Snelkoppelingen

    Oplichting en geheimen van onroerend goed

    De Franse Rivièra is een heel bijzondere vastgoedmarkt. Veel mensen worden opgelicht omdat ze de geheimen van dit bedrijf niet kennen. Welnu, wij zijn de klokkenluiders hier om u te laten zien waar u op moet letten.

    Much like any In de sector waar de monetaire prikkels niet in lijn zijn met de prikkel om eerlijk te zijn tegen de koper, dwingt dit soort systeem agenten/notaires/ontwikkelaars om ofwel op hun eigen financiële belangen te letten OF eerlijk te zijn tegen kopers. Het is dan ook niet verrassend dat ze prioriteit geven aan meer geld verdienen boven transparant zijn tegenover kopers. Het is niet zo dat het slechte mensen zijn (ze moeten ook gezinnen voeden); het probleem ligt in het feit dat the system is set up in a way that incentivizes bad behavior. The more you overpay, the more profit they make.

    Geheimen van de verkoper

    Veel villa's worden te koop aangeboden door eigenaren die er eigenlijk niet om geven of hun villa wordt verkocht. Sommige wil niet hun villa om te verkopen! Dit is waarom:

    Verkopersgeheim nr. 1: Juridische belastingontwijking

    Vanwege een absoluut dom fiscale maas in de wetbieden veel eigenaren van onroerend goed hun onroerend goed te koop aan, ook al willen ze het niet verkopen (en daarom bieden ze het vele veelvouden hoger aan dan de werkelijke waarde). Ze doen dit voor legale belastingontduiking – zolang een villa te koop staat, is de eigenaar vrijgesteld van verschillende dure onroerendgoedbelasting!

    Dit geldt voor niet-primaire woningen, waarvan de Franse Rivièra er in overvloed is (bijna 40% van de villa's hier valt in deze categorie). Agentschappen omarmen dit fenomeen omdat ze deze noteringen kunnen aanwijzen als een (valse) indicator van waar de markt zich bevindt.

    Verkopersgeheim nr. 2: gaan vissen, voor een sukkel!

    De Franse Rivièra bestaat voor slechts ongeveer 60% uit hoofdwoningen. De overige 40% bestaat uit veel speculanten die meerdere 'vakantievilla's' bezitten. Deze verkopers bieden hoge prijzen aan en gaan 'vissen' naar een onwetende koper die te veel zal betalen. Ze draaien zich dan om en gebruiken dat geld om 2 of 3 vergelijkbare villa's te kopen, tegen marktwaarde.

    Deze veel te dure villa's staan meestal op de markt en worden niet verkocht omdat ze tegen rigide, belachelijke prijzen worden aangeboden eigenaren die niet serieus zijn over verkopen. Helaas wijzen veel makelaars en verkopers op deze 'listing'-prijzen (geen verkoopprijzen, waar ze naar moeten kijken) om de te hoge prijzen voor hun villa te rechtvaardigen.

    Notaire geheimen

    In Frankrijk zijn notarissen advocaten die zaken behandelen alle vastgoedtransacties.

    Notaire geheim #1: Onjuiste m²-gegevens

    There’s so much to say about this, that we made a separate guide all about the m² average pricing en hoe de m² vermeld in DVF in feite een complete oplichterij is, bedoeld om kopers te misleiden. Het is de moeite waard om te lezen – vertrouw ons.

    Notairegeheim #2: het contractgeheim

    Een 'vice caché' is een verborgen of latent gebrek aan een eigendom. De bescherming van kopers is vastgelegd in artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek. De verkoper is verplicht om alle belangrijke informatie over het onroerend goed openbaar te maken die van invloed kan zijn op de beslissing van de koper, of op de prijs die hij voor het onroerend goed heeft betaald. Doen zij dat niet, dan kan de rechtbank een rechtsmiddel aanbieden, zoals een prijsverlaging of nietigverklaring van de verkoop (daarom willen notarissen niet dat u hiervan op de hoogte bent, aangezien zij hun recht verliezen). commissie als er sprake is van een nietigverklaring).

    Het is niet verrassend dat notarissen soms proberen uw gebruik van de 'vice caché'-bescherming te beperken door een uitsluitingsclausule toe te voegen aan het verkoopcontract die de rechten van de koper beperkt zodra zij een ernstig verborgen probleem met de villa ontdekken. Ons advies aan alle kopers is dat u moet aandringen op de verwijdering van deze clausule in het verkoopcontract. Het kan zijn dat de verkoper er bezwaar tegen heeft, maar als hij dat doet, moeten zijn motieven in twijfel worden getrokken. Dat zou je ook moeten zijn erg aarzelend om 'en l'état' (zoals gezien) te accepteren, tenzij u volledig begrijpt wat u koopt.

