Ярлыки

    Ценообразование на недвижимость во Франции на м² — это афера

    Во Франции всякий раз, когда продается вилла, информация о продаже публикуется в официальный правительственный сайт (который часто называют DVF). Нотариусы обязаны публиковать (с обновлениями каждые 6 месяцев) чистую цену, по которой продается имущество, точное местоположение на карте, размер земли в м² и «приблизительную площадь в м²» дома.

    Это выглядит так:

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - статистика цен на м2 во Франции immo мошенничество
    Этот дом действительно 670 м²!

    Совет: В DVF нажмите на квадрат со спутниковым изображением в левом нижнем углу, чтобы переключиться между кадастровым видом и визуальной фотографией, чтобы лучше понять размер вилл.

    Сказал прямо, м² в списке проданных вилл это шутка — нет оснований на реальности.

    Так как нотариусы получают % комиссии с каждой продажи, у них есть нечестная тактика, чтобы цены на м² казались много выше, чем они есть на самом деле, и вводят покупателей в заблуждение. Затем агенты используют эти ложные данные в качестве оправдания запрашиваемых цен выше рыночных, пытаясь поднять цены на жилье. Затем эта информация распространяется на многие другие веб-сайты по недвижимости.

    Как нотариусы манипулируют данными м2

    Поскольку против этого нет закона, нотариусы сообщают о размерах м², которые во много-много раз меньше, чем на самом деле вилла. Таким образом, вилла площадью 145 м² может рекламироваться как 450 м² (см. примеры ниже). Вот почему:

    Это всего лишь «след» на земле

    Дальнейшее извинение за неправильный м² - это лицо, которое м² отображается для проданных вилл. только предполагается, что это «площадь в м²». Скрытый в их часто задаваемые вопросы, сайт DVF признает, что м² не имеют обязательной юридической силы оценки площади дома в м² (количество земли, которую занимает дом) и они специально говорят, что это не жилой м² и делает не иметь любое юридическое значение:

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - цены на недвижимость во Франции на м2 dvf
    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - цены на недвижимость во Франции на м2 dvf2

    Нет никаких юридических обязательств измерять м² или быть точным в DVF.

    Основная проблема заключается в том, что надлежащее обследование м² не требуется по закону, а нотариусы не обязаны сообщать фактические м² в DVF, и, следовательно, «оценочные» размеры м², опубликованные в DVF, являются недействительными. драматично занижено.

    Они завышают цены продажи

    DVF также отображает цену продажи как «чистый продавец» цены (которые включают налог, а на Французской Ривьере, поскольку продавец платит агентское вознаграждение из своей прибыли, оно включает агентское вознаграждение), чтобы завышать цены продажи. Затем они используют эту завышенную цену продажи для расчета среднего значения м², что также явно неверно.

    В их число не входят виллы, требующие ремонта.

    В роли Седрика Дюплантье (который работает в Министерстве финансов Франции, DGFIP, и является модератором веб-сайта нотариусов DVF) сказал, «Контракты на продажу зданий, подлежащих реконструкции, не являются частью данных, представленных в DVF». Это означает, что виллы, которые продаются как «требующие ремонта», не включаются в DVF. Это исключает многие продажи по более низкой цене из статистики среднего м² и из карты DVF, что еще больше ошибочно повышает опубликованную статистику «среднего м²».

    Средние цены за м² основаны на этих ошибочных данных.

    Несмотря на то, что размеры м², опубликованные в DVF, не основаны на реальном размере виллы в м², все те, кто получает комиссионные от продаж (нотариусы, агенты, веб-сайты immo), используют эти ложные данные, чтобы сделать вид, что виллы продаются дорого, гораздо, намного более высокие цены на м², чем они есть на самом деле.

    В среднем м², заявленный на сайте нотариуса, составляет от 1/3 до 1/4 фактического размера., что ложно завышает средние цены на м², что выгодно нотариусам и агентам, которым платят комиссионные.

    Средние цены на м², отображаемые на веб-сайтах, являются поддельными — они намного, намного выше, чем недвижимость продается на самом деле.

    Примеры с доказательством!

    Примеров этому можно привести бесконечное количество, так как более 97% продаж вилл указаны с неправильным м². Ниже приведены лишь несколько примеров, чтобы дать вам представление о том, что искать. Имейте в виду, что:

    • В разрешениях на планировку указаны только «жилые» м², что оставляет много места в некоторых домах (везде, где низкие потолки, гостевые дома, кладовые, лестницы и т. д.), поэтому большинство из них, вероятно, рекламировались как еще большие!
    • Цена, указанная в DVF, выше, чем реальная цена предложения, потому что она включает налоги!

    Вот почему мы говорим «максимальный» м², за который он был продан, потому что если бы вы включили нежилую площадь и убрали налоги, цена за м² была бы еще ниже!

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale3

    Эта огромная роскошная вилла продается по цене 5 597 евро за м², а не 21 568 евро за м²!

