Прогнозы и тенденции рынка недвижимости на 2023 и 2024 годы

Обновлено: 23 сентября 2023 г.

Вопреки тому, что многие предполагают, Французская Ривьера — сложное место для заработка на недвижимости.

Французская Ривьера не является хорошим инвестиционным рынком. Цены во Франции не меняются быстро за пределами Парижа, а рынок вилл находится в упадке из-за сложных факторов.

В отличие от большинства других рынков роскоши, за последние 15 лет недвижимость на Французской Ривьере даже не успевала за инфляцией, не говоря уже о том, сколько можно заработать, вложив деньги другими способами.

Это длинное и подробное руководство, поэтому мы предоставили краткий обзор вверху, и если вы хотите узнать больше, вы можете продолжить чтение ниже.

Национальная федерация недвижимости Франции прогнозирует падение цен на м² на 10% в 2023 году (и у них есть сильный стимул для оптимизма). Другие прогнозируют падение на 37% к 2025 году.

Основная

Временный скачок цен в период Covid закончился, как и сопровождавшие его низкие процентные ставки и благоприятные обменные курсы. Вот основные причины, по которым цены на недвижимость начнут расти много дешевле к 2024 году и останется на низком уровне в обозримом будущем:

• Мы входим в спад на мировом рынке жилья, включая все роскошные и ранее солидные рынки. Цены на основных рынках жилья уже снижаются, причем весьма резко. Ты можешь читай об этом в экономисте и Bloomberg (и почти все другие крупные публикации).
• Недвижимость на Французской Ривьере стала недоступной пузырь в середине 2000-х годов, став намного выше доходов домохозяйств. Затем цены оставались неизменными в течение 15 лет, пока не произошел резкий скачок из-за Covid. Прогнозируется, что этот пузырь лопнет цены упали на 37% к 2025 году.
• Французский правительство активно пытается сделать недвижимость более доступной добавляя обременительные налоги на вторые дома и придумывая множество других способов дестимулировать сдачу жилья, инвестиционные покупки, аренду AirBnb и дома для отдыха. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем.
• Правительство представило новые налоговые законы вступивший в силу в этом году, который повышенный налог на прибыль от аренды со старой ставки 17% до новой ставки 40% для людей, чей годовой доход от аренды мебели превышает 23 000 евро (что является низким показателем для Французской Ривьеры), или чей доход от аренды превышает сумму их дохода от другой деятельности. . Это делает аренду на время отпуска намного менее прибыльный.
• Банки ужесточили кредитование условиях и стать еще более осторожным. Начиная с 2022 г., количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось, и эта ситуация будет усиливаться в течение 2023 и 2024 годов, что сделает получение одобрения на ипотеку все труднее и труднее. Профессионалы в сфере недвижимости почувствовали это: уже почти половина (47%) наблюдали увеличение количества отмен продаж из-за отказов в кредите, и эти отмены будут увеличиваться.
• Из-за Brexit, британцам (по оценкам, от 25% до 40% покупателей / владельцев на Французской Ривьере) количество времени, которое они могут провести в ЕС (включая Францию), будет сокращено до 90 дней, и им придется заплатить много больше налога на доход от аренды, а также другие новые налоги. Ипотечные кредиты теперь дороже и их труднее получить для жителей Великобритании, а конвертация валюты неблагоприятна, что делает покупку за пределами Великобритании более дорогой, чем когда-либо. Кроме того, у британцев снизилась покупательная способность из-за обесценивания их валюты. Эти факторы удерживают британцев от покупки новой недвижимости на Французской Ривьере, и в то же время побуждает многих задуматься о продаже их дома для отдыха на Французской Ривьере.
• Новые санкции против россиян побудили богатых россиян продать свои виллы до того, как они будут конфискованы. В любом случае, российские виллы и конфискация имущества (из-за войны) может скоро затопить рынок с роскошными виллами, что еще больше снижает цены.
• Бэби-бумеры, которые составляют большинство владельцев вилл на Французской Ривьере, стареют и становятся слишком старыми или больными, чтобы содержать виллы (или, к сожалению, умирающими от COVID-19), поэтому продают свои виллы и переезжают в дома престарелых. или квартиры. Недостаточно богатых миллениалов, чтобы компенсировать недостаток (из-за нехватки населения и богатства в этой демографической группе), и миллениалы, как правило, предпочитают жить в городах и совместно использовать экономику (AirBnb вместо владения).
• Мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии, начавшейся в начале 2023 года из-за многих факторов, включая цикл долгосрочного экономического долга должен быть свернутым. Это, вероятно, станет основным глобальная рецессия, который уже начал снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (помимо других факторов, потому что получить кредит будет намного сложнее) примерно на десятилетие.
• Иностранные покупатели сейчас покупка домов ближе к дому (максимум в двух часах езды) и продают свои виллы на юге Франции. Это связано с несколькими факторами, в том числе: работа из дома несколько дней в неделю, Brexit и COVID-19. Когда-то крупный покупатель, парижские покупатели теперь также предпочитают покупать виллы в нескольких минутах езды от Парижа, чтобы они могли работать из дома с комфортом, но легко добирались до своего офиса.
• Продление удаленная работа поощряет некоторых инвесторов продавать свою офисную недвижимость для переоборудования в жилье, увеличивая количество продаваемого жилья.
• Изменение климата вызывает беспрецедентная засуха на Французской Ривьере. Есть новые правила, запрещающие поливать траву и растения или наполнять бассейны. В некоторых районах полностью отсутствует питьевая вода, и воду доставляют на грузовиках. Лесные пожары стали обычным явлением, а многие районы Французской Ривьеры являются «красной зоной», то есть вы не сможете восстанавливать, если ваш дом сгорит. . Это снизит стоимость жилья на Французской Ривьере и побудит больше людей арендовать или покупать в менее пострадавших районах.

