Snelkoppelingen

    Gids voor verkopers: hoe u uw villa kunt prijzen

    Als u uw villa wilt verkopen, moet u twee dingen weten: de werkelijke waarde van uw eigendom, en waarom makelaars u vertellen dat het meer waard is dan het in werkelijkheid is.

    Hoe u erachter kunt komen wat uw villa werkelijk waard is

    Het #1 wat je moet weten is: de marktwaarde. De marktwaarde van uw villa is gebaseerd op de eerdere verkopen in de nabije omgeving, niet op de valse prijsgemiddelden voor m². Dit is waar uw villa voor zal verkopen. Je kunt niet vertrouwen op wat een makelaar je vertelt wat de marktwaarde is (zie hieronder waarom) - dus je zult je eigen onderzoek moeten doen.

    Kopers zullen de marktwaarde ontdekken: Wanneer een koper een hypotheek krijgt, doet de bank een taxatie van het onroerend goed en vertelt de koper wat de marktwaarde is (de bank keurt geen hypotheek goed die boven de marktwaarde ligt). Bovendien hebben kopers op de markt voor luxe onroerend goed normaal gesproken financiële adviseurs die hen adviseren om een taxatie van het onroerend goed te krijgen.

    Als u uw villa boven de marktwaarde prijst: Het zal niet verkopen. Het is zo simpel. Het zal jaren op de markt blijven totdat u besluit het eraf te halen. U kunt het zelf zien door e-mailmeldingen in te schakelen de verzamelwebsites.

    Sommige verkopers vinden het niet erg dat hun villa op de markt staat en niet wordt verkocht, omdat ze de fantasie koesteren dat hun villa veel meer waard is dan deze in werkelijkheid is, of omdat ze vastzitten in het oude denken dat de Russen te veel gaan uitgeven op hun villa. Makelaars houden hier niet van, maar ze concurreren om de vermelding veilig te stellen, dus ze hebben geen keus, omdat de meeste verkopers blindelings de makelaar kiezen die hen vertelt dat ze hun villa voor het meeste geld kunnen verkopen.

    Motivaties van agenten

    Agenten zijn zeer competitief en worden beloond door hun agentschappen wanneer ze nieuwe verkopers contracteren. Zoals je zult zien als je met ze praat, zullen ze dat ook doen beloof je de maan om de vermelding te krijgen.

    Makelaars concurreren op basis van de prijs waarvoor zij u vertellen dat zij uw villa kunnen verkopen. Maar als je om een rechtvaardiging van de prijs vraagt, geven ze óf valse ‘verkopen uit het verleden’ (vraag naar de adressen en verifieer op deze manier), of ze citeren valse m2-prijzen, of vertel je gewoon dat je ze blindelings moet vertrouwen omdat zij 'de expert' zijn.

    Een snelle manier om de eerdere verkopen waarover ze u vertellen te verifiëren, is door kijk op de DVF (waar u een kaart kunt zien met een overlay van alle de villa's die de afgelopen 5 tot 6 jaar zijn verkocht), bekijk dan de villa's in Google Earth om een idee te krijgen van hoe de grootte en locatie ervan zich verhouden tot uw villa. De prijzen vermeld in DVF zijn correct (maar inclusief belastingen), maar de vermelde m² en het aantal kamers zijn dat wel niet nauwkeurig - dit is waarom.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo fraud 2

    De reden dat ze liegen over de waarde van uw villa is om de vermelding veilig te stellen. Het is niet zo dat ze een slecht mens zijn, maar dat het systeem in Frankrijk op een slechte manier is opgezet. Wanneer ze een nieuwe verkoper aanmelden, krijgen ze de commissie, ongeacht wie de uiteindelijke koper vindt. Ze kunnen er vervolgens online reclame voor maken (en hun bureau ook).

