Snelkoppelingen

    Trucs van makelaars

    U hoeft alleen maar een ritje te maken door welk deel van de Franse Rivièra dan ook en het wordt heel duidelijk dat er hier te veel makelaarskantoren zijn. Er is er minstens één in elk reclameblok, zo niet meerdere. Het is verreweg gemakkelijker om een makelaarskantoor te vinden dan een plek om koffie te kopen.

    Het is niet verrassend dat makelaars aan de Franse Rivièra een uiterst competitieve groep zijn. Er zijn duizenden makelaars die allemaal vechten om een relatief klein aantal vermeldingen, terwijl ze proberen hun huur te betalen voor heel weinig verkopen. Kortom, het is een recept voor allerlei soorten slecht gedrag.

    Ongeveer 62% van de door de staat gecontroleerde makelaarskantoren blijkt de wet te hebben overtreden.

    Real Estate Agent's Tricks - immo france real estate scams m2

    Net als elk In een sector waar de monetaire prikkels niet in lijn zijn met de prikkel om eerlijk te zijn tegen de koper, dwingt dit soort systeem agenten om ofwel op hun eigen financiële belangen te letten OF eerlijk te zijn tegen kopers. Het is dan ook niet verrassend dat ze prioriteit geven aan meer geld verdienen boven transparant zijn tegenover kopers. Het is niet zo dat agenten slechte mensen zijn (ze hebben ook gezinnen om te voeden); het probleem ligt in het feit dat het systeem is zo opgezet dat slecht gedrag wordt gestimuleerd. Hoe meer u te veel betaalt, hoe meer winst ze maken.

    Het is zo erg dat de meerderheid van de door de staat gecontroleerde makelaarskantoren (62%) de wet heeft overtreden. In 2020 werden ruim 1.000 filialen geïnspecteerd door DGCCRF. Veel voorkomende overtredingen hebben betrekking op onvolledige informatie die aan klanten wordt verstrekt, bedrieglijke verkooptechnieken, het weergeven van aanbiedingen van eigendommen die niet echt te koop staan (en vervolgens aan potentiële kopers vertellen dat ze 'net een bod hebben gekregen'), of woningen die ten onrechte als 'nieuw' of 'exclusief' vermeld staan.

    Veel makelaars willen ook niet echt een villa verkopen, omdat ze consistente inkomsten genereren door het als vakantiewoning te verhuren, en 20% plus kosten in rekening brengen op elke verhuur.

    Tip: Wanneer u met agenten werkt, gebruik bij elke agent een tijdelijk e-mailadres en een andere, valse achternaam. Dat is niet nodig (vooral omdat je nooit iets met de agent mag ondertekenen), en waarom zou je willen dat je echte naam in al die databases staat? Op die manier heb je ook minder problemen met agenten die weigeren met elkaar samen te werken (zoals hieronder uitgelegd).

    Hoe makelaars werken

    Geen enkele agent heeft toegang tot alles op de markt. Niet eens in de buurt.

    In Frankrijk bestaat er geen centrale database met alle eigendommen die te koop staan. Elk bureau heeft zijn eigen vermeldingen, en alleen als ze Echt Als ze geen koper kunnen vinden, staan ze vaak open voor het idee om samen te werken met andere makelaars. Ze publiceren een deel van hun aanbiedingen online (degene die ze moeilijk kunnen verkopen), en de rest houden ze geheim (deze worden 'off-market' genoemd), zodat andere makelaars er niets over te weten kunnen komen.

    De meeste eigenaren (de slimme) vermelden twee of drie bureaus. Bureaus werken vaak niet graag met elkaar samen, omdat dit betekent dat de commissie moet worden gesplitst. Daarom moet u als koper contact opnemen (en rechtstreeks samenwerken met) zoveel mogelijk bureaus. Veel makelaars aan de Franse Rivièra zullen niet proactief op de hoogte blijven van nieuwe vermeldingen, dus u zult ze regelmatig een bericht moeten sturen om hen eraan te herinneren dat u bestaat.

    Veel bureaus willen ook niet echt villa's verkopen, tenzij ze een enorme commissie kunnen verdienen, omdat ze er winst op maken door 20% commissie plus kosten te nemen elke keer dat ze iemand vinden om het als een huurwoning te verhuren.

