Genvägar

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends

    Updated: January 3, 2024

    Tvärtemot vad många skulle tro är den franska rivieran ett knepigt ställe att tjäna pengar på fastigheter.

    Franska rivieran är ingen bra investeringsmarknad. Prissättningen i Frankrike rör sig inte snabbt utanför Paris, och villamarknaden är på nedgång på grund av sammansatta faktorer.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions2

    Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which is in the process of deflating.

    Det här är en lång och detaljerad guide, så vi har gett en snabb sammanfattning överst, och om du vill lära dig mer kan du fortsätta läsa nedan.

    Professionals predict a 37% drop in prices by 2025. 92% of agencies saw an increase in negotiating margins in 2023.

    Sammanfattning

    Den tillfälliga prisuppgången under Covid-perioden är över, och det är även de låga räntor och gynnsamma växelkurser som följde med. Här är de främsta anledningarna till att fastighetspriserna börjar stiga mycket cheaper throughout 2024, and stay low for the foreseeable future:

    • Vi går in i en globala bostadsmarknadens svacka, inklusive alla lyx- och tidigare solida marknader. Priserna på de stora bostadsmarknaderna sjunker redan, ganska dramatiskt. Du kan Läs om det i The Economist och Bloomberg (och i stort sett alla andra större publikationer).
    • French Riviera real estate inflated into an unaffordable bubble in the mid-2000s, becoming much higher than household incomes. Prices then flat-lined for 15 years until the Covid bump. This bubble is predicted to pop making priserna sjunker med 37 % till 2025.
    • Fransmännen Regeringen försöker aktivt göra fastigheter mer överkomliga genom att lägga till besvärliga skatter för fritidshus och tänka på flera andra sätt att motverka vändning av hus, investeringsköp, AirBnb-uthyrning och fritidshus. Du kan till 100% förvänta dig mer av detta i framtiden.
    • Regeringen har infört nya skattelagar som trädde i kraft i år vilket höjd hyresinkomstskatt från den gamla satsen på 17 % till den nya satsen på 40 % för personer som har en årsinkomst från möblerad hyra som överstiger 23 000 € (vilket är lågt för Franska Rivieran), eller vars hyresintäkter är större än summan av deras övriga aktivitetsinkomster . Detta gör semesteruthyrning mycket mindre lukrativ.
    • Bankerna har stramat åt sin utlåning förhållandena och bli ännu försiktigare. Från och med 2022, antalet utgivna bolån minskade, and this will escalate throughout 2024 and 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
    • Därför att Brexit, britterna (uppskattningsvis mellan 25 % och 40 % av köparna/ägarna på den franska rivieran) kommer att få den tid de kan tillbringa i EU (inklusive Frankrike) reducerad till endast 90 dagar, och de kommer att behöva betala en massa mer skatt på hyresintäkter, såväl som andra nya skatter. Bolån är nu dyrare och svårare att få för invånare i Storbritannien, och valutaomvandlingen är ogynnsam, vilket både gör det dyrare än någonsin att köpa utanför Storbritannien. Dessutom har britter haft en minskning i köpkraft på grund av att deras valuta tappat i värde. Dessa faktorer hindrar britterna från att köpa nya fastigheter på den franska rivieran, och samtidigt får många att överväga att sälja deras fritidshus på franska rivieran.
    • Nya sanktioner mot ryssar har fått rika ryssar att sälja sina villor innan de kan beslagtas. Hursomhelst, ryskägda villor och egendomsbeslag (på grund av kriget) kan snart översvämma marknaden med lyxvillor, vilket ytterligare driver ner priserna.
    • Baby Boomers, som är majoriteten av villaägarna på den franska rivieran, kommer upp i åldern och blir för gamla eller sjuka för att underhålla villor (eller, tyvärr, dör av covid-19), säljer därför sina villor och flyttar till stödboende eller lägenheter. Det finns inte tillräckligt många rika Millennials för att ta till sig (baserat på bristen på befolkning och rikedom i denna demografi), och Millennials tenderar att föredra att bo i städer och delningsekonomin (AirBnb kontra att äga).
    • We are in the early stages of a global recession, due to many factors including the långfristiga ekonomiska skuldcykeln är på väg att svänga. Detta kommer sannolikt att bli en major global recession, som redan har börjat sänka fastighetspriserna globalt, och kan hålla priserna låga (eftersom kredit kommer att bli mycket svårare att få, bland annat) i ungefär ett decennium.
    • Utländska köpare är nu köpa hus närmare hemmet (within maximum two hours driving distance) and selling their villas in the South of France. This is due to several factors, including: working from home several days of the week, Brexit, etc. Once a major buyer, parisiska köpare are also now opting to buy villas within driving distance from Paris so they can work from home in comfort, but easily drive to their office, rather than live in an apartment full-time.
    • Förlängningen av distansarbete har uppmuntrat vissa investerare att sälja sina kontorsfastigheter för omvandling till bostäder, vilket ökar mängden bostäder till salu.
    • Klimatförändring orsakar aldrig tidigare skådad torka längs den franska rivieran. Det finns nya regler som förbjuder vattning av gräs och växter eller att fylla pooler. I vissa områden är det en total brist på dricksvatten och vatten transporteras in. Skogsbränder är nu vanliga och många delar av den franska rivieran är "röd zon", vilket innebär att du inte kan bygga om ditt hus brinner ner. . Detta kommer att minska bostadsvärdena längs den franska rivieran och få fler människor att hyra eller köpa i områden som är mindre drabbade.

