Previsões e tendências do mercado imobiliário para 2023 e 2024

Atualizado: 23 de setembro de 2023

Ao contrário do que muitos poderiam supor, a Riviera Francesa é um lugar complicado para ganhar dinheiro com imóveis.

A Riviera Francesa não é um bom mercado de investimento. Os preços em França não mudam rapidamente fora de Paris e o mercado de moradias está em declínio devido a factores agravantes.

Ao contrário da maioria dos outros mercados de luxo, nos últimos 15 anos, o imobiliário na Riviera Francesa nem sequer acompanhou a inflação, muito menos o que se poderia ganhar investindo o dinheiro de outras formas.

Este é um guia longo e detalhado, por isso fornecemos um rápido resumo na parte superior e, se quiser saber mais, continue lendo abaixo.

A Federação Nacional Imobiliária Francesa previu uma queda de 10% nos preços do m² para 2023 (e tem um forte incentivo para ser optimista). Outros prevêem uma queda de 37% até 2025.

Resumo

O aumento temporário nos preços do período da Covid acabou, assim como as baixas taxas de juros e as taxas de câmbio favoráveis que o acompanharam. Aqui estão as principais razões pelas quais os preços dos imóveis começarão a subir muito mais barato até 2024 e permanecer baixo no futuro próximo:

• Estamos entrando em um Queda do mercado imobiliário global, incluindo todos os mercados de luxo e anteriormente sólidos. Os preços nos principais mercados imobiliários já estão a diminuir, de forma bastante dramática. Você pode leia sobre isso no Economist e Bloomberg (e praticamente todas as outras publicações importantes).
• Imóveis na Riviera Francesa inflacionados e inacessíveis bolha em meados da década de 2000, tornando-se muito superior aos rendimentos familiares. Os preços então se estabilizaram por 15 anos até o aumento da Covid. Esta bolha está prevista para estourar preços despencaram 37% até 2025.
• O francês o governo está tentando ativamente tornar os imóveis mais acessíveis adicionando impostos pesados para segundas residências e pensando em várias outras maneiras de desincentivar a mudança de casa, compras de investimento, aluguéis de AirBnb e casas de férias. Você pode 100% esperar mais disso no futuro.
• O governo introduziu novas leis fiscais que entrou em vigor este ano e que aumento do imposto de renda de aluguel da antiga taxa de 17% para a nova taxa de 40% para pessoas que têm rendimentos anuais provenientes de alugueres mobilados superiores a 23.000 euros (o que é baixo para a Riviera Francesa), ou cujo rendimento de arrendamento é superior à soma dos seus rendimentos de outras atividades . Isso torna o aluguel por temporada muito menos lucrativo.
• Os bancos restringiram seus empréstimos condições e tornar-se ainda mais cauteloso. A partir de 2022, o número de hipotecas concedidas foi reduzido, e isso aumentará ao longo de 2023 e 2024, tornando cada vez mais difícil a aprovação de uma hipoteca. Os profissionais do setor imobiliário já sentiram isso: quase metade (47%) já viu um aumento no número de cancelamentos de vendas devido a recusas de empréstimos, e esses cancelamentos deverão aumentar.
• Por causa de Brexit, os britânicos (estimados entre 25% e 40% dos compradores/proprietários na Riviera Francesa) terão o tempo que podem passar na UE (incluindo França) reduzido para apenas 90 dias, e terão de pagar uma taxa muito mais impostos sobre renda de aluguel, assim como outros novos impostos. As hipotecas são agora mais caras e mais difíceis de obter para os residentes do Reino Unido, e a conversão cambial é desfavorável, tornando mais caro do que nunca comprar fora do Reino Unido. Além disso, os britânicos tiveram uma diminuição no poder de compra devido à perda de valor da sua moeda. Estes factores impedem os britânicos de comprar novas propriedades na Riviera Francesa e, ao mesmo tempo, levando muitos a considerar a venda suas casas de férias na Riviera Francesa.
• Novas sanções aos russos levaram os russos ricos a vender as suas villas antes que estas pudessem ser confiscadas. De qualquer forma, vilas e vilas de propriedade russa apreensões de propriedade (devido à guerra) poderá em breve inundar o mercado com moradias de luxo, reduzindo ainda mais os preços.
• Baby Boomers, que são a maioria dos proprietários de vilas na Riviera Francesa, estão envelhecendo e estão ficando velhos ou doentes demais para manter as vilas (ou, infelizmente, morrendo de COVID-19), vendendo assim suas vilas e mudando-se para uma vida assistida ou apartamentos. Não há Millennials ricos suficientes para compensar (com base na falta de população e riqueza neste grupo demográfico), e os Millennials tendem a preferir viver em cidades e na economia partilhada (AirBnb versus propriedade).
• Estamos nas fases iniciais de uma recessão global que começou no início de 2023, devido a muitos factores, incluindo a ciclo da dívida económica de longo prazo prestes a desacelerar. É provável que isto se torne um grande recessão global, que já começou a baixar os preços imobiliários a nível mundial, e poderá manter os preços baixos (porque será muito mais difícil obter crédito, entre outros factores) durante cerca de uma década.
• Os compradores estrangeiros estão agora comprar casas mais perto de casa (no máximo duas horas de distância de carro) e vendendo suas vilas no sul da França. Isto se deve a vários fatores, incluindo: trabalhar em casa vários dias da semana, Brexit e COVID-19. Outrora um grande comprador, Compradores parisienses agora também estão optando por comprar vilas próximas de Paris, para que possam trabalhar em casa com conforto, mas facilmente dirigir até o escritório.
• A extensão de teletrabalho tem vindo a incentivar alguns investidores a venderem os seus imóveis de escritórios para transformação em habitação, aumentando a quantidade de habitação à venda.
• das Alterações Climáticas está causando seca sem precedentes ao longo da Riviera Francesa. Existem novas regras que proíbem regar relva e plantas ou encher piscinas. Em algumas áreas, há uma total falta de água potável e a água está a ser transportada em camiões. Os incêndios florestais são agora comuns e muitas partes da Riviera Francesa são uma “zona vermelha”, o que significa que não será possível reconstruir se a sua casa arder. . Isto diminuirá o valor das casas ao longo da Riviera Francesa e levará mais pessoas a alugar ou comprar em áreas menos afetadas.