    Licenties en verzekeringen

    Sinds er zijn veel illegale ‘makelaars’ Als u probeert geld te verdienen met onroerend goed aan de Franse Rivièra, is het erg belangrijk dat u ervoor zorgt dat elke makelaar waarmee u nauw samenwerkt legaal is door om drie dingen te vragen: hun licentie om te oefenen (carte professionel), schadeverzekering en getrouwheidsobligatie (stukje garantie) details.

    Maak je geen zorgen: het is volkomen normaal en acceptabel om hiervoor bewijs te vragen. Dit zal u helpen beschermen voor het geval er iets misgaat. Als ze geen borg hebben, is dat geen probleem, zorg er wel voor dat je het geld aan de notaris betaalt (wat je eigenlijk toch zou moeten doen). Erkende agenten moeten al deze details op hun kantoor tonen en details van deze drie zaken vermelden in alle correspondentie en contracten.

    U kunt erkende makelaars ook vinden via twee makelaarsverenigingen: FNAIM En SNPI. Dit geeft je ook een extra plek waar je terecht kunt als er iets misgaat.

    Pas op voor buitenlandse en illegale 'agenten'

    Werk alleen samen met makelaars die een kantoor hebben in de buurt waar u een villa zoekt. Lokale makelaars kennen het gebied het beste en kunnen u mogelijk toegang geven tot 'off-market' villa's waarvan zij denken dat ze deze snel kunnen verkopen zonder dat u voor publiciteit hoeft te betalen. De kans is ook groter dat ze een wettelijke vergunning hebben om te oefenen - en u wilt er zeker van zijn dat de makelaar waarmee u werkt een vergunning heeft en verzekerd is.

    Sommige buitenlandse of niet-gelicentieerde makelaars zullen beweren de 'listing agent' of 'exclusieve agent' te zijn, maar zijn dat in werkelijkheid niet, en kunnen u uiteindelijk verrassen met een verzoek om extra kosten (die u niet verplicht bent te betalen!) of verberg kosten in de vermelde prijs. Om deze reden, vermijd mondiale / Britse / niet-lokale agenten en diensten, en teken niets met een agent; alle contracten moeten via de notaire worden afgehandeld. En geef een makelaar zeker nooit geld (nogmaals, geef alleen geld aan de notaris).

    Aankoopmakelaars / Vastgoedzoekers

    Wat is een aankoopmakelaar?

    Kopersagenten (ook wel Property Finders genoemd) zijn nieuw in Frankrijk (sinds ongeveer het jaar 2000). Ze adverteren dat ze het werk zullen doen door contact op te nemen met alle verschillende makelaarskantoren en meer te weten te komen over de off-market villa's. Sommigen zeggen ook dat ze hun best zullen doen om meer te weten te komen over particuliere verkopen.

    Beperkingen:

    Omdat ze allemaal de commissie deelden met de listingagent, ze zullen allemaal eigendommen mislopen waarvan de makelaar de commissie niet wil delen. Veel makelaars, vooral de bekende, weigeren commissies te splitsen (tenzij de villa al eeuwen op de markt staat). Dit betekent dat tenzij u rechtstreeks contact heeft met deze makelaars, u mogelijk niet te weten komt welke villa's zij te koop hebben.

    Reguliere agenten die zich voordoen als kopersagenten:

    Een makelaar die voor een bureau werkt dat villa's te koop aanbiedt, kan dat wel niet wees ook een echte kopersagent, hoewel sommigen zullen proberen u ervan te overtuigen dat dit wel kan. Reguliere makelaars zullen niet in staat zijn om te weten te komen over de 'off-market' villa's van andere bureaus (aangezien de hele reden dat ze buiten de markt/geheim worden gehouden is om te voorkomen dat andere makelaars deze ontdekken en stelen), en zullen proberen om u zoveel mogelijk te laten betalen (aangezien zij op commissie gebaseerde compensatie bieden).