    Charts & Supporting Data

    Here is the newly released data from the notaires of mortgage approvals by month, and a chart (also by the notaires) showing the current number of sales in France. As you can see, sales (and rental prices) are plummeting.

    N.B.: The spike in price from 2000 to 2007 was a global phenomenon and was the biggest real estate bubble the world has ever seen.

    Antal försäljningar i Frankrike:

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate market predictions france2
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate france prices

    Home sales (green line), and home pricing (black):

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate market predictions france
    SOURCE: FRANCE NOTARY REPORT, November 2023

    And the price of houses on the French Riviera during and after the Covid bubble:

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - french riviera old house pricing covid
    Source: Notaires 2023

    Sentimentet i USA, för sammanhanget:

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate immobilier prices

    Fastighet som investering?

    The unfortunate truth is that the French Riviera is not a good place to buy real estate for an investment. Aside from during the global Covid-bubble, house prices have steadily decreased (when adjusted for inflation) in the south of France for nearly 15 years and all signs point to prices continuing to decrease in the future.

    “Prime price growth was largely static on the Côte d’Azur as a whole.” – Knight Frank (2021 års rapport)

    När du tittar på prisstatistik, tänk på att inflationen inte är prissatt, och när du tar hänsyn till inflationen har priserna sjunkit.

    Dessutom, den franska regeringen försöker aktivt göra fastigheter billigare. De har nyligen lagt till besvärliga skatter för fritidshus, semesteruthyrningsvinster och när du säljer (upp till 49%). Det är de tvingar bankerna att minska antalet givna bolån. De har lagt till restriktioner för uthyrning, inklusive tvingande energieffektiva renoveringar. Och de funderar aktivt på andra sätt att avskräcka från husvändning, investeringsköp, AirBnb-uthyrning och fritidshus. Du kan till 100% förvänta dig mer av detta i framtiden.

    Nices genomsnittliga hyresavkastning är endast 3,11 %, den lägsta av de större städerna i Frankrike, och ungefär hälften av inflationen.

    Enligt till Century 21 kommer många privata ägare inte att genomföra de energirenoveringsarbeten som från och med 2023 nu krävs för att hyra en fastighet. De kommer istället att sälja fastigheten för att de inte vill göra jobbet, eller för att de inte kan ekonomiskt.

    Because of the largest global real estate boom in history, combined with newly-wealthy Russian buyers, the prices of luxury coastal real estate on the French Riviera shot straight upwards from the mid-90s until 2007. In 2007, the global real estate bubble burst, and in 2008 Russian sanctions halted their buying craze, and since then the prices have been either down or flat. If you were lucky enough to sell property during that sliver of upwards pricing, you did well, but if you bought post-2008, you will likely have lost money, as real estate prices haven’t kept up with inflation.

    The few who sold their villas for a nice profit either to a wealthy Russian or during the Covid desperation –they got lucky– but that luck is now över.

    Om du funderar på att investera i fastigheter, det är bättre att köpa i Monaco, där medianpriset har ökat med 82 % under det senaste decenniet.