    Geheimen van makelaars

    Makelaars in onroerend goed aan de Franse Rivièra zijn een uiterst competitief stel. Er zijn duizenden makelaars die allemaal vechten om een relatief klein aantal vermeldingen, terwijl ze proberen hun huur te betalen voor heel weinig verkopen. Kortom, het is een recept voor allerlei slecht gedrag.

    Agentgeheim nr. 1: Publiek genoteerde eigendommen zijn het onderste uit de kan

    Misschien vindt u dit schokkend, maar slechts ongeveer de helft van alle villaverkopen vindt plaats via makelaars. Omdat makelaars tussen de 4% en 10% commissie vragen (meestal te betalen door de verkoper), proberen de meeste verkopers eerst te verkopen via sociale media, lokale kranten, vrienden, enz., en ongeveer de helft van alle eigendommen wordt op deze manier verkocht. Als de verkoper er niet in slaagt iemand te vinden die het onroerend goed wil, meldt hij zich aan bij een makelaarskantoor.

    Zodra een makelaarskantoor een pand in handen krijgt, zullen ze eerst proberen het “buiten de markt” aan te bieden aan ontwikkelaars. Vervolgens bieden ze het stilletjes aan aan hun klanten en andere agenten waarmee ze een partnerschap hebben. Tenslotte, als geen van hen een geïnteresseerde koper kan vinden, beginnen ze te betalen om er reclame voor te maken (dit is het moment waarop andere bureaus met hen gaan concurreren). Als een villa dus nog niet is verkocht op het moment dat er publiekelijk reclame voor wordt gemaakt, komt dat meestal doordat de villa te duur is of er problemen zijn – of beide.

    Agentgeheim #2: 'Nieuw op de markt'? Ja, juist!

    E-mails met vastgoedaanbiedingen zeggen vaak ‘nieuwe aanbieding’ of ‘nieuw op de markt’ wanneer de villa al vele maanden of jaren te koop staat. Let niet op als de makelaar zegt dat het een 'nieuwe' advertentie is. Kijk in plaats daarvan naar de datum op de diagnose.

    Agentgeheim #3: Er zijn veel buitenlandse agenten en agenten zonder vergunning

    Some foreign or unlicensed agents will claim to be the ‘listing agent’ or ‘exclusive agent’, but actually aren’t, and might surprise you with a demand for extra fees in the end (which you are not under obligation to pay!) or hide fees in the listed price. For this reason, avoid global / UK / non-local agents and services, en teken niets met een agent; alle contracten moeten via de notaire worden afgehandeld.

    Er zijn ook veel illegale 'makelaars' die geld proberen te verdienen met onroerend goed aan de Franse Rivièra, dus het is belangrijk dat u ervoor zorgt dat ze legaal zijn door om drie dingen te vragen: hun vergunning om hun praktijk uit te oefenen (carte professionelle), een schadeverzekering en een trouwobligatie. (stuk de garantie) details.

    Agentgeheim #4: Het is gelukt Echt Verkopen? Waarschijnlijk niet

    Een ander ding om op te letten is dat sommige makelaars weigeren om met andere makelaars samen te werken (om verschillende redenen), wat ertoe leidt dat de makelaar waarmee u werkt, u vertelt dat een woning is verkocht terwijl dat niet het geval is. Zorg er dus voor dat u dit nogmaals controleert. met een andere makelaar.

    En als u een goed opgeleide koper bent en weet dat een villa te duur is, kan een makelaar u vertellen dat een villa een bod heeft gekregen om u boven de marktprijs te laten bieden, en als u dat niet doet, kunnen ze zeggen dat de villa is verkocht. Maar dit komt vaak simpelweg omdat ze weten dat de verkoper alleen maar speculeert en niet geïnteresseerd is in verkoop tegen een eerlijke prijs, of dat de eigenaar het van de markt heeft gehaald. Zeggen dat het verkocht is, is bedoeld om u te laten denken dat u ongelijk heeft over de markt (dat villa's voor meer, en vaker, worden verkocht dan ze zijn).

    Agentgeheim #5: Hun prijzen zijn niet gebaseerd op de markt

    Makelaars zullen u vertellen dat ze een 'taxatie' hebben gedaan om tot hun prijsstelling te komen, maar als u vraagt naar de taxatie en het onderzoek erachter, zullen ze u die niet geven. Dat komt omdat er geen 'waardering' heeft plaatsgevonden en de prijsstelling niet is gebaseerd op de marktwaarde. Als alternatief kunnen ze u vertellen over een villa die voor een hoge prijs per m² is verkocht. Maar zoals je hierboven hebt geleerd, zijn de m²-prijzen nep.