    Lokaal versus internationaal:

    Hoe lokaler ze zijn, hoe beter. Het is onmogelijk dat iemand in Groot-Brittannië op de hoogte is van particuliere verkopen aan de Franse Rivièra, waarvoor wekelijks persoonlijke relaties moeten worden opgebouwd en ontmoetingen met de lokale bevolking moeten plaatsvinden. Zoek een kopersagent die in de buurt van de plek is gevestigd waar u wilt kopen en die Frans als moedertaal spreekt, zodat zelfs xenofobe oude bewoners vriendelijk zullen zijn en hen op de hoogte zullen stellen van particuliere verkopen.

    Betaling:

    Sommige kopersagenten brengen de koper een extra vergoeding in rekening bij het afronden van de verkoop (maar ze nemen ook de helft van de commissie van de listingagent - wat ze wel of niet aan u toegeven), maar de meeste brengen de koper niets in rekening en in plaats daarvan deel gewoon de commissie met agenten die daartoe bereid zijn (niet allemaal!)

    Sommige slordige kopersagenten vragen om een voorschot (geld vooraf), vooral omdat ze er chronisch niet in slagen villa's te vinden en hun enige inkomen uit deze eerste betalingen bestaat. Nooit vooruit betalen. Betaal ze eigenlijk nooit. Laat ze betaald krijgen van de listingagent/verkoper. Als u ermee instemt om ze een paar duizend euro extra te betalen, moet u een aankoopmakelaar alleen betalen als zij een villa voor u vinden dat jij koopt — en alleen als de aankoop 100% compleet is.

    Kun je ze vertrouwen?

    Het is hetzelfde als bij makelaars. Omdat ze een commissie ontvangen op basis van de verkoopprijs, worden ze gestimuleerd een manier te vinden om u te manipuleren om meer te betalen dan nodig is. Daarom je kunt niet naar hun advies luisteren en het is nog steeds aan jou om je eigen onderzoek te doen bepalen van de juiste aanbiedingsprijs.

    Contracten:

    Als ze om een contract vragen, kun je dat gewoon doen zeggen dat u geen contract wilt tekenen helemaal niet, of in ieder geval totdat u de villa heeft gevonden die u wilt kopen. Als ze protesteren, geef dan niet toe. Uiteindelijk zullen ze ermee instemmen om nog steeds met je samen te werken. Als u op een gegeven moment besluit een contract te ondertekenen (dit zou eigenlijk pas moeten gebeuren als ze een villa hebben gevonden die u wilt kopen), dan zijn er dingen die u moet weten voordat u tekent:

    • Zorg ervoor dat het contract ‘eenvoudig’ en niet ‘exclusief’ is. Zorg ervoor dat het contract niets over exclusiviteit bevat, anders ben je ze geld verschuldigd, zelfs als ze totaal nutteloos zijn (wat velen zijn) en je op een andere manier een villa vindt.
    • Vraag om bewijs dat ze een licentie hebben en verzekerd zijn.
    • Zorg ervoor dat u alles in het contract begrijpt. De meeste zullen Engelstalige contracten aanbieden.
    • In het contract moet staan dat u hen geen geld schuldig bent, of dat de makelaar van de koper pas wordt betaald als de verkoop is voltooid. Er moet worden vermeld dat zij de commissie zullen delen met de listingagent, betaald door de verkoper, en dat de kopersagent de koper geen kosten in rekening zal brengen.

    Wie te vertrouwen? Een waarschuwing

    Het belangrijkste om altijd te onthouden is dat makelaars (en notarissen) betaald krijgen wanneer u de aankoop voltooit hoe meer je uitgeeft, hoe meer winst ze maken. Ze krijgen een percentage van de verkoopprijs betaald, en they only get paid if you complete the purchase for the villa. Ze worden dus natuurlijk gestimuleerd om zeer optimistisch te zijn over zowel de markt als de villa die u overweegt.

    Dat is de reden waarom velen potentiële kopers zullen vertellen dat een villa met grote schimmel- en structurele problemen “in perfecte staat” is, of opzettelijk de m² opblazen, of u andere leugens en halve waarheden zullen vertellen om u ertoe te brengen tegen de hoogst mogelijke prijs te kopen.