    DRICKS: Om du tittar på grafer eller procentuella prisökningar över åren, är det viktigt att inse att nästan inga av dessa diagram eller statistik är inflationsjusterade. När man justerar för inflation har det inte skett någon prishöjning under det senaste decenniet. Further, many of these graphs are made by real estate agencies then proliferated via paid-for articles in media outlets, and the stats are not only subjective (since they only include the few sales from their agency that they chose to include), but not verifiable and not trustworthy.

    Intressant fakta: Nästan 30 % av villorna på den franska rivieran klassificeras som "andra bostäder" (varav många hyrs ut som fritidshus för sommarsäsongen), och nästan 8% är "tomma" (de flesta av dem används uteslutande för semesteruthyrning) . Endast 62% är primära bostäder!

    Som sagt, detta område är olik alla andra på jorden, och om du älskar den franska livsstilen och vill köpa en villa med kunskap om dessa fakta, så finns det mycket att lära dig innan du undertecknar handlingen. Först kommer vi att förklara pristrenderna för villor på Franska Rivieran, sedan kan du fortsätta till våra andra köpguider för fastigheter i Frankrike, listade längst ner.

    Tre marknader i en

    Det är viktigt att förstå att den franska rivieran är det tre marknader i en: privat, utanför marknaden och börsnoterat. Nästan alla villor går igenom tre marknader efter att säljaren bestämt sig för att sälja.

    Marknad 1: Privatmarknaden. Först försöker säljare att sälja utan att använda en agent. Handla om hälften av alla villor säljs privat, utan att vara listad med en agent.

    Marknad 2: Off-market. Om de inte kunde sälja privat, listar de med en agent. En stor andel av villorna säljs utanför marknaden av agenten till sina befintliga kontakter, utan att vara listade offentligt eller på Internet.

    Marknad 3: Börsnoterad. Om ingen vill köpa villan, listar agenter den offentligt på internet. Dessa villor brukar stå på marknaden i många år och säljs inte om inte ägaren dramatiskt sänker priset.

    Det aktuella tillståndet på den franska Rivierans fastighetsmarknad

    Orealistisk prissättning

    Enligt rapporter, marknadsanalyser och de ekonomer, agenter, köpare och notärer som vi konsulterade, är majoriteten av villafastigheterna på franska Rivieran som kräver mer än 1 miljon euro listade till orealistiska priser och ligger på den börsnoterade marknaden, ofta för år, tills säljaren sänker priset för att vara mycket lägre än andra på marknaden, med det genomsnittliga försäljningspriset är cirka 60 % lägre än det ursprungliga utropspriset, men vissa villor säljs (till slut) för så mycket som 90 % under begärt pris.

    Många säljare håller envist sina villor på marknaden till 3x till så mycket som 8x det verkliga värdet antingen eftersom de spekulerar eller är felaktigt informerade. Dessa villor har funnits på marknaden i flera år tills priserna har sänkts. De sålda priserna som du kommer att se händer är när säljarna når den tid där de måste sälja, och de tvingas sedan ta ett erbjudande på marknaden, sista minuten.

    Ett av problemen på detta område är att agenter ofta ljuger om villornas värde så att de kan säkra listorna, eftersom ägare i allmänhet väljer de agenter som säger att de kan få mer för sin villa. Vem skulle du lista med - agenten som säger att din villa bara är värd €850 000, eller den som lovar att ge dig €4 miljoner?

    Var medveten om att fastighetsmäklare (och notärer) nästan alltid kommer att måla upp en ljus bild av marknaden. Deras mål är att uppmuntra människor att lista sina hem och att få köpare att känna att de är brådskande att lägga ett erbjudande (och ju högre erbjudandet är, desto mer vinst tjänar de på affären). Kom ihåg denna partiskhet när du läser artiklar om marknaden.

    En annan fråga är att den franska rivieran får många spekulanter som äger flera "semestervillor". Dessa säljare listar till höga priser och "fiskar" efter en okunnig köpare som kommer att betala för mycket (även om det är mycket sällsynt att de hittar en). Dessa villor sitter på marknaden och säljer inte eftersom de är listade till stela, löjliga priser med ägare som inte menar allvar med att sälja.