Número de vendas em França:

O sentimento nos EUA, para contextualizar:

Imóveis como investimento?

A triste verdade é que a Riviera Francesa não é um bom lugar para comprar imóveis para investimento. Os preços em geral têm permanecido estáveis ou diminuídos (quando ajustados pela inflação) no sul de França durante quase 15 anos e todos os sinais apontam para uma descida dos preços no futuro.

Mesmo durante a Covid, a Riviera Francesa os preços gerais não acompanharam a inflação. Sim, algumas moradias de luxo foram vendidas por m2 mais altos do que nunca, mas a Covid trouxe menos de um Aumento de 1% nos preços globais em 2020 e um aumento temporário de 5% em 2021 (quando as fronteiras reabriram durante a Covid, no entanto, a inflação em 2021 foi de 6,2%). Os preços estão agora a diminuir (pelas razões listadas neste guia) e continuarão a cair.

“Apesar de alguns bairros terem um forte desempenho, o crescimento dos preços prime permaneceu em grande parte estático na Côte d'Azur como um todo.” – Cavaleiro Frank (Relatório de 2021)

Ao analisar as estatísticas de preços, considere que a inflação não está precificada e, quando você contabiliza a inflação, os preços têm diminuído.

Adicionalmente, o governo francês está tentando ativamente tornar o setor imobiliário mais barato. Recentemente, eles adicionaram impostos pesados para segundas residências, lucros de aluguel por temporada e quando você vende (até 49%). Eles estão forçando os bancos a reduzir o número de hipotecas concedidas. Eles adicionaram restrições ao aluguel, inclusive forçando renovações para eficiência energética. E estão ativamente pensando em outras maneiras de desincentivar a mudança de casa, a compra de investimentos, o aluguel de AirBnb e as casas de férias. Você pode 100% esperar mais disso no futuro.

Nice’s average rental yield is apenas 3,11%, a mais baixa das principais cidades da França, e cerca de metade da inflação.

