaarden opgelegd door de banken, hebben nu al effect op het aantal verkochte villa's en zullen dus op termijn de prijs van villa's beïnvloeden.

    De oorlog en Russische villa-aanvallen

    Rijke Russen bezitten meer dan 2000 villa's aan de Franse Rivièra, waarvan velen behoren tot de beste vrienden van Vladimir Poetin. Omdat Rusland oorlog begon met Oekraïne, zijn Frankrijk en Monaco al begonnen met het in beslag nemen van de bezittingen en villa's van Russen die banden hebben met Poetin, plus hun families, goede vrienden en iedereen die mogelijk heeft geprofiteerd van de connectie van een vriend met Poetin. Ze werpen een steeds breder en breder net uit, waardoor veel Russen bang worden om te verkopen voordat ze worden gesanctioneerd.

    Dit zou binnenkort een diepgaand effect kunnen hebben op de vastgoedmarkt, aangezien mogelijk honderden luxe villa's, voorheen eigendom van Russen, binnenkort in beslag zullen worden genomen of vrijwillig te koop zullen worden aangeboden.

    De Franse Rivièra "is geen bloeiende markt zoals we die hadden vóór 2008, [toen we] Russische kopers die bijna alles tegen waanzinnige prijzen kochten”, zegt Sotheby's (Hollywood Reporter, Juli 2021-artikel)

    Lees onze gids voor inbeslagnames van Russische villa's en hoe dit de vastgoedmarkt zal beïnvloeden aan de Franse Rivièra, voor meer details.

    Afgezien van de grootste steden, heeft het onroerend goed in Frankrijk de afgelopen 15 jaar het moeilijk gehad. De vastgoedprijzen van de Franse Rivièra hebben veel slechter gepresteerd dan de meeste andere gebieden van Frankrijk, waarbij de landelijke gebieden het slechtst presteerden.

    De verkoopprijzen zijn de afgelopen 15 jaar gelijk gebleven of gedaald, afgezien van een tijdelijke stijging als gevolg van Covid tussen 0.3% en 1.4% (1% gemiddeld), afhankelijk van het gebied. Desondanks blijven de vraagprijzen voor beursgenoteerde villa's veel hoger dan de marktwaarde en als gevolg daarvan worden de meeste beursgenoteerde villa's niet verkocht.

    Er wordt voorspeld dat de verkochte prijzen naar beneden zullen schommelen en de komende tien jaar of langer een verkopersmarkt zullen blijven vanwege factoren die in deze gids worden beschreven. Dat geldt vooral voor landelijke villa's langs de Franse Rivièra.

    Vastgoednetwerk Orpi meldde dat de verkoop in de eerste 17 maanden van 3 met 2022% daalde in vergelijking met dezelfde periode in 2021.

    "Ondanks dat sommige buurten sterk presteerden, was de groei van de topprijzen grotendeels statisch aan de Côte d'Azur als geheel." – Ridder Frank (2021 rapport)

    • Houd er rekening mee dat makelaars (en notarissen) bijna altijd een rooskleurig beeld van de markt zullen schetsen. Hun doel is om mensen aan te moedigen hun huis op de lijst te zetten, en om kopers de urgentie te laten voelen om een ​​bod in te dienen (en hoe hoger het bod, hoe meer winst ze op de deal maken). Onthoud deze vooringenomenheid wanneer u artikelen over de markt leest.

    Veel kopers voorspellen een daling van de prijzen van prestigieuze eigendommen. Volgens de resultaten van Een studie uitgevoerd in juni 2020 door een grote Franse vastgoedmaatschappij, 63% van de potentiële kopers gokt op een prijsdaling. Omgekeerd was dit cijfer 32% in 2019, toen de meerderheid van de kopers gokte op de stabilisatie van de vastgoedprijzen (41%) of zelfs een stijging (27%).

    Henry Buzy-Cazaux, oprichter en voorzitter van de Institut du Management des Services Immobiliersin een recent interview met het tijdschrift Le Revenu zei hij over de verkoopprijzen dat "een prijsdaling van 10% [in vakantiemarkten zoals de Franse Rivièra] onvermijdelijk lijkt", en sprekend over de effecten van de economie in Frankrijk, voorspelde hij ook een algehele vastgoedmarkt daling van 30%.

