2023 & 2024 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: March 17, 2023

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

The French Riviera is not a good investment market. Pricing in France does not move quickly outside of Paris, and the villa market is on the decline due to compounding factors.

For the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways.

This is a long and detailed guide, so we’ve provided a quick summary at the top, and if you want to learn more you can keep reading below.

In 2023, the French National Real Estate Federation predicts a 10% drop in m² prices (and they have strong incentive to be optimistic).

Summary

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. Here are the main reasons real estate prices will get cheaper throughout 2023 & 2024:

• We are entering a global housing market slump, including all the previously solid markets. Prices in the major housing markets are already decreasing, quite dramatically. You can read about it in the Economist en Bloomberg (and pretty much ever other major publication).
• The French government is actively trying to make real estate more affordable by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• The government has introduced new tax laws that went into effect this year which increased rental income tax from the old rate of 17% to the new rate of 40% for people who have annual income from furnished rentals exceeding €23,000 (which is low for the French Riviera), or whose rental income is greater than the sum of their other activity income. This makes vacation renting much less lucrative.
• Banks have tightened their lending conditions and become even more cautious. Starting in 2022, the number of mortgages given out was cut, and this will escalate into 2023 & 2024 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Because of Brexit, British people (estimated at between 25% and 40% of buyers / owners on the French Riviera) will have the amount of time they can spend in the EU (including France) reduced to only 90 days, and they will have to pay a lot more tax on rental income, as well as other new taxes. Mortgages are now more expensive and harder to get for UK residents, and the currency conversion is unfavorable, both making it more expensive than ever to buy outside of the UK. In addition, Brits have had a decrease in spending power due to their currency losing value. These factors are keeping British people from buying new properties on the French Riviera, and at the same time prompting many to consider selling their French Riviera vacation homes.
• New sanctions on Russians have prompted wealthy Russians to sell their villas before they can be seized. Either way, Russian-owned villas and property seizures (due to the war) could soon flood the market with luxury villas, further driving down prices.
• Baby Boomers, who are the majority of villa owners on the French Riviera, are getting up there in age and are getting too old or sick to maintain villas (or, sadly, dying of COVID-19), therefore selling their villas and moving into assisted living or apartments. There are not enough wealthy Millennials to pick up the slack (based on the lack of population and wealth in this demographic), and Millennials tend to prefer living in cities and the sharing economy (AirBnb versus owning).
• We are in the early stages of a global recession that started in early 2023, due to many factors including the long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.
• Foreign buyers are now buying houses closer to home (within maximum two hours driving distance) and selling their villas in the South of France. This is due to several factors, including: working from home several days of the week, Brexit, and COVID-19. Once a major buyer, Parisian buyers are also now opting to buy villas within driving distance from Paris so they can work from home in comfort, but easily drive to their office.
• The extension of teleworking has been encouraging certain investors to sell their office real estate for transformation into housing, increasing the amount of housing for sale.
• Climate Change is causing unprecedented drought along the French Riviera. There are new rules that prohibit watering grass and plants or filling swimming pools. In some areas, there is a complete lack of drinking water, and water is being trucked in. Forest fires are now common, and many parts of the French Riviera are ‘red zone’, meaning you can’t rebuild if your house burns down. This will decrease home values along the French Riviera, and prompt more people to rent or buy in areas that are less affected.

Real Estate as an Investment?

The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Prices overall have been either flat-lined or decreasing (when adjusted for inflation) in the south of France for nearly 15 years and all signs point to prices decreasing in the future.

Even during Covid, the French Riviera’s overall prices didn’t keep up with inflation. Covid brought less than a 1% uptick in prices in 2020 and a temporary 5% increase in 2021 (when borders reopened during Covid, however, inflation in 2021 was 6.2%), but prices are now declining (for the reasons listed in this guide), and will continue to fall.

"Ondanks dat sommige buurten sterk presteerden, was de groei van de prime-prijzen grotendeels statisch aan de Côte d'Azur als geheel." – Ridder Frank (Verslag 2021)

When looking at pricing stats, consider that inflation is not priced in, and when you account for inflation, the prices have been declining.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive. They’ve recently added cumbersome taxes for second homes, vacation rental profits, and when you sell (up to 49%). They’re forcing banks to reduce the number of mortgages given. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Nice’s average rental yield is only 3.11%, the lowest of the major cities in France, and about half of inflation.

