Voorspellingen en trends op de vastgoedmarkt voor 2023 en 2024

Bijgewerkt: 23 september 2023

In tegenstelling tot wat velen zouden denken, is de Franse Rivièra een lastige plek om geld te verdienen met onroerend goed.

De Franse Rivièra is geen goede investeringsmarkt. De prijzen in Frankrijk bewegen zich buiten Parijs niet snel, en de villamarkt is aan het dalen als gevolg van samengestelde factoren.

In tegenstelling tot de meeste andere luxemarkten heeft onroerend goed aan de Franse Rivièra de afgelopen vijftien jaar niet eens de inflatie bijgehouden, laat staan wat je zou kunnen verdienen door het geld op andere manieren te beleggen.

Dit is een lange en gedetailleerde handleiding, daarom hebben we bovenaan een korte samenvatting gegeven. Als u meer wilt weten, kunt u hieronder verder lezen.

De Franse Nationale Vastgoedfederatie voorspelde een daling van de m²-prijzen met 10% voor 2023 (en ze hebben een sterke reden om optimistisch te zijn). Anderen voorspellen een daling van 37% in 2025.

Samenvatting

De tijdelijke stijging van de prijzen tijdens de Covid-periode is voorbij, net als de lage rentetarieven en de gunstige wisselkoersen die daarmee gepaard gingen. Dit zijn de belangrijkste redenen waarom de vastgoedprijzen zullen stijgen veel goedkoper in 2024, en laag blijven in de nabije toekomst:

• Wij betreden een inzinking van de mondiale huizenmarkt, inclusief alle luxe en voorheen solide markten. De prijzen op de grote huizenmarkten zijn al behoorlijk dramatisch aan het dalen. Jij kan lees erover in de Economist en Bloomberg (en vrijwel altijd andere grote publicaties).
• Onroerend goed aan de Franse Rivièra is opgeblazen tot onbetaalbaar bubbel halverwege de jaren 2000 veel hoger geworden dan het gezinsinkomen. Vervolgens bleven de prijzen vijftien jaar lang stabiel tot de Covid-buil. Er wordt voorspeld dat deze zeepbel zal knappen prijzen kelderen met 37% tegen 2025.
• De Fransen De overheid probeert actief vastgoed betaalbaarder te maken door omslachtige belastingen op tweede huizen toe te voegen en meerdere andere manieren te bedenken om het omgooien van huizen, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. Je kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.
• De overheid heeft geïntroduceerd nieuwe belastingwetten dat dit jaar van kracht werd verhoogde huurinkomstenbelasting van het oude tarief van 17% naar het nieuwe tarief van 40% voor mensen met een jaarinkomen uit gemeubileerde huur van meer dan € 23.000 (wat laag is voor de Franse Rivièra), of wier huurinkomsten groter zijn dan de som van hun inkomsten uit andere activiteiten . Dit maakt vakantieverhuur veel minder lucratief.
• Banken hebben hun kredietverlening aangescherpt omstandigheden en worden nog voorzichtiger. Vanaf 2022, het aantal verstrekte hypotheken werd teruggebracht, en dit zal in 2023 en 2024 escaleren, waardoor het steeds moeilijker wordt om goedkeuring te krijgen voor een hypotheek. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) heeft al een toename gezien in het aantal annuleringen van verkopen als gevolg van geweigerde leningen, en deze annuleringen zullen naar verwachting nog toenemen.
• Vanwege Brexit, zullen Britten (naar schatting tussen 25% en 40% van de kopers/eigenaren aan de Franse Rivièra) de hoeveelheid tijd die zij in de EU (inclusief Frankrijk) kunnen doorbrengen, teruggebracht krijgen tot slechts 90 dagen, en zullen zij een bedrag moeten betalen kavel meer belasting op huurinkomsten, net zoals andere nieuwe belastingen. Hypotheken zijn nu duurder en moeilijker te verkrijgen voor inwoners van het Verenigd Koninkrijk, en de valutaconversie is ongunstig, waardoor het duurder dan ooit wordt om buiten het Verenigd Koninkrijk te kopen. Bovendien hebben de Britten hun koopkracht zien afnemen doordat hun munt aan waarde verloor. Deze factoren weerhouden Britse mensen er tegelijkertijd van om nieuwe eigendommen aan de Franse Rivièra te kopen waardoor velen overwegen om te verkopen hun vakantiehuizen aan de Franse Rivièra.
• Nieuwe sancties tegen Russen hebben rijke Russen ertoe aangezet hun villa’s te verkopen voordat er beslag op kan worden gelegd. Hoe dan ook, villa's in Russische handen en beslagleggingen op eigendommen (als gevolg van de oorlog) zouden de markt binnenkort kunnen overspoelen met luxe villa's, waardoor de prijzen verder omlaag gaan.
• Babyboomers, die de meerderheid van de villa-eigenaren aan de Franse Rivièra vormen, worden daar steeds ouder en worden te oud of ziek om villa’s te onderhouden (of sterven helaas aan COVID-19), waardoor ze hun villa’s verkopen en verhuizen naar begeleid wonen of appartementen. Er zijn niet genoeg rijke millennials om de achterstand op te vangen (gebaseerd op het gebrek aan bevolking en rijkdom in deze demografische groep), en millennials geven de voorkeur aan het leven in steden en de deeleconomie (AirBnb versus bezitten).
• We bevinden ons in de beginfase van een wereldwijde recessie die begin 2023 begon, als gevolg van vele factoren, waaronder de De economische schuldencyclus op lange termijn staat op het punt van een neergang. Dit wordt waarschijnlijk een major globale recessie, dat al begonnen is met het verlagen van de vastgoedprijzen wereldwijd, en de prijzen laag zou kunnen houden (omdat onder meer krediet veel moeilijker te verkrijgen zal zijn) gedurende ongeveer een decennium.
• Buitenlandse kopers zijn nu huizen dichter bij huis kopen (binnen maximaal twee uur rijden) en de verkoop van hun villa's in Zuid-Frankrijk. Dit heeft te maken met verschillende factoren, waaronder: meerdere dagen per week thuiswerken, Brexit en COVID-19. Ooit een grote koper, Parijse kopers kiezen er nu ook voor om villa's te kopen op rijafstand van Parijs, zodat ze comfortabel vanuit huis kunnen werken, maar gemakkelijk naar hun kantoor kunnen rijden.
• De verlenging van telewerken heeft bepaalde investeerders aangemoedigd om hun kantoorvastgoed te verkopen voor transformatie in woningen, waardoor het aantal woningen dat te koop staat, is toegenomen.
• Klimaatverandering veroorzaakt ongekende droogte langs de Franse Rivièra. Er zijn nieuwe regels die het besproeien van gras en planten of het vullen van zwembaden verbieden. In sommige gebieden is er een totaal gebrek aan drinkwater en wordt er water aangevoerd. Bosbranden komen nu vaak voor, en veel delen van de Franse Rivièra zijn 'rode zone', wat betekent dat je niet kunt herbouwen als je huis afbrandt. . Dit zal de waarde van huizen langs de Franse Rivièra doen dalen, en meer mensen ertoe aanzetten om te huren of te kopen in gebieden die minder getroffen zijn.

