Atalhos

    Golpes e segredos imobiliários

    A Riviera Francesa é um mercado imobiliário muito peculiar. Muitas pessoas são enganadas porque não conhecem os segredos deste negócio. Bem, somos os denunciantes aqui para mostrar o que você deve procurar.

    Muito parecido qualquer indústria onde os incentivos monetários não estão alinhados com o incentivo de ser honesto com o comprador, este tipo de sistema obriga os agentes/notários/desenvolvedores a zelar pelos seus próprios interesses financeiros OU a serem honestos com os compradores. Não é surpreendente, então, que eles priorizem ganhar mais dinheiro em vez de serem transparentes com os compradores. Não é que sejam pessoas más (também têm famílias para alimentar); o problema reside no fato de que o sistema é configurado de uma forma que incentiva o mau comportamento. Quanto mais você paga a mais, mais lucro eles obtêm.

    Segredos do vendedor

    Muitas vilas estão listadas para venda por proprietários que não se importam se sua vila será vendida. Alguns não quero sua vila para vender! Aqui está o porquê:

    Segredo do vendedor nº 1: evasão fiscal legal

    Devido a uma absolutamente estúpida lacuna fiscal, muitos proprietários listam suas propriedades à venda, mesmo que não queiram vendê-las (portanto, listando-as em muitos múltiplos superiores ao seu valor real). Eles fazem isso por evasão fiscal legal - desde que uma villa esteja à venda, o proprietário está isento de vários impostos sobre a propriedade caros!

    Isto aplica-se a residências não primárias, que a Riviera Francesa tem em abundância (quase 40% das moradias aqui enquadram-se nesta categoria). As agências abraçam este fenómeno porque podem apontar estas listagens como um (falso) indicador da situação do mercado.

    Segredo do vendedor nº 2: ir pescar, para um otário!

    A Riviera Francesa é composta apenas por cerca de 60% de residências primárias. Os outros 40% são constituídos por muitos especuladores que possuem várias villas de “aluguel por temporada”. Esses vendedores listam preços altos e vão “pescar” um comprador ignorante que pagará a mais. Eles então se viram e usam esse dinheiro para comprar 2 ou 3 vilas semelhantes, pelo valor de mercado.

    Estas vilas superfaturadas geralmente ficam no mercado e não são vendidas porque estão listadas a preços rígidos e ridículos com proprietários que não levam a sério a venda. Infelizmente, muitos agentes e vendedores apontam para estes preços de “lista” (não preços de venda, que é o que deveriam considerar), para justificar o preço excessivo da sua villa.

    Segredos do notário

    Em França, os notários são advogados que processam todos transações imobiliárias.

    Segredo Notaire nº 1: Dados de m² incorretos

    Há tanto a dizer sobre isso, que fizemos um separado oriente tudo sobre preço médio por m² e como o m² listado no DVF é, na verdade, uma completa farsa destinada a enganar os compradores. Vale a pena ler – confie em nós.

    Segredo Notaire #2: O Segredo do Contrato

    Um 'vice-caché' é um defeito oculto ou latente num imóvel. A proteção dos compradores está consagrada no artigo 1.641 do Código Civil. O vendedor é obrigado a divulgar todas as informações importantes sobre o imóvel que possam afetar a decisão do comprador ou o preço que pagou pelo imóvel. Se não o fizerem, então é possível que um tribunal ofereça uma solução, tal como uma redução de preço ou a anulação da venda (razão pela qual os notários não querem que você saiba disto, uma vez que perdem o seu comissão se houver anulação).

    Não é de surpreender que os notários às vezes procurem limitar o uso da proteção do 'vice-caché' adicionando uma cláusula de exclusão no contrato de venda que limita os direitos do comprador, uma vez que encontrem um sério problema oculto com a villa. Nosso conselho a todos os compradores é que insistam na retirada desta cláusula do contrato de venda. O vendedor pode muito bem se opor a que você faça isso, mas se o fizer, seus motivos precisam ser questionados. Você deveria estar muito hesitante em aceitar comprar 'en l'état' (como visto), a menos que você entenda perfeitamente o que está comprando.