    Daarom is het belangrijk dat u zelf controleert of alle bouwwerken op het terrein legaal zijn gebouwd en of u controleer de andere dingen die in deze handleiding worden vermeld. Verwacht niet dat makelaars eerlijk zijn over enig aspect van het onroerend goed. Jij zijn de enige mensen waar ze op zullen letten jouw belangen. Het is aan jou om onafhankelijke experts in te huren (die betaald krijgen, of je de villa nu koopt of niet) om alles dubbel te controleren.

    Degenen die zich bezighouden met het promoten van villaverhuur zullen mensen ook aanmoedigen om te kopen. Als u een villa koopt en beseft dat u te veel heeft betaald en deze niet kunt doorverkopen, is dat goed nieuws voor mensen die de kost verdienen met het organiseren van villavakantieverhuur, aangezien uw volgende stap waarschijnlijk zal zijn om hen in te schakelen om u te helpen bij het huren ervan. (Houd er rekening mee dat deze verhuurmakelaars 20% commissie rekenen, en de overheid 40% huurbelasting, zodat u minder dan de helft van de huurprijs verdient).

    (Oneerlijke) dingen die agenten je vertellen

    Gezien de verkeerd op elkaar afgestemde prikkels, altijd doe je eigen onderzoek en let op de volgende dingen die sommige agenten zeggen:

    “De markt is momenteel super heet!”

    Agentschappen altijd Ik wil dat je gelooft dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het verkopers stimuleert om hun huizen op de markt te brengen. Zelfs in duidelijk zwakke of dalende markten zullen veel makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is. Hier is de feitelijk toestand van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra.

    “Deze villa is nieuw op de markt!”

    E-mails met vastgoedaanbiedingen zeggen vaak ‘nieuwe aanbieding’ of ‘nieuw op de markt’ wanneer de villa al vele maanden of jaren te koop staat. Let niet op als de agent zegt dat het 'nieuw' is. Kijk in plaats daarvan naar de datum op de diagnose.

    “Je kunt je m²-prijs niet baseren op de website van de notaris (‘DVF’) omdat _____.”

    Ze kunnen hiervoor allerlei leugens verzinnen, zoals dat de notarissen de villa’s die met een SCI zijn gekocht niet meetellen (dat doen ze wel – ze tellen mee alle transacties in residentieel onroerend goed, ongeacht wie ervoor betaalt), dat zij ook niet-openbaar aangeboden of interfamiliale verkopen van onroerend goed voor een lage prijs omvatten (dat doen ze niet), dat rijke mensen hun verkoop ervan verwijderen vanwege privacy (dit is niet toegestaan), of dat de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen op de een of andere manier ten onrechte laag zijn (ze zijn zeker niet onterecht laag, sterker nog: dat is het wel onjuist hoog!- en dit is geregeld door de Franse wet om de transparantie te vergroten.) In feite zijn de gepubliceerde verkoopprijzen inclusief TVA (betaalde belasting)!

    Hier vindt u een handleiding voor het bepalen van uw aanbiedingsprijs.

    “De markt is geëxplodeerd / de prijzen zijn gestegen sinds de notarissen voor het laatst de verkoopprijzen publiceerden...”

    Nogmaals, dat is 100% zeker niet Dat is waar, want de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra is als melasse – dat is het ook erg langzaam bewegend. Daarnaast is hun claim ook volledig oncontroleerbaar en het is onmogelijk dat een agent dit weet. De alleen De manier om de trends van de vastgoedmarktprijzen te kennen is via de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen (meer over de markttrends hier), die is bijgewerkt elke 6 maanden. Agenten staan erom bekend dat ze liegen over verkoopprijzen, en zelfs als ze dat wel doen waren Eerlijk gezegd zouden ze er alleen maar van weten hun verkoop, en ze zijn 1 van de meer dan 1500 agenten aan de Franse Rivièra!

    “Deze villa ligt in een dure straat, dus de prijs is gerechtvaardigd.” of “Het huis verderop in de straat is verkocht _____.” of “Ik heb onlangs meerdere villa's in dit gebied voor meer dan verkocht €_____.”

