Ярлыки

    Мошенничество и секреты в сфере недвижимости

    Французская Ривьера – очень своеобразный рынок недвижимости. Многих людей обманывают, потому что они не знают секретов этого бизнеса. Что ж, мы здесь разоблачители, чтобы показать вам, на что следует обратить внимание.

    Так же, как любой В отрасли, где денежные стимулы не согласованы со стимулом быть честным с покупателем, этот тип системы вынуждает агентов/нотариусов/застройщиков либо заботиться о своих собственных финансовых интересах, либо быть честными с покупателями. Поэтому неудивительно, что они ставят во главу угла зарабатывание большего количества денег, а не прозрачность перед покупателями. Дело не в том, что они плохие люди (у них тоже есть семьи, которые нужно кормить); проблема заключается в том, что система устроена таким образом, что поощряет плохое поведение. Чем больше вы переплачиваете, тем больше прибыли они получают.

    Секреты продавца

    Многие виллы выставлены на продажу владельцами, которых на самом деле не волнует, будет ли продана их вилла. Некоторый не хочу свою виллу продать! Вот почему:

    Секрет продавца №1: законное уклонение от налогов

    Из-за абсолютной глупости налоговая лазейка, многие владельцы недвижимости выставляют свою недвижимость на продажу, даже если они не хотят ее продавать (следовательно, выставляя ее во много раз выше ее фактической стоимости). Они делают это для законного уклонения от уплаты налогов — пока вилла выставлена на продажу, владелец освобождается от ряда дорогостоящих налогов на недвижимость!

    Это касается неосновной резиденции, которой на Французской Ривьере в избытке (почти 40% вилл здесь попадают в эту категорию). Агентства принимают это явление, потому что они могут указывать на эти листинги как на (ложный) индикатор того, в каком состоянии находится рынок.

    Секрет продавца №2: отправляемся на рыбалку для лохов!

    Французская Ривьера занимает лишь около 60% основного жилья. Остальные 40% составляют множество спекулянтов, владеющих несколькими виллами, сдаваемыми в аренду на время отпуска. Эти продавцы выставляют завышенные цены и «вылавливают» невежественного покупателя, который переплачивает. Затем они разворачиваются и используют эти деньги для покупки 2 или 3 аналогичных вилл по рыночной стоимости.

    Эти виллы с завышенной ценой обычно выставляются на продажу и не продаются, потому что они продаются по жестким, смехотворным ценам. владельцы, которые несерьезно относятся к продаже. К сожалению, многие агенты и продавцы указывают на эти «листинговые» цены (а не на цены продажи, на которые им следует обращать внимание), чтобы оправдать завышение цен на свою виллу.

    Секреты нотариуса

    Во Франции нотариусы — это юристы, которые рассматривают все сделки с недвижимостью.

    Секрет нотариуса №1: неправильные данные о м²

    Об этом можно так много сказать, что мы сделали отдельный узнать все о средней цене за м² и то, что м², указанные в ДВФ, на самом деле полный развод, призванный ввести покупателей в заблуждение. Это стоит прочитать — поверьте нам.

    Секрет нотариуса № 2: Секрет контракта

    «Вице-каше» — это скрытый или скрытый дефект объекта недвижимости. Защита покупателей закреплена в статье 1641 Гражданского кодекса. Продавец обязан раскрыть всю важную информацию о недвижимости, которая может повлиять на решение покупателя или цену, которую он заплатил за недвижимость. Если они этого не сделают, то суд может предложить средство правовой защиты, например, снижение цены или аннулирование продажи (именно поэтому нотариусы не хотят, чтобы вы знали об этом, поскольку они теряют свои права). комиссию в случае аннулирования).

    Неудивительно, что нотариусы иногда стремятся ограничить использование вами защиты «vice caché», добавляя в договор купли-продажи положение об исключении, которое ограничивает права покупателей, если они обнаруживают серьезную скрытую проблему с виллой. Наш совет всем покупателям – настаивайте на исключении этого пункта из договора купли-продажи. Продавец вполне может возражать против этого, но если он это сделает, его мотивы необходимо подвергнуть сомнению. Вы должны быть очень колеблетесь относительно покупки «en l'état» (как видно), если вы полностью не понимаете, что покупаете.