Количество продаж по Франции:

Настроения в США, для контекста:

Недвижимость как инвестиция?

К сожалению, правда заключается в том, что Французская Ривьера — не лучшее место для покупки недвижимости для инвестиций. В целом цены либо оставались на одном уровне, либо снижались (с поправкой на инфляцию) на юге Франции в течение почти 15 лет, и все признаки указывают на снижение цен в будущем.

Даже во время Covid Французская Ривьера в целом цены не поспевают за инфляцией. Да, некоторые роскошные виллы продавались за большую площадь, чем когда-либо прежде, но Covid принес меньше, чем 1% рост в общих ценах в 2020 году и временное увеличение на 5% в 2021 году (однако, когда границы вновь открылись во время Covid, инфляция в 2021 году составила 6,2%). Цены сейчас снижаются (по причинам, указанным в этом руководстве) и будут продолжать падать.

«Несмотря на то, что некоторые районы показали хорошие результаты, рост цен на Лазурный Берег в целом был в основном статичным». - Найт Франк (отчет за 2021 год)

Когда вы смотрите на статистику ценообразования, учтите, что инфляция не учитывается, и когда вы учитываете инфляцию, цены снижаются.

Кроме того, Французское правительство активно пытается сделать недвижимость менее дорогой. Недавно они добавили обременительные налоги на вторые дома, прибыль от сдачи в аренду и когда вы продаете (до 49%). Они вынуждает банки сокращать количество выдаваемых ипотечных кредитов. Они добавили ограничения на аренду, в том числе принудительный энергосберегающий ремонт. И они активно придумывают другие способы дестимулировать сдачу жилья, инвестиционные покупки, аренду AirBnb и дома для отдыха. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем.

Средняя доходность от аренды Nice составляет только 3,11%, самый низкий из крупных городов Франции, и около половины инфляции.

Согласно до Century 21 многие частные владельцы не будут проводить работы по обновлению энергии, которые с 2023 года теперь требуются для сдачи недвижимости в аренду. Вместо этого они продадут собственность, потому что не хотят выполнять работу или не могут финансово.