De acordo com até a Century 21, muitos proprietários privados não realizarão as obras de renovação energética que, a partir de 2023, são agora necessárias para alugar um imóvel. Em vez disso, eles venderão a propriedade porque não querem fazer o trabalho ou porque não têm condições financeiras.

Por causa dos compradores russos recém-ricos, os preços dos imóveis costeiros de luxo na Riviera Francesa dispararam desde meados dos anos 90 até 2008. Desde 2008, As sanções russas interromperam sua mania de compra e os preços têm estado estáveis. Se você teve a sorte de vender um imóvel durante aquele período de preços em alta, você se saiu bem, mas se comprou depois de 2008, provavelmente terá perdido dinheiro, pois os preços dos imóveis não acompanharam a inflação.

Os poucos que venderam suas vilas com um bom lucro, seja para um russo rico ou durante o desespero da Covid – eles tiveram sorte – mas, a partir de 2023, essa sorte é sobre.

Se você deseja investir em imóveis, é melhor comprar em Mônaco, onde o preço médio aumentou em 82% na última década.

DICA: Se você estiver olhando gráficos ou aumentos percentuais de preços ao longo dos anos, é importante perceber que quase nenhum desses gráficos ou estatísticas é ajustado pela inflação. Quando você ajusta a inflação, não há aumento no preço na última década.

Fato interessante: Quase 30% das vilas na Riviera Francesa são classificadas como 'segundas residências' (muitas das quais são alugadas como casas de férias para a temporada de verão) e quase 8% estão “desocupadas” (a maioria delas são usadas exclusivamente para aluguel por temporada) . Apenas 62% são residências primárias!

Dito isto, esta área é diferente de qualquer outra na Terra, e se você ama o estilo de vida francês e deseja comprar uma villa sabendo desses fatos, há muito o que aprender antes de assinar a escritura. Primeiro, explicaremos as tendências de preços para vilas na Riviera Francesa, depois você poderá continuar com nossos outros guias de compra de imóveis na França, listados na parte inferior.

Três mercados em um

É importante entender que a Riviera Francesa é três mercados em um: privado, fora do mercado e listado publicamente. Quase todas as moradias passam por três mercados depois que o vendedor decide vender.

Mercado 1: O Mercado Privado. Primeiro, os vendedores tentam vender sem usar um agente. Sobre metade de todas as villas são vendidas de forma privada, sem estar listado em um agente.

Mercado 2: Fora do mercado. Se eles não conseguissem vender de forma privada, eles se listariam com um agente. Uma grande percentagem de moradias é vendida “fora do mercado” pelo agente aos seus contactos existentes, sem serem listadas publicamente ou na Internet.

Mercado 3: Listado publicamente. Se ninguém quiser comprar a villa, os agentes listam-na publicamente na Internet. Essas vilas geralmente ficam no mercado por muitos anos e não são vendidas a menos que o proprietário reduza drasticamente o preço.

O estado atual do mercado imobiliário da Riviera Francesa

Preços irrealistas

De acordo com relatórios, análises de mercado e economistas, agentes, compradores e notários que consultamos, a maioria das propriedades de villas na Riviera Francesa que pedem mais de 1 milhão de euros estão cotadas a preços irrealistas e estão no mercado cotado publicamente, muitas vezes por anos, até que o vendedor baixe o preço para ser muito inferior aos outros no mercado, com o preço médio de venda é cerca de 60% menor do que o preço pedido original, mas algumas vilas são vendidas (eventualmente) por até 90% abaixo do pedido.

Outra questão é que a Riviera Francesa recebe muitos especuladores que possuem várias vilas de “aluguel por temporada”. Esses vendedores listam preços altos e vão “pescar” um comprador ignorante que pagará a mais (embora seja muito raro que eles encontrem um). Estas moradias ficam no mercado e não são vendidas porque estão listadas a preços rígidos e ridículos com proprietários que não levam a sério a venda.

Recessão e aumento das taxas de juros

Como a maioria das pessoas sabe, estamos nas fases iniciais de uma recessão global que começou no final de 2022, devido a muitos factores, incluindo as taxas de juro e o ciclo da dívida económica de longo prazo prestes a desacelerar. É provável que isto se torne numa grande recessão global, que já começou a baixar os preços imobiliários a nível mundial, e poderá manter os preços baixos (porque será muito mais difícil obter crédito, entre outros factores) durante cerca de uma década.