Aantal verkopen in heel Frankrijk:

Het sentiment in de VS, voor context:

Vastgoed als investering?

De ongelukkige waarheid is dat de Franse Rivièra geen goede plek is om onroerend goed als investering te kopen. Over het geheel genomen zijn de prijzen in Zuid-Frankrijk al bijna vijftien jaar vlak of dalend (gecorrigeerd voor inflatie) en alle tekenen wijzen erop dat de prijzen in de toekomst zullen dalen.

Zelfs tijdens Covid, de Franse Rivièra de totale prijzen hielden geen gelijke tred met de inflatie. Ja, sommige luxe villa’s werden verkocht voor meer m2 dan ooit tevoren, maar Covid bracht minder dan een miljoen op 1% stijging in de totale prijzen in 2020 en een tijdelijke stijging van 5% in 2021 (toen de grenzen tijdens Covid weer opengingen, bedroeg de inflatie in 2021 echter 6,2%). De prijzen dalen nu (om de redenen die in deze gids worden vermeld) en zullen blijven dalen.

"Ondanks dat sommige buurten sterk presteerden, was de groei van de prime-prijzen grotendeels statisch aan de Côte d'Azur als geheel." – Ridder Frank (Verslag 2021)

Als je naar prijsstatistieken kijkt, bedenk dan dat de inflatie niet is ingeprijsd, en als je rekening houdt met de inflatie, zijn de prijzen gedaald.

Aanvullend, de Franse overheid probeert actief vastgoed goedkoper te maken. Ze hebben onlangs omslachtige belastingen toegevoegd voor tweede huizen, vakantieverhuurwinsten en... als je verkoopt (tot 49%). Zij zijn waardoor banken gedwongen worden het aantal verstrekte hypotheken te verminderen. Ze hebben beperkingen toegevoegd aan het huren, waaronder het afdwingen van energie-efficiënte renovaties. En ze zijn actief bezig met het bedenken van andere manieren om huizenruil, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. Je kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.

Nice’s average rental yield is slechts 3,11%, de laagste van de grote steden in Frankrijk, en ongeveer de helft van de inflatie.

Volgens tot de 21e eeuw zullen veel particuliere eigenaren niet de energierenovatiewerken uitvoeren die vanaf 2023 nu nodig zijn om een woning te kunnen huren. In plaats daarvan zullen ze het onroerend goed verkopen omdat ze het werk niet willen doen, of omdat ze het financieel niet kunnen.