Благодаря новым богатым российским покупателям цены на элитную прибрежную недвижимость на Французской Ривьере с середины 90-х годов до 2008 года стремительно росли. Российские санкции остановили покупательское безумие и цены остались на прежнем уровне. Если вам посчастливилось продать недвижимость в период роста цен, вы преуспели, но если вы купили ее после 2008 года, вы, скорее всего, потеряете деньги, поскольку цены на недвижимость не поспевают за инфляцией.

Те немногие, кто продал свои виллы с хорошей прибылью либо богатому россиянину, либо во время отчаяния от Ковида, им повезло, но по состоянию на 2023 год эта удача на.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, лучше покупать в Монако, где медианная цена увеличилась на 82% за последнее десятилетие.

КОНЧИК: Если вы смотрите на графики или процентное увеличение цен за несколько лет, важно понимать, что почти ни одна из этих диаграмм или статистических данных не скорректирована с учетом инфляции. Если сделать поправку на инфляцию, за последнее десятилетие роста цен не произошло.

Интересен тот факт: Почти 30% вилл на Французской Ривьере классифицируются как «вторые дома» (многие из которых сдаются в аренду в качестве домов для отдыха на летний сезон), и почти 8% «не заняты» (большинство из них используются исключительно для сдачи в аренду на время отпуска). . Только 62% являются первичными местами жительства!

Тем не менее, этот район не похож ни на один другой на Земле, и если вам нравится французский образ жизни и вы хотите приобрести виллу, зная эти факты, то вам нужно многому научиться, прежде чем подписать документ. Сначала мы объясним тенденции ценообразования на виллы на Французской Ривьере, а затем вы сможете перейти к другим нашим руководствам по покупке недвижимости во Франции, перечисленным внизу.

Три рынка в одном

Важно понимать, что Французская Ривьера три рынка в одном: частные, внебиржевые и публичные. Почти все виллы проходят через три рынка после того, как продавец принимает решение о продаже.

Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы пытаются продавать без агента. О половина всех вилл продается в частном порядке, без указания агента.

Рынок 2: вне рынка. Если они не могут продать частное, то они листают с агентом. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» своим существующим контактам, без публичного объявления или в Интернете.

Рынок 3: публичный листинг. Если никто не хочет покупать виллу, то агенты размещают ее публично в Интернете. Эти виллы обычно стоят на рынке много лет и не продаются, если только владелец резко не снизит цену.

Текущее состояние рынка недвижимости Французской Ривьеры

Нереалистичные цены

Согласно отчетам, анализу рынка и данным экономистов, агентов, покупателей и нотариусов, с которыми мы консультировались, большинство вилл на Французской Ривьере, запрашивающих более 1 миллиона евро, выставлены на продажу по нереальным ценам и находятся на публичном рынке, часто за лет, пока продавец не снизит цену намного ниже, чем у других на рынке, с средняя цена продажи примерно на 60% ниже первоначальной запрашиваемой цены, но некоторые виллы продаются (в конечном итоге) на целых 90% ниже запрашиваемой.

Другая проблема заключается в том, что на Французской Ривьере много спекулянтов, которые владеют несколькими виллами для сдачи в аренду. Эти продавцы предлагают высокие цены и идут «ловить рыбу» для невежественного покупателя, который переплатит (хотя это очень редко, что они находят один). Эти виллы стоят на рынке и не продаются, потому что они выставлены по жестким смехотворным ценам с владельцы, которые не серьезно относятся к продаже.

Рецессия и рост процентных ставок

Как хорошо известно большинству людей, мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии, которая началась в конце 2022 года из-за многих факторов, включая процентные ставки и цикл долгосрочного экономического долга должен быть свернутым. Это, вероятно, станет серьезной глобальной рецессией, которая уже начала снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (помимо других факторов, потому что получить кредит будет намного сложнее) примерно на десятилетие.

«Жесткие [ипотечные] условия заимствования и рост процентных ставок… Рынок недвижимости в последние месяцы демонстрирует признаки замедления из-за экономической ситуации, войны в Украине и падения покупательной способности из-за роста инфляции». - Отчет JDN за май 2022 г.

«Анализ Goldman Sachs показал, что стремительный рост процентных ставок, ограниченная доступность и ослабление экономического роста снимут жару с рынков недвижимости после всплеска цен из-за пандемии. Модель банка Уолл-Стрит предсказала, что Франция будет страдать от пикового падения цен на 9%». - Yahoo, июнь 2022 г.