“Condições de empréstimos [hipotecários] mais restritivas e taxas de juro crescentes… O mercado imobiliário tem mostrado sinais de abrandamento nos últimos meses, devido à situação económica, à guerra na Ucrânia e à redução do poder de compra devido ao aumento da inflação.” – Relatório JDN de maio de 2022

“A análise da Goldman Sachs concluiu que o aumento das taxas de juro, o aumento da acessibilidade e o enfraquecimento do crescimento económico aliviarão o calor dos mercados imobiliários após o aumento dos preços pandémicos. O modelo do banco de Wall Street previu que a França sofrerá quedas máximas e mínimas nos preços de 9%.” – Yahoo, junho de 2022

Um indicador útil das perspectivas é a pesquisa de fevereiro de 2023 realizado pelo instituto nacional de estatística INSEE no nível de confiança das famílias, que está no seu nível mais baixo em mais de 20 anos, como mostra o gráfico abaixo.

As condições de empréstimo continuam a apertar

A partir de 2022, o número de hipotecas concedidas foi reduzido e as taxas de juro subiram dramaticamente; isso aumentará ao longo de 2023 e 2024, tornando cada vez mais difícil a aprovação de uma hipoteca. Os profissionais do setor imobiliário sentiram isso: quase metade (47%) viu um aumento no número de cancelamentos de vendas devido a recusas de empréstimos, e esses cancelamentos deverão aumentar.

Uma nova lei entrou em vigor no início de 2022 que exige que as pessoas que contraem hipotecas não tenham um índice de endividamento mensal superior a 35%. Isto significa que as suas despesas, incluindo o reembolso mensal da hipoteca e quaisquer outros empréstimos ou despesas que o comprador possa ter, não podem ser superiores a 35% dos seus rendimentos.

O último relatório dos notários confirma que isto está a ter efeitos nas taxas de aprovação de hipotecas. Além disso, um relatório separado realizado pelo corretor de hipotecas Vousfinancer descobriu que mutuários com um nível de endividamento inferior a 35% continuam a ter empréstimos recusados devido à distância entre o seu trabalho e a sua futura casa.

Estas novas condições, combinadas com um endurecimento geral das condições hipotecárias impostas pelos bancos, já estão a ter efeito no número de moradias vendidas e, consequentemente, afetarão os preços das moradias ao longo do tempo.

“A falta estrutural de habitação e as baixas taxas de crédito é o que fez com que os preços se multiplicassem por 2,5 em 20 anos e, portanto, sentimos que esta fase acabou”, comentou Corinne Jolly, presidente da Particulier à Particulier. A construção nova diminuiu, com uma queda no primeiro trimestre das reservas com promotores (-41% ao longo de um ano) e das licenças de construção (-11,5%) a partir de maio de 2023.

Os compradores estrangeiros estão diminuindo

Em 2020, 1,3% das segundas habitações foram compradas por pessoas que não residiam em França. Isto é comparado com 1,7% em 2010. Prevê-se que esta tendência continue em 2024, com os notários esperando que a proporção de compradores estrangeiros continue a cair.

A guerra e as apreensões de vilas russas

Russos ricos possuem mais de 2.000 vilas na Riviera Francesa, muitos deles pertencentes aos amigos mais próximos de Vladimir Putin. Devido ao início da guerra da Rússia com a Ucrânia, a França e o Mónaco já começaram a confiscar os bens e moradias de russos ligados a Putin, bem como as suas famílias, amigos próximos e qualquer pessoa que possa ter beneficiado da ligação de um amigo a Putin. Eles estão lançando uma rede cada vez mais ampla, assustando muitos russos e levando-os a vender antes de serem sancionados.

Isto poderá em breve ter um efeito profundo no mercado imobiliário, uma vez que potencialmente centenas de moradias de luxo, anteriormente propriedade de russos, serão em breve apreendidas ou colocadas voluntariamente no mercado para venda.

A Riviera Francesa “não é um mercado em expansão como costumávamos ter antes de 2008, [quando tínhamos] Compradores russos que compravam quase tudo a preços absurdos”, diz Sotheby's (Hollywood Reporter, Artigo de julho de 2021)

Leia nosso guia para apreensões de vilas na Rússia e como isso afetará o mercado imobiliário na Riviera Francesa, para mais detalhes.

