Snelkoppelingen

    Frankrijk m² vastgoedprijzen zijn oplichterij

    In Frankrijk wordt elke keer dat een villa wordt verkocht, de verkoop gepubliceerd op een website officiële overheidswebsite (vaak DVF genoemd). De notarissen zijn verplicht om de nettoprijs waarvoor het onroerend goed is verkocht, de exacte locatie op een kaart, de m²-grootte van de grond en de 'geschatte m²-voetafdruk' van het huis te publiceren (met updates die elke zes maanden worden gepubliceerd).

    Het ziet er zo uit:

    Frankrijk m² vastgoedprijzen zijn een oplichterij - frankrijk m2 prijsstatistieken immo fraude
    Deze woning is werkelijk 670 m² groot!

    Tip: Klik op DVF op het satellietweergavevierkant linksonder om te schakelen tussen de kadastrale weergave en een visuele foto, om een ​​beter beeld te krijgen van de grootte van de villa's.

    Duidelijk gezegd: de m² vermeld voor verkochte villa's is een grap – er is geen basis op de werkelijkheid.

    Omdat de notarissen een commissie van % op elke verkoop verdienen, hanteren ze een oneerlijke tactiek om de m²-prijzen veel hoger zijn dan ze in werkelijkheid zijn, en kopers misleiden. Agenten gebruiken deze valse gegevens vervolgens als rechtvaardiging voor vraagprijzen die boven de markt liggen, in een poging de huizenprijzen omhoog te duwen. Deze informatie wordt vervolgens verspreid op vele andere vastgoedwebsites.

    Hoe de notarissen m2-gegevens manipuleren

    Omdat er geen wet tegen is, rapporteren notarissen m²-groottes die vele, vele malen kleiner zijn dan de villa in werkelijkheid is. Daarom zou een villa met een oppervlakte van 145 m² geadverteerd kunnen zijn als 450 m² (zie onderstaande voorbeelden). Dit is waarom:

    Het is slechts 'de voetafdruk' op het land

    Een verdere verontschuldiging voor de onjuiste m² is het gezicht dat de weergegeven m² voor verkochte villa's heeft alleen zou de 'm² footprint' moeten zijn. Verborgen hun veelgestelde vragen, geeft de DVF-website toe de m² zijn slechts niet juridisch bindend schattingen van de 'm² footprint' van de woning (de hoeveelheid grond die het huis in beslag neemt) en ze zeggen specifiek dat het zo is niet de bewoonbare m² en wel niet enige juridische waarde hebben:

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - m2 frankrijk vastgoedprijzen dvf
    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - m2 frankrijk vastgoedprijzen dvf2

    Er is geen wettelijke verplichting om de m² te meten of om nauwkeurig te zijn in DVF

    Het grootste probleem is dat een goede m²-inventarisatie niet vereist is door de wet, en notarissen niet verplicht zijn om de werkelijke m² op DVF te rapporteren, en bijgevolg zijn de zelfgerapporteerde, 'geschatte' m²-groottes gepubliceerd op DVF dramatisch ondergerapporteerd.

    Ze blazen de verkoopprijzen op

    DVF geeft ook de verkoopprijs weer als de “nettoverkoper” prijzen (welke erbij betrekken belasting en, aan de Franse Rivièra, aangezien de verkopers de bemiddelingskosten uit hun winst betalen (inclusief bemiddelingskosten) om de verkoopprijzen op te drijven. Vervolgens gebruiken ze deze opgeblazen verkoopprijs om de m²-gemiddelden te bepalen, wat ook duidelijk onjuist is.

    Ze omvatten geen villa's die renovatie vereisen

    Zoals Cédric Duplantier (die werkt bij het Franse Ministerie van Financiën, DGFIP, en moderator is op de DVF-notaireswebsite) gezegd, “Contracten voor de verkoop van te renoveren gebouwen maken geen deel uit van de gegevens in DVF.” Wat dit betekent is dat villa's die worden verkocht als “renovatie vereisend” niet zijn opgenomen in de DVF. Dit elimineert veel van de goedkopere verkopen uit de gemiddelde m²-statistieken en uit de DVF-kaart, waardoor de gepubliceerde 'gemiddelde m²'-statistieken nog verder worden verhoogd.