Полезным индикатором перспектив является опрос за февраль 2023 г. проведенный национальным статистическим управлением INSEE, на уровень доверия домохозяйств, который является самым низким за более чем 20 лет, как показано на графике ниже.

Условия кредитования продолжают ужесточаться

Начиная с 2022 г., количество выданных ипотечных кредитов сократилось и процентные ставки резко выросли; ситуация будет возрастать в течение 2023 и 2024 годов, что сделает получение одобрения на ипотеку все труднее и труднее. Профессионалы в сфере недвижимости почувствовали это: почти половина (47%) столкнулись с увеличением количества отмен продаж из-за отказов в кредите, и эти отмены будут расти.

В начале 2022 года вступил в силу новый закон, который требует, чтобы люди, берущие ипотечные кредиты, не имели ежемесячную задолженность более 35%. Это означает, что их расходы, включая ежемесячное погашение ипотеки и любые другие кредиты или расходы, которые может иметь покупатель, не могут превышать 35% их дохода.

Последний отчет нотариусов подтверждает, что это влияет на количество одобренных ипотечных кредитов. Кроме того, отдельный отчет, подготовленный ипотечным брокером Vousfinancer, показал, что заемщикам с уровнем задолженности менее 35% по-прежнему отказывают в кредитах из-за расстояния между их работой и предполагаемым домом.

Эти новые условия в сочетании с общим ужесточением ипотечных условий, налагаемых банками, уже влияют на количество проданных вилл и, следовательно, со временем повлияют на цены на виллы.

«Структурная нехватка жилья и низкие кредитные ставки — вот что привело к росту цен в 2,5 раза за 20 лет, и поэтому мы считаем, что этот этап закончился», прокомментировал Коринн Жолли, президент Particulier à Particulier. Новое строительство сократилось, при этом в первом квартале сократилось количество оговорок у застройщиков (-41% за год) и разрешений на строительство (-11,5%) по состоянию на май 2023 года.

Иностранных покупателей становится меньше

В 2020 году 1,3% вторых домов купили люди, не являющиеся резидентами Франции. Для сравнения: в 2010 году этот показатель составлял 1,7%. Прогнозируется, что эта тенденция сохранится и в 2024 году, при этом нотариусы ожидают, что доля иностранных покупателей продолжит падать.

Война и захват русских дач

Состоятельные россияне владеют более 2000 вилл на Французской Ривьере, многие из которых принадлежат ближайшим друзьям Владимира Путина. Из-за того, что Россия начала войну с Украиной, Франция и Монако уже начали конфисковывать активы и виллы россиян, связанных с Путиным, а также членов их семей, близких друзей и всех, кто мог извлечь выгоду из связи друга с Путиным. Они забрасывают все более и более широкую сеть, запугивая многих россиян, заставляя их продавать до того, как они попадут под санкции.

Вскоре это может оказать сильное влияние на рынок недвижимости, поскольку потенциально сотни роскошных вилл, ранее принадлежавших россиянам, скоро будут конфискованы или добровольно выставлены на продажу.

Французская Ривьера «не является быстро развивающимся рынком, как это было до 2008 года, [когда у нас был] российские закупщики которые скупали практически все по сумасшедшим ценам», — пишет Sotheby's (Hollywood Reporter, Статья за июль 2021 г.)

Читайте наши руководство по конфискации вилл в России и как это повлияет на рынок недвижимости на Французской Ривьере, подробнее.

Тенденции на рынке недвижимости

Последние 15 лет

Если не считать крупнейших городов, недвижимость во Франции последние 15 лет находится в затруднительном положении. Цены на недвижимость на Французской Ривьере были намного хуже, чем в большинстве других районов Франции, причем хуже всего в сельской местности.

Продажные цены за последние 15 лет оставались неизменными или снижались, за исключением временного скачка из-за Covid от 0,3% до 1,4% (1% в среднемд.), в зависимости от района. Скачок цен из-за Covid уже корректируется.