    Leer hoe u de werkelijke marktwaarde van een villa kunt controleren in onze prijsgids voor onroerend goed.

    Agentgeheim #6: Niet-bindende 'schattingen'

    Denkt u aan renoveren? Wat de agent of verkoper u ook vertelt, voor je koopt, zorg ervoor dat je een krijgt conformiteitscertificaat En stedenbouwkundig attest van het gemeentehuis; zonder deze kunt u mogelijk niet renoveren.

    Veel makelaars zullen aanbevelen dat u een offerte voor werk krijgt van 'een geweldige bouwer die ze kennen en vertrouwen'. Deze bouwer geeft u vrijblijvend of mondeling een ‘inschatting’ van wat het zou kosten om de werkzaamheden uit te voeren. Deze schattingen zijn normaal gesproken veel, veel lager dan u uiteindelijk zou uitgeven.

    Als je de werkelijke kosten van een renovatie wilt weten, zorg er dan voor dat je van verschillende bouwers een zeer gedetailleerd 'ontwerp' krijgt met alle onderdelen en prijzen duidelijk vermeld. Een prijsopgave in het Frans heet a bedenk en zodra het door zowel de klant als de opdrachtnemer is ondertekend, wordt het een juridisch bindend contract. Houd er ook rekening mee dat als de aan u gegeven prijs een 'schatting'niet een'bedenk' de bouwer is niet gebonden aan de prijs en je kunt verwachten dat de uiteindelijke prijs maar liefst 5 keer zo hoog zal zijn als wat hij heeft opgegeven. Leren over manieren om te voorkomen dat u wordt opgelicht.

    Agentgeheim #7: Zeggen dat je kunt uitbreiden/renoveren terwijl dat niet mogelijk is

    Een truc die agenten uithalen is deze: ze krijgen their Neem contact op met een architect om te “verifiëren” dat je de m² van een woning kunt renoveren en/of uitbreiden, maar als je het eenmaal hebt gekocht, spookt iedereen je en kom je er op de harde manier achter dat het niet mogelijk is om de m² uit te breiden (ja, zelfs als 'het dezelfde voetafdruk behoudt') of voer de gewenste renovaties uit. Dit is met verschillende contacten van ons gebeurd en lijkt een gangbare praktijk te zijn.

    De enige manier om te weten of u het kunt uitbreiden, is door de juiste goedkeuring van de bouwvergunning te krijgen van het gemeentehuis en deze persoonlijk bij het gemeentehuis te controleren. Als je daar niet op wilt wachten, kun je de stedenbouwkundig certificaat binnen maximaal één maand

    Agentgeheim #8: Marktmanipulatie

    Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market.

    They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

    Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (een makelaarskantoor) kocht het van een ontwikkelaar. Ze doen hun best om dit feit te verhullen, verkopen eigendommen tussen agentschappen, kopen van vrienden van ontwikkelaars om geld terug te krijgen, enz. Zoek rond en je zult in bijna elke stad een voorbeeld als dit vinden.

    Agentgeheim #9: Liegen over de m²

    Bovendien liegen agenten routinematig over de m²-grootte van villa's, wat de verwarring rond de m²-prijs nog vergroot, en ze laten inspecteurs ook liegen. Het is niet ongebruikelijk dat advertenties beweren dat een villa 100 tot 200 m² groter is dan deze in werkelijkheid is.

    Agentgeheim #10: De oneerlijke dingen die ze je vertellen

    Agenten vertellen bepaalde dingen aan potentiële kopers, om hen te manipuleren en te misleiden. Je zult ze keer op keer horen, dus het is belangrijk dat je ze herkent voor wat ze zijn. Hier is de lijst met leugens die agenten je zullen vertellen. Leer en bescherm jezelf, zodat je niet voor ze valt.

    Real Estate Scams & Secrets - Real Estate Guide France Scams

    Geheimen van bouwers / ontwikkelaar / vastgoeddealers

    Denk aan kopen bij een 'marchand de biens' (bouwer/ontwikkelaar/vastgoedhandelaar) u kopzorgen bespaart? Denk nog eens na.

    Aan de Franse Rivièra zijn er heel veel (zei ik VEEL?!) ontwikkelaars. Ze hebben speciale relaties met makelaars waar ze de mogelijkheid krijgen om villa's te kopen (normaal gesproken willen ze alleen villa's die gerenoveerd moeten worden of die uitgebreid kunnen worden), tegen marktwaarde, voordat vaste kopers ze kunnen zien. Ze voeren goedkope renovaties uit en zetten het op de openbare markt, met behulp van dezelfde makelaar, tegen een zeer hoge prijs die ver boven de marktwaarde ligt.