    De M²-prijsgemiddelden zijn gebaseerd op deze gebrekkige gegevens

    Ondanks het feit dat de in DVF gepubliceerde m²-groottes niet gebaseerd zijn op de werkelijke m²-grootte van de villa, gebruiken degenen die commissie op de verkoop vragen (notaires, makelaars, immowebsites) allemaal deze valse gegevens om te doen alsof villa's voor veel verkopen. veel, veel hogere m²-prijzen dan ze in werkelijkheid zijn.

    Gemiddeld bedraagt ​​de op de website van de notaris geclaimde m² 1/3 tot 1/4 van de werkelijke grootte, waardoor de gemiddelde m²-prijzen ten onrechte worden verhoogd, wat ten goede komt aan notarissen en makelaars, die op commissie worden betaald.

    De m²-prijsgemiddelden die op websites worden weergegeven, zijn nep: ze zijn veel, veel hoger dan waarvoor eigendommen in werkelijkheid worden verkocht.

    Voorbeelden, met bewijs!

    Er zijn eindeloze voorbeelden hiervan, aangezien meer dan 97% van de villaverkopen wordt vermeld met onjuiste m². Hieronder vindt u slechts enkele voorbeelden om u een idee te geven waar u op moet letten. Houd er rekening mee dat:

    • De bouwvergunningen tonen alleen de 'bewoonbare' m², waardoor er in sommige huizen veel ruimte overblijft (overal met lage plafonds, gastenverblijven, opbergkasten, trappen, enz.), dus de meeste werden waarschijnlijk geadverteerd als nog groter!
    • De op DVF vermelde prijs is hoger dan de werkelijke aanbiedingsprijs, omdat deze inclusief belastingen is!

    Daarom zeggen we de “maximale” m² waarvoor het verkocht is, omdat als je de niet-'bewoonbare' ruimte erbij zou betrekken en de belastingen zou weglaten, zou de m²-prijs nog lager zijn!

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale3

    Deze enorme uber-luxe villa werd verkocht voor € 5.597 per m², niet € 21.568 per m²!

    Deze villa in Roquebrune werd in perfecte staat verkocht en is van topklasse afgewerkt, enz. met een ongelooflijk uitzicht op Monaco. De notarissen vermeldden dit als zijnde 204 m² (€ 21.568 /m²) toen het in 2018 voor 4,4 miljoen euro (inclusief belastingen en toeslagen) aan een oligarch werd verkocht. Maar door te kijken de huurlijst (en bijgevoegde plattegrond), je kunt zien dat het ook daadwerkelijk zo is 786 m² (€ 5.597 /m², inclusief belasting).

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - Franse vastgoedgids voor prijzen2
    Frankrijk m² Real Estate Pricing is een Scam - prijsgids voor Franse onroerend goed

    Dit pand met 2 villa's wordt verkocht voor € 1.450 per m², niet € 28.500 per m²!

    Dit enorme pand in Beaulieu-sur-Mer werd aangeboden voor een vraagprijs van € 18 miljoen en werd, na vele jaren op de markt, uiteindelijk verkocht voor € 3,6 miljoen.

    De notarissen beweren dat dit pand met 2 villa's slechts een eigendom is 126 m² (€ 28.500/m²), maar zoals u op Google Earth kunt zien, is dit duidelijk onjuist. Volgens de oorspronkelijke vermelding hebben de villa's een gezamenlijke grootte van 2470 m² (€ 1.450 /m², inclusief belasting).

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - m2 frankrijk vastgoedprijzen dvf6
    Frankrijk m² vastgoedprijzen zijn een oplichterij - m2 frankrijk vastgoedprijzen dvf7 1

    Dit pand met 2 villa's wordt verkocht voor € 1.964 per m², niet € 16.041 per m²!

    Deze woning met twee villa's in Tourrettes-sur-Loup werden vermeld als zijnde 120 m² (€ 16.041 /m²) en in 2018 voor € 1,9 miljoen verkocht. Maar door te kijken de bouwvergunningenkunt u zien dat een van de huizen 680 m2 groot is en, door naar de huurlijst te kijken, ontdekten we dat de andere 300 m2 groot is (exclusief de oppervlakten van de eigenaren), waardoor het totale aantal m2 voor beide op een minimum van 980 m² (€ 1.964 /m², inclusief belasting).