Еще до Covid покупатели были пессимистичны по поводу рынка. Многие покупатели прогнозировали падение цен на престижную недвижимость. По итогам изучение проведено в июне 2020 года крупной французской компанией по недвижимости, 63% потенциальных покупателей делают ставку на снижение цен. И наоборот, этот показатель составлял 32% в 2019 году, когда большинство покупателей делали ставку на стабилизацию цен на недвижимость (41%) или даже их рост (27%).

Эффект Ковида

Во время наихудшей изоляции от Covid, с третьего квартала 2020 года по первый квартал 2022 года, продажи на рынке роскошных вилл, как правило, происходили по ценам, намного превышающим рыночную стоимость, и покупались нечувствительными к цене людьми (и многими жителями Монако), которые хотели двигаться быстро, или люди чувствуют себя хорошо из-за рекордно низких процентных ставок и чрезвычайно выгодного обменного курса. Эти продажи не являются репрезентативными для рынка в целом.

Рыночные продажи высокого класса, которые произошли с 2020 по середину 2022 года, были аномалией из-за очень уникального стечения обстоятельств, которые с тех пор закончились.

Несмотря на эти продажи с эффектом Covid, подавляющее большинство публичных вилл, которые были выставлены на продажу до и во время Covid не проданы и остаются на рынке в 2023 году по цене намного выше рыночной.

«Оптимизм, который наблюдался в конце 2021 года, оказался недолгим, его остановило начало войны на Украине. Этот шок сразу же проявился во всех экономических показателях в марте, отражая опасения, которые сказываются на покупательной способности как лидеров бизнеса (-6,1 пункта в индексе делового климата в марте), так и домохозяйств (-6 пунктов в индексе доверия домохозяйств). ». - Кушман и Уэйкфилд (отчет за 2022 год)

Сеть недвижимости Orpi сообщила, что продажи упали на 17% за первые 3 месяца 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Гийом Мартино, президент сети Orpi,сказалБФМ в конце февраля 2023 года: «Вечеринка окончена. Мы наблюдаем ребалансировку. Мы это очень четко ощущаем в наших агентствах – очередей больше нет. Я думаю, что то, что происходит сейчас, — это здорово», — сказал он о падении цен после двух лет, когда они были «слишком высокими».

«Люди понимают, что владеть домом – это не то, чего они на самом деле хотят», Комментарии Коринн Жолли, президент Particulier à Particulier. «Они немного отходят от изображения открытки, которое было в конце заключения».

2024 год и далее

Рынок недвижимости медленно начинает перестраиваться после сильного воздействия Covid-19 в 2020 и 2021 годах, что привело к рекордному количеству продаж домов. Прогнозируется, что цены продажи будут снижаться и останутся рынком покупателя в течение следующего десятилетия или более из-за факторов, описанных в этом руководстве. Это особенно актуально для сельских вилл на Французской Ривьере.

Данные Notaire о продажах домов, опубликованные ранее в этом году, показали дальнейшее снижение продаж жилья. древние логементы (по сути, это не новостройки), но отчет FNAIM включает в себя и рынок новостроек и показывает, что проблемы существуют во всех аспектах рынка. По оценкам FNAIM, общий спрос может снизиться на 10% к концу 2023 года, что соответствует 5%-ному снижению цен на жилье, сообщает агентство. Ла Депеш, но это сбудется к середине 2023 года. «На всех уровнях горит красный свет».

Впервые после Covid-19 на объекте Bien'ici появился отметил резкое увеличение предложения на 12% и в то же время резкое падение спроса, при этом поиски домов сократились на 30% во второй половине 2022 года. Между тем, объявления о недвижимости теперь остаются онлайн на 50% дольше.

Что говорят представители отрасли

Чарльз Маринакис из Century 21 сказал, «По нашим наблюдениям, замедление активности продолжается. Это подтверждение того, что мы видели во второй половине 2022 года. Наши данные за январь 2023 года подтверждают эту тенденцию. Даже если домашний сектор сопротивляется, объем транзакций снижается. В целом по Франции падение составляет -6%. Мы предвидели это замедление. Согласно выражению, «когда слишком дорого, это слишком дорого». [Мы наблюдаем] возврат к прогрессивному разуму. Очень часто продавцам требуется время, чтобы согласиться снизить цены».

