Atalhos

    O preço de imóveis em m² na França é uma farsa

    Em França, sempre que uma villa é vendida, a venda é publicada num site oficial do governo (geralmente chamado de DVF). Os notários são obrigados a publicar (com atualizações a cada 6 meses) o preço líquido pelo qual o imóvel foi vendido, a localização exata em um mapa, o tamanho em m² do terreno e a 'área ocupada aproximada em m²' da casa.

    Se parece com isso:

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    Esta casa tem realmente 670 m²!

    Dica: No DVF, clique no quadrado de visualização de satélite no canto inferior esquerdo para alternar entre a visualização cadastral e uma foto visual, para ter uma melhor noção do tamanho das moradias.

    Dito claramente, o m² listados para moradias vendidas é uma piada – não há base na realidade.

    Como os notários ganham % de comissão sobre cada venda, eles têm uma tática desonesta para fazer com que os preços do m² pareçam muito maiores do que realmente são e enganam os compradores. Os agentes utilizam então estes dados falsos como justificação para preços acima do mercado, numa tentativa de fazer subir os preços da habitação. Essas informações são então divulgadas em muitos outros sites imobiliários.

    Como os notários manipulam dados m2

    Como não existe lei contra isso, os notários relatam tamanhos de m² que são muitas, muitas vezes menores do que a villa realmente é. Portanto, uma villa com 145 m² poderia ter sido anunciada como 450 m² (ver exemplos abaixo). Aqui está o porquê:

    É apenas 'a pegada' na terra

    Desculpando ainda mais o m² incorreto está o fato de que o m² exibido para moradias vendidas é apenas deveria ser a 'pegada m²'. Escondido em suas perguntas frequentes, o site DVF admite que os m² não são juridicamente vinculativos estimativas da 'pegada m²' da casa (a quantidade de terreno que a casa ocupa) e eles dizem especificamente que é não o m² habitável e faz não tem qualquer valor jurídico:

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    Não há obrigação legal de medir o m² ou de ser preciso em DVF

    O principal problema é que um levantamento adequado do m² não é exigido por lei e os notários não são obrigados a relatar o m² real no DVF e, consequentemente, os tamanhos de m² "estimados" e auto-relatados publicados no DVF são dramaticamente subnotificado.

    Eles inflacionam os preços vendidos

    DVF também exibe o preço vendido como o “vendedor líquido” preços (que incluir imposto e, na Riviera Francesa, uma vez que os vendedores pagam as taxas de agência a partir dos seus lucros, inclui taxas de agência) para inflacionar os preços vendidos. Eles então usam esse preço de venda inflacionado para fazer as médias de m², o que também é obviamente falso.

    Eles não incluem vilas que necessitam de reforma

    Como Cédric Duplantier (que trabalha no Ministério das Finanças da França, DGFIP, e que é moderador do site de notários DVF) disse, “Os contratos de venda de edifícios a reformar não fazem parte dos dados presentes no DVF.” O que isto significa é que as moradias vendidas como “a necessitar de renovação” não estão incluídas no DVF. Isto elimina muitas das vendas a preços mais baixos das estatísticas de m² médio e do mapa DVF, aumentando ainda mais falsamente as estatísticas publicadas de “m² médio”.

    As médias de preços em M² baseiam-se nestes dados falhos

    Apesar de os tamanhos de m² publicados no DVF não serem baseados no tamanho real de m² da vila, aqueles que fazem comissões sobre as vendas (notários, agentes, sites de immo) usam esses dados falsos para fingir que as vilas estão sendo vendidas por muito, preços por m² muito, muito mais altos do que realmente são.

    Em média, o m² reivindicado no site do cartório é de 1/3 a 1/4 do tamanho real, que inflaciona falsamente os preços médios do m², o que beneficia notários e agentes, que são pagos em comissão.

    As médias de preços por m² exibidas nos sites são falsas – são muito, muito mais altas do que as propriedades realmente vendem.

    Exemplos, com Prova!

