Snelkoppelingen

    Dingen om te overwegen voordat u een villa koopt

    Het is verrassend eenvoudig om meegesleept te worden in de opwinding van het kopen van een villa. Maar voordat u uw hart te veel in het idee investeert, moet u realistisch zijn over wat u wilt en over de minder aangename realiteit die gepaard gaat met het bezitten van onroerend goed.

    Vragen om jezelf te stellen

    Hier zijn enkele vragen die u kunt overwegen om u te helpen bepalen of een woning die u overweegt de beste optie is:

    Dwing je de cijfers om te werken?
    Het kunnen ‘betalen van een huis’ gaat veel verder dan de vraag of u hypothetisch het geld voor een aanbetaling veilig kunt stellen en een hypotheek kunt krijgen. Het omvat ook hypotheekkosten, notariskosten en alle reparaties, belastingen, onderhoudskosten, nutsvoorzieningen en wie weet wat er in de loop van de tijd nog meer opduikt. Zorg ervoor dat u daar allemaal rekening mee houdt en realistisch bent over wat u zich kunt veroorloven zonder financiële stress aan uw leven toe te voegen.

    Spreekt de woning u aan?
    Niet iedereen bevindt zich op een plek waar ze een huis kunnen bemachtigen dat hen 'opwindt', maar als dat wel het geval is, waarom zou je dan zoveel geld uitgeven aan iets waar je niet zo van houdt? Het is beter om te wachten op een villa waarvan je kunt denken dat je er tientallen jaren van zult houden, dan uiteindelijk weer te verhuizen en waarschijnlijk veel geld te verliezen.

    Voldoet de woning aan ieders wensen?
    Als je alleen woont, is dit geen probleem, maar als je met een partner en/of gezin woont, of van plan bent gasten te ontvangen, zorg er dan voor dat het huis geschikt is voor iedereen, niet alleen voor jou. Heeft het voldoende parkeergelegenheid voor gasten? Is het op loopafstand van de scholen van uw kinderen?

    Negeert u de bevindingen uit de inspectierapporten?
    Als dat zo is, is dit misschien niet de plek voor jou. Als de inspectie- en diagnoserapporten met rode vlaggen verschijnen en u proberen te vertellen dat dit niet het huis voor u is, luister dan naar hen.

    Bent u klaar om alle reparaties uit te voeren die het huis nodig heeft?
    Houd er rekening mee dat woningverbeteringsshows slechts een klein deel van het gehele renovatieproces laten zien. Het is zoveel werk. En ook duur. Als je niet de vaardigheden hebt om het zelf te doen, of het geld om mensen in te huren om de reparaties uit te voeren, is het tijd om te slagen.

    Ben je emotioneel gehecht?

    Raak niet te gehecht aan een eigendom. Als we ons eenmaal in een huis beginnen voor te stellen of ons voorstellen dat we kinderen in een huis opvoeden, is het heel moeilijk om niet te veel te betalen en weg te lopen.

    Jouw Werkelijk Kosten

    Voordat u een villa koopt, moet u zich realiseren dat de verkoopprijs niet het enige geld is waar u voor moet betalen. Er zijn veel verzonken kosten. Naast onderhoud, het repareren van dingen waarvan je niet had verwacht dat ze gerepareerd zouden moeten worden, enz., moet je ook rekening houden met deze verzonken kosten:

    Kosten van studies

    Voordat u een villa koopt, moet u uw eigen studie laten doen. Dit kost ongeveer € 1.000,- voor een gemiddelde woning, oplopend tot € 2.500,- voor grotere woningen.

    Er is geen garantie dat de onderzoeken die door de aannemers van de verkoper zijn uitgevoerd, correct zijn. In werkelijkheid, Veel inspecteurs zijn incompetent, en bij een overheidsaudit ontdekten ze enorme inconsistenties. De ene inspecteur beoordeelde een pand bijvoorbeeld als B op de schaal, wat betekent dat het energiezuinig was, terwijl een andere het een E beoordeelde, wat slecht is.

    Notariskosten en belastingen

    Om de deal te sluiten, de notaris int 7% tot 8% (voor hun vergoeding plus overheidsbelastingen).