Генеральный директор RH Гэри Фридман сказал в декабре 2022 года о состоянии рынка элитного жилья: «Я думаю, что рынок жилья рухнул, и он пошел вниз довольно резко, поскольку процентные ставки выросли. Просто сейчас очень много неопределенности. Но я уверен в одном: рынок жилья рушится на уровне, которого я не видел с 2008 года. Я не видел такого падения с 2008 года».

77% нотариусов думаю, что 2023 год — хорошее время для продажи (проще говоря, продать как можно быстрее, так как цены снижаются) и плохое время для покупки недвижимости во Франции (лучше подождать, так как цены будут падать сильнее). Нотариусы видели падение количества покупок недвижимости в 2022 году и ожидаем падения рынка как минимум на 20% в 2023 году.

Руководитель сети агентств недвижимости L'Adresse предсказывает снижение цен на 10%, но мы думаем, что агентства пытаются сохранить оптимизм клиентов, и, вероятно, падение будет еще большим. Марк Туати, президент ACDEFI, независимой экономической и финансовой консалтинговой фирмы:сказал он ожидает, что к концу 2023 года цены упадут примерно на 15%.

Анри Бьюзи-Казо, президент-основатель Институт управления недвижимостью, в недавнее интервью с журналом Le Revenu, сказал о ценах продажи, что «падение цен на 10% [на рынках отдыха, таких как Французская Ривьера] кажется неизбежным», и говоря о влиянии экономики во Франции, он также предсказал общий падение рынка недвижимости на 30%.

Последние тенденции продаж по ценовой категории

Покупатели, желающие приобрести виллу во Франции, все чаще отдают предпочтение более дешевой недвижимости, особенно менее 800 000 евро. значительно меньше покупателей дорогих вилл. Эта тенденция отчасти была вызвана пандемией коронавируса, которая привела к уменьшению количества богатых иностранных покупателей (которые вместо этого купили дома для выходных в стране своего проживания) и увеличению числа местных французских покупателей.

Изменение доли в общем объеме продаж вилл/загородных домов варьировалось в зависимости от ценовой категории:

• Доля вилл, проданных менее чем за 800 000 евро. вырос с 30% в 2019 году до 38% в 2021 году.
• Продажи вилл от 800 000 до 1 млн евро. вырос с 15% до 22% за тот же период времени.
• Недвижимость, проданная за сумму от 1 до 2 миллионов евро. уменьшился с 35% в 2019 году до 29% в 2021 году.
• Недвижимость, проданная за более чем 2 миллиона евро снизилась с 20% в 2019 году до всего 11% от общего объема продаж в 2021 году.

Помните, что нельзя сравнивать Французскую Ривьеру с Францией в целом. Существуют региональные различия в изменении цен на недвижимость, и на Французской Ривьере наблюдается гораздо меньший рост, чем во многих других районах Франции. Например, в 2021 году годовая цена продажи м² выросла 12,4% в Ренне и только 0,6% в Nice. Один только Париж значительно увеличивает общую тенденцию цен на недвижимость во Франции.

Ценообразование с течением времени, по городам

Самый простой способ увидеть исторические тенденции ценообразования (и недавние цены продажи) в определенном районе Французской Ривьеры — это веб-сайт JDN — единственный сайт здесь, который не является предвзятым. Он не поддерживается продажей недвижимости или рекламой и не только сосредоточиться на недвижимости. Наиболее точно смотреть на средние показатели недвижимости, так как они сокращаются. все продаж, а также просмотрите размеры вилл в м², рекламируемые в списках продаж, чтобы отобразить наиболее точные данные.

Совет: Цены падают, поэтому имейте в виду период времени, на котором основана оценка. Чем дольше период времени, тем выше будут казаться цены по сравнению с ценами только за последние несколько месяцев. И всегда помни об этом оценки средней цены за м² неверны.