    Existem inúmeros exemplos disto, já que mais de 97% das vendas de moradias estão listadas com m² incorretos. Abaixo estão apenas alguns exemplos para lhe dar uma ideia do que procurar. Tenha em mente que:

    • As licenças de planeamento mostram apenas os m² 'habitáveis', o que deixa muito espaço em algumas casas (qualquer lugar com tectos baixos, casas de hóspedes, armários de arrumação, escadas, etc.), pelo que a maioria foi provavelmente anunciada como sendo ainda maior!
    • O preço listado no DVF é superior ao preço real de oferta, pois inclui impostos!

    Por isso dizemos o m² “máximo” pelo qual foi vendido, porque se você incluísse o espaço não ‘habitável’ e retirasse os impostos, o preço do m² seria ainda menor!

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    Esta enorme villa superluxuosa foi vendida por 5.597€ por m², e não por 21.568€ por m²!

    Esta vila em Roquebrune foi vendido em perfeito estado e com acabamentos de primeira linha, etc. com uma vista incrível de Mônaco. Os notários listaram-no como sendo 204 m² (21.568€/m²) quando foi vendida a um oligarca por 4,4 milhões de euros em 2018 (incluindo impostos e taxas). Mas ao olhar a listagem de aluguel (e planta anexa), você pode ver que na verdade é 786 m² (5.597€/m², incluindo taxas).

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    Esta propriedade com 2 moradias é vendida a 1.450€ por m² e não a 28.500€ por m²!

    Esta enorme propriedade em Beaulieu-sur-Mer foi cotado pelo preço pedido de 18 milhões de euros e, depois de muitos anos no mercado, foi finalmente vendido por 3,6 milhões de euros.

    Os notários afirmam que esta propriedade de 2 villas é apenas 126 m² (28.500€/m²), mas como você pode ver no Google Earth, isso é claramente falso. A listagem original afirmava que as villas têm um tamanho combinado de 2.470 m² (1.450€/m², incluindo taxas).

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    Esta propriedade com 2 moradias é vendida a 1.964€ por m² e não a 16.041€ por m²!

    Esta propriedade com dois villas em Tourrettes-sur-Loup foram listadas como sendo 120 m² (16.041€/m²) e tendo sido vendido por 1,9 milhões de euros em 2018. Mas olhando para o permissões de planejamento, verifica-se que uma das casas tem 680m2 e, ao consultar o anúncio de aluguer, verificamos que a outra tem 300m2 (sem incluir as áreas dos proprietários), elevando o total de m2 de ambas para um mínimo de 980 m² (1.964€/m², incluindo taxas).

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    Esta moradia foi vendida por 4.644€ por m², e não por 13.771€ por m²!

    Esta vila em Villefranche-sur-Mer reivindicações 228 m² (13.771€/m²), mas na verdade é um mínimo de 676 m² (4.644€/m², incluindo impostos), como você pode ver em as permissões de planejamento.

    Também não aumentam o m² após reconstruções completas, apesar do m² real ser de registro público…

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    Esta moradia foi vendida por 1.751€ por m², e não por 12.790€ por m²!

    Esta vila em Ezé foi falsamente relatado por notários como sendo 258 m² (12.790€/m²). Mas, como você pode ver olhando para o permissões de planejamento, a moradia foi ampliada em 2018 de 334 m² para a área 'habitável' no momento da venda: 1884 m² (máximo 1.751€/m², incluindo taxas).

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    Esta moradia foi vendida a 2.100€ por m², e não a 18.000€ por m²!

    Esta vila em Ezé está listado como sendo 165 m² (18.000€/m²), mas olhando as permissões de planejamento, você pode ver que na verdade eram 400 m², mas que adicionaram uma extensão de 1.029 m² no início de 2020, totalizando 1.429 m² quando foi vendida em 2021, sem incluir a pousada de cerca de 200 m², perfazendo o total pelo menos 1.629 m² (mínimo 2.100€/m², incluindo taxas).

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    A imagem de satélite no Google Earth é de 2019, enquanto a moradia estava em construção.

    Esta nova villa à beira-mar é vendida por 3.530€ por m², e não por 10.042€ por m²!

    Esta vila totalmente nova na ponta do Capitão Martin está listado como sendo 239 m² (10.042€/m²) e tendo sido vendido por 2,4 milhões de euros em 2020. Mas olhando para o permissões de planejamento, você pode ver que na verdade é 680 m² 'habitável' (3.530€ /m², incluindo impostos) e foi totalmente reconstruído como novo em 2019.