Dankzij nieuwe rijke Russische kopers zijn de prijzen van luxe kustvastgoed aan de Franse Rivièra vanaf het midden van de jaren negentig tot 2008 regelrecht omhoog geschoten. Sinds 2008 zijn Russische sancties hebben hun koopgekte een halt toegeroepen en de prijzen waren vlak. Als u het geluk had onroerend goed te verkopen tijdens die periode van stijgende prijzen, heeft u het goed gedaan, maar als u na 2008 kocht, heeft u waarschijnlijk geld verloren, omdat de vastgoedprijzen de inflatie niet hebben bijgehouden.

De weinigen die hun villa’s met een mooie winst verkochten aan een rijke Rus of tijdens de wanhoop van Covid – ze hadden geluk – maar vanaf 2023 is dat geluk over.

Als u wilt investeren in onroerend goed, je kunt beter in Monaco kopen, waar de middenprijs met is gestegen 82% in de afgelopen tien jaar.

TIP: Als je naar grafieken of procentuele prijsstijgingen over een periode van jaren kijkt, is het belangrijk om je dat bijna te realiseren geen van deze grafieken of statistieken is voor inflatie gecorrigeerd. Als je corrigeert voor inflatie, is er de afgelopen tien jaar geen sprake van een prijsstijging.

Interessant feit: Bijna 30% van de villa's aan de Franse Rivièra is geclassificeerd als 'tweede huis' (waarvan er vele worden verhuurd als vakantiehuis voor het zomerseizoen), en bijna 8% staat 'onbezet' (de meeste daarvan worden uitsluitend gebruikt voor vakantieverhuur). . Slechts 62% zijn hoofdwoningen!

Dat gezegd hebbende, dit gebied is anders dan alle andere op aarde, en als je van de Franse levensstijl houdt en met deze feiten een villa wilt kopen, dan valt er nog veel te leren voordat je de akte ondertekent. Eerst leggen we de prijstrends voor villa's aan de Franse Rivièra uit, daarna kunt u doorgaan naar onze andere aankoopgidsen voor onroerend goed in Frankrijk, die onderaan staan vermeld.

Drie markten in één

Het is belangrijk om te begrijpen dat de Franse Rivièra dat wel is drie markten in één: particulier, buiten de markt en beursgenoteerd. Bijna alle villa's doorlopen drie markten nadat de verkoper besluit te verkopen.

Markt 1: De Particuliere Markt. Ten eerste proberen verkopers te verkopen zonder gebruik te maken van een agent. Over de helft van alle villa's wordt particulier verkocht, zonder dat u bij een agent vermeld staat.

Markt 2: buiten de markt. Als ze niet particulier konden verkopen, dan zetten ze een makelaar in. Een groot percentage van de villa's wordt door de makelaar 'off-market' verkocht aan bestaande contacten, zonder dat deze publiekelijk of op internet vermeld staan.

Markt 3: beursgenoteerd. Als niemand de villa wil kopen, vermelden agenten deze openbaar op internet. Deze villa's staan doorgaans jarenlang op de markt en worden pas verkocht als de eigenaar de prijs drastisch verlaagt.

De huidige staat van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra

Onrealistische prijzen

Volgens rapporten, marktanalyses en de economen, agenten, kopers en notarissen die we hebben geraadpleegd, staat het merendeel van de villa's aan de Franse Rivièra die meer dan € 1 miljoen vragen, tegen onrealistische prijzen genoteerd en staan ze op de beursgenoteerde markt, vaak voor jaren, totdat de verkoper de prijs verlaagt zodat deze veel lager is dan die van anderen op de markt de gemiddelde verkoopprijs ligt ongeveer 60% lager dan de oorspronkelijke vraagprijs, maar sommige villa's worden (uiteindelijk) voor maar liefst 90% onder de vraagprijs verkocht.

Een ander probleem is dat de Franse Rivièra veel speculanten krijgt die meerdere 'vakantievilla's' bezitten. Deze verkopers bieden hoge prijzen aan en gaan 'vissen' naar een onwetende koper die te veel zal betalen (hoewel het erg zelden dat ze er een vinden). Deze villa's staan op de markt en worden niet verkocht omdat ze tegen rigide, belachelijke prijzen worden aangeboden eigenaren die niet serieus zijn over verkopen.

Recessie en stijgende rentetarieven

Zoals de meeste mensen zich terdege bewust zijn, bevinden we ons in de beginfase van een wereldwijde recessie die eind 2022 begon, als gevolg van vele factoren, waaronder de rentetarieven en de De economische schuldencyclus op lange termijn staat op het punt van een neergang. Dit zal waarschijnlijk uitgroeien tot een grote mondiale recessie, die al een begin heeft gemaakt met het verlagen van de vastgoedprijzen wereldwijd, en die de prijzen gedurende ongeveer tien jaar laag zou kunnen houden (onder andere omdat krediet veel moeilijker te verkrijgen zal zijn).