    Misschien kun je dit opvangen door het controleren van de kaart met de verkoop van villa's (met exacte locatie en prijs, maar onjuiste m²) van de afgelopen jaren. Houd er rekening mee dat deze kaart niet vaak wordt bijgewerkt, zodat de meest recente verkopen niet worden weergegeven.

    Ontwikkelaarsgeheim #1: goedkoop uitgevoerde renovaties

    Uiteraard willen deze ontwikkelaars de winst maximaliseren en de kosten minimaliseren. Het is tenslotte een bedrijf. Dit doen zij door allerlei hoeken afsnijden van de dingen die je niet kunt zien. Ze huren de absoluut goedkoopste (en vaak ongekwalificeerde) bouwmensen, elektriciens, loodgieters, enz. in en vertellen die mensen dat ze de klus zo goedkoop en snel mogelijk moeten klaren. Ze besparen veel geld om het op deze manier te doen.

    Het feit dat het er aan de buitenkant mooi uitziet, betekent niet dat het goed is gedaan. Vertrouw het niet als de agent het zegt this ontwikkelaar heeft een goede reputatie en is van hoge kwaliteit. Je kunt beter een villa zoeken die jaren geleden door de eigenaren is gerenoveerd - voor hen gerenoveerd, niet voor wederverkoop.

    Het merendeel van de nieuwe woningen aan de Franse Rivièra lijkt meer op ‘Primark’ dan op ‘Hermès’, zegt Peter Illovsky, president van Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Toch worden nieuwbouwwoningen verkocht met een premie van 10% of 20%, zelfs als ze off-plan worden verkocht. zegt Alex Balkin, directeur van Savills Riviera en Savills Nice.

    Ontwikkelaarsgeheim #2: Verantwoordelijkheid afwentelen op de 'garantie'

    Ze stellen kopers gerust door hen een garantie te geven (volgens het Franse burgerlijk recht zijn alle bouwwerkzaamheden tot tien jaar gegarandeerd), maar de verzekering betaalt de reparatiekosten – zij niet – en Jij moet nog steeds omgaan met alle problemen die zich voordoen. En jij kan verwacht herhaalde reparaties van hetzelfde probleem, omdat goedkope materialen steeds wennen — het reparatiebedrijf krijgt immers elke keer betaald.

    Bovendien dekt de garantieverzekering geen grote problemen, zoals het opnieuw moeten doen van het hele sanitair omdat de gebruikte leidingen goedkoop en te smal waren, of de verwarmingstoestellen de goedkoopste op de markt waren en onbetrouwbaar.

    Dit betekent de ontwikkelaar heeft geen prikkels om iets anders te doen dan de goedkoopste mogelijke klus want als je het eenmaal hebt gekocht, is het jouw probleem, niet dat van hen. (En Nee, ze geven niets om hun 'reputatie', aangezien agenten niet onthullen wie de verkoper is.)

    Dit alles betekent GROTE hoofdpijn voor u, wanneer u intrekt en beseft dat uw airconditioning niet goed werkt, dat de elektriciteit en het sanitair opnieuw moeten worden aangelegd, dat er geen vloerverwarming of isolatie is aangebracht, enz.

    Een villa kopen? Lees dit eerst!

    Als u klaar bent om op zoek te gaan naar een woning, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs kunt krijgen en te hoge prijzen kunt vermijden, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht, en meer.

    Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u eerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere handleidingen:

    Ons gids voor waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Bovendien, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra.

    Ons gids voor vastgoedadvertenties omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en faillissementen, rechtstreeks kopen bij verkopers, waarom timing alles is, en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen op de beurs staat.

    Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaarskantoren werken, kopersmakelaars en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden, en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

    Ons gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat deze waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden.

    Ons gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon- en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u Ze bezitten eigenlijk illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe ze kunnen verifiëren en meer.

    Ons gids voor zaken waar u rekening mee moet houden omvat: uw feitelijk kosten, problemen met het kopen van een 'pas gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen die je jezelf kunt stellen.

    Ons gids voor het koopproces includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

    Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor een tweede huis, uw villa huren, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Gids voor verkopers: Hoe u uw villa een prijs kunt geven, zodat deze wordt verkocht.

      Oplichting en geheimen van onroerend goed in Frankrijk

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Heeft u een tip? E-mail [email protected]

    ZoekopdrachtArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español