Прогнозы экспертов рынка на 2024 год

В 2023 году Французская Ривьера станет рынком для покупателей, и в ближайшие годы он станет еще более рынком из-за глобального экономического спада, высоких процентных ставок, иностранные покупатели все чаще покупают дома в странах своего постоянного проживания, Франция агрессивно препятствует вторичному дому и инвестициям. право собственности, а рынок роскошных вилл затоплены виллами, проданными или захваченными русскими.

Мы проконсультировались с рядом ведущих экономистов, консультантов по инвестициям и (честных) агентов по недвижимости и нотариусов, а также с недавними покупателями по поводу публичный рынок вилл Французской Ривьеры, и это были наши выводы (это относится только к виллам на Французской Ривьере).

Имейте в виду, что указанные ниже м² рекламируемый м², не ложно заниженные м², указанные нотариусами. Цены ниже отражают продан цены, не спрашивая Цены.

Цена продажи от 3 миллионов евро+

• Очень элитный рынок
• Цена продажи более 3 миллионов евро
• Обычно применяется к исключительным, ультра-роскошным виллам площадью более 1000 м², часто с несколькими виллами на территории.

Этот сегмент рынка очень трудно оценить, потому что в этой категории очень мало продаж. Это самая роскошная, востребованная и уникальная недвижимость на побережье Французской Ривьеры. Большинство из них принадлежало россиянам и остается на рынке уже много лет и не продается.

Менее 5% вилл, которые выставлены на продажу более чем за 3 миллиона евро, в конечном итоге продаются за более чем 3 миллиона евро. В этом сегменте некоторое завышение цен связано с России нужно продавать виллы, за которые они заплатили сверх рынка.

Подавляющее большинство вилл, которые были проданы по этой цене, были проданы по цене от 65% до поразительных 85% ниже первоначальной запрашиваемой цены, при этом средняя скидка составляла около 70%. Мы видели много очень желанных вилл, которые были проданы за последние пару лет со скидкой 70%+ от первоначальной запрашиваемой цены. Пара характерных примеров: в Болье-сюр-Мер, две огромные и недавно отремонтированные виллы с видом на море на том же участке, которые первоначально были оценены в 18 миллионов евро, только что проданные за 3,6 миллиона евро, и очень желанная вилла со 100% беспрепятственным видом на море на оконечности Кэп Мартин была оценена в 4,9 миллиона евро и недавно продана за 1,8 миллиона евро.

Как и во всех категориях рынка, виллы с завышенной ценой не продаются, даже если они знаменитые, желанные виллы. Шон Коннери потрясающая вилла на берегу моря отличный тому пример — его цена была разрежь пополам после года на рынке и все же это все еще не продается после обильной рекламы и освещения в новостях и более трех лет на рынке. Желанная вилла в Кап-д'Ай, принадлежащая российскому олигарху, была выставлена ​​на продажу частным образом за нераскрытую сумму с 2015 года. публично (многими агентствами) с 2017 года, сначала за 30 миллионов евро. а теперь и за 23 миллиона евро — и до сих пор не продано. Есть многие другие подобные примеры, особенно на рынке высокого класса с российскими владельцами.

Это потому что знающие финансовые консультанты состоятельных покупателей предсказывают, что рынок находится в долгосрочной тенденции к снижению цен, потому что банки не будут разрешать ипотечные кредиты с завышенной стоимостью, и потому что Россияне больше не приезжают с чемоданами наличных. Эти факторы, вероятно, подтолкнут цены намного, намного ниже.

Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро

• Рынок роскошных вилл среднего класса
• Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро.
• Обычно применяется к роскошным виллам площадью от 250 м² до 1000 м².

Во время Covid в этом сегменте наблюдался небольшой скачок отпускных цен, примерно на 0,5%, при этом периодические продажи были намного выше рыночной стоимости (из-за эффекта Covid). С 2022 года продажи нормализовались, а общий объем снизился. Мы ожидаем, что цены реализации (не запрашиваемых цен) продолжат существенно падать в 2024 году. В настоящее время этот сегмент рынка находится в стагнации, а покупатели ждут падения цен.