“Strengere leenvoorwaarden en stijgende rentetarieven… De vastgoedmarkt heeft de afgelopen maanden tekenen van vertraging laten zien, als gevolg van de economische situatie, de oorlog in Oekraïne en het knabbelen aan de koopkracht als gevolg van de stijgende inflatie.” – JDN-rapport van mei 2022

“Uit de analyse van Goldman Sachs blijkt dat de stijgende rentetarieven, de toenemende betaalbaarheid en de verzwakkende economische groei de hitte uit de vastgoedmarkten zullen wegnemen na de pandemische prijsstijging. Het model van de Wall Street-bank voorspelde dat Frankrijk te maken zal krijgen met prijsdalingen van 9% van piek tot dieptepunt.” – Yahoo, juni 2022

Een nuttige indicator voor de vooruitzichten is de enquête van februari 2023 uitgevoerd door het nationale statistiekbureau INSEE naar het niveau van het vertrouwen van huishoudens, dat op het laagste niveau in meer dan twintig jaar staat, zoals weergegeven in de onderstaande grafiek.

Kredietvoorwaarden blijven strenger

Vanaf 2022, het aantal verstrekte hypotheken werd verlaagd en de rentetarieven stegen dramatisch; dit zal in 2023 en 2024 escaleren, waardoor het steeds moeilijker wordt om goedkeuring te krijgen voor een hypotheek. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) heeft een toename gezien in het aantal annuleringen van verkopen als gevolg van geweigerde leningen, en deze annuleringen zullen naar verwachting toenemen.

Begin 2022 is een nieuwe wet van kracht geworden die vereist dat mensen die een hypotheek afsluiten een maandelijkse schuldgraad van niet meer dan 35% hebben. Dit betekent dat hun uitgaven, inclusief de maandelijkse hypotheekaflossing en eventuele andere leningen of uitgaven van de koper, niet meer mogen bedragen dan 35% van hun inkomen.

Het laatste rapport van de notarissen bevestigt dat dit effect heeft op de goedkeuringspercentages van hypotheken. Bovendien ontdekte een afzonderlijk rapport van hypotheekmakelaar Vousfinancer dat leners met een schuldenlast van minder dan 35% nog steeds leningen worden geweigerd vanwege de afstand tussen hun werk en hun toekomstige huis.

Deze nieuwe voorwaarden, gecombineerd met een algemene aanscherping van de hypotheekvoorwaarden opgelegd door de banken, hebben nu al effect op het aantal verkochte villa's en zullen bijgevolg op termijn de prijsstelling van de villa's beïnvloeden.

“Het structurele gebrek aan woningen en de lage kredietrente hebben ervoor gezorgd dat de prijzen in twintig jaar met 2,5 zijn vermenigvuldigd, en daarom zijn we van mening dat deze fase voorbij is”, gaf commentaar Corinne Jolly, voorzitter van Particulier à Particulier. De nieuwbouwproductie is gedaald, met een daling in het eerste kwartaal van de reserveringen bij ontwikkelaars (-41% over een jaar) en bouwvergunningen (-11,5%) vanaf mei 2023.

Buitenlandse kopers nemen af

In 2020 werd 1,3% van de tweede woningen gekocht door mensen die niet in Frankrijk woonden. Dit wordt vergeleken met 1,7% in 2010. De verwachting is dat deze trend zich in 2024 zal voortzetten, waarbij de notarissen verwachten dat het aandeel buitenlandse kopers verder zal dalen.

De oorlog en de Russische villa-inbeslagnames

Rijke Russen bezitten meer dan 2000 villa's aan de Franse Rivièra, waarvan velen tot de beste vrienden van Vladimir Poetin behoren. Omdat Rusland een oorlog met Oekraïne begon, zijn Frankrijk en Monaco al begonnen met het in beslag nemen van de bezittingen en villa's van Russen die banden hebben met Poetin, plus hun families, goede vrienden en iedereen die mogelijk heeft geprofiteerd van de connectie van een vriend met Poetin. Ze werpen een steeds breder netwerk uit, waardoor veel Russen worden afgeschrikt om te verkopen voordat er sancties tegen hen worden opgelegd.

Dit zou binnenkort diepgaande gevolgen kunnen hebben voor de vastgoedmarkt, aangezien potentieel honderden luxe villa's, voorheen eigendom van Russen, binnenkort in beslag zullen worden genomen of vrijwillig te koop zullen worden aangeboden.