According to Century 21, many private owners will not undertake the energy renovation works that, as of 2023, are now required in order to rent a property. They will instead sell the property because they don’t want to do the work, or because they can’t financially. 

Because of newly-wealthy Russian buyers, the prices of luxury coastal real estate on the French Riviera shot straight upwards from the mid-90s until 2008. Since 2008, Russian sanctions have halted their buying craze and the prices have been flat. If you were lucky enough to sell property during that sliver of upwards pricing, you did well, but if you bought post-2008, you will likely have lost money, as real estate prices haven’t kept up with inflation.

The few who sold their villas for a nice profit either to a wealthy Russian or during the Covid desperation –they got lucky– but, as of 2023, that luck is over.

If you’re looking to invest in real estate, you're better off buying in Monaco, where the median price has increased by 82% in the last decade.

TIP: If you’re looking at graphs or percentage price increases over the span of years, it’s important to realize that almost none of these charts or stats are inflation-adjusted. When you adjust for inflation, there is no increase in price over the past decade.

Interesting fact: Nearly 30% of villas on the French Riviera are classified as ‘second homes’ (many of which are rented as vacation homes for the summer season), and nearly 8% are “unoccupied” (most of those are used exclusively for vacation rentals). Only 62% are primary residences!

That said, this area is unlike any other on Earth, and if you love the French lifestyle and want to purchase a villa knowing these facts, then there’s a lot to learn before you sign the deed. First, we’ll explain the pricing trends for villas on the French Riviera, then you can continue on to our other France real estate buying guides, listed at the bottom.

Three Markets in One

It’s important to understand that the French Riviera is three markets in one: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

Market 1: The Private Market. First, sellers try to sell without using an agent. About half of all villas are sold privately, without being listed with an agent.

Market 2: Off-Market. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Market 3: Publicly Listed. If nobody wants to buy the villa, then agents list it publicly on the internet. These villas usually sit on the market for many years and don’t sell unless the owner dramatically lowers the price.

The Current State of the French Riviera Real Estate Market

Unrealistic Pricing

According to reports, market analysis, and the economists, agents, buyers, and notaires we consulted, the majority of French Riviera villa properties asking more than €1 million are listed at unrealistic prices and are sitting on the publicly-listed market, often for years, until the seller lowers the price to be much lower than others on the market, with the average selling price being around 60% less than the original asking price, but some villas selling (eventually) for as much as 90% under asking.

Another issue is that the French Riviera gets a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay (although it’s very rare that they find one). These villas sit on the market and do not sell because they are listed at rigid, ridiculous prices with owners that are not serious about selling.

Recession and Climbing Interest Rates

As most people are keenly aware, we are in the early stages of a global recession that started in late 2022, due to many factors including interest rates and the long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.

“Tighter [mortgage] borrowing conditions and rising interest rates… The real estate market has shown signs of slowing down in recent months, due to the economic situation, the war in Ukraine, and the nibbling away at purchasing power due to rising inflation.” – JDN May 2022 report

“Goldman Sachs’ analysis found that soaring interest rates, stretched affordability and weakening economic growth will take the heat out of property markets after the pandemic price surge. The Wall Street bank’s model predicted that France will suffer peak-to-trough declines in prices of 9%.” – Yahoo, June 2022

A useful indicator of the outlook is the February 2023 survey undertaken by the national statistics office INSEE into the level of household confidence, which is at its lowest for over 20 years, as shown on the graphic below.

Kredietvoorwaarden blijven strenger

Vanaf 2022, het aantal verstrekte hypotheken is teruggebracht en de rentetarieven stijgen; dit zal in de loop van 2023 en 2024 escaleren, waardoor het steeds moeilijker wordt om goedgekeurd te worden voor een hypotheek. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) heeft een toename gezien van het aantal annuleringen van verkopen als gevolg van geweigerde leningen, en het aantal annuleringen zal naar verwachting toenemen.