    Ten eerste kunt u verifiëren of dit het geval is door te zoeken naar eerdere verkopen, die vermeld staan op de website DVF-website - maar met onjuist lage m²). Als deze verkopen niet worden vermeld, ga er dan van uit dat dit waarschijnlijk niet waar is. Ten tweede moet de prijs per m² nog steeds binnen de door de notaris gepubliceerde prijsvork liggen (meer hierover hier), inclusief elk villa aan elk straat in dat gebied/de stad, inclusief alle de ‘bijzondere’ dure straten. Ten derde, alleen maar omdat één koper dat niet deed doen hun onderzoek en te veel betaald, betekent niet dat u dat ook zou moeten doen.

    Real Estate Agent's Tricks - france m2 pricing stats immo fraud
    Op de DVF-website staan alle verkopen uit het verleden

    “Die villa is net verkocht/net een bod gekregen!”

    Er zijn verschillende redenen waarom een agent u dit zou kunnen vertellen:

    • Er is een kans dat het waar is (maar je moet het zeker weten).
    • Sommige makelaars weigeren samen te werken met andere makelaars (om verschillende redenen, meestal omdat ze de commissie niet willen delen), wat ertoe leidt dat de makelaar waarmee u werkt, u vertelt dat een woning is verkocht terwijl dat niet het geval is. Zorg er dus voor dat om dit nogmaals te controleren bij de listingagent.
    • Het kan een valse vermelding zijn, bedoeld om u ertoe aan te zetten contact op te nemen met het makelaarskantoor voor een villa die nooit echt te koop heeft gestaan.
    • Als u een goed opgeleide koper bent en weet dat een villa te duur is, kan een makelaar u vertellen dat een villa een bod heeft gekregen om u boven de marktprijs te laten bieden, en als u dat niet doet, kunnen ze zeggen dat de villa is verkocht. Maar dit komt vaak simpelweg omdat ze weten dat de verkoper alleen maar speculeert en niet geïnteresseerd is in verkoop tegen een eerlijke prijs, dus als je zegt dat het verkocht is, is het bedoeld om je te laten denken dat je ongelijk hebt over de markt (dat villa's voor meer verkopen, en vaker dan ze zijn).
    • Een andere reden waarom een makelaar dit zou kunnen zeggen, is wanneer een eigenaar besluit zijn villa van de markt te halen omdat deze niet verkoopt. Agenten zullen dit uiteraard niet zeggen, dus in plaats daarvan doen ze alsof ze het hebben verkocht. Rekening de notarissen publiceerden verkopen verifiëren.

    Onthoud: veel deals gaan niet door; een woning met een bod erop is verre van een uitgemaakte zaak (meer dan 50% van de aanbiedingen gaat niet door, vooral omdat de bank de hypotheek niet wil onderschrijven voor een duidelijk te duur bod) en de villa kan uiteindelijk weer op de markt komen binnen een maand op de markt.

    “Ze hebben al een bod afgewezen voor [voeg hier een prijs boven de markt in].”

    Dit is vrijwel altijd niet waar. Dit is een veel voorkomende tactiek die door makelaars wordt gebruikt om u te laten denken dat er veel vraag is naar de villa, en om u meer te bieden dan de marktwaarde. Als het aantal erg hoog is, proberen ze u mogelijk ook af te schrikken omdat de listingagent de commissie niet wil delen, of omdat ze weten dat de verkoper wil niet echt verkopen.

    “De villa was al verkocht, maar de koper kon geen hypotheek krijgen.”

    Dit kan wel of niet waar zijn. Als het waar is, dan is de meest waarschijnlijke reden dat ze geen hypotheek konden krijgen, dat uit de taxatie/taxatie van de bank bleek dat het bod van de koper ver boven de marktwaarde lag. Dus als het waar is, betekent dat vrijwel zeker dat de villa veel te duur is, zelfs bij de aanvaarde biedprijs. Als het niet waar is, zegt de agent dit om u te laten denken dat het een begeerlijke villa is waar andere mensen bereid voor zijn te betalen.

    “Ze overwegen een bod, dus je moet snel handelen!”

    Dit is meestal niet waar (maar af en toe is het echter zo dat het bodbedrag dat ze u vertellen bijna altijd veel hoger is dan het daadwerkelijke bod). Dit is een veelgebruikte tactiek om druk op u uit te oefenen, om de villa aantrekkelijk te laten lijken en om u snel een hoger bedrag te laten bieden dan hun (fictieve) 'biedbedrag'. Ons advies: bied marktwaarde en wacht dan af.