De Franse Rivièra “is geen bloeiende markt zoals we die vóór 2008 hadden, [toen we dat nog hadden] Russische kopers die bijna alles tegen waanzinnige prijzen kochten”, zegt Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel uit juli 2021)

Lees onze gids voor inbeslagnames van Russische villa's en hoe dit de vastgoedmarkt zal beïnvloeden aan de Franse Rivièra, voor meer details.

Trends op de vastgoedmarkt

De laatste 15 jaar

Afgezien van de grootste steden, heeft onroerend goed in Frankrijk het de afgelopen 15 jaar moeilijk gehad. De vastgoedprijzen van de Franse Rivièra hebben het veel slechter gedaan dan in de meeste andere delen van Frankrijk, waarbij de plattelandsgebieden het slechtst presteren.

Verkochte prijzen zijn de afgelopen 15 jaar gelijk gebleven of gedaald, afgezien van een tijdelijke stijging als gevolg van Covid van tussen de 0,3% en 1,4% (1% gemiddeld), afhankelijk van het gebied. De stijging van de prijzen door Covid is al aan het corrigeren.

Zelfs vóór Covid waren kopers pessimistisch over de markt. Veel kopers voorspelden een daling van de prijzen van prestigieuze eigendommen. Volgens de resultaten van Een studie uitgevoerd in juni 2020 door een groot Frans vastgoedbedrijf, 63% van de potentiële kopers gokt op een prijsdaling. Omgekeerd was dit cijfer 32% in 2019, toen de meerderheid van de kopers wedde op de stabilisatie van de vastgoedprijzen (41%) of zelfs een stijging (27%).

Het Covid-effect

Tijdens de ergste isolatie van Covid, van Q3-2020 tot Q1-2022, waren de verkopen op de markt voor luxe villa's doorgaans tegen prijzen die ver boven de marktwaarde lagen, gekocht door prijsongevoelige mensen (en veel inwoners van Monaco) die snel wilden verhuizen, of mensen die opvliegen door recordbrekend lage rentetarieven en extreem gunstige wisselkoersen. Deze verkopen zijn niet representatief voor waar de markt in het algemeen staat.

High-end van de marktverkopen die plaatsvonden van 2020 tot medio 2022 waren een anomalie vanwege een zeer unieke reeks omstandigheden, die sindsdien allemaal zijn geëindigd.

Ondanks deze verkopen door het Covid-effect, is de overgrote meerderheid van de beursgenoteerde villa's die vóór en tijdens Covid niet verkocht en op de markt blijven in 2023, veel hoger dan de marktwaarde.

“Het optimisme van eind 2021 bleek van korte duur, een halt toegeroepen door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Deze schok was in maart onmiddellijk zichtbaar in alle economische indicatoren en weerspiegelde de zorgen die wegen op de koopkracht van zowel bedrijfsleiders (-6,1 punten in de bedrijfsklimaatindex in maart) als huishoudens (-6 punten in de index voor het vertrouwen van huishoudens). .” – Cushman & Wakefield (Verslag 2022)

Vastgoednetwerk Orpi meldde dat de omzet in de eerste 3 maanden van 2022 met 17% daalde vergeleken met dezelfde periode in 2021. Guillaume Martinaud, president van het Orpi-netwerk,verteldBFM eind februari 2023: “Het feest is voorbij. We zien een herbalancering. We voelen het heel duidelijk in onze agentschappen: er zijn geen wachtrijen meer. Ik denk dat wat er nu gebeurt gezond is”, zei hij over de prijsdaling nadat deze twee jaar “veel te hoog” was geweest.

“Mensen realiseren zich dat het bezitten van een huis niet is wat ze echt willen”, opmerkingen Corinne Jolly, voorzitter van Particulier à Particulier. “Ze wijken een beetje af van het ansichtkaartbeeld dat er was aan het einde van de opsluiting.”

2024 en daarna

De vastgoedmarkt begint zich langzaam te herijken nadat hij in 2020 en 2021 zwaar werd getroffen door Covid-19, wat leidde tot een recordaantal verkopen van huizen. Er wordt voorspeld dat de verkoopprijzen zullen dalen en de komende tien jaar of langer een kopersmarkt zullen blijven als gevolg van factoren die in deze gids worden beschreven. Dat geldt vooral voor landelijke villa's langs de Franse Rivièra.

Notaire gegevens over huizenverkopen die eerder dit jaar werden vrijgegeven, lieten een verdere daling van de verkoop zien logementen anciens (in wezen niet-nieuwbouwwoningen), maar het FNAIM-rapport bestrijkt ook de nieuwbouwmarkt en laat zien dat er problemen zijn in alle aspecten van de markt. FNAIM schat dat de totale vraag tegen eind 2023 met 10% zou kunnen dalen, wat zou correleren met een daling van de huizenprijzen met 5%, meldt La Depeche, maar dat zal medio 2023 werkelijkheid worden. “Op alle niveaus staan de lichten op rood.”