    Секреты агента по недвижимости

    Агенты по недвижимости на Французской Ривьере — чрезвычайно конкурентоспособная компания. Тысячи агентов борются за сравнительно небольшое количество объявлений, пытаясь заплатить арендную плату за очень немногие продажи. Короче говоря, это рецепт все виды плохого поведения.

    Секрет агента №1: недвижимость, котирующаяся на публичном рынке, — это худшее

    Возможно, вас это шокирует, но только около половины всех продаж вилл осуществляется через агентов по недвижимости. Поскольку агенты по недвижимости взимают комиссию от 4% до 10% (обычно оплачивается продавцом), большинство продавцов сначала пытаются продать через социальные сети, местные газеты, друзей и т. д., и около половины всей недвижимости продается таким образом. Если продавцу не удастся найти желающих приобрести недвижимость, он обратится в агентство недвижимости.

    Как только агентство недвижимости получит недвижимость, оно сначала попытается предложить ее застройщикам «вне рынка». Затем они незаметно предложат это своим клиентам и другим агентам, с которыми у них есть партнерские отношения. Наконец, если никто из них не может найти заинтересованного покупателя, тогда они начинают платить за его рекламу (тогда с ними начинают конкурировать другие агентства). Поэтому обычно, если вилла не продана к моменту публичной рекламы, это происходит потому, что на нее завышена цена или есть проблемы — или и то, и другое.

    Секрет агента №2: «Новичок на рынке»? Да правильно!

    В электронных письмах со списками недвижимости часто говорится «новое объявление» или «новинка на рынке», когда вилла уже выставлена на продажу в течение многих месяцев или лет. Не обращайте внимания, когда агент говорит, что это «новое» объявление. Вместо этого взгляните на дату диагностики.

    Секрет агента №3: изобилие иностранных и нелицензированных агентов

    Некоторые иностранные или нелицензированные агенты заявляют, что являются «листинговым агентом» или «эксклюзивным агентом», но на самом деле таковыми не являются, и в конечном итоге могут удивить вас требованием дополнительных комиссий (которые вы не обязаны платить!) или скрыть сборы в указанной цене. По этой причине, избегайте глобальных/британских/неместных агентов и услуг, и ничего не подписывайте с агентом — все контракты должны заключаться через нотариуса.

    Есть также много нелегальных «агентов по недвижимости», пытающихся заработать деньги на недвижимости на Французской Ривьере, поэтому важно убедиться, что они законны, спросив три вещи: лицензию на профессиональную деятельность (carte professionalelle), страховку от возмещения ущерба и залог верности. (гарантийная гарантия) подробности.

    Секрет агента №4: Сделал это? Действительно Продавать? Возможно нет

    Еще одна вещь, о которой следует знать, это то, что некоторые агенты отказываются работать с другими агентами (по разным причинам), в результате чего агент, с которым вы работаете, сообщает вам, что недвижимость продана, хотя на самом деле это не так, поэтому обязательно перепроверьте с другим агентом.

    Кроме того, если вы образованный покупатель и знаете, что цена на виллу завышена, агент может сказать вам, что на виллу поступило предложение, чтобы заставить вас предложить цену выше рыночной, а если вы этого не сделаете, он может сказать, что она продана. Но зачастую это происходит просто потому, что они знают, что продавец просто спекулирует и не заинтересован в продаже по справедливой цене, либо владелец снял его с рынка. Сказать, что она продана, значит заставить вас думать, что вы ошибаетесь насчет рынка (что виллы продаются дороже и чаще, чем они есть на самом деле).

    Секрет агента №5: их цены не основаны на рынке

    Агенты скажут вам, что они провели «оценку», чтобы определить цену, но когда вы спросите об оценке и исследованиях, стоящих за ней, они вам ее не предоставят. Это потому, что не было никакой «оценки», и цена не основана на рыночной стоимости. Альтернативно, они могут рассказать вам о какой-нибудь вилле, которая была продана по высокой цене за м². Но, как вы узнали выше, цена за м² является фейковой.