    Эта вилла в Рокебрюн был продан в идеальном состоянии, с первоклассной отделкой и т. д., с невероятным видом на Монако. Нотариусы записали это как 204 м² (21 568 евро/м²), когда он был продан олигарху за 4,4 миллиона евро в 2018 году (включая налоги и сборы). Но, посмотрев на список аренды (и приложенный план этажа), вы можете видеть, что это на самом деле 786 м² (5 597 евро/м², в том числе налог).

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - руководство по ценообразованию во Франции2
    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - руководство по ценообразованию во Франции

    Эта недвижимость с 2 виллами продается по цене 1450 евро за м², а не 28 500 евро за м²!

    Это огромное имение в Болье-сюр-Мер была выставлена ​​на продажу по запрашиваемой цене 18 миллионов евро и, после многих лет на рынке, наконец, продана за 3,6 миллиона евро.

    Нотариусы утверждают, что эта недвижимость с двумя виллами 126 м² (28 500 €/м²), но, как видно из Google Планета Земля, это явно неверно. В первоначальном списке утверждалось, что виллы имеют общий размер 2470 м² (1 450 €/м², в том числе налог).

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - цены на недвижимость во Франции на м2 dvf6
    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - цены на недвижимость во Франции на м2 dvf7 1

    Эта недвижимость с 2 виллами продается по цене 1 964 евро за м², а не 16 041 евро за м²!

    Это свойство с два виллы в Турет-сюр-Лу были перечислены как 120 m² (16 041 €/м²) и проданный в 2018 году за 1,9 млн евро. Но, глядя на the разрешения на планирование, вы можете видеть, что площадь одного из домов составляет 680 м2, а просмотрев список аренды, мы обнаружили, что площадь другого дома составляет 300 м2 (не включая площади владельцев), в результате чего общая площадь м2 для обоих составляет минимум 980 м² (1 964 €/м², в том числе налог).

    Цены на недвижимость во Франции м² - это мошенничество - мошенничество с недвижимостью во Франции 3 1
    Цены на недвижимость во Франции на м² - это афера - руководство по недвижимости во Франции виллы м2 средняя цена

    Эта вилла продается по цене 4 644 евро за м², а не 13 771 евро за м²!

    Эта вилла в Вильфранш-сюр-Мер претензии 228 м² (13 771 €/м²), но на самом деле это минимум 676 м² (4 644 €/м², включая налог), как вы можете видеть через разрешения на планирование.

    Также не увеличивайте м² после полной перестройки., несмотря на то, что реальные м² являются общедоступными…

    Цены на недвижимость во Франции м² - это мошенничество - мошенничество с недвижимостью во Франции 1
    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - секреты мошенничества с недвижимостью во Франции 1

    Эта вилла продается по цене 1 751 евро за м², а не 12 790 евро за м²!

    Эта вилла в Эз было ложно заявлено нотариусами как 258 м² (12 790 евро/м²). Но, как вы можете убедиться, взглянув на разрешения на планирование, вилла была увеличена в 2018 году с 334 м² до «жилого» размера на момент продажи: 1884 м² (максимум 1 751 €/м², в том числе налог).

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это афера - руководство по ценообразованию на недвижимость во Франции
    Цены на недвижимость во Франции на м² - это афера - мошенничество с недвижимостью во Франции виллы м2

    Эта вилла продается по цене 2100 евро за м², а не 18 000 евро за м²!

    Эта вилла в Эз числится как 165 м² (18 000 €/м²), но глядя на разрешения на планирование, вы можете видеть, что на самом деле это было 400 м², но они добавили пристройку в 1029 м² в начале 2020 года, сделав ее 1429 м², когда она была продана в 2021 году, не включая гостевой дом площадью около 200 м², в результате чего общая сумма составляет не менее 1629 м² (минимум 2 100 €/м², в том числе налог).

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - мошенничество с недвижимостью во Франции 4
    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - мошенничество с недвижимостью во Франции 5
    Спутниковый снимок в Google Earth сделан в 2019 году, когда вилла строилась.

    Эта новая вилла на берегу моря продается по цене 3 530 евро за м², а не 10 042 евро за м²!

    Эта совершенно новая вилла на окраине Кэп Мартин числится как 239 м² (10 042 евро/м²) и проданный за 2,4 миллиона евро в 2020 году. Но, глядя на the разрешения на планирование, вы можете видеть, что это на самом деле 680 м² 'обитаемый' (3 530 €/м², включая налог) и был полностью перестроен как новый в 2019 году.

    В качестве примечания, заявленное количество комнат также (очевидно) неточно.

    Как проверить M2 вилл

    Вы можете сделать свою собственную проверку, оглядываясь на виллы, которые вы посетили. Сохраните адрес и список продаж и сравните с ДВФ и разрешения на планирование.