Voor het eerst sinds Covid-19 heeft de vastgoedsite Bien'ici dat gedaan dat is genoteerd een scherpe stijging van 12% in het aanbod en tegelijkertijd een scherpe daling van de vraag, waardoor het aantal zoekopdrachten naar huizen in de tweede helft van 2022 met 30% is gedaald. Ondertussen blijven vastgoedadvertenties nu 50% langer online staan.

Wat branchevertegenwoordigers zeggen

Charles Marinakis van eeuw 21 zei, “Volgens onze waarnemingen zet de vertraging van de activiteit door. Dit is een bevestiging van wat we in de tweede helft van 2022 zagen. Onze cijfers van januari 2023 bevestigen deze trend. Zelfs als de thuissector weerstand biedt, neemt het aantal transacties af. Over het algemeen is de daling -6% in heel Frankrijk. Deze vertraging hadden we voorzien. Volgens de uitdrukking "als het te duur is, is het te duur". [We zien] een terugkeer naar progressieve rede. Heel vaak nemen verkopers de tijd om overeen te komen om hun prijzen te verlagen.”

RH-CEO Gary Friedman zei in december 2022 over de toestand van de luxewoningmarkt: “Ik denk dat de huizenmarkt is ingestort, en dat deze behoorlijk wreed is gedaald naarmate de rente is gestegen. Er is momenteel gewoon veel onzekerheid. Maar één ding weet ik zeker: de huizenmarkt stort in op een niveau dat ik sinds 2008 niet meer heb gezien. Sinds 2008 heb ik een dergelijke daling niet meer gezien.”

77% van de notarissen denk dat 2023 is een goed moment om te verkopen (met andere woorden, verkoop zo snel mogelijk, aangezien de prijzen dalen) en een slecht moment om onroerend goed in Frankrijk te kopen (het is beter om te wachten, aangezien de prijzen nog verder zullen dalen). Notarissen hebben gezien a daling van het aantal vastgoedaankopen in 2022, en verwachten dat de markt in 2023 met minstens 20% zal dalen.

De baas van het L'Adresse-netwerk van makelaarskantoren voorspelt een prijsdaling van 10%, maar wij denken dat bureaus hun klanten optimistisch proberen te houden, en dat er waarschijnlijk een nog grotere daling zal plaatsvinden. Marc Touati, president van ACDEFI, een onafhankelijk economisch en financieel adviesbureau,zei hij verwacht dat de prijzen eind 2023 met ongeveer 15% zullen dalen.

Henry Buzy-Cazaux, oprichter en voorzitter van de Institut du Management des Services Immobiliersin een recent interview met het tijdschrift Le Revenu, zei over verkochte prijzen dat "een prijsdaling van 10% [in vakantiemarkten zoals de Franse Rivièra] onvermijdelijk lijkt", en sprekend over de effecten van de economie in Frankrijk, voorspelde hij ook een algehele vastgoedmarkt daling van 30%.

Recente verkooptrends per prijsklasse

Kopers die een villa in Frankrijk willen kopen, geven steeds meer de voorkeur aan goedkopere woningen, met name woningen onder de € 800.000, en er zijn beduidend minder kopers van dure villa's. Deze trend is gedeeltelijk veroorzaakt door de pandemie van het coronavirus, waardoor er minder rijke buitenlandse kopers zijn (die in plaats daarvan weekendhuizen in hun land van verblijf hebben gekocht) en meer lokale Franse kopers.

De verandering in het aandeel van de totale verkoop van villa's / landhuizen varieerde per prijsklasse:

• Het aandeel villa's dat voor minder dan € 800.000 is verkocht toegenomen van 30% in 2019 naar 38% in 2021.
• Villaverkopen tussen de € 800.000 en € 1 miljoen toegenomen van 15% naar 22% in hetzelfde tijdsbestek.
• Woningen die zijn verkocht voor tussen de € 1 miljoen en € 2 miljoen afgenomen van 35% in 2019 naar 29% in 2021.
• Woningen die voor meer dan € 2 miljoen zijn verkocht afgenomen van 20% in 2019 naar slechts 11% van de totale omzet in 2021.

Vergeet niet dat je de Franse Rivièra niet kunt vergelijken met Frankrijk in het algemeen. Er zijn regionale verschillen in prijsveranderingen van onroerend goed, en de Franse Rivièra kent veel minder groei dan veel andere gebieden in Frankrijk. Zo is in 2021 de jaarlijkse m² verkoopprijs gestegen 12.4% in Rennes and only 0.6% in Nice. Alleen al Parijs trekt de prijstrends voor onroerend goed in 'algemeen Frankrijk' omhoog.