    Como uma nota rodapé, o número relatado de quartos também (obviamente) não é preciso.

    Como Verificar o M2 das Moradias

    Você pode fazer sua própria verificação olhando as vilas que visitou. Salve o endereço e a listagem de vendas e compare com DVF e permissões de planejamento.

    Outra forma de ver isso é conferir as casas dos vizinhos e comparar o tamanho com uma listagem onde o tamanho está listado.

    Aqui está um exemplo… Esta é uma villa que está atualmente à venda em Eze:

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    Ao verificar o site do governo DVF e Google Earth, podemos ver que a vila do vizinho provavelmente foi feita pelo mesmo desenvolvedor e tem o mesmo estilo e aproximadamente o mesmo tamanho (com base na área ocupada e nos pisos, conforme visto no Google Earth); foi recentemente vendido por 930.500€!

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    Moradia à venda (esquerda) e vizinha (direita)

    Como você pode ver, este é outro exemplo de como o m² é dramaticamente subestimado pelos notários inflacionar falsamente o preço médio por m². O site dos notários lista a vila vendida (do vizinho) como 125 m², mas a listagem da agência para a vila indica seu tamanho como 379 m² (o agente nos disse que tudo isso é m² acima do solo e verificado).

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    Vila do vizinho

    Por que isso é um problema

    Apesar de o m² ser claramente informado de forma incorreta e não refletir o tamanho real das moradias que foram vendidas, esses dados falsos estão sendo usados para estatísticas de preços nacionais e sites que afirmam conhecer o preço médio por m².

    Mas é literalmente impossível para saber se os preços estão subindo ou descendo, ou o m² médio, já que os notários podem (e fazem!) manipular esses dados com base na redução artificial do tamanho das casas em m² (para fingir que os preços estão subindo).

    Compreender esta fraude é um dos passos mais importantes para compreender o mercado imobiliário francês.

    Conhecer esta realidade do mercado é essencial se você deseja comprar a sua moradia por um preço próximo do que pode vender isso para.

    Agentes: Manipulação de Mercado

    As agências imobiliárias também manipulam o mercado, comprando propriedades a preços 5x ou mais acima do valor de mercado, para fazer uma venda a um preço superior ao de qualquer outra villa vendida naquela área. Esta é a mesma tática de manipulação de mercado usada em outras indústrias focadas no luxo, como a mercado de arte.

    Eles fazem isso para que possam apontar aquela venda na tentativa de justificar os preços solicitados muito acima do mercado e para que possam manipular os preços médios do m² divulgados. Embora sejam donos, eles alugam.

    Aqui está um exemplo: De longe, a venda de uma villa com o preço mais alto em Eze é na Avenue de la Marne, 772. Um pouco de escavação e você verá isso Prestígio (uma agência imobiliária) comprou. Eles fazem o possível para disfarçar esse fato e vendem propriedades entre agências, comprando de amigos desenvolvedores para receber dinheiro de volta, etc. Pesquise e você encontrará um exemplo como este em quase todas as cidades.

    Mais mentiras descaradas…

    Além de tudo isto, e aumentando a confusão em torno dos preços por m², os agentes mentem rotineiramente sobre o tamanho das moradias em m² e fazem com que os inspetores também mintam. Não é incomum que os anúncios afirmem que uma villa é 100 a 200 m² maior do que realmente é. A única maneira de saber o m² real é fazer com que seu próprio inspetor independente o meça. Melhor ainda, peça a dois inspetores que meçam e vejam se eles chegam a números diferentes.

    Aqui está como descobrir o real valor de uma moradia na França.

    Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

    Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como conseguir o melhor preço e evitar preços excessivos, o que procurar, como evitar ser enganado e muito mais.

    Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

    Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

    Nosso guia para golpes e segredos inclui: avisos sobre truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, desenvolvedores e construtores usam para tirar mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória e o guia de denúncias que quem está no ramo não quer que você veja.

    Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes lhe dirão, como funcionam as agências imobiliárias, os agentes de compradores e os localizadores de propriedades, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

    Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

    Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

    Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

    Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, o depósito, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura final.

    Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

    Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.

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