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - Frankrijk onroerend goed oplichting 3 1
    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichting - frankrijk vastgoedgids villa's m2 gemiddelde prijzen

    Deze villa werd verkocht voor € 4.644 per m², niet € 13.771 per m²!

    Deze villa in Villefranche-sur-Mer beweringen 228 m² (€ 13.771 /m²), maar is eigenlijk een minimum van 676 m² (€ 4.644 /m², inclusief belasting), zoals u kunt zien via de bouwvergunningen.

    Ook verhogen ze de m² niet na volledige verbouwingen, ondanks dat de echte m² openbaar is...

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - Frankrijk onroerend goed oplichting 1
    Frankrijk m² vastgoedprijzen zijn oplichterij - geheimen van oplichting van onroerend goed in Frankrijk 1

    Deze villa werd verkocht voor € 1.751 per m², niet € 12.790 per m²!

    Deze villa in Eze door notarissen ten onrechte als zodanig was opgegeven 258 m² (€ 12.790 /m²). Maar zoals je kunt zien als je naar de bouwvergunningen, de villa is in 2018 vergroot van 334 m² naar de ‘bewoonbare’ oppervlakte bij verkoop: 1884 m² (maximaal € 1.751 /m², inclusief belasting).

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichting - gids voor prijzen van onroerend goed Frankrijk
    Frankrijk m² vastgoedprijzen zijn een oplichterij - frankrijk onroerend goed oplichting villa's m2

    Deze villa werd verkocht voor € 2.100 per m², niet € 18.000 per m²!

    Deze villa in Eze staat vermeld als zijnde 165 m² (€ 18.000/m²), maar door te kijken de bouwvergunningen, je kunt zien dat het eigenlijk 400 m² was, maar dat ze begin 2020 een uitbreiding van 1029 m² hebben toegevoegd, waardoor het bij verkoop in 2021 1429 m² was, het gastenverblijf van ongeveer 200 m² niet meegerekend, waardoor het totaal minimaal is 1629 m² (minimum € 2.100/m², inclusief belasting).

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - Frankrijk onroerend goed oplichting 4
    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - Frankrijk onroerend goed oplichting 5
    Het satellietbeeld in Google Earth is uit 2019, toen de villa in aanbouw was.

    Deze nieuwe villa aan het water werd verkocht voor € 3.530 per m², niet € 10.042 per m²!

    Deze gloednieuwe villa op het puntje van Kap Martin staat vermeld als zijnde 239 m² (€ 10.042 /m²) en in 2020 voor € 2,4 miljoen verkocht. Maar door te kijken de bouwvergunningen, je kunt zien dat het echt zo is 680 m² 'bewoonbaar' (€ 3.530/m², inclusief BTW) en is in 2019 volledig als nieuw opgebouwd.

    Als een kanttekening, het gerapporteerde aantal kamers is ook (uiteraard) niet accuraat.

    Hoe u de M2 ​​van villa's kunt controleren

    U kunt uw eigen controle uitvoeren door terug te kijken naar de villa's die u heeft bezocht. Sla het adres en de verkooplijst op en vergelijk ermee DVF en bouwvergunningen.

    Een andere manier om dit te zien is door de huizen van de buren te bekijken en de grootte te vergelijken met een advertentie waar de grootte wordt vermeld.

    Hier is een voorbeeld… Dit is een villa die momenteel te koop staat in Eze:

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - gids voor prijzen van onroerend goed frankrijk immoblier

    Bij controle de website van de DVF-overheid en Google Earth kunnen we zien dat de villa van de buurman waarschijnlijk door dezelfde ontwikkelaar is gemaakt en dezelfde stijl en ongeveer dezelfde grootte heeft (gebaseerd op de voetafdruk en vloeren, zoals te zien via Google Earth); onlangs verkocht voor €930.500!

    Frankrijk m² vastgoedprijzen is een oplichterij - Franse vastgoedprijzen
    Villa te koop (links) en buurman (rechts)

    Zoals je kan zien, dit is opnieuw een voorbeeld van hoe de m² dramatisch ondergewaardeerd wordt door de notarissen om de gemiddelde m²-prijs ten onrechte te verhogen. Op de website van de notaris wordt de verkochte villa (van de buren) vermeld als 125 m², maar de makelaarslijst voor de villa vermeldt de grootte ervan als 379 m² (de makelaar vertelde ons dat dit allemaal bovengrondse m² is en is geverifieerd).