    Hypotheekkosten

    Er zijn ook eenmalige verzonken kosten voor het afsluiten van een hypotheek, die meestal 1,5% (1% hypotheekregistratie, plus 0,5% acceptatiekosten) van de verkoopprijs van de villa bedragen, plus ongeveer € 2000 tot € 3000 voor het doen van een 'taxatie'. . En als je een hypotheekbemiddelaar hebt ingeschakeld, rekenen zij daar nog een eenmalig % tarief bovenop. Voeg daarbij de jaarlijkse kosten van de verplichte hypotheekverzekering (die ongeveer 0,5% van de waarde van de villa kost). elk jaar), en de hypotheekrente. Hier is een hypotheekberekening Zo kunt u uw rente en maandlasten berekenen.

    Jaarlijkse verzonken kosten

    Vergeet niet rekening te houden met de kosten van uw nieuwe verzekering (inboedelverzekering en, indien nodig, rode zone-verzekering voor natuurrampen). Bovendien hebben sommige villa's een verplichte vergoeding voor gemeenschapszaken zoals een bewaker, tuinmannen, enz. Je zult ook budget moeten vrijmaken voor zaken als reparaties en onderhoud.

    Belastingen, Belastingen, en meer belastingen!

    Elke villa-eigenaar is ook onderworpen aan verschillende extra belastingen, die elk jaar worden betaald. Voor een villa van € 1 miljoen moet je ongeveer € 4000 per jaar betalen (maar dit varieert). De eenvoudigste manier om te weten wat de uwe zal zijn, afgezien van de vermogensbelasting, is door de belastingverklaringen op te vragen bij de huidige villa-eigenaar. Dit zijn de belastingen waarmee u rekening moet houden in uw budget:

    IFI / Vermogensbelasting

    De IFI / vermogensbelasting ligt jaarlijks tussen 0,5% en 1,5% en is betaalbaar door zowel ingezetenen als niet-ingezetenen in Frankrijk met vastgoedactiva ter waarde van ruim € 1,3 miljoen (op het moment huidig waardering). Als u bijvoorbeeld een villa bezit ter waarde van € 2,4 miljoen, betaalt u ruim € 10.000 per jaar aan IFI-belasting.

    U kunt hieruit komen door een hypotheek af te sluiten (zorg er dus voor dat u goedkeuring krijgt voordat u het definitieve contract tekent), waardoor uw werkelijke overwaarde in het onroerend goed daalt, maar u zult moeten blijven herfinancieren om uw overwaarde onder de € 1,3 te houden. miljoen.

    Wilt u meer weten? Hier is een handige FAQ over de vermogensbelasting, A gedetailleerde gids aan deze belasting, en sommige nuttige, door de overheid verstrekte informatie.

    Onroerend goed belasting

    De onroerendezaakbelasting (taxe foncière) het tarief voor een eerste woning bedraagt ongeveer 1%, en 3% voor een tweede woning, en toenemend. De rekening voor detaxe foncièrearriveert in het laatste kwartaal van het jaar en het bedrag is gebaseerd op de geschatte jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed vermenigvuldigd met een percentage dat door de gemeente wordt vastgesteld (vraag meer informatie bij uw plaatselijke gemeente).

    Verblijfsbelasting

    Het bedrag van de verblijfsbelasting (belasting op de woning) zal variëren afhankelijk van de beslissingen van elk gemeente en de grootte en staat van elk onroerend goed. Voor vakantiehuizen in gebieden met een woningtekort (zoals de Franse Rivièra) geldt mogelijk een toeslag belasting op de woning. Gemeenten hebben de vrijheid om een toeslag van 5% tot 60% toe te passen. De meeste gemeenten hanteren een tarief van 20%, maar sommige hebben het maximale tarief van 60% aangenomen, dus het is goed om zoek dit uit voordat je koopt.

    Nog meer belastingen!

    Er zijn nog een heleboel andere belastingen die u moet betalen, zoals afvalverwijderingsbelasting, televisiebelasting, enz.

    Als u buiten Frankrijk (en buiten de Europese Economische Ruimte) woont en onroerend goed in Frankrijk bezit, kan de belastingdienst u ook vragen een vertegenwoordiger in Frankrijk aan te wijzen voor het ontvangen van correspondentie over de aanslag, de inning van de vermogensbelasting en betwiste vorderingen.