Виллы в этой группе продаются со скидкой от 40% до 80% от запрашиваемой цены, поскольку чрезмерное завышение цен изобилует в этом ценовом диапазоне. В этом сегменте гораздо больше продавцов, чем серьезный покупатели. Ультрасовременные виллы пользуются спросом (но не с завышенной ценой), а каменные, старомодные и классические стили не продаются.

Эти владельцы чаще всего либо пожилые, либо русские. Ожидается увеличение проблемных продаж в этом сегменте в ближайшие годы из-за старения бэби-бумеров, экономики, иностранцев, продающих из-за повышения налогов, Захваты русских вилли продолжающиеся последствия Brexit.

Цена продажи от 600 000 до 1 000 000 евро

• Рынок вилл средней ценовой категории
• Цена продажи от 600 000 до 1 млн евро.
• Обычно применяется к виллам площадью менее 400 м².

В этой категории недорогие виллы в хорошем состоянии хорошо продавались до тех пор, пока в 2022 году процентные ставки не начали расти, а сейчас общее количество продаж снижается. Однако мы ожидаем, что цены останутся неизменными в течение 2023 года и значительно снизятся в 2024 году из-за проблем с доступностью.

Основными покупателями в этой группе являются французские семьи. Продавцы в этом сегменте обычно являются гражданами Франции или Великобритании. В обоих случаях у них есть мотивация для продажи (экономические проблемы, развод, финансовые трудности, связанные с Covid и т. д.), и Brexit продолжит влиять на этот сегмент.

Рынок может медленно приспосабливаться

Часто, когда покупательская активность снижается, домовладельцам и агентам по недвижимости требуется некоторое время, чтобы скорректировать свои ожидания и снизить цены. В то же время недвижимость по реалистичной цене может быть продана, но объекты, цены на которые не меняются, останутся на рынке, часто в течение многих лет., пока они не скорректируют свои ожидания и не снизят цену, чтобы она соответствовала рынку (узнать, как определить правильную цену).

Иметь ввиду что статистика, включающая всю Францию, вводит в заблуждение, поскольку включает такие крупные города, как Париж и Марсель, где спрос остается высоким, а цены растут. Сельские районы и загородные дома, такие как Французская Ривьера, напротив, находятся на нисходящей траектории.

Агенты по недвижимости и нотариусы получать деньги, когда вы завершаете покупку, и чем больше вы тратите, тем больше они зарабатывают. Поэтому, естественно, они склонны очень оптимистично смотреть на рынок. Они заинтересованы в том, чтобы сообщить вам, что это супергорячий рынок, и цены растут, поскольку это заставляет покупателей чувствовать, что они должны покупать раньше и за большие деньги, а это побуждает продавцов выставлять свои дома на продажу. Даже на явно слабых или падающих рынках агенты и нотариусы часто говорят вам, что это горячий рынок.

Покупка виллы? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочитайте нашу полное руководство по покупке недвижимости во Франции. В этих руководствах объясняется, как оценить недвижимость реальный ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как избежать мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понимать, как м² ценообразование является гигантской аферой. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наша руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы для продажи, на что обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и лишение права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все, и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются публично.

Наша руководство по мошенничеству и секретам включает в себя: предупреждения о неэтичных уловках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы получить от вас больше денег. Это обязательное к прочтению руководство для информаторов, которое те, кто занимается бизнесом, не хотят, чтобы вы его видели.

Наша руководство для агентов по недвижимости включает в себя: что нечестные вещи расскажут вам агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателей и искатели недвижимости, почему вам следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому доверять (важное предупреждение).

Наша руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения. Плюс, доп. гид по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наша руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, интернет и мобильный доступ, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы с конфиденциальностью и пространством, проблемы поблизости, что вы действительно владеют, незаконные дополнения и структуры, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наша руководство к тому, что нужно учитывать включает: ваш фактический расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые нужно задать себе.

Наша руководство по процессу покупки включает в себя: согласование цены и первоначального предложения, выбор честного нотариуса, покупка в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наша руководство после покупки включает в себя: страховые ловушки, советы по вторичному дому, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.