    Franse Rivièra Vastgoedmarkt Voorspellingen & Trends - Vastgoedprijzen Zuid-Frankrijk 1
    De Franse Rivièra: op een neerwaarts prijstraject

    Vergeet niet dat je de Franse Rivièra in het algemeen niet met Frankrijk kunt vergelijken. Er zijn regionale verschillen in prijsveranderingen van onroerend goed, en de Franse Rivièra kent veel minder groei dan veel andere gebieden in Frankrijk. Zo steeg in 2021 de jaarlijkse m2 verkoopprijs 12.4% in Rennes en slechts 0.6% in Nice. Alleen al Parijs trekt de trends in de vastgoedprijzen voor 'algehele Frankrijk' omhoog.

    Kopers die een villa in Frankrijk willen kopen, geven steeds meer de voorkeur aan goedkopere woningen, met name die onder de € 800,000, en er zijn beduidend minder kopers van dure villa's. Deze trend is deels veroorzaakt door de pandemie van het coronavirus, waardoor er minder vermogende buitenlandse kopers zijn (die in plaats daarvan weekendhuizen hebben gekocht in hun land van verblijf) en meer lokale Franse kopers. 

    De verandering in het aandeel van de totale verkoop van villa's / landhuizen varieerde per prijsklasse:

    • Het aandeel villa's dat voor minder dan € 800,000 is verkocht meer van 30% in 2019 naar 38% in 2021. 
    • Villaverkopen tussen € 800,000 en € 1 miljoen meer van 15% tot 22% in hetzelfde tijdsbestek.
    • Woningen die tussen de € 1 miljoen en € 2 miljoen zijn verkocht verminderde van 35% in 2019 naar 29% in 2021.
    • Woningen die voor meer dan € 2 miljoen zijn verkocht verminderde van 20% in 2019 naar slechts 11% van de totale omzet in 2021.

    De eenvoudigste manier om de historische prijstrends (en de recente verkoopprijzen) in een specifiek gebied van de Franse Rivièra te bekijken, is op de onderstaande websites. De prijzen dalen, dus houd rekening met de periode waarop de schatting is gebaseerd. Hoe langer de periode, hoe hoger de prijs zal lijken, in vergelijking met de prijzen van de afgelopen maanden alleen.

    Waarschuwing: Agenten haten de transparantie die deze sites bieden, en ze liegen vaak in een poging u ervan te overtuigen dat ze niet accuraat zijn, terwijl in werkelijkheid de m2 prijzen weergegeven op deze sites zijn: hoger dan de werkelijkheid. Leer over hun trucs, wat ze zeggen en waarom het niet waar is?.

    Waar komen de gegevens vandaan? De website van de notarissen publiceert een lijst van alle verkopen, inclusief de m2 (die ze dramatisch onderschatten), villaleeftijd, locatie, grondoppervlakte, verkoopprijs, enz. Dit is een zeer nuttig hulpmiddel en andere websites (zoals JDN) schrapen en aggregeren deze gegevens om nauwkeurige prijsgemiddelden te maken per tijdsperiode en locatie. De notariswebsite maakt ook hun eigen grafieken met hoge, mediane en lage verkoopprijzen per m2 (maar ze blazen de m2-prijzen ten onrechte op.)