    En trouwens: als je wilt verkopen, zijn er nog meer verzonken kosten. De Franse vermogenswinstbelasting is de afgelopen jaren enorm toegenomen. Gecombineerd met de vereiste “sociale lasten” kan dit, afhankelijk van de woonplaats van de verkoper, oplopen tot 34,5% voor EU-ingezetenen of 48,83% voor niet-EU-inwoners, exclusief de vereiste inkomstenbelasting. Jawel!

    Kopen als investering?

    De ongelukkige waarheid is dat de Franse Rivièra geen goede plek is om onroerend goed als investering te kopen. De prijzen zijn al ruim tien jaar stabiel alle tekenen wijzen erop dat de prijzen in de toekomst zullen dalen.

    Bovendien probeert de Franse overheid actief onroerend goed goedkoper te maken door omslachtige jaarlijkse belastingen op tweede huizen toe te voegen en manieren te bedenken om het omgooien van huizen, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. Je kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.

    Zelfs de CGEDD had dit te zeggen (op 10 januari 2022): “Vanuit het perspectief van een investeerder is het netto huurrendement (huur exclusief kosten gedeeld door de verkoopprijs [exclusief andere kosten]) erg laag. Investeringen in woningen zijn daarom concurrerend met investeringen in staatsschulden op lange termijn, op een niveau van verwacht rendement dat in beide gevallen weliswaar erg laag is… waarvan de verkoopwaarde op geen enkel moment zeker is.’

    En als u verkoopt, moet u een bedrag betalen overweldigende hoeveelheid belastingen wat kan oplopen tot 49%. Dat komt allemaal bovenop de makelaarskosten en de kosten van de fiscale vertegenwoordiger, waardoor u uiteindelijk minder dan de helft van de totale winst overhoudt – als je maakt überhaupt winst.

    Een 'pas gerenoveerde' (of nieuwe) villa kopen

    Aan de Franse Rivièra zijn er heel veel (zei ik VEEL?!) ontwikkelaars. Ze hebben speciale relaties met makelaars waar ze villa's tegen een lage prijs kopen (pas op als je een verkoper bent, want dan kun je de verliezende kant opgaan) en vervolgens goedkope renovaties uitvoeren en proberen het om te draaien, met behulp van dezelfde makelaar, tegen een belachelijk hoge prijs. Mogelijk kunt u dit achterhalen door de kaart met de verkoop van de villa's (met exacte locatie, maat, prijs) van de afgelopen 5 jaar.

    Uiteraard willen deze ontwikkelaars de winst maximaliseren en de kosten minimaliseren. Het is tenslotte een bedrijf. Dit doen ze door allerlei hoeken af te snijden van de dingen die je niet kunt zien. Ze huren de absoluut goedkoopste (en vaak ongekwalificeerde) bouwmensen, elektriciens, loodgieters, enz. in en vertellen die mensen dat ze de klus zo goedkoop en snel mogelijk moeten klaren.

    Ze stellen kopers gerust door hen een garantie te geven (volgens het Franse burgerlijk recht zijn alle bouwwerkzaamheden tot tien jaar gegarandeerd), maar de verzekering betaalt de reparatiekosten – zij niet – en Jij moet nog steeds omgaan met alle problemen die zich voordoen. Bovendien dekt de verzekering geen grote problemen, zoals het opnieuw moeten doen van het hele sanitair omdat de gebruikte leidingen oud waren en op de verkeerde manier in elkaar waren gezet. En u kunt herhaalde reparaties van hetzelfde probleem verwachten, omdat goedkope materialen steeds vaker worden gebruikt; het reparatiebedrijf wordt immers elke keer betaald.

    Dit betekent dat de ontwikkelaar geen prikkels heeft om iets anders te doen dan de goedkoopste klus die mogelijk is, want als je het eenmaal hebt gekocht, is het jouw probleem en niet het hunne. Het betekent ook GROTE hoofdpijn voor u, als u in de loop van de tijd intrekt en beseft dat uw airconditioning niet goed werkt, dat de elektriciteit en het sanitair opnieuw moeten worden aangelegd, dat er geen vloerverwarming of isolatie is aangebracht, enz.

    Het feit dat het er aan de buitenkant mooi uitziet, betekent niet dat het goed is gedaan. Je kunt beter een villa zoeken die jaren geleden door de eigenaren is gerenoveerd - voor hen renoveren, niet voor wederverkoop.