    Segredos do agente imobiliário

    Os corretores imobiliários da Riviera Francesa são um grupo extremamente competitivo. Existem milhares de agentes brigando por um número comparativamente pequeno de listagens, lutando para pagar o aluguel em muito poucas vendas. Em suma, é uma receita para todo tipo de mau comportamento.

    Segredo do agente nº 1: propriedades listadas publicamente são o fundo do poço

    Você pode achar isso chocante, mas apenas cerca de metade de todas as vendas de vilas são feitas por meio de corretores imobiliários. Como os agentes imobiliários cobram entre 4% e 10% de comissão (normalmente paga pelo vendedor), a maioria dos vendedores tenta primeiro vender através das redes sociais, jornais locais, amigos, etc., e cerca de metade de todas as propriedades são vendidas desta forma. Se o vendedor não conseguir encontrar quem queira o imóvel, ele contratará uma imobiliária.

    Depois que uma agência imobiliária obtém uma propriedade, ela primeiro tenta oferecê-la “fora do mercado” aos incorporadores. Em seguida, eles o oferecerão discretamente a seus clientes e outros agentes com os quais tenham parceria. Por fim, se nenhuma delas conseguir encontrar um comprador interessado, é aí que começam a pagar para anunciá-lo (é quando outras agências começam a competir com elas). Portanto, normalmente, se uma villa não foi vendida até o momento em que é anunciada publicamente, é porque está superfaturada ou tem problemas - ou ambos.

    Segredo do agente nº 2: 'Novo no mercado'? Okay, certo!

    Os e-mails com listagens de imóveis costumam dizer “nova listagem” ou “nova no mercado” quando a villa já está à venda há muitos meses ou anos. Não preste atenção quando o agente disser que é uma listagem “nova”. Em vez disso, dê uma olhada na data do diagnóstico.

    Segredo do agente nº 3: há muitos agentes estrangeiros e não licenciados

    Alguns agentes estrangeiros ou não licenciados alegarão ser o 'agente de listagem' ou 'agente exclusivo', mas na verdade não são, e podem surpreendê-lo com uma exigência de taxas extras no final (que você não tem obrigação de pagar!) ou ocultar taxas no preço listado. Por esta razão, evite agentes e serviços globais / do Reino Unido / não locais, e não assine nada com agente - todos os contratos devem ser feitos em cartório.

    Há também muitos 'agentes imobiliários' ilegais tentando ganhar dinheiro com propriedades na Riviera Francesa, por isso é importante que você tenha certeza de que eles são legais, solicitando três coisas: sua licença para exercer a profissão (carte professionelle), seguro de responsabilidade civil e vínculo de fidelidade. (peça de garantia) detalhes.

    Segredo do agente nº 4: consegui Realmente Vender? Provavelmente não

    Outra coisa a ter em conta é que alguns agentes se recusam a trabalhar com outros agentes (por vários motivos), fazendo com que o agente com quem você está trabalhando lhe diga que uma propriedade foi vendida quando não foi, então certifique-se de verificar novamente com outro agente.

    Além disso, se você for um comprador instruído e souber que uma villa está superfaturada, um agente pode lhe dizer que uma villa recebeu uma oferta para que você fizesse um lance acima do mercado e, quando não o fizer, eles poderão dizer que ela foi vendida. Mas muitas vezes isso ocorre simplesmente porque eles sabem que o vendedor está apenas especulando e não está interessado em vender a um preço justo, ou que o proprietário retirou o produto do mercado. Dizer que foi vendido tem a intenção de fazer você pensar que está errado sobre o mercado (que as vilas estão sendo vendidas por mais e com mais frequência do que realmente são).