    • De JDN-website is de enige website hier die niet bevooroordeeld is. Het houdt niet stand van de verkoop van onroerend goed of advertenties, en doet dat ook niet alleen focus op vastgoed. Het is het meest nauwkeurig om naar vastgoedgemiddelden te kijken, aangezien ze binnenkomen allen de verkoop en kijk ook naar de m2 villa-afmetingen die worden geadverteerd in verkooplijsten, om de meest nauwkeurige gegevens weer te geven. De onderstaande screenshots zijn pre-Covid-nummers. Vanaf nu hebben ze hun website niet bijgewerkt om Covid- en post-Covid-nummers weer te geven, die lager zijn:
    Franse Rivièra Vastgoedmarkt Voorspellingen & Trends - vastgoedprojecties Frankrijk 2020 2021 1
    2017 tot begin 2020
    Voorspellingen en trends in de vastgoedmarkt in de Franse Rivièra - vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in frankrijk
    2017 tot begin 2020
    • Notarissen: Check deze officiële website voor notarisstatistieken en deze (beide geven dezelfde prijs). Ze tonen grafieken met de historisch hoge, lage en gemiddelde verkoopprijzen in de loop van de tijd. U kunt een tijdsperiode voor de prijsschatting selecteren en zien welke steden/gebieden meer of minder duur zijn, hoeveel verkopen er in die periode zijn geweest en de gemiddelde prijzen van verschillende tijdsperioden vergelijken om een ​​idee te krijgen of de markt gaat omhoog of omlaag. Houd er rekening mee dat de vermelde m2 voor de villa's gemiddeld 1/3 van de werkelijke grootte van de villa is, wat betekent dat de gemiddelde m2 prijs die de notarissen publiceren is 3x hoger dan het zou moeten zijn, als ze de m2 correct hadden vermeld. Lees hier meer over en waarom de notarissen liegen, in onze gids voor oplichting en geheimen.
    • De Drimki-website toont trends van vastgoedprijzen per stad of gebied in de tijd, inclusief de hoge en lage prijs per m2. Ondanks zijn duidelijke vooringenomenheid en opgeblazen cijfers, toont Drimki nog steeds lagere prijzen dan de website van notarissen, en het geeft je een idee van de prijzen door de jaren heen.
    Franse Rivièra Vastgoedmarkt Voorspellingen & Trends - vastgoedprijzen frankrijk2
    • Uw agent kan u vertellen om naar te kijken SeLoger om de gemiddelde m2 van de stad te vinden. In vergelijking met de lokale m2-verkoopprijzen die door de notarissen zijn vrijgegeven, neigt SeLoger veel hoger dan de vast verkoopprijzen (wat, niet verrassend, de makelaars ten goede komt), aangezien hun schattingen gebaseerd zijn op selectief geselecteerde verkoopgegevens van meer dan drie jaar oud.

    Marktvoorspellingen van experts voor 2022 en 2023

    In 2022 is de Franse Rivièra een kopersmarkt, en dat zal de komende jaren nog veel meer worden, aangezien buitenlandse kopers steeds vaker huizen kopen in hun woonplaats, Frankrijk agressief het bezit van tweede huizen en investeringen ontmoedigt, en - binnenkort - de luxe villa markt zal zijn overspoeld met villa's verkocht door of in beslag genomen door Russen.

    “Strengere [hypotheek]leenvoorwaarden en stijgende rentetarieven... De vastgoedmarkt vertoont de afgelopen maanden tekenen van vertraging als gevolg van de economische situatie, de oorlog in Oekraïne en het knabbelen aan koopkracht als gevolg van de stijgende inflatie.” - JDN-rapport van mei 2022

    “De analyse van Goldman Sachs wees uit dat stijgende rentetarieven, opgerekt betaalbaarheid en verzwakkende economische groei de vastgoedmarkten na de pandemische prijsstijging zullen wegnemen. Het model van de Wall Street-bank voorspelde dat Frankrijk piek-tot-dal prijsdalingen van 9% zal ondergaan." - Yahoo, juni 2022

    We hebben een aantal topeconomen, beleggingsadviseurs en (eerlijke) makelaars en notarissen, evenals recente kopers, geraadpleegd over de beursgenoteerde villamarkt aan de Franse Rivièra, en dit waren onze bevindingen (dit geldt alleen voor villa's aan de Franse Rivièra).

    Houd er rekening mee dat de onderstaande m2 de geadverteerd m2, niet de vals lage m2 genoteerd door de notarissen. Onderstaande prijzen weerspiegelen: uitverkocht prijzen, niet vragen prijzen.

    Verkochte prijzen van € 3 miljoen +

    • Zeer high-end markt
    • Verkochte prijzen van meer dan € 3 miljoen
    • Normaal gesproken van toepassing op uitzonderlijke, ultra-luxe villa's van 1000m2+, vaak met meerdere villa's op het terrein

    Dit marktsegment is erg moeilijk te peilen omdat er zo weinig verkopen in deze categorie zijn. Dit zijn de meest ultra-luxe, zeer gewilde en unieke eigenschappen aan zee aan de Franse Rivièra. De meeste waren eigendom van Russen en blijven vele jaren op de markt en verkopen niet.