Begin 2022 is een nieuwe wet van kracht geworden die vereist dat mensen die een hypotheek afsluiten een maandelijkse schuldgraad van niet meer dan 35% hebben. Dit betekent dat hun uitgaven, inclusief de maandelijkse hypotheekaflossing en eventuele andere leningen of uitgaven van de koper, niet meer mogen bedragen dan 35% van hun inkomen.

Het laatste rapport van de notarissen bevestigt dat dit effect heeft op de goedkeuringspercentages van hypotheken. Bovendien ontdekte een afzonderlijk rapport van hypotheekmakelaar Vousfinancer dat leners met een schuldenlast van minder dan 35% nog steeds leningen worden geweigerd vanwege de afstand tussen hun werk en hun toekomstige huis.

These new conditions, combined with a general tightening of mortgage conditions imposed by the banks, are already having an effect on the number of villas sold, and consequently will affect villa pricing over time.

Foreign Buyers Are Decreasing

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2023, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

The War and Russian Villa Seizures

Wealthy Russians own more than 2000 villas on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

This could soon have a profound effect on the real estate market, as potentially hundreds of luxury villas, previously owned by Russians, will soon be seized or voluntarily put on the market for sale.

The French Riviera “is not a booming market as we used to have pre-2008, [when we had] Russian purchasers die bijna alles tegen waanzinnige prijzen kochten”, zegt Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel uit juli 2021)

Lees onze gids voor inbeslagnames van Russische villa's en hoe dit de vastgoedmarkt zal beïnvloeden aan de Franse Rivièra, voor meer details.

Trends in the Real Estate Market

De laatste 15 jaar

Afgezien van de grootste steden, heeft onroerend goed in Frankrijk het de afgelopen 15 jaar moeilijk gehad. De vastgoedprijzen van de Franse Rivièra hebben het veel slechter gedaan dan in de meeste andere delen van Frankrijk, waarbij de plattelandsgebieden het slechtst presteren.

Verkochte prijzen zijn de afgelopen 15 jaar gelijk gebleven of gedaald, afgezien van een tijdelijke stijging als gevolg van Covid van tussen de 0,3% en 1,4% (1% gemiddeld), afhankelijk van het gebied. De stijging van de prijzen door Covid is al aan het corrigeren.

Even before Covid, buyers were pessimistic about the market. Many buyers predicted a drop in the prices of prestigious properties. According to the results of Een studie uitgevoerd in juni 2020 door een groot Frans vastgoedbedrijf, 63% van de potentiële kopers gokt op een prijsdaling. Omgekeerd was dit cijfer 32% in 2019, toen de meerderheid van de kopers wedde op de stabilisatie van de vastgoedprijzen (41%) of zelfs een stijging (27%).

Het Covid-effect

Tijdens de ergste isolatie van Covid, van Q3-2020 tot Q1-2022, waren de verkopen op de markt voor luxe villa's doorgaans tegen prijzen die ver boven de marktwaarde lagen, gekocht door prijsongevoelige mensen (en veel inwoners van Monaco) die snel wilden verhuizen, of mensen die opvliegen door recordbrekend lage rentetarieven en extreem gunstige wisselkoersen. Deze verkopen zijn niet representatief voor waar de markt in het algemeen staat.

High-end van de marktverkopen die plaatsvonden van 2020 tot medio 2022 waren een anomalie vanwege een zeer unieke reeks omstandigheden, die sindsdien allemaal zijn geëindigd.

Ondanks deze verkopen door het Covid-effect, is de overgrote meerderheid van de beursgenoteerde villa's die vóór en tijdens Covid niet verkocht en op de markt blijven in 2023, veel hoger dan de marktwaarde.

“Het optimisme van eind 2021 bleek van korte duur, een halt toegeroepen door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Deze schok was in maart onmiddellijk zichtbaar in alle economische indicatoren en weerspiegelde de zorgen die wegen op de koopkracht van zowel bedrijfsleiders (-6,1 punten in de bedrijfsklimaatindex in maart) als huishoudens (-6 punten in de index voor het vertrouwen van huishoudens). .” – Cushman & Wakefield (Verslag 2022)

Real estate network Orpi reported that sales were down 17% in the first 3 months of 2022 compared to the same period in 2021. Guillaume Martinaud, president of the Orpi network, told BFM at the end of February 2023: “The party’s over. We are seeing a rebalancing. We feel it very clearly in our agencies – there are no longer queues. I think what’s happening now is healthy,” he said of the drop in prices after two years of being “way too high.”