Tendências do Mercado Imobiliário

Os últimos 15 anos

Além das maiores cidades, o setor imobiliário na França tem enfrentado dificuldades nos últimos 15 anos. A precificação imobiliária da Riviera Francesa teve um desempenho muito pior do que a maioria das outras áreas da França, com as áreas rurais apresentando o pior desempenho.

Os preços vendidos têm, nos últimos 15 anos, estagnado ou diminuído, exceto por um aumento temporário devido à Covid entre 0,3% e 1,4% (Média de 1%), dependendo da área. O aumento dos preços da Covid já está sendo corrigido.

Mesmo antes da Covid, os compradores estavam pessimistas em relação ao mercado. Muitos compradores previram uma queda nos preços de imóveis de prestígio. De acordo com os resultados de um estudo realizada em junho de 2020 por uma grande empresa imobiliária francesa, 63% dos potenciais compradores apostam na queda dos preços. Em sentido inverso, este valor era de 32% em 2019, quando a maioria dos compradores apostava na estabilização dos preços dos imóveis (41%) ou mesmo no aumento (27%).

O efeito Covid

Durante o pior do isolamento da Covid, do terceiro trimestre de 2020 ao primeiro trimestre de 2022, as vendas no mercado de vilas de luxo ocorreram normalmente a preços muito acima do valor de mercado, compradas por pessoas insensíveis aos preços (e muitos residentes de Mônaco) que queriam mudar rapidamente, ou as pessoas sentem-se entusiasmadas devido às taxas de juro recordemente baixas e às taxas de câmbio extremamente favoráveis. Essas vendas não são representativas da situação geral do mercado.

As vendas de alto nível do mercado que aconteceram de 2020 a meados de 2022 foram uma anomalia devido a um conjunto único de circunstâncias, todas elas encerradas desde então.

Apesar destas vendas com efeito Covid, a grande maioria das villas cotadas publicamente que foram listadas antes e durante a Covid não venderam e permanecem no mercado em 2023, muito superior ao valor de mercado.

“O otimismo observado no final de 2021 teve vida curta, interrompido pela eclosão da guerra na Ucrânia. Este choque foi imediatamente observado em todos os indicadores económicos em Março, reflectindo as preocupações que pesam sobre o poder de compra dos líderes empresariais (-6,1 pontos no índice de clima empresarial em Março) e dos agregados familiares (-6 pontos no índice de confiança dos agregados familiares). .” –Cushman & Wakefield (Relatório de 2022)

A rede imobiliária Orpi informou que as vendas caíram 17% nos primeiros 3 meses de 2022 em relação ao mesmo período de 2021. Guillaume Martinaud, presidente da rede Orpi,contadoBFM no final de fevereiro de 2023: “Acabou a festa. Estamos vendo um reequilíbrio. Sentimos isso muito claramente nas nossas agências – já não há filas. Acho que o que está acontecendo agora é saudável”, disse ele sobre a queda nos preços depois de dois anos “muito altos”.

“As pessoas estão percebendo que ter casa não é o que realmente querem”, comentários Corinne Jolly, presidente da Particulier à Particulier. “Estão se afastando um pouco da imagem de cartão postal que havia no final do confinamento.”

2024 e além

O mercado imobiliário está lentamente a começar a recalibrar-se depois de ter sido fortemente impactado em 2020 e 2021 pela Covid-19, que levou a um número recorde de vendas de casas. Prevê-se que os preços de venda oscilem para baixo e continuem a ser um mercado comprador durante a próxima década ou mais devido aos factores descritos neste guia. Isso é especialmente verdadeiro para vilas rurais ao longo da Riviera Francesa.

Os dados do notário sobre as vendas de casas divulgados no início deste ano mostraram uma nova diminuição nas vendas de logements antigos (essencialmente, casas não construídas de novo), mas o relatório da FNAIM inclui também o mercado de construção nova e mostra que existem problemas em todos os aspectos do mercado. A FNAIM estimou que a procura global poderá diminuir 10% até ao final de 2023, correlacionando-se com uma redução de 5% nos preços das casas, informa La Depêche, mas isso se tornará realidade em meados de 2023. “As luzes estão vermelhas em todos os níveis.”