    Узнайте, как проверить реальную рыночную стоимость виллы в нашем руководство по ценообразованию на недвижимость.

    Секрет агента №6: Необязательные «оценки»

    Думаете о ремонте? Неважно, что говорит вам агент или продавец, до вы покупаете, обязательно получите сертификат соответствия и сертификат градостроительства из Мэрии; без них вы не сможете сделать ремонт.

    Многие агенты порекомендуют вам получить расценки на работу от «отличного строителя, которого они знают и которому доверяют». Этот строитель предоставит вам необязывающую или устную «оценку» стоимости выполнения работы. Эти оценки обычно намного ниже, чем вы фактически потратите.

    Если вы хотите узнать реальную стоимость ремонта, обязательно получите очень, очень подробный «проект» со всеми деталями и четко указанными ценами от нескольких застройщиков. Ценовое предложение на французском языке называется Девис и как только он будет подписан клиентом и подрядчиком, он становится юридически обязывающим контрактом. Остерегайтесь также того, что, если вам назначена цена,оценка'не'ДевисЗастройщик не связан ценой, и вы можете ожидать, что окончательная цена будет в 5 раз выше указанной. Узнать о способы избежать мошенничества.

    Секрет агента №7: говорить, что вы можете расширить/отремонтировать, когда не можете

    Уловка, которую используют агенты, заключается в следующем: они получают их Свяжитесь с архитектором, чтобы «удостовериться», что вы можете отремонтировать и/или расширить м² недвижимости, но затем, как только вы его купите, все они призраки вас, и вы на собственном горьком опыте обнаруживаете, что расширить м² невозможно (да, даже если «он сохраняет ту же площадь») или сделайте ремонт, который вы хотели. Это произошло с несколькими нашими контактами и, похоже, является обычной практикой.

    Единственный способ узнать, можете ли вы расширить его, — это получить соответствующее разрешение на строительство от мэрии и лично проверить его в мэрии. Если вы не хотите этого ждать, вы можете получить сертификат городского планирования в течение одного месяца макс.

    Секрет агента №8: Манипулирование рынком

    Агентства недвижимости также манипулируют рынком, покупая недвижимость по ценам, которые в 5 или более раз превышают рыночную стоимость, чтобы продать ее по цене, которая выше, чем любая другая вилла, проданная в этом районе. Это та же самая тактика манипулирования рынком, которая используется в других отраслях, ориентированных на предметы роскоши, таких как арт-рынок.

    Они делают это для того, чтобы указать на эту продажу в попытке оправдать свои запрашиваемые цены, значительно превышающие рыночные, а также для того, чтобы они могли манипулировать опубликованными средними ценами за м². Пока они владеют им, они сдают его в аренду.

    Вот пример: на сегодняшний день самая дорогая продажа виллы в Эзе находится на авеню де ла Марн, 772. Немного покопавшись и вы это увидите Престигимо (агентство недвижимости) купило его у застройщика. Они делают все возможное, чтобы скрыть этот факт, и продают недвижимость между агентствами, покупают у приятелей-застройщиков, чтобы вернуть деньги и т. д. Покопайтесь, и вы найдете подобный пример почти в каждом городе.

    Секрет агента №9: Ложь насчет м²

    Вдобавок ко всему этому, что еще больше усугубляет путаницу в ценах на м², агенты регулярно лгут о площади вилл в м², а также заставляют лгать и инспекторов. Нередко в объявлениях утверждается, что вилла на 100–200 м² больше, чем есть на самом деле.

    Секрет агента № 10: нечестные вещи, которые они вам говорят

    У агентов есть определенные вещи, которые они рассказывают потенциальным покупателям, чтобы манипулировать ими и вводить их в заблуждение. Вы будете слышать их снова и снова, поэтому важно узнавать их такими, какие они есть. Вот список лжи, которую вам скажут агенты. Учитесь и защищайте себя, чтобы не поддаться им.