    Ze weten dat de villa pas verkocht zal worden als u de prijs verlaagt. Op dat moment kunnen ze zeggen 'de markt is nu slechter' of een excuus verzinnen, maar uiteindelijk zullen ze de commissie krijgen, omdat zij degene zijn die de notering veilig hebben gesteld.

    Als u serieus wilt verkopen, moet u de echte marktwaarde kennen en de villa op de juiste manier prijzen. Luister niet naar de makelaars die elkaar proberen te overbieden, omdat dit alleen maar gedoe en geen verkoop tot gevolg zal hebben. Zoals een lokale agent ons vertelde: “Als we de eigenaar met behulp van DVF-analyse de werkelijke marktwaarde van zijn villa vertellen, krijgt hij een paniekaanval. Dan geven andere bureaus hen hogere prijzen die een fantasie zijn, alleen maar om het mandaat te krijgen... Dus uiteindelijk moeten we dit spel spelen en hen vertellen dat hun huis meer waard is dan wat andere bureaus zeggen, ook al weten we het zal niet verkopen, anders krijgen we het mandaat niet en wordt het toch voor die prijs aangeboden door een ander bureau.

    Here’s an example…

    Dit is een gewone, niets bijzondere villa momenteel te koop in Eze. Ondanks dat het veel lawaai van de weg is en op het oosten gericht is, staat het op bijna €6 miljoen (verlaagd van €7 miljoen!) Een absoluut insane asking price. No villa has ever sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 million.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - guide pricing real estate france immoblier

    Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - french real estate pricing
    Villa for sale (left) and neighbor (right)

    Zoals je kunt zien, is dit nog een voorbeeld van hoe de m² wordt door de notarissen dramatisch ondergerapporteerd, waardoor de gemiddelde prijs per m² ten onrechte wordt verhoogd. Op de website van de notaris staat dat de verkochte villa (van de buren) 125 m² groot is, maar op de verkooplijst van het makelaarskantoor staat de grootte van de villa op 379 m² (de makelaar vertelde ons dat dit allemaal bovengrondse m² is en is geverifieerd).

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats fraud immo
    Neighbor’s villa

    En nog een voorbeeld

    Deze villa in de hoogten van Villefranche-sur-Mer vraagt € 4,6 miljoen. Het is 260 m² groot en heeft renovatie nodig (het is van binnen heel goedkoop in de stijl van de jaren 80).

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france real estate pricing averages

    Here’s it is (on the left), next to the neighbors villa, which is more than twice as big:

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - real estate pricing france

    En in DVF kun je zien dat de villa van de buurman (die 565 m² groot is) op het hoogtepunt van de Covid-hausse (hogere prijzen dan normaal) voor € 1,1 miljoen werd verkocht. Bijna alle andere villa's in de nabije omgeving worden voor vergelijkbare prijzen verkocht.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo

    …and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €800,000 that it’s actually worth.

    Online makelaarskantoren

    In Frankrijk zijn de afgelopen vijf jaar een tiental online makelaarskantoren geopend – en hoewel ze een klein marktaandeel hebben, groeien ze snel. Ze rekenen veel lagere kosten dan traditionele makelaarskantoren. Het is de moeite waard om ze te proberen voordat u naar een traditioneel bureau gaat, want als u via een van deze kunt verkopen, bespaart u kosten en moeite.

    Dit zijn de belangrijkste om te bekijken:

    Tip bij omgang met agenten: Agentschappen proberen soms onwettige boeteclausules op te nemen in mandaten die de verkoper verplichten om de bemiddelingskosten geheel of gedeeltelijk te betalen, zelfs als het huis door een andere makelaar wordt verkocht, of om 50% te betalen als verkopers zelf een koper vinden. Dit is illegaal, maar instanties proberen u toch op te lichten met deze clausule. De enige tussenpersoon die betaald kan worden, is degene die de verkoop heeft afgehandeld.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Heeft u een tip? E-mail [email protected]

    ZoekopdrachtArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español