    Другой способ убедиться в этом — проверить дома соседей и сравнить их размер со списком, в котором указан размер.

    Вот пример… Это вилла, которая сейчас выставлена ​​на продажу в Эзе:

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - руководство по ценообразованию на недвижимость во Франции immoblier

    После проверки сайт правительства DVF и Google Earth, мы можем видеть, что вилла соседа, вероятно, была построена тем же застройщиком, в том же стиле и примерно такого же размера (исходя из ее площади и этажей, как видно из Google Earth); недавно он был продан за 930 500 евро!

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - цены на недвижимость во Франции
    Продается вилла (слева) и сосед (справа)

    Как вы видете, это еще один пример того, как нотариусы резко занижают м² ложно завышать среднюю цену м². На веб-сайте нотариуса площадь проданной (соседской) виллы указана как 125 м², однако в объявлении агентства о вилле указан размер 379 м² (агент сказал нам, что это все наземные м² и подтверждено).

    Цены на недвижимость во Франции на м² - это мошенничество - статистика цен на м2 во Франции мошенничество immo
    Вилла соседа

    Почему это такая проблема

    Несмотря на то, что м² явно указан неверно и не отражает фактическую площадь проданных вилл, эти ложные данные используются для национальной статистики ценообразования и веб-сайтов, которые утверждают, что знают среднюю цену за м².

    Но это буквально невозможный чтобы узнать, растут ли цены вверх или вниз, или средний м², поскольку нотариусы могут (и делают!) манипулировать этими данными, искусственно уменьшая площадь дома в м² (чтобы сделать вид, что цены растут).

    Понимание этой аферы — один из самых важных шагов к пониманию французского рынка недвижимости.

    Знание этой реальности рынка необходимо, если вы хотите купить ваша вилла по цене, близкой к той, что вы можете продавать это для.

    Агенты: Манипулирование рынком

    Агентства недвижимости также манипулируют рынком, покупая недвижимость по ценам, в 5 и более раз превышающим рыночную стоимость, чтобы продать ее по цене, которая выше, чем любая другая вилла, проданная в этом районе. Это та же самая тактика манипулирования рынком, которая используется в других отраслях, ориентированных на предметы роскоши, таких как арт-рынок.

    Они делают это, чтобы указать на эту продажу в попытке оправдать свои запрашиваемые цены, намного превышающие рыночные, и чтобы они могли манипулировать публикуемыми средними ценами на м². Пока они владеют им, они сдают его в аренду.

    Вот пример: самая дорогая вилла в Эзе продается по адресу 772 авеню-де-ла-Марн. Немного копания и вы увидите, что Престиджимо (агентство недвижимости) купил его. Они делают все возможное, чтобы скрыть этот факт, и продают недвижимость между агентствами, покупают у приятелей-застройщиков, чтобы вернуть деньги, и т. д. Покопайтесь, и вы найдете подобный пример почти в каждом городе.

    Больше откровенной лжи…

    Вдобавок ко всему этому и еще больше усугубляя путаницу с ценами на м², агенты регулярно лгут о площади вилл в м² и заставляют лгать и инспекторов. Нередко в объявлениях утверждается, что вилла на 100–200 м² больше, чем она есть на самом деле. Единственный способ узнать реальный м² — это измерить его собственным независимым инспектором. А еще лучше, пусть два инспектора измерят его и посмотрят, получатся ли они разные цифры.

    Вот как узнать реальный стоимость виллы во Франции.

    Покупка виллы? Прочтите это первым!

    Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочитайте нашу полное руководство по покупке недвижимости во Франции. В этих руководствах объясняется, как оценить недвижимость реальный ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как избежать мошенничества и многое другое.

    Наша руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. гид по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

    Наша руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы для продажи, на что обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и лишение права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все, и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются публично.

    Наша руководство по мошенничеству и секретам включает в себя: предупреждения о неэтичных уловках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы получить от вас больше денег. Это обязательное к прочтению руководство для осведомителей, которое те, кто занимается бизнесом, не хотят, чтобы вы его видели.

    Наша руководство для агентов по недвижимости включает в себя: что нечестные вещи расскажут вам агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателей и искатели недвижимости, почему вам следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому доверять (важное предупреждение).

    Наша руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.

    Наша руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, интернет и мобильный доступ, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы с конфиденциальностью и пространством, проблемы поблизости, что вы действительно владеют, незаконные дополнения и структуры, почему они продаются, как проверить и многое другое.

    Наша руководство к тому, что нужно учитывать включает: ваш фактический затраты, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые нужно задать себе.

    Наша руководство по процессу покупки включает в себя: согласование цены и первоначального предложения, выбор честного нотариуса, покупка в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, депозит, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

    Наша руководство после покупки включает в себя: страховые ловушки, советы по вторичному дому, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

    Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.

    Контент защищен законом.

    Есть подсказка? Электронная почта [email protected]

    ПоискАрхив
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español