    Minder dan 5% van de villa's met een waarde van meer dan € 3 miljoen wordt uiteindelijk verkocht voor meer dan € 3 miljoen. In dit segment is een deel van de te hoge prijzen te wijten aan: Rus moet verkopen villa's waarvoor ze te veel betaalden.

    De overgrote meerderheid van de villa's die voor deze prijs werden verkocht, werden verkocht voor 65% tot maar liefst 85% minder dan de oorspronkelijke vraagprijs, met een gemiddelde korting van rond de 70%. We hebben veel zeer gewilde villa's gezien die de afgelopen jaren zijn verkocht met een korting van meer dan 70% op de oorspronkelijke vraagprijs. Een paar typische voorbeelden: in Beaulieu-sur-Mer, twee enorme en onlangs gerenoveerde villa's met zeezicht op hetzelfde terrein die oorspronkelijk waren genoteerd voor € 18 miljoen, net verkocht voor € 3.6 miljoen, en een zeer gewilde villa met 100% vrij uitzicht op zee op het puntje van Cap Martin werd genoteerd op € 4.9 miljoen en onlangs verkocht voor € 1.8 miljoen.

    Zoals in alle marktcategorieën, verkopen villa's die te duur zijn niet, zelfs als ze dat wel zijn beroemde, zeer gewilde villa's. Sean Connery's prachtige villa aan zee is hier een goed voorbeeld van - de prijs was in tweeën gesneden na een jaar op de markt en toch nog niet heeft verkocht, na overvloedige hoeveelheden reclame en berichtgeving en meer dan drie jaar op de markt. Een begeerlijke villa in Cap d'Ail, eigendom van een Russische oligarch, staat sinds 2015 voor een niet nader genoemd bedrag op de particuliere lijst. publiekelijk (door veel bureaus) sinds 2017, eerst voor € 30 miljoen en nu voor €23 miljoen - en het is nog steeds niet verkocht. Er zijn veel andere vergelijkbare voorbeelden, vooral in de high-end markt met Russische eigenaren.

    Dit is zo omdat in-the-know financieel adviseurs van vermogende kopers voorspellen dat de markt zich op lange termijn in een neerwaartse prijstrend bevindt, omdat banken geen hypotheken met overwaarde goedkeuren, en Russen komen niet meer met koffers contant geld. Deze factoren zullen de prijzen waarschijnlijk veel, veel lager drukken.

    Verkochte prijzen van € 1 tot 3 miljoen

    • Middenklasse luxe villamarkt
    • Verkochte prijzen van € 1 miljoen tot € 3 miljoen
    • Normaal gesproken van toepassing op luxe villa's van 250m2 tot 1000m2

    Dit segment zag een kleine stijging van de verkoopprijzen tijdens Covid, van ongeveer 0.5%. We verwachten dat de verkoopprijzen (geen vraagprijzen) vanaf 2022 vrij fors zullen blijven dalen. Momenteel, in 2022, stagneert dit marktsegment, terwijl kopers wachten tot de prijzen dalen.

    Villa's in deze categorie worden verkocht voor tussen de 40% en 80% korting op de vraagprijs, zoals: extreem hoge prijzen zit volop in deze prijsklasse. Er zijn veel meer verkopers in dit segment dan ernstig kopers. Er is veel vraag naar ultramoderne villa's (maar niet als ze te duur zijn), terwijl stenen, ouderwetse en klassieke stijlen niet verkopen.

    Deze eigenaren zijn meestal bejaard of Russisch. Verwacht de komende jaren een toename van de noodlijdende verkopen in dit segment als gevolg van de vergrijzende babyboomers, de economie, verkopen door buitenlanders als gevolg van hogere belastingen, de inbeslagname van Russische villa's en de aanhoudende effecten van de Brexit.

    Verkochte prijzen van €600k tot €1 miljoen

    • Lage middenklasse villamarkt
    • Verkochte prijzen van €600,000 tot €1 miljoen
    • Normaal gesproken van toepassing op villa's kleiner dan 400m2

    In deze categorie verkopen goedgeprijsde villa's in goede staat zeer snel, aangezien COVID-19 de verkoop in deze categorie heeft doen toenemen door lokale families ertoe aan te zetten een villa te kopen in plaats van (of naast) hun appartement.