    Real Estate Scams & Secrets - Real Estate Guide France Scams

    Секреты застройщика/девелопера/торговца недвижимостью

    Подумайте о покупке у 'Маршан де Бьен(застройщик/девелопер/дилер недвижимости) избавит вас от головной боли? Подумайте еще раз.

    На Французской Ривьере очень много (я сказал МНОГО?!) застройщиков. У них особые отношения с агентами, благодаря которым они получают возможность покупать виллы (обычно им нужны только те, которые нуждаются в ремонте или которые можно расширить) по рыночной стоимости, прежде чем их увидят обычные покупатели. Они делают дешевый ремонт и выставляют его на публичный рынок, используя того же агента, по сильно завышенной цене, намного превышающей рыночную стоимость.

    Возможно, ты сможешь поймать это проверив карта с указанием продаж вилл (с точным местоположением и ценами, но неверными м²) за последние несколько лет. Имейте в виду, что эта карта обновляется нечасто, поэтому самые последние продажи не отображаются.

    Секрет застройщика №1: дешевый ремонт

    Естественно, эти застройщики хотят максимизировать прибыль и минимизировать расходы. В конце концов, это бизнес. Они делают это с помощью срезать всевозможные углы в вещах, которые вы не видите. Они нанимают самых дешевых (и часто неквалифицированных) строителей, электриков, сантехников и т. д. и приказывают этим людям выполнить работу как можно дешевле и быстрее. Они экономят много денег, делая это таким образом.

    То, что он выглядит красиво снаружи, не означает, что он сделан хорошо. Не верьте, когда агент говорит этот Разработчик имеет отличную репутацию и является качественным. Лучше найти виллу, которая была отремонтирована владельцами много лет назад — отремонтирована для них, а не для перепродажи.

    Большинство новостроек на Французской Ривьере больше похожи на Primark, чем на Hermès. говорит Питер Илловски, президент Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Несмотря на это, новостройки продаются с наценкой в 10–20 %, даже если они продаются на стадии строительства. говорит Алекс Балкин, директор Savills Riviera и Savills Nice.

    Секрет разработчика №2: перенесение ответственности на «гарантию»

    Они успокаивают покупателей, предоставляя им гарантию (согласно французскому гражданскому законодательству на все строительные работы предоставляется гарантия сроком до 10 лет), но расходы на ремонт покрывает страховка, а не они сами. ты все равно придется разбираться со всеми возникающими проблемами. И ты можешь ожидайте повторного ремонта одной и той же проблемы, потому что дешевые материалы продолжают использоваться — ведь ремонтная компания каждый раз получает деньги.

    Кроме того, гарантийная страховка не покрывает серьезные проблемы, такие как необходимость переделки всей сантехники, потому что используемые трубы были дешевыми и слишком узкими, или обогреватели были самыми дешевыми на рынке и ненадежными.

    Это означает у разработчика нет стимулов делать что-либо, кроме самой дешевой работы потому что, как только вы это купите, это ваша проблема, а не их. (И нет, они не заботятся о своей «репутации», поскольку агенты не раскрывают информацию о том, кто продавец.)

    Все это означает для вас БОЛЬШИЕ головные боли, когда вы въезжаете и понимаете, что ваш кондиционер не работает должным образом, необходимо переделать электропроводку и сантехнику, не был добавлен пол или изоляция и т. д.

    Покупаете виллу? Прочтите это первым!

    Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обратить внимание, как избежать мошенничества и многое другое.

    Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

    Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

    Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.

    Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные вещи, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты по покупке и поиску недвижимости, почему вам следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому доверять (важное предупреждение).

    Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.

    Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.

    Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.

    Наш руководство по процессу покупки включает в себя: переговоры о цене и первоначальном предложении, выбор честного нотариуса, покупку в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, депозит, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

    Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

    Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.

      Мошенничество и секреты в сфере недвижимости во Франции

    Контент защищен законом.

    Есть подсказка? Электронная почта [email protected]

    ПоискАрхив
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español