    “Het is een investering – je verdient het geld terug als je verkoopt...”

    Dit is eenvoudigweg nergens waar, maar vooral niet in Frankrijk, waar de markt al zo'n vijftien jaar vlak is. Kopers hebben geen idee wat u voor uw villa heeft betaald, en zelfs als ze dat wel zouden doen, zou dat niets uitmaken, aangezien villa's worden verkocht voor wat de marktwaarde op dat moment ook is. Vastgoed is net als elke andere markt: het kent ups en downs, en mensen verliezen voortdurend geld op hun 'investering'.

    “Het is geprijsd op marktwaarde. U kunt dit zien door te zoeken naar villa's te koop in de omgeving.”

    Agenten die dit zeggen, proberen je in verwarring te brengen. De vraag-/verkoop-/verkoopprijzen zijn NIET 'marktwaarde'; het zijn de prijzen niemand bereid is te betalen (anders zouden die villa’s al verkocht zijn!) In plaats daarvan is dat zo de VERKOCHTE prijzen (de m²-prijzen waarvoor villa's daadwerkelijk zijn verkocht) die de 'marktwaarde' bepalen (welke villa's in die stad waard zijn).

    “Je kunt de m² zeker uitbreiden.”

    Een klassieke truc is dat ze krijgen hun Neem contact op met een architect om te “verifiëren” dat je een pand kunt uitbreiden, maar als je het eenmaal hebt gekocht, spookt iedereen je en kom je er op de harde manier achter dat het niet mogelijk is om de m² uit te breiden (zelfs als 'het dezelfde voetafdruk behoudt') . Dit is met verschillende contacten van ons gebeurd en lijkt een gangbare praktijk te zijn. De enige manier om te weten of u het kunt uitbreiden, is door de juiste goedkeuring van de bouwvergunning te krijgen van het gemeentehuis en deze persoonlijk bij het gemeentehuis te controleren.

    Artikelen waarin agenten worden geciteerd

    Veel journalisten publiceren artikelen die worden gesponsord door makelaarskantoren. Deze artikelen (zoals alle betaalde gesponsorde inhoud) ontberen enige journalistieke integriteit. Ze geven bijna altijd verkoopstatistieken waarvan geen back-up wordt gemaakt door de notarissen. Elke agent of bureau dat beweert dat de markt aan het veranderen is, baseert zich alleen op de informatie van zijn eigen bureau (een van de honderden bureaus op dit gebied), en aangezien er geen manier is om te verifiëren wat ze zeggen, kun je dat ook niet doen. neem aan dat het klopt.

    Elk artikel dat stelt dat de markt met een procent stijgt, of dat aangeeft hoe de markt het doet, en dat niet rechtstreeks verband houdt met de bron ervan, is niet geloofwaardig. De enige bron die nauwkeurig kan zeggen hoeveel procent de markt doet stijgen, zijn de notarissen. Periode. Zij zijn de enige groep met alle de verkoopinformatie.

    Zelfs dan, als de notarissen het percentage opgeven dat de marktprijzen veranderen, houd daar dan rekening mee ze specificeren niet de juiste m² bij de verkoopprijzen (en deze prijsstatistieken zijn altijd gebaseerd op de prijs per m²), er is geen manier om het % stijging of daling van de verkoopprijzen correct in te schatten. Totdat de overheid notarissen dwingt om nauwkeurig de m² verkochte eigendommen te rapporteren, er is eenvoudigweg geen nauwkeurige manier om het percentage te zeggen dat de marktprijzen stijgen of dalen.

    Artikelen waarin staat dat enorme hoeveelheden Amerikanen (of vul hier het land in) onroerend goed in Frankrijk kopen, zijn ook gesponsorde onzin. De notarissen publiceren statistieken over het percentage verkopen door buitenlanders en de laatste statistiek die ze publiceerden was in 2016 (zoals vermeld in hun najaarsrapport 2022), waarin werd gesteld dat slechts 5,2% van de kopers niet Frans is. Nogmaals, geen enkele agent kan deze statistieken kennen, tenzij de notaires ze publiceren.