2023 en verder

Verkochte prijzen zullen naar verwachting dalen en de komende tien jaar of langer een verkopersmarkt blijven als gevolg van factoren die in deze gids worden beschreven. Dat geldt vooral voor landelijke villa's langs de Franse Rivièra.

For the first time since Covid-19, the Bien’ici property site has noted a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads are now staying online for 50% longer.

What Industry Reps Are Saying

Charles Marinakis van eeuw 21 zei, “Volgens onze waarnemingen zet de vertraging van de activiteit door. Dit is een bevestiging van wat we in de tweede helft van 2022 zagen. Onze cijfers van januari 2023 bevestigen deze trend. Zelfs als de thuissector weerstand biedt, neemt het aantal transacties af. Over het algemeen is de daling -6% in heel Frankrijk. Deze vertraging hadden we voorzien. Volgens de uitdrukking "als het te duur is, is het te duur". [We zien] een terugkeer naar progressieve rede. Heel vaak nemen verkopers de tijd om overeen te komen om hun prijzen te verlagen.”

RH CEO Gary Friedman zei in December 2022, about the state of the luxury housing market: “I think that the housing market has collapsed, and it went down pretty viciously as interest rates have went up. It’s just a lot of uncertainty right now. But one thing I’m certain of the housing market is collapsing at a level I haven’t seen since 2008. I haven’t seen this kind of drop since 2008.”

77% of notaires think that 2023 is a good time to sell (in other words, sell as soon as possible, as the prices are decreasing) and a bad time to buy property in France (it’s better to wait, as prices will fall more). Notaires have seen a drop in the number of property purchases in 2022, and expect the market to dip at least 20% in 2023.

The boss of the L’Adresse network of real estate agencies predicts a 10% price drop, but we think that agencies are trying to keep clients optimistic, and there will likely be an even larger drop. Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, zei he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023.

Henry Buzy-Cazaux, oprichter en voorzitter van de Institut du Management des Services Immobiliersin een recent interview met het tijdschrift Le Revenu, zei over verkochte prijzen dat "een prijsdaling van 10% [in vakantiemarkten zoals de Franse Rivièra] onvermijdelijk lijkt", en sprekend over de effecten van de economie in Frankrijk, voorspelde hij ook een algehele vastgoedmarkt daling van 30%.

Recente verkooptrends per prijsklasse

Kopers die een villa in Frankrijk willen kopen, geven steeds meer de voorkeur aan goedkopere woningen, met name woningen onder de € 800.000, en er zijn beduidend minder kopers van dure villa's. Deze trend is gedeeltelijk veroorzaakt door de pandemie van het coronavirus, waardoor er minder rijke buitenlandse kopers zijn (die in plaats daarvan weekendhuizen in hun land van verblijf hebben gekocht) en meer lokale Franse kopers.

De verandering in het aandeel van de totale verkoop van villa's / landhuizen varieerde per prijsklasse:

• Het aandeel villa's dat voor minder dan € 800.000 is verkocht toegenomen van 30% in 2019 naar 38% in 2021.
• Villaverkopen tussen de € 800.000 en € 1 miljoen toegenomen van 15% naar 22% in hetzelfde tijdsbestek.
• Woningen die zijn verkocht voor tussen de € 1 miljoen en € 2 miljoen afgenomen van 35% in 2019 naar 29% in 2021.
• Woningen die voor meer dan € 2 miljoen zijn verkocht afgenomen van 20% in 2019 naar slechts 11% van de totale omzet in 2021.

Vergeet niet dat je de Franse Rivièra niet kunt vergelijken met Frankrijk in het algemeen. Er zijn regionale verschillen in prijsveranderingen van onroerend goed, en de Franse Rivièra kent veel minder groei dan veel andere gebieden in Frankrijk. Zo is in 2021 de jaarlijkse m² verkoopprijs gestegen 12,4% in Rennes en slechts 0,6% in Nice. Alleen al Parijs trekt de prijstrends voor onroerend goed in 'algemeen Frankrijk' omhoog.