    Segredo do agente nº 5: o preço deles não é baseado no mercado

    Os agentes dirão que fizeram uma 'avaliação' para definir o preço - mas quando você solicitar a avaliação e a pesquisa por trás dela, eles não a fornecerão. Isso porque não houve “avaliação” e o preço não é baseado no valor de mercado. Alternativamente, eles podem falar sobre alguma villa que foi vendida por um preço alto por m². Mas, como você aprendeu acima, o preço do m² é falso.

    Saiba como verificar o valor real de mercado de uma moradia na nossa guia de preços imobiliários.

    Segredo do agente nº 6: 'Estimativas' não vinculativas

    Pensando em reformar? Não importa o que o agente ou vendedor lhe diga, antes você compra, certifique-se de obter um certificado de conformidade e certificado de urbanismo da Prefeitura; sem eles, talvez você não consiga renovar.

    Muitos agentes recomendarão que você obtenha um orçamento de trabalho de “um grande construtor que eles conhecem e confiam”. Este construtor lhe dará uma 'estimativa' verbal ou não vinculativa de quanto custaria para fazer o trabalho. Essas estimativas são normalmente muito, muito mais baixas do que você realmente gastaria.

    Se você quiser saber o custo real da reforma, certifique-se de obter um 'devis' muito, muito detalhado, com todos os itens e preços claramente indicados, de vários construtores. Uma cotação de preço em francês é chamada de devis e uma vez assinado pelo cliente e pelo contratante, torna-se um contrato juridicamente vinculativo. Tenha também em atenção que se o preço que lhe é dado for um 'estimativa'não um'devis'o construtor não está vinculado ao preço e você pode esperar que o preço final seja até 5x o que ele cotou. Aprender sobre maneiras de evitar ser enganado.

    Segredo do agente nº 7: dizendo que você pode expandir/renovar quando não pode

    Um truque que os agentes usam é este: eles conseguem deles contato do arquiteto para “verificar” se você pode reformar e/ou ampliar o m² de um imóvel, mas depois de comprá-lo, todos te fantasmam e você descobre da maneira mais difícil que não é possível ampliar o m² (sim, até se 'mantém a mesma pegada') ou faça as reformas que desejar. Isso aconteceu com vários contatos nossos e parece ser uma prática comum.

    A única maneira de saber se você pode expandi-lo é obter a aprovação da permissão de planejamento adequada da Mairie e verificar pessoalmente na Mairie. Se você não quiser esperar por isso, você pode obter o certificado de planejamento urbano dentro de um mês no máximo.

    Segredo do Agente nº 8: Manipulação de Mercado

    As agências imobiliárias também manipulam o mercado, comprando propriedades a preços 5x ou mais acima do valor de mercado, para fazer uma venda a um preço superior ao de qualquer outra villa vendida naquela área. Esta é a mesma tática de manipulação de mercado usada em outras indústrias focadas no luxo, como a mercado de arte.

    Eles fazem isso para que possam apontar aquela venda na tentativa de justificar os preços solicitados muito acima do mercado e para que possam manipular os preços médios do m² divulgados. Embora sejam donos, eles alugam.

    Aqui está um exemplo: De longe, a venda de uma villa com o preço mais alto em Eze é na Avenue de la Marne, 772. Um pouco de escavação e você verá isso Prestígio (uma agência imobiliária) comprou de um incorporador. Eles fazem o possível para disfarçar esse fato e vendem propriedades entre agências, comprando de amigos desenvolvedores para receber dinheiro de volta, etc. Pesquise e você encontrará um exemplo como este em quase todas as cidades.

    Segredo do Agente nº 9: Mentindo sobre o m²

    Além de tudo isto, e aumentando a confusão em torno dos preços por m², os agentes mentem rotineiramente sobre o tamanho das moradias em m² e fazem com que os inspetores também mintam. Não é incomum que os anúncios afirmem que uma villa é 100 a 200 m² maior do que realmente é.

    Segredo do agente nº 10: as coisas desonestas que eles lhe contam

    Os agentes têm certas coisas que dizem aos potenciais compradores, para manipulá-los e enganá-los. Você os ouvirá repetidas vezes, por isso é importante que você os reconheça pelo que são. Aqui está o lista de mentiras que os agentes vão te contar. Aprenda e proteja-se para não cair neles.