    How To Answer ‘What’s Your Budget?’

    Omdat er zoveel eigenschappen zijn dramatisch duur, de beste manier om deze vraag te beantwoorden is door dit te zeggen: “We hebben geen budget. Wij betalen marktwaarde. Wij krijgen twee taxaties –waarvan één door onze bank– en baseren ons aanbod daarop. Laat ons dus alles zien wat past bij wat we zoeken en we zullen de aanbiedingsprijs afhandelen zodra we er een hebben gevonden die ons bevalt.” Vervolgens maakt u uw aanbod op deze handleiding volgen.

    Heeft u een agent nodig?

    Misschien vindt u dit schokkend, maar slechts 58% van alle villaverkopen vindt plaats via makelaars, en veel daarvan worden 'buiten de markt' verkocht aan hun klanten (of ontwikkelaars, die de makelaar vervolgens nog een commissie geven als ze deze omdraaien) zonder dat de vermelding online hoeft te worden gepubliceerd.

    De rest wordt verkocht via veilingen, rechtstreeks via notarissen (4% van de omzet), of via particuliere verkopen via lokale kranten, sociale media, geclassificeerde sites of gespecialiseerde vastgoedpers (vermeld door de eigenaar). Dit komt omdat makelaars tussen de 4% en 10% in rekening brengen, en veel eigenaren zouden liever proberen op een andere manier te verkopen, waarbij ze alleen met makelaars in zee gaan als ze zelf geen koper kunnen vinden.

    Zodra een makelaar een eigendom in handen krijgt, zal hij eerst proberen het “buiten de markt” aan te bieden aan ontwikkelaars. Vervolgens bieden ze het stilletjes aan aan hun klanten en andere agenten waarmee ze een partnerschap hebben. Als geen van hen een geïnteresseerde koper kan vinden, beginnen ze te betalen om er reclame voor te maken.

    Ze wachten zo lang mogelijk met het openbaar maken van de vermelding, omdat het publiekelijk adverteren ervan concurrentie uitlokt van andere bureaus (andere agenten vinden de vermelding op Google Earth en benaderen de verkoper, dus zij zullen commissie betalen als ze het verkopen). Als een villa dus nog niet is verkocht op het moment dat er publiekelijk reclame voor wordt gemaakt, komt dat meestal doordat de villa te duur is of er problemen zijn.

    Om deze redenen is het het beste om zelf naar villa's te zoeken en contact op te nemen met zoveel mogelijk makelaars, zodat de kans groter is dat u op de hoogte wordt gesteld van de eigendommen die niet op de markt verkrijgbaar zijn.

    Tip: Je kunt een request to obtain the ownership information of any villa en huiseigenaren rechtstreeks benaderen.

    Een villa kopen? Lees dit eerst!

    Als u klaar bent om op zoek te gaan naar een woning, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs kunt krijgen en te hoge prijzen kunt vermijden, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht, en meer.

    Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u eerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere handleidingen:

    Ons gids voor waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Bovendien, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra.

    Ons gids voor vastgoedadvertenties omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en faillissementen, rechtstreeks kopen bij verkopers, waarom timing alles is, en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen op de beurs staat.

    Ons gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die makelaars, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit je te halen. Dit is een must-read en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat u deze ziet.

    Ons gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat deze waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden.

    Ons gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon- en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u Ze bezitten eigenlijk illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe ze kunnen verifiëren en meer.

    Ons gids voor zaken waar u rekening mee moet houden omvat: uw feitelijk kosten, problemen met het kopen van een 'pas gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen die je jezelf kunt stellen.

    Ons gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het initiële bod, het kiezen van een eerlijke notaire, inkopen in het zwart, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat u moet doen voordat u het geld overhandigt, en de definitieve ondertekening.

    Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor een tweede huis, uw villa huren, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

    Gids voor verkopers: Hoe u uw villa een prijs kunt geven, zodat deze wordt verkocht.

    Inhoud is wettelijk beschermd.

    Heeft u een tip? E-mail [email protected]

    ZoekopdrachtArchief
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español