Pela primeira vez desde a Covid-19, o site da propriedade Bien'ici observado um aumento acentuado de 12% na oferta e, ao mesmo tempo, uma queda acentuada na procura, com as pesquisas por casas a caírem 30% no segundo semestre de 2022. Entretanto, os anúncios imobiliários permanecem online durante 50% mais tempo.

O que os representantes da indústria estão dizendo

Charles Marinakis do Século 21 disse, “De acordo com as nossas observações, a desaceleração da atividade continua. Esta é a confirmação do que vimos durante o segundo semestre de 2022. Os nossos números de janeiro de 2023 confirmam esta tendência. Mesmo que o sector doméstico resista, o volume de transacções está a diminuir. No geral, a queda é de -6% em França. Tínhamos antecipado esta desaceleração. Segundo a expressão, «quando é muito caro, é muito caro». [Estamos vendo] um retorno à razão progressista. Muitas vezes, os vendedores demoram a concordar em baixar os preços.”

CEO da RH, Gary Friedman disse em dezembro de 2022, sobre a situação do mercado imobiliário de luxo: “Acho que o mercado imobiliário entrou em colapso e caiu violentamente à medida que as taxas de juros subiram. É apenas muita incerteza agora. Mas de uma coisa tenho a certeza: o mercado imobiliário está a entrar em colapso a um nível que não via desde 2008. Não via este tipo de queda desde 2008.”

77% dos notários pense nisso 2023 é um bom momento para vender (ou seja, vender o mais rápido possível, pois os preços estão diminuindo) e um mau momento para comprar imóveis em França (é melhor esperar, pois os preços vão cair mais). Os notários viram um queda no número de compras de imóveis em 2022, e esperamos que o mercado caia pelo menos 20% em 2023.

O chefe da rede de imobiliárias L'Adresse prevê uma queda de 10% no preço, mas acreditamos que as agências estão tentando manter os clientes otimistas e provavelmente haverá uma queda ainda maior. Marc Touati, presidente da ACDEFI, uma empresa independente de consultoria económica e financeira,disse ele espera ver os preços caírem cerca de 15% até o final de 2023.

Henry Buzy-Cazaux, presidente fundador da Instituto de Gestão de Serviços Imobiliários, em uma entrevista recente com a revista Le Revenu, disse, sobre os preços vendidos, que “uma queda nos preços de 10% [em mercados de férias como a Riviera Francesa] parece inevitável”, e falando sobre os efeitos da economia na França, ele também previu uma queda geral declínio do mercado imobiliário de 30%.

Tendências recentes de vendas por faixa de preço

Os compradores que procuram adquirir uma villa em França preferem cada vez mais propriedades com preços mais baixos, especialmente aquelas abaixo dos 800.000 euros, e há significativamente menos compradores de vilas caras. Esta tendência foi, em parte, causada pela pandemia do coronavírus, o que significou menos compradores estrangeiros ricos (que, em vez disso, compraram casas de fim de semana no seu país de residência) e mais compradores franceses locais.

A variação da proporção das vendas totais de moradias/casas de campo variou por faixa de preço:

• A proporção de moradias vendidas por menos de 800.000€ aumentou de 30% em 2019 para 38% em 2021.
• Vendas de moradias entre 800.000€ e 1 milhão de euros aumentou de 15% para 22% no mesmo período.
• Imóveis que foram vendidos entre 1 milhão de euros e 2 milhões de euros diminuiu de 35% em 2019 para 29% em 2021.
• Imóveis vendidos por mais de 2 milhões de euros diminuiu de 20% em 2019 para apenas 11% das vendas totais em 2021.

Lembre-se de que você não pode comparar a Riviera Francesa com a França em geral. Existem diferenças regionais nas alterações dos preços dos imóveis, e a Riviera Francesa tem muito menos crescimento do que muitas outras áreas em França. Por exemplo, em 2021 o preço anual de venda do m² aumentou 12.4% in Rennes and only 0.6% in Nice. Só Paris puxa para cima as tendências de preços imobiliários da “França em geral”.