    Dit segment zag een kleine stijging van de verkoopprijzen tijdens Covid, van ongeveer 1.2%, maar we verwachten dat de prijzen in 2022 gelijk zullen blijven en in 2023 licht zullen dalen als gevolg van de (zeer waarschijnlijke) komende recessie.

    De belangrijkste kopers in deze categorie zijn Franse gezinnen. De verkopers in dit segment zijn meestal Franse staatsburgers of Britse staatsburgers. In beide gevallen zijn ze gemotiveerd om te verkopen (economische problemen, echtscheiding, Covid-gerelateerde financiële problemen, enz.) en zal de Brexit dit segment blijven beïnvloeden.

    Redenen waarom vastgoedprijzen in 2022 en 2023 goedkoper zullen worden

    • De Fransen overheid probeert actief vastgoed betaalbaarder te maken door omslachtige belastingen voor tweede huizen toe te voegen en meerdere andere manieren te bedenken om het omkopen van huizen, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. U kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.
    • De regering heeft geïntroduceerd nieuwe belastingwetten die dit jaar in werking is getreden verhoogde huurinkomstenbelasting van het oude tarief van 17% naar het nieuwe tarief van 40% voor mensen met een jaarinkomen uit gemeubileerde verhuur van meer dan € 23,000 (wat laag is voor de Franse Rivièra), of wiens huurinkomsten hoger zijn dan de som van hun andere inkomsten uit activiteiten . Dit maakt vakantieverhuur veel minder lucratief.
    • Banken hebben hun kredietverlening aangescherpt omstandigheden en nog voorzichtiger worden. Vanaf 2022, het aantal verstrekte hypotheken is verlaagd, en dit zal escaleren in 2023, waardoor het steeds moeilijker wordt om goedgekeurd te worden voor een hypotheek. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) heeft een toename gezien in het aantal annuleringen van verkopen als gevolg van het weigeren van leningen, en deze annuleringen zullen naar verwachting toenemen.
    • Omdat Brexit, zullen Britten (naar schatting tussen 25% en 40% van de kopers / eigenaren aan de Franse Rivièra) de hoeveelheid tijd die ze in de EU (inclusief Frankrijk) kunnen doorbrengen, worden teruggebracht tot slechts 90 dagen, en ze zullen een kavel meer belasting op huurinkomsten alsmede andere nieuwe belastingen. Hypotheken zijn nu duurder en moeilijker te krijgen voor inwoners van het VK, en de valutaconversie is ongunstig, waardoor het duurder dan ooit is om buiten het VK te kopen. Bovendien hebben Britten een daling van de koopkracht door de waardedaling van hun valuta. Deze factoren weerhouden Britse mensen ervan om nieuwe eigendommen aan de Franse Rivièra te kopen, en tegelijkertijd velen ertoe aanzetten om te overwegen om te verkopen hun vakantiehuizen aan de Franse Rivièra.
    • Nieuwe sancties tegen Russen hebben rijke Russen ertoe aangezet hun villa's te verkopen voordat ze in beslag kunnen worden genomen. Hoe dan ook, villa's in Russische handen en inbeslagnames van eigendommen (vanwege de oorlog) zou binnenkort de markt kunnen overspoelen met luxe villa's, waardoor de prijzen verder omlaag gaan.
    • Babyboomers, die de meerderheid van de villa-eigenaren aan de Franse Rivièra zijn, worden daar ouder en worden te oud of ziek om villa's te onderhouden (of, helaas, sterven ze aan COVID-19), daarom verkopen ze hun villa's en verhuizen ze naar begeleid wonen of appartementen. Er zijn niet genoeg rijke millennials om de achterstand op te vangen (gebaseerd op het gebrek aan bevolking en rijkdom in deze demografie), en millennials hebben de neiging om liever in steden en de deeleconomie te wonen (AirBnb versus bezitten).
    • De de economische schuldcyclus op de lange termijn is toe aan een neergang, wat zeer waarschijnlijk een major zal veroorzaken wereldwijde recessie in de nabije toekomst, wat waarschijnlijk de vastgoedprijzen zal verlagen (omdat krediet veel moeilijker te krijgen zal zijn, naast andere factoren) gedurende ongeveer een decennium.
    • Buitenlandse kopers zijn er nu huizen dichter bij huis kopen (binnen maximaal twee uur rijafstand) en de verkoop van hun villa's in Zuid-Frankrijk. Dit komt door verschillende factoren, waaronder: meerdere dagen van de week thuiswerken, Brexit en COVID-19. Ooit een grote koper, Parijse kopers kiezen er nu ook voor om villa's op rijafstand van Parijs te kopen, zodat ze comfortabel vanuit huis kunnen werken, maar gemakkelijk naar hun kantoor kunnen rijden.
    • Klimaatverandering veroorzaakt ongekende droogte langs de Franse Rivièra. Er zijn nieuwe regels die het besproeien van gras en planten of het vullen van zwembaden verbieden. In sommige gebieden is er een compleet gebrek aan drinkwater en wordt er water aangevoerd. Bosbranden zijn nu gemeengoed. Hierdoor zullen de huizenprijzen langs de Franse Rivièra dalen en zullen meer mensen gaan huren of kopen in minder getroffen gebieden.