Prijzen in de loop van de tijd, per stad

De gemakkelijkste manier om de historische trends in de prijzen (en de recente verkoopprijzen) in een specifiek gebied van de Franse Rivièra te zien, is op de JDN-website – de enige website hier die niet bevooroordeeld is. Het wordt niet ondersteund door de verkoop van onroerend goed of advertenties, en dat doet het ook niet enkel en alleen focus op onroerend goed. Het is het meest nauwkeurig om naar vastgoedgemiddelden te kijken, aangezien ze binnenkomen alle de verkopen en kijk ook naar de m² villagroottes die in verkooplijsten worden geadverteerd, om de meest nauwkeurige gegevens weer te geven.

Tip: De prijzen dalen, dus houd rekening met de periode waarop de schatting is gebaseerd. Hoe langer de periode, hoe hoger de prijzen zullen lijken, vergeleken met de prijzen van alleen al de afgelopen maanden. En onthoud dat altijd gemiddelde m²-prijsschattingen zijn verkeerd.

Deskundige marktvoorspellingen voor 2024

In 2023 is de Franse Rivièra een kopersmarkt, en dat zal de komende jaren nog meer het geval zijn, als gevolg van de wereldwijde recessie, hoge rentetarieven, buitenlandse kopers die steeds vaker huizen kopen in hun eigen land, Frankrijk dat tweede huizen en investeringen agressief ontmoedigt eigendom, en de markt voor luxe villa's overspoeld met villa's die zijn verkocht door of in beslag zijn genomen door Russen.

We hebben een aantal topeconomen, beleggingsadviseurs, (eerlijke) makelaars en notarissen en recente kopers geraadpleegd over de beursgenoteerde villamarkt aan de Franse Rivièra, en dit waren onze bevindingen (dit geldt alleen voor villa's aan de Franse Rivièra).

Houd er rekening mee dat de onderstaande m² de geadverteerd m², niet de vals lage m² genoteerd door de notarissen. Onderstaande prijzen weerspiegelen verkocht prijzen, niet vragen prijzen.

Verkochte prijzen van € 3 miljoen +

• Zeer high-end markt
• Verkochte prijzen van meer dan € 3 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op uitzonderlijke, ultra-luxe villa's van 1000+ m², vaak met meerdere villa's op het terrein

Dit marktsegment is erg moeilijk in te schatten omdat er zo weinig verkopen in deze categorie zijn. Dit zijn de meest ultra-luxe zeer gewilde en unieke eigendommen aan zee aan de Franse Rivièra. De meeste waren eigendom van Russen en blijven vele jaren op de markt en worden niet verkocht.

Minder dan 5% van de villa's die voor meer dan € 3 miljoen worden aangeboden, wordt uiteindelijk verkocht voor meer dan € 3 miljoen. In dit segment is een deel van de te hoge prijzen te wijten aan Rus moet verkopen villa's waarvoor ze te veel hebben betaald.

De overgrote meerderheid van de villa's die voor deze prijs werden verkocht, werd verkocht tegen 65% tot een verbazingwekkende 85% minder dan de oorspronkelijke vraagprijs, met een gemiddelde korting van ongeveer 70%. We hebben veel zeer gewilde villa's gezien die de afgelopen jaren zijn verkocht voor een korting van meer dan 70% op de oorspronkelijke vraagprijs. Een paar typische voorbeelden: in Beaulieu-sur-Mer, twee enorme en onlangs gerenoveerde villa's met zeezicht op hetzelfde terrein die oorspronkelijk waren vermeld voor € 18 miljoen, zojuist verkocht voor € 3,6 miljoen, en een zeer gewilde villa met 100% vrij uitzicht op zee op het puntje van Kap Martin stond genoteerd op € 4,9 miljoen en werd onlangs verkocht voor € 1,8 miljoen.

Zoals in alle marktcategorieën, worden villa's die te duur zijn niet verkocht, ook al zijn ze dat wel beroemde, zeer gewilde villa's. van Sean Connery prachtige villa aan zee is hier een goed voorbeeld van - de prijs was in tweeën gesneden na een jaar op de markt en toch nog steeds is niet verkocht, na overvloedige hoeveelheden advertenties en berichtgeving en meer dan drie jaar op de markt. Een begeerlijke villa in Cap d'Ail, eigendom van een Russische oligarch, staat sinds 2015 voor een niet nader genoemd bedrag op de privélijst. openbaar (door veel instanties) sinds 2017, eerst voor € 30 miljoen en nu voor € 23 miljoen - en het is nog steeds niet verkocht. Er zijn veel andere vergelijkbare voorbeelden, vooral in de high-end markt met Russische eigenaren.