Preços ao longo do tempo, por cidade

A maneira mais fácil de ver as tendências históricas de preços (e os preços de venda recentes) numa área específica da Riviera Francesa é na página Site JDN – o único site aqui que não é tendencioso. Não se sustenta com vendas imobiliárias ou publicidade, e não apenas foco em imóveis. É o mais preciso para observar as médias imobiliárias, pois elas atraem todos as vendas e também observe os tamanhos de vilas em m² anunciados nas listagens de vendas, para exibir os dados mais precisos.

Dica: Os preços estão caindo, portanto, lembre-se do período em que a estimativa se baseia. Quanto maior o período, mais alto parecerá o preço, em comparação com os preços dos últimos meses. E lembre-se sempre disso as estimativas de preço médio por m² estão erradas.

Previsões de mercado especializadas para 2024

Em 2023, a Riviera Francesa é um mercado comprador, e continuará a sê-lo ainda mais durante muitos anos, devido à recessão global, às elevadas taxas de juro, aos compradores estrangeiros que compram cada vez mais casas nos seus países de residência, à França desincentivando agressivamente a segunda habitação e o investimento propriedade, e o mercado de vilas de luxo sendo inundado com vilas vendidas ou confiscadas por russos.

Consultámos vários economistas de topo, consultores de investimentos e agentes imobiliários e notários (honestos), bem como compradores recentes, sobre o mercado de vilas da Riviera Francesa de capital aberto, e estas foram as nossas conclusões (isto aplica-se apenas a villas na Riviera Francesa).

Tenha em mente que o m² listado abaixo é o anunciado m², não o m² falsamente baixo listado pelos notários. Os preços abaixo refletem vendido preços, não Perguntando preços.

Preços de venda de mais de 3 milhões de euros

• Mercado muito sofisticado
• Preços de venda superiores a 3 milhões de euros
• Normalmente se aplica a vilas excepcionais e ultraluxuosas com mais de 1.000 m², geralmente com várias vilas na propriedade

Este segmento de mercado é muito difícil de avaliar porque há muito poucas vendas nesta categoria. Estas são as propriedades à beira-mar mais luxuosas, altamente desejáveis e únicas da Riviera Francesa. A maioria pertencia a russos e permanece no mercado há muitos anos e não é vendida.

Menos de 5% das moradias cotadas em mais de 3 milhões de euros acabam por ser vendidas por mais de 3 milhões de euros. Neste segmento, parte do sobrepreço se deve a O russo precisa vender vilas pelas quais pagaram acima do mercado.

A grande maioria das moradias vendidas por este preço foram vendidas entre 65% e surpreendentes 85% menos do que o preço original pedido, com o desconto médio a rondar os 70%. Vimos muitas vilas altamente desejáveis que foram vendidas nos últimos anos com um desconto de 70% + sobre o preço original pedido. Alguns exemplos típicos: em Beaulieu-sur-Mer, duas villas enormes e recentemente renovadas com vista para o mar na mesma propriedade que foram originalmente avaliadas em 18 milhões de euros e vendidas por 3,6 milhões de euros, e uma villa altamente desejável com 100% de vista desobstruída para o mar na ponta de Capitão Martin foi cotado em 4,9 milhões de euros e recentemente vendido por 1,8 milhões de euros.

Como em todas as categorias de mercado, as moradias com preços excessivos não estão à venda, mesmo que sejam vilas famosas e altamente desejáveis. Sean Connery deslumbrante vila à beira-mar é um ótimo exemplo disso - seu preço era cortar ao meio depois de um ano no mercado e ainda assim ainda não vendeu, depois de muita publicidade e cobertura de notícias e mais de três anos no mercado. Uma desejável vila em Cap d'Ail, de propriedade de um oligarca russo, foi listada de forma privada, por um valor não revelado, desde 2015, e publicamente (por muitas agências) desde 2017, primeiro por 30 milhões de euros e agora por 23 milhões de euros – e ainda não foi vendido. Há muitos outros exemplos semelhantes, especialmente no mercado de alto padrão com proprietários russos.

Isto é porque consultores financeiros bem informados de compradores ricos estão prevendo que o mercado está numa tendência descendente de preços a longo prazo, porque os bancos não autorizarão hipotecas sobrevalorizadas e porque Os russos não vêm mais com malas de dinheiro. Esses fatores provavelmente empurrarão os preços para muito, muito mais baixo.