    Frankrijk m² vastgoedprijzen zijn een oplichterij - frankrijk m2 prijsstatistieken fraude immo
    De villa van de buren

    Waarom dit zo'n probleem is

    Ondanks het feit dat de m² duidelijk onjuist wordt gerapporteerd en niet de werkelijke grootte van de verkochte villa's weergeeft, deze valse gegevens worden gebruikt voor nationale prijsstatistieken en websites die beweren de gemiddelde prijs per m² te kennen.

    Maar het is letterlijk onmogelijk om te weten of de prijzen stijgen of dalen, of de gemiddelde m², aangezien notarissen die gegevens kunnen (en doen!) manipuleren op basis van het kunstmatig verkleinen van de m² woninggrootte (om te doen alsof de prijzen stijgen).

    Het begrijpen van deze zwendel is een van de belangrijkste stappen om de Franse vastgoedmarkt te begrijpen.

    Het kennen van deze realiteit van de markt is essentieel als je dat wilt kopen uw villa voor een prijs die dicht bij wat u kunt bieden verkopen het voor.

    Agenten: marktmanipulatie

    Makelaars manipuleren ook de markt door eigendommen te kopen tegen prijzen die 5x of meer boven de marktwaarde liggen, om een ​​verkoop te doen tegen een prijs die hoger is dan welke andere villa dan ook in dat gebied heeft verkocht. Dit is dezelfde marktmanipulatietactiek die wordt gebruikt in andere op luxe gerichte industrieën, zoals de kunst markt.

    Ze doen dit zodat ze naar die verkoop kunnen wijzen in een poging hun vraagprijzen die ver boven de markt liggen te rechtvaardigen, en zodat ze de gepubliceerde gemiddelde m²-prijzen kunnen manipuleren. Terwijl ze het bezitten, verhuren ze het.

    Hier is een voorbeeld: Veruit de duurste verkoop van een villa in Eze vindt plaats op Avenue de la Marne 772. Een beetje graven en je zult het zien Prestigieus (een makelaarskantoor) heeft het gekocht. Ze doen hun best om dit feit te verhullen, verkopen eigendommen tussen agentschappen, kopen van vrienden van ontwikkelaars om geld terug te krijgen, enz. Zoek rond en je zult in bijna elke stad een voorbeeld als dit vinden.

    Nog meer flagrante leugens...

    Bovendien liegen agenten routinematig over de m²-grootte van villa's, wat de verwarring rond de m²-prijs nog vergroot, en ze laten inspecteurs ook liegen. Het is niet ongebruikelijk dat advertenties beweren dat een villa 100 tot 200 m² groter is dan deze in werkelijkheid is. De enige manier om de werkelijke m² te weten te komen, is door uw eigen, onafhankelijke inspecteur deze te laten meten. Beter nog, laat twee inspecteurs het meten en kijken of ze met verschillende cijfers komen.

    Hier is hoe je erachter kunt komen echt waarde van een villa In Frankrijk.

    Een villa kopen? Lees dit eerst!

    Als u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt inschatten echt waarde, hoe u de beste prijs krijgt en te hoge prijzen vermijdt, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht en meer.

    Onze gids naar waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

    Onze gids voor onroerendgoedvermeldingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en faillissementen, rechtstreeks kopen bij verkopers, waarom timing alles is, en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen op de beurs staat.

    Onze gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit je te krijgen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat je ze ziet.

    Onze gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, makelaars van kopers en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

    Onze gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt inschatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden.

    Onze gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en enquêtes, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, privacy- en ruimtekwesties, problemen in de buurt, wat u Ik zal daadwerkelijk eigenaar zijn van illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

    Onze gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijke kosten, problemen met het kopen van een 'onlangs gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

    Onze gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het initiële bod, het kiezen van een eerlijke notaris, het kopen van geld, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, de aanbetaling, de bedenktijd, wat u moet doen voordat u het geld overhandigt, en de definitieve ondertekening.

    Onze gids voor na je aankoop omvat: valkuilen bij verzekeringen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Gids voor verkopers: Hoe u uw villa kunt prijzen zodat deze wordt verkocht.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Heeft u een tip? E-mail [email protected]

    ZoekenArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español