Prijzen in de loop van de tijd, per stad

De gemakkelijkste manier om de historische prijstrends (en de recente verkoopprijzen) in een specifiek gebied van de Franse Rivièra te zien, is op de onderstaande websites. De prijzen dalen, dus houd rekening met de periode waarop de schatting is gebaseerd. Hoe langer de periode, hoe hoger de prijzen zullen lijken, vergeleken met de prijzen van de afgelopen maanden alleen.

Waarschuwing: Agenten hebben een hekel aan de transparantie die deze sites bieden, en ze liegen vaak om u ervan te overtuigen dat ze niet accuraat zijn, wanneer de m² prijzen weergegeven op deze sites zijn veel hoger dan de werkelijkheid. Leer meer over de trucs van makelaars, wat ze zeggen en waarom het niet waar is.

Waar komen de gegevens vandaan? De website van de notaris publiceert een lijst van alle verkopen, inclusief de geschatte m² (die ze dramatisch onderschatten), leeftijd van de villa, locatie, grondgrootte, verkoopprijs, enz. Dit is een zeer nuttige tool, en andere websites (zoals JDN) schrapen en aggregeren deze gegevens om nauwkeurige prijsgemiddelden per tijdsperiode en locatie te creëren. De website van de notaris maakt ook eigen grafieken met hoge, mediaan en lage verkoopprijzen per m² (Maar ze blazen de m²-prijzen ten onrechte op).

• De JDN-website is de enige website hier die niet bevooroordeeld is. Het wordt niet ondersteund door de verkoop van onroerend goed of advertenties, en dat doet het ook niet enkel en alleen focus op onroerend goed. Het is het meest nauwkeurig om naar vastgoedgemiddelden te kijken, aangezien ze binnenkomen alle de verkopen en kijk ook naar de m² villa-afmetingen geadverteerd in verkooplijsten, om de meest nauwkeurige gegevens weer te geven. De onderstaande screenshots zijn pre-Covid-nummers. Vanaf nu hebben ze hun website niet bijgewerkt om Covid- en post-Covid-cijfers weer te geven, die lager zijn:

• Notarissen: Check deze officiële notaire statistieken website en deze (beide geven dezelfde prijs). Ze geven grafieken weer met de historische hoge, lage en gemiddelde verkoopprijzen in de loop van de tijd. U kunt een tijdsperiode voor de prijsschatting selecteren en zien welke steden/gebieden duurder of goedkoper zijn, hoeveel verkopen er in die periode zijn geweest, en de gemiddelde prijzen van verschillende tijdsperioden vergelijken om een ​​idee te krijgen of de markt gaat omhoog of omlaag. Houd daar rekening mee de vermelde m² voor de villa's is onjuist en gemiddeld 1/3 van de werkelijke grootte van de villa, wat dat betekent de gemiddelde m²-prijsstelling die de notarissen publiceren, is meer dan 3x hoger dan zou moeten, als ze de m² correct hadden vermeld.

• De Drimki-website toont trends van vastgoedprijzen per stad of gebied in de loop van de tijd (hoewel het niet vaak wordt bijgewerkt), inclusief de hoge en lage prijs per m². Ondanks de duidelijke vooringenomenheid en opgeblazen cijfers, laat Drimki nog steeds lagere prijzen zien dan de website van de notaris, en het geeft je een idee van de prijzen door de jaren heen.

• Uw agent kan u vertellen om naar te kijken SeLoger om de gemiddelde m² van de stad te vinden. In vergelijking met de lokale verkoopprijzen van m² die door de notarissen zijn vrijgegeven, ligt SeLoger veel hoger dan de echt verkoopprijzen (wat, niet verrassend, makelaars ten goede komt), aangezien hun schattingen zijn gebaseerd op selectief geselecteerde verkoopgegevens van meer dan 3 jaar oud.