Preços de venda de 1 a 3 milhões de euros

• Mercado de vilas de luxo de médio porte
• Preços de venda de 1 milhão a 3 milhões de euros
• Normalmente aplica-se a moradias de luxo de 250 m² a 1000 m²

Este segmento registou um pequeno aumento nos preços de venda durante a Covid, na ordem dos 0,5%, com vendas ocasionais muito superiores ao valor de mercado (devido ao efeito Covid). Desde 2022, as vendas se normalizaram e o volume geral diminuiu. Esperamos que os preços de venda (não os preços de venda) continuem a cair significativamente em 2024. Atualmente, este segmento do mercado está estagnado, enquanto os compradores esperam que os preços caiam.

As villas nesta faixa estão sendo vendidas com descontos entre 40% e 80% sobre o preço pedido, conforme superfaturamento extremo abunda nesta faixa de preço. Existem muito mais vendedores neste segmento do que sério compradores. Vilas ultramodernas são procuradas (mas não se forem muito caras), enquanto os estilos de pedra, de aparência antiga e clássicos não estão à venda.

Na maioria das vezes, esses proprietários são idosos ou russos. Espere ver um aumento nas vendas problemáticas neste segmento nos próximos anos devido ao envelhecimento dos Baby Boomers, à economia, aos estrangeiros que vendem devido ao aumento de impostos, ao Apreensões de vilas russas, e os efeitos contínuos do Brexit.

Preços de venda de 600 mil euros a 1 milhão de euros

• Mercado de vilas de baixo e médio porte
• Preços de venda de 600.000€ a 1 milhão de euros
• Normalmente aplica-se a moradias com menos de 400 m²

Nesta faixa, as moradias com bons preços e em boas condições venderam bem até que as taxas de juro começaram a aumentar em 2022, e agora o número de vendas totais está a diminuir. No entanto, esperamos que os preços permaneçam estáveis ao longo de 2023 e caiam significativamente em 2024 devido a questões de acessibilidade.

Os principais compradores nesta faixa são as famílias francesas. Os vendedores neste segmento são geralmente cidadãos franceses ou britânicos. Em ambos os casos, têm motivação para vender (questões económicas, divórcio, dificuldades financeiras relacionadas com a Covid, etc.) e o Brexit continuará a afetar este segmento.

O mercado pode demorar para se ajustar

Muitas vezes, quando a actividade de compra abranda, leva algum tempo para os proprietários e agentes imobiliários ajustarem as suas expectativas e baixarem os preços. Enquanto isso, propriedades com preços realistas poderão ser vendidas, mas propriedades que não ajustam seus preços permanecerão no mercado, muitas vezes por anos, até que ajustem suas expectativas e baixem o preço para ficar alinhado com o mercado (descubra como determinar o preço correto).

Tenha em mente que as estatísticas que incluem toda a França são enganosas, pois incluem grandes cidades como Paris e Marselha, onde a procura continua forte e os preços estão a aumentar. As áreas rurais e de casas de férias como a Riviera Francesa estão, pelo contrário, numa trajetória descendente.

Agentes imobiliários e notários seja pago quando você concluir a compra e, quanto mais você gasta, mais eles ganham. Então, naturalmente, eles tendem a ser muito otimistas em relação ao mercado. Eles são incentivados a dizer que é um mercado superaquecido e que os preços estão subindo, pois isso pressiona os compradores a sentirem que deveriam comprar mais cedo e por mais dinheiro, e incentiva os vendedores a listar suas casas. Mesmo em mercados obviamente fracos ou em declínio, os agentes e notários dirão frequentemente que se trata de um mercado aquecido.

Buying a Villa? Read This First!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como conseguir o melhor preço e evitar preços excessivos, o que procurar, como evitar ser enganado e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

Nosso guia para golpes e segredos inclui: avisos sobre truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, desenvolvedores e construtores usam para tirar mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória e o guia de denúncias que quem está no ramo não quer que você veja.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes lhe dirão, como funcionam as agências imobiliárias, os agentes de compradores e os localizadores de propriedades, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.