    Misdaad

    Stel je de gruwel eens voor: wanneer je terugkeert naar je villa in Frankrijk nadat je uit eten bent gegaan, kom je ongewenste bewoners tegen die tv kijken en voor zichzelf koken in je keuken. Of terwijl u aan het ontspannen bent in uw appartement of villa, wordt een raam opengebroken, waardoor een man binnen kan komen en in een van uw slaapkamers kan hurken. Of u doet gewoon uw voordeur open en een gezin met veel jonge kinderen komt binnen zonder uw toestemming en weigert vervolgens te vertrekken. Je zou denken dat je gewoon de politie kunt bellen en zij zullen het voor je afhandelen, toch? Nee. Niet in Frankrijk.

    Inbraken

    De wetten in Frankrijk beschermen de armen en de criminelen, en de politie verricht zelden arrestaties wegens inbraak. Het is dus niet verwonderlijk dat inbraken vaak voorkomen groot (en groeiend) probleem aan de Franse Rivièra. Er is ingebroken elke twee minuten in Frankrijk, en de Franse Rivièra, heeft de meeste inbraken van alle regio's, met ongeveer Jaarlijks 8.000 inbraken. Villa-eigenaren (en huurders) in dit gebied worden routinematig vergast en beroofd terwijl ze slapen, of onder schot gehouden terwijl ze hun villa binnenkomen. Het is helaas een onvermijdelijk onderdeel van het bezitten van een villa aan de Franse Rivièra.

    Je moet bekend raken met de wetten, zodat je niet in de gevangenis belandt omdat je jezelf verdedigt tijdens een inbraak. Kortom, je kunt jezelf niet verdedigen met meer geweld (of zelfs de dreiging van meer geweld) dan de criminelen *op dat exacte moment* gebruiken (dus als ze een pistool hebben en zich van je afwenden, kun je dat niet doen) schiet ze in de rug), anders ga je naar de gevangenis.

    Er valt veel te weten, dus schreven we een gids voor inbraken en vergassingen aan de Franse Rivièra.

    Hier is een website die u een idee geeft van de misdaad in het gebied dat u overweegt en ons overzicht van de criminaliteit aan de Franse Rivièra (en waarom je er niets meer over hoort).

    Krakers en woninginbraken

    De rechten van krakers vormen een groot probleem voor huiseigenaren aan de Franse Rivièra (een van de slechts vier gebieden in Frankrijk die 79% van alle kraakpanden vertegenwoordigen).

    Van zigeunerfamilies die een ‘krakerslevensstijl’ leiden (met behulp van vele websites, online-instructies en andere krakers), tot buitenlanders die asiel zoeken, tot criminele netwerken (voornamelijk uit Rusland).Roemenië en Bulgarije), zijn er veel mensen die de wetten kennen en misbruik maken van het Franse systeem, dat bedoeld lijkt om criminelen te beschermen.

    Er is zoveel te vertellen over dit probleem dat we er een aparte, must-read voor hebben geschreven gids voor krakers en woninginbraken, omdat het zo belangrijk is om de beperkingen van de politie te begrijpen (meestal helpen ze je niet) en het feit dat Jij kan als crimineel worden aangeklaagd wegens het bedreigen van de indringers.

    Een villa kopen? Lees dit eerst!

    Als u klaar bent om op zoek te gaan naar een woning, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs kunt krijgen en te hoge prijzen kunt vermijden, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht, en meer.

    Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u eerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere handleidingen:

    Ons gids voor waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Bovendien, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra.

    Ons gids voor vastgoedadvertenties omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en faillissementen, rechtstreeks kopen bij verkopers, waarom timing alles is, en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen op de beurs staat.

    Ons gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die makelaars, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit je te halen. Dit is een must-read en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat u deze ziet.

    Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaarskantoren werken, kopersmakelaars en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden, en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

    Ons gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat deze waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden.

    Ons gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon- en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u Ze bezitten eigenlijk illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe ze kunnen verifiëren en meer.

    Ons gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het initiële bod, het kiezen van een eerlijke notaire, inkopen in het zwart, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat u moet doen voordat u het geld overhandigt, en de definitieve ondertekening.

    Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor een tweede huis, uw villa huren, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Gids voor verkopers: Hoe u uw villa een prijs kunt geven, zodat deze wordt verkocht.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Heeft u een tip? E-mail [email protected]

    ZoekopdrachtArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español