Expert marktvoorspellingen voor 2023 en 2024

In 2023 is de Franse Rivièra een kopersmarkt, en dat zal de komende jaren nog meer het geval zijn, als gevolg van de wereldwijde recessie, hoge rentetarieven, buitenlandse kopers die steeds vaker huizen kopen in hun eigen land, Frankrijk dat tweede huizen en investeringen agressief ontmoedigt eigendom, en de markt voor luxe villa's overspoeld met villa's die zijn verkocht door of in beslag zijn genomen door Russen.

We hebben een aantal topeconomen, beleggingsadviseurs, (eerlijke) makelaars en notarissen en recente kopers geraadpleegd over de beursgenoteerde villamarkt aan de Franse Rivièra, en dit waren onze bevindingen (dit geldt alleen voor villa's aan de Franse Rivièra).

Houd er rekening mee dat de onderstaande m² de geadverteerd m², niet de vals lage m² genoteerd door de notarissen. Onderstaande prijzen weerspiegelen verkocht prijzen, niet vragen prijzen.

Verkochte prijzen van € 3 miljoen +

• Zeer high-end markt
• Verkochte prijzen van meer dan € 3 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op uitzonderlijke, ultra-luxe villa's van 1000+ m², vaak met meerdere villa's op het terrein

Dit marktsegment is erg moeilijk in te schatten omdat er zo weinig verkopen in deze categorie zijn. Dit zijn de meest ultra-luxe zeer gewilde en unieke eigendommen aan zee aan de Franse Rivièra. De meeste waren eigendom van Russen en blijven vele jaren op de markt en worden niet verkocht.

Minder dan 5% van de villa's die voor meer dan € 3 miljoen worden aangeboden, wordt uiteindelijk verkocht voor meer dan € 3 miljoen. In dit segment is een deel van de te hoge prijzen te wijten aan Rus moet verkopen villa's waarvoor ze te veel hebben betaald.

De overgrote meerderheid van de villa's die voor deze prijs werden verkocht, werd verkocht tegen 65% tot een verbazingwekkende 85% minder dan de oorspronkelijke vraagprijs, met een gemiddelde korting van ongeveer 70%. We hebben veel zeer gewilde villa's gezien die de afgelopen jaren zijn verkocht voor een korting van meer dan 70% op de oorspronkelijke vraagprijs. Een paar typische voorbeelden: in Beaulieu-sur-Mer, twee enorme en onlangs gerenoveerde villa's met zeezicht op hetzelfde terrein die oorspronkelijk waren vermeld voor € 18 miljoen, zojuist verkocht voor € 3,6 miljoen, en een zeer gewilde villa met 100% vrij uitzicht op zee op het puntje van Kap Martin stond genoteerd op € 4,9 miljoen en werd onlangs verkocht voor € 1,8 miljoen.

Zoals in alle marktcategorieën, worden villa's die te duur zijn niet verkocht, ook al zijn ze dat wel beroemde, zeer gewilde villa's. van Sean Connery prachtige villa aan zee is hier een goed voorbeeld van - de prijs was in tweeën gesneden na een jaar op de markt en toch nog steeds is niet verkocht, na overvloedige hoeveelheden advertenties en berichtgeving en meer dan drie jaar op de markt. Een begeerlijke villa in Cap d'Ail, eigendom van een Russische oligarch, staat sinds 2015 voor een niet nader genoemd bedrag op de privélijst. openbaar (door veel instanties) sinds 2017, eerst voor € 30 miljoen en nu voor € 23 miljoen - en het is nog steeds niet verkocht. Er zijn veel andere vergelijkbare voorbeelden, vooral in de high-end markt met Russische eigenaren.

Dit is zo omdat in-the-know financiële adviseurs van vermogende kopers voorspellen dat de markt een neerwaartse prijstrend op de lange termijn doormaakt, omdat banken geen hypotheken met een te hoge waarde toestaan, en omdat Russen komen niet meer met koffers met contant geld. Deze factoren zullen de prijzen waarschijnlijk veel, veel lager drukken.