    Lågkonjunktur och stigande räntor

    Som de flesta är mycket medvetna om är vi i ett tidigt skede av en global lågkonjunktur som började i slutet av 2022, på grund av många faktorer, inklusive räntenivåer och långfristiga ekonomiska skuldcykeln är på väg att svänga. Detta kommer sannolikt att bli en stor global lågkonjunktur, som redan har börjat sänka fastighetspriserna globalt, och kan hålla priserna låga (eftersom krediter kommer att vara mycket svårare att få, bland andra faktorer) i ungefär ett decennium.

    "Skärpta [bolåne] upplåningsvillkor och stigande räntor... Fastighetsmarknaden har visat tecken på att mattas av under de senaste månaderna, på grund av den ekonomiska situationen, kriget i Ukraina och knasandet av köpkraft på grund av stigande inflation." - JDN-rapport maj 2022

    "Goldman Sachs analys fann att stigande räntor, utdragen överkomlighet och försvagad ekonomisk tillväxt kommer att ta värmen ur fastighetsmarknaderna efter den pandeminska prisuppgången. Wall Street-bankens modell förutspådde att Frankrike kommer att drabbas av sjunkande priser från topp till dal på 9 %." - Yahoo, juni 2022

    En användbar indikator på utsikterna är this survey genomfört av det nationella statistikkontoret INSEE till nivån på hushållens förtroende, som är som lägst på över 20 år, som visas i bilden nedan.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023 1
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023

    Utlåningsvillkoren fortsätter att skärpas

    Från och med 2022, antalet utgivna bolån minskade and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2024 and 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

    En ny lag trädde i kraft i början av 2022 som kräver att personer som tar bolån inte ska ha en månatlig skuldkvot på mer än 35 %. Detta innebär att deras utgifter, inklusive den månatliga amorteringen av bolån och eventuella andra lån eller utgifter som köparen kan ha, inte får vara mer än 35 % av deras inkomst.

    Notarius publicus senaste rapport bekräftar att detta har en effekt på hypotekslånsräntan. Dessutom fann en separat rapport utförd av bolånemäklaren Vousfinancer att låntagare som har en skuldnivå på under 35 % fortfarande nekas lån på grund av avståndet mellan deras arbete och deras blivande hem.

    Dessa nya villkor, i kombination med en generell skärpning av bolånevillkoren som bankerna ställer, har redan en effekt på antalet sålda villor och kommer följaktligen att påverka prissättningen för villor över tiden.

    "Den strukturella bristen på bostäder och låga krediträntor är det som har gjort att priserna har multiplicerats med 2,5 på 20 år, och därför känner vi att den här fasen är över", kommenterade Corinne Jolly, ordförande för Particulier à Particulier. Nybyggnationen är nere, med en minskning under första kvartalet av reservationer med byggherrar (-41 % under ett år) och bygglov (-11,5 %) från och med maj 2023.

    Utländska köpare minskar

    År 2020 köptes 1,3 % av fritidshusen av personer som inte var bosatta i Frankrike. Detta kan jämföras med 1,7 % 2010. Denna trend förutspås fortsätta under 2024, där notarierna förväntar sig att andelen utländska köpare fortsätter att minska.

    Foreigners are also getting sick of being ripped off, and with the introduction of DVF, they can now see how badly agents are lying to them about local pricing. In Greater Paris, the Alps and Provence-Côte d’Azur-Corse, properties purchased by non-resident foreigners are more expensive. This trend is very marked in Provence-Côte d’Azur-Corse, where older houses bought by non-resident foreigners are 180% times more expensive for the same number of rooms and location.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - median selling price nationality buyers
    Source: Notaires

    Kriget och ryska villabeslag

    Rika ryssar äger mer än 2000 villor på franska rivieran, många av dem tillhör Vladimir Putins närmaste vänner. På grund av att Ryssland inlett krig med Ukraina, har Frankrike och Monaco redan börjat beslagta tillgångar och villor för ryssar kopplade till Putin, plus deras familjer, nära vänner och alla som kan ha dragit nytta av en väns koppling till Putin. De kastar ett allt bredare och bredare nät, vilket skrämmer många ryssar att sälja innan de sanktioneras.

    Detta kan snart få en djupgående effekt på fastighetsmarknaden, eftersom potentiellt hundratals lyxvillor, som tidigare ägdes av ryssar, snart kommer att beslagtas eller frivilligt släppas ut på marknaden för försäljning.