Dit is zo omdat in-the-know financiële adviseurs van vermogende kopers voorspellen dat de markt een neerwaartse prijstrend op de lange termijn doormaakt, omdat banken geen hypotheken met een te hoge waarde toestaan, en omdat Russen komen niet meer met koffers met contant geld. Deze factoren zullen de prijzen waarschijnlijk veel, veel lager drukken.

Verkochte prijzen van € 1 tot 3 miljoen

• Middenklasse luxe villamarkt
• Verkoopprijzen van € 1 miljoen tot € 3 miljoen
• Geldt normaliter voor luxe villa's van 250 m² tot 1000 m²

Dit segment kende tijdens Covid een kleine stijging van de verkoopprijzen van ongeveer 0,5%, met incidentele verkopen die veel hoger waren dan de marktwaarde (als gevolg van het Covid-effect). Sinds 2022 is de verkoop genormaliseerd en is het totale volume afgenomen. Wij verwachten dat de verkoopprijzen (niet de vraagprijzen) in 2024 aanzienlijk zullen blijven dalen. Momenteel stagneert dit marktsegment, terwijl kopers wachten tot de prijzen dalen.

Villa's in deze categorie worden verkocht voor tussen de 40% en 80% korting op de vraagprijs extreem hoge prijzen komt in deze prijsklasse ruimschoots voor. Er zijn veel meer verkopers in dit segment dan serieus kopers. Er is veel vraag naar ultramoderne villa's (maar niet als ze te duur zijn), terwijl stenen, oud ogende en klassieke stijlen niet verkopen.

Deze eigenaren zijn meestal bejaard of Russisch. Verwacht de komende jaren een toename van noodlijdende verkopen in dit segment als gevolg van de ouder wordende babyboomers, de economie, verkopen van buitenlanders als gevolg van verhoogde belastingen, de Russische villa inbeslagnames, en de aanhoudende effecten van Brexit.

Verkochte prijzen van € 600.000 tot € 1 miljoen

• Lage middenklasse villamarkt
• Verkoopprijzen van € 600.000 tot € 1 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op villa's kleiner dan 400 m²

In dit segment werden goedgeprijsde villa's in goede staat goed verkocht totdat de rente in 2022 begon te stijgen, en nu neemt het aantal totale verkopen af. We verwachten echter dat de prijzen in 2023 stabiel zullen blijven en in 2024 aanzienlijk zullen dalen als gevolg van betaalbaarheidsproblemen.

De belangrijkste kopers in deze categorie zijn Franse families. De verkopers in dit segment zijn meestal Franse staatsburgers of Britse staatsburgers. In beide gevallen hebben ze motivatie om te verkopen (economische problemen, echtscheiding, financiële problemen als gevolg van Covid-19, enz.) en de Brexit zal dit segment blijven beïnvloeden.

Markt kan traag zijn om zich aan te passen

Wanneer de koopactiviteit vertraagt, duurt het vaak even voordat huiseigenaren en makelaars hun verwachtingen bijstellen en de prijzen verlagen. In de tussentijd kunnen realistisch geprijsde eigendommen worden verkocht, maar panden die hun prijzen niet aanpassen, blijven vaak jarenlang op de markt, totdat ze hun verwachtingen bijstellen en de prijs verlagen om marktconform te zijn (ontdek hoe u de juiste prijs kunt bepalen).

Onthoud dat statistieken die heel Frankrijk omvatten, misleidend zijn omdat ze grote steden als Parijs en Marseille omvatten, waar de vraag sterk blijft en de prijzen stijgen. Plattelands- en vakantiegebieden zoals de Franse Rivièra bevinden zich daarentegen op een neerwaarts traject.

Makelaars en notarissen betaald krijgen wanneer u de aankoop voltooit, en hoe meer u uitgeeft, hoe meer ze verdienen. Ze zijn dus natuurlijk erg optimistisch over de markt. Ze worden aangemoedigd om u te vertellen dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het stimuleert verkopers om hun huizen te adverteren. Zelfs in duidelijk zwakke of dalende markten zullen makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Als u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt inschatten echt waarde, hoe u de beste prijs kunt krijgen en te hoge prijzen kunt voorkomen, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht en meer.

Ten eerste, om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische zwendel. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere gidsen:

Onze gids voor onroerendgoedvermeldingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en executieverkopen, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Onze gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit je te krijgen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat u ze ziet.

Onze gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, makelaars van kopers en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Onze gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt inschatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Onze gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, privacy- en ruimtekwesties, problemen in de buurt, wat u Ik zal daadwerkelijk eigenaar zijn van illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

Onze gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijke kosten, problemen met het kopen van een 'onlangs gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

Onze gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het eerste bod, een eerlijke notaris kiezen, kopen in het zwart, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

Onze gids voor na je aankoop omvat: verzekeringen valkuilen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het aannemen van mensen.

Gids voor verkopers: Hoe u uw villa kunt prijzen zodat deze wordt verkocht.