Verkochte prijzen van € 1 tot 3 miljoen

• Middenklasse luxe villamarkt
• Verkoopprijzen van € 1 miljoen tot € 3 miljoen
• Geldt normaliter voor luxe villa's van 250 m² tot 1000 m²

Dit segment kende tijdens Covid een kleine stijging van de verkoopprijzen van ongeveer 0,5%, met af en toe verkopen die veel hoger waren dan de marktwaarde (vanwege het Covid-effect). Sinds 2022 is de verkoop genormaliseerd en is het totale volume gedaald. We verwachten dat de verkoopprijzen (niet de vraagprijzen) in 2023 vrij fors blijven dalen. Momenteel stagneert dit marktsegment, terwijl kopers wachten tot de prijzen dalen.

Villa's in deze categorie worden verkocht voor tussen de 40% en 80% korting op de vraagprijs extreem hoge prijzen komt in deze prijsklasse ruimschoots voor. Er zijn veel meer verkopers in dit segment dan serieus kopers. Er is veel vraag naar ultramoderne villa's (maar niet als ze te duur zijn), terwijl stenen, oud ogende en klassieke stijlen niet verkopen.

Deze eigenaren zijn meestal bejaard of Russisch. Verwacht de komende jaren een toename van noodlijdende verkopen in dit segment als gevolg van de ouder wordende babyboomers, de economie, verkopen van buitenlanders als gevolg van verhoogde belastingen, de Russische villa inbeslagnames, en de aanhoudende effecten van Brexit.

Verkochte prijzen van € 600.000 tot € 1 miljoen

• Lage middenklasse villamarkt
• Verkoopprijzen van € 600.000 tot € 1 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op villa's kleiner dan 400 m²

In deze categorie werden goed geprijsde villa's in goede staat goed verkocht totdat de rentetarieven in 2022 en 2023 stegen, en nu neemt het aantal totale verkopen af. We verwachten echter dat de prijzen in 2023 gelijk blijven en in 2024 licht dalen als gevolg van een Europese recessie.

De belangrijkste kopers in deze categorie zijn Franse families. De verkopers in dit segment zijn meestal Franse staatsburgers of Britse staatsburgers. In beide gevallen hebben ze motivatie om te verkopen (economische problemen, echtscheiding, financiële problemen als gevolg van Covid-19, enz.) en de Brexit zal dit segment blijven beïnvloeden.

Markt kan traag zijn om zich aan te passen

Wanneer de koopactiviteit vertraagt, duurt het vaak even voordat huiseigenaren en makelaars hun verwachtingen bijstellen en de prijzen verlagen. In de tussentijd kunnen realistisch geprijsde eigendommen worden verkocht, maar panden die hun prijzen niet aanpassen, blijven vaak jarenlang op de markt, totdat ze hun verwachtingen bijstellen en de prijs verlagen om marktconform te zijn (ontdek hoe u de juiste prijs kunt bepalen).

Onthoud dat statistieken die heel Frankrijk omvatten, misleidend zijn omdat ze grote steden als Parijs en Marseille omvatten, waar de vraag sterk blijft en de prijzen stijgen. Plattelands- en vakantiegebieden zoals de Franse Rivièra bevinden zich daarentegen op een neerwaarts traject.

Makelaars en notarissen betaald krijgen wanneer u de aankoop voltooit, en hoe meer u uitgeeft, hoe meer ze verdienen. Ze zijn dus natuurlijk erg optimistisch over de markt. Ze worden aangemoedigd om u te vertellen dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het stimuleert verkopers om hun huizen te adverteren. Zelfs in duidelijk zwakke of dalende markten zullen makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Als u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt inschatten echt waarde, hoe u de beste prijs kunt krijgen en te hoge prijzen kunt voorkomen, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht en meer.

Ten eerste, om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische zwendel. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere gidsen:

Onze gids voor onroerendgoedvermeldingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en executieverkopen, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Onze gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit je te krijgen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat u ze ziet.

Onze gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, makelaars van kopers en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Onze gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt inschatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Onze gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, privacy- en ruimtekwesties, problemen in de buurt, wat u Ik zal daadwerkelijk eigenaar zijn van illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

Onze gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijke kosten, problemen met het kopen van een 'onlangs gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

Onze gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het eerste bod, een eerlijke notaris kiezen, kopen in het zwart, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

Onze gids voor na je aankoop omvat: verzekeringen valkuilen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het aannemen van mensen.

Gids voor verkopers: Hoe u uw villa kunt prijzen zodat deze wordt verkocht.