    Real Estate Scams & Secrets - Real Estate Guide France Scams

    Segredos do Construtor / Desenvolvedor / Revendedor de Imóveis

    Pense em comprar de um 'marchand de biens' (construtor/incorporador/revendedor imobiliário) vai lhe poupar dores de cabeça? Pense de novo.

    Na Riviera Francesa, há muitos, muitos (eu disse MUITOS?!) desenvolvedores. Têm relações especiais com agentes onde têm a opção de comprar moradias (normalmente só querem aquelas que necessitam de renovação ou que podem ser ampliadas), pelo valor de mercado, antes que qualquer comprador regular as possa ver. Eles fazem reformas baratas e colocam no mercado público, usando o mesmo agente, a um preço altamente inflacionado, muito acima do valor de mercado.

    Você pode ser capaz de pegar isso verificando o mapa mostrando as vendas de vilas (com localização e preços exatos, mas m² incorretos) dos últimos anos. Lembre-se de que este mapa é atualizado com pouca frequência, portanto as vendas mais recentes não serão exibidas.

    Segredo do desenvolvedor nº 1: renovações baratas

    Naturalmente, esses desenvolvedores desejam maximizar os lucros e minimizar as despesas. Afinal, é um negócio. Eles fazem isso por cortando todos os tipos de cantos nas coisas que você não pode ver. Eles contratam o pessoal de construção, eletricistas, encanadores, etc. mais barato (e muitas vezes não qualificado) e dizem a essas pessoas para fazerem o trabalho da maneira mais barata e rápida possível. Eles salvam bastante de dinheiro fazendo isso dessa maneira.

    Só porque parece bonito por fora não significa que esteja bem feito. Não confie quando o agente disser esse o desenvolvedor tem uma grande reputação e é de alta qualidade. É melhor encontrar uma villa que foi renovada há anos pelos proprietários – renovada para eles, não para revenda.

    A maioria das novas casas na Riviera Francesa são mais parecidas com “Primark” do que com “Hermès”, diz Peter Illovsky, presidente da Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Mesmo assim, as construções novas são vendidas com ágio de 10% ou 20%, mesmo quando são vendidas fora da planta, diz Alex Balkin, diretor da Savills Riviera e Savills Nice.

    Segredo do desenvolvedor nº 2: transferindo a responsabilidade para a 'garantia'

    Eles tranquilizam os compradores, dando-lhes uma garantia (de acordo com a lei civil francesa, todos os trabalhos de construção são garantidos por até 10 anos), mas o seguro paga os custos de reparação – e não eles – e você ainda tenho que lidar com todos os problemas que surgem. E você pode espere reparos repetidos do mesmo problema porque materiais baratos continuam sendo usados – afinal, a empresa de reparos é paga todas as vezes.

    Além disso, o seguro de garantia não cobre problemas maiores, como a necessidade de refazer todo o encanamento porque os canos usados eram baratos e muito estreitos, ou os aquecedores eram os mais baratos do mercado e não eram confiáveis.

    Isso significa o desenvolvedor não tem incentivos para fazer qualquer coisa além do trabalho mais barato possível porque, depois de comprar, o problema é seu, não deles. (E não, eles não se importam com sua 'reputação', já que os agentes não revelam quem é o vendedor.)

    Tudo isso significa GRANDES dores de cabeça para você, no futuro, quando você se muda e percebe que seu ar condicionado não funciona corretamente, a parte elétrica e o encanamento precisam ser refeitos, o piso ou o isolamento não foram adicionados, etc.

    Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

    Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como conseguir o melhor preço e evitar preços excessivos, o que procurar, como evitar ser enganado e muito mais.

    Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

    Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

    Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

    Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes lhe dirão, como funcionam as agências imobiliárias, os agentes de compradores e os localizadores de propriedades, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

    Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

    Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

    Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

    Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, o depósito, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura final.

    Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

    Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.

      Golpes e segredos imobiliários na França

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