    Buitenlandse kopers nemen af

    In 2020 werd 1.3% van de tweede huizen gekocht door mensen die niet in Frankrijk woonden. Dit is vergeleken met 1.7% in 2010. De verwachting is dat deze trend zich in 2022 zal voortzetten, waarbij de notarissen verwachten dat het aandeel buitenlandse kopers van tweede woningen in het eerste kwartaal van 1.2 niet hoger zal zijn dan 2022% en vanaf dat moment verder zal dalen.

    Franse Rivièra Vastgoedmarkt Voorspellingen & Trends - Franse vastgoedvoorspellingen 2021 2022

    De markt van de Franse Rivièra (hierboven, in pre-Brexit 2020), met 40% tweede huizen, zal veel kopers verliezen als gevolg van Brexit.

    Markt kan traag zijn om zich aan te passen

    Wanneer de koopactiviteit vertraagt, duurt het vaak even voordat huiseigenaren en makelaars hun verwachtingen bijstellen en de prijzen verlagen. In de tussentijd kunnen realistisch geprijsde eigendommen verkopen, maar woningen die hun prijs niet aanpassen, blijven vaak jaren op de markt, totdat ze hun verwachtingen bijstellen en de prijs verlagen om marktconform te zijn (ontdek hoe u de juiste prijs bepaalt).

    Onthoud dat statistieken die heel Frankrijk omvatten, misleidend zijn, aangezien ze grote steden als Parijs en Marseille omvatten, waar de vraag sterk blijft en de prijzen stijgen. Landelijke gebieden en vakantiegebieden zoals de Franse Rivièra zijn daarentegen op een neerwaarts traject.

    Makelaars in onroerend goed en notarissen worden betaald wanneer u de aankoop voltooit, en hoe meer u uitgeeft, hoe meer ze verdienen. Dus zijn ze natuurlijk vaak erg optimistisch over de markt. Ze worden gestimuleerd om u te vertellen dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het stimuleert verkopers om hun huizen op de lijst te zetten. Zelfs in duidelijk zwakke of krimpende markten zullen makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is.

    Villa kopen? Lees dit eerst!

    Als je klaar bent om een ​​woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt schatten vast waarde, hoe u de beste prijs krijgt en te hoge prijzen vermijdt, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht en meer. Hier is een lijst van onze must-read koopgidsen:

    Ons gids voor onroerend goed aanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en executies, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

    Ons gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit u te halen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat je ze ziet.

    Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u vertellen, hoe makelaars werken, aankoopmakelaars en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

    Ons gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe de marktwaarde van een villa te schatten (wat het waard is), en een stapsgewijze handleiding voor het vinden van uw aanbiedingsprijs. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de onroerendgoedmarkt van de Franse Rivièra.

    Ons gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet en mobiele toegang, gevarenzones (rode) zones, gezondheidsrisico's, privacy- en ruimteproblemen, problemen in de buurt, wat je' ll daadwerkelijk bezitten, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

    Ons gids voor dingen om te overwegen omvat: uw daadwerkelijk kosten, problemen met het kopen van een 'pas gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

    Ons gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs & het eerste bod, het kiezen van een eerlijke notaris, het kopen in het zwart, het officiële bod & deponering, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

    Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Een tip? E-mail [e-mail beveiligd]

    ZoekenArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español