    Franska Rivieran "är inte en blomstrande marknad som vi brukade ha före 2008, [när vi hade] ryska köpare som köpte det mesta till galna priser, säger Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel i juli 2021)

    Läs vår guide till ryska villabeslag och hur detta kommer att påverka fastighetsmarknaden på franska rivieran, för mer information.

    De senaste 15 åren

    Bortsett från de största städerna har fastigheter i Frankrike haft det kämpigt de senaste 15 åren. Franska Rivierans fastighetsprissättning har presterat mycket sämre än de flesta andra områden i Frankrike, med landsbygdsområdena sämst.

    Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

    Covid-effekten

    Under den värsta Covid-isoleringen, från Q3-2020 till Q1-2022, var försäljningen på marknaden för lyxvillor vanligtvis till priser långt över marknadsvärdet, köpta av prisokänsliga människor (och många Monaco-bor) som ville flytta snabbt, eller människor känner sig röda på grund av rekordlåga räntor och extremt gynnsamma växelkurser. Dessa försäljningar är inte representativa för var marknaden är totalt sett.

    High-priced sales that happened from 2020 to mid-2022 were an anomaly due to a very unique set of circumstances, all of which have since ended.

    Trots dessa försäljningar av Covid-effekten, var de allra flesta börsnoterade villor listade före och under Covid har inte sålt och finns kvar på marknaden, at far higher than market value.

    "Optimismen som sågs i slutet av 2021 visade sig vara kortvarig, stoppad av krigets utbrott i Ukraina. Denna chock sågs omedelbart över alla ekonomiska indikatorer i mars, vilket återspeglar den oro som tynger köpkraften hos både företagsledare (-6,1 punkter i företagsklimatindex i mars) och hushållare (-6 punkter i hushållarnas förtroendeindex) .” – Cushman & Wakefield (2022 års rapport)

    Fastighetsnätverket Orpi rapporterade att försäljningen minskade med 17 % under de första 3 månaderna 2022 jämfört med samma period 2021. Guillaume Martinaud, ordförande för Orpi-nätverket,berättadeBFM i slutet av februari 2023: ”Festen är över. Vi ser en ombalansering. Vi känner det väldigt tydligt på våra byråer – det finns inte längre köer. Jag tror att det som händer nu är hälsosamt”, sa han om prisfallet efter två år av att ha varit ”alldeles för högt”.

    "Folk inser att äga hus inte är vad de verkligen vill ha", kommentarer Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. “They are moving away a little from the postcard image that there was at the end of the Covid-19 confinement.”

    2022 to 2024 and Beyond

    The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

    For the first time since Covid-19, the Bien’ici property site noterade a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

    Notaire data on house sales released throughout 2023 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

    According to the results of a study carried out in late 2023, 92% of agencies saw an increase in negotiating margins in 2023.

    Vad branschrepresentanter säger

    “We are witnessing a profound change in the market as we have experienced it over the past ten or fifteen years. It is therefore understandable that sellers take time to accept this new framework and have not yet adjusted their prices accordingly. 2024 should probably see the establishment a new balance between buyers and sellers”, concludes Stéphane Fritz, president of real estate agency Guy Hoquet.

    Charles Marinakis från århundradet 21 sa, "Enligt våra observationer fortsätter nedgången i aktiviteten. Detta är en bekräftelse på vad vi såg under andra halvåret 2022. Våra siffror för januari 2023 bekräftar denna trend. Även om hemsektorn gör motstånd, minskar transaktionsvolymen. Totalt sett är minskningen -6% i Frankrike. Vi hade förutsett denna avmattning. Enligt uttrycket "när det är för dyrt är det för dyrt". [Vi ser] en återgång till progressiv förnuft. Mycket ofta tar det tid för säljare att komma överens om att sänka sina priser."

    RH VD Gary Friedman sa i december 2022, om tillståndet på lyxbostadsmarknaden: ”Jag tror att bostadsmarknaden har kollapsat, och den gick ner ganska häftigt i takt med att räntorna har gått upp. Det är bara mycket osäkerhet just nu. Men en sak är jag säker på att bostadsmarknaden kollapsar på en nivå som jag inte sett sedan 2008. Jag har inte sett den här typen av nedgång sedan 2008.”

    77 % av notarierna tror att 2023 är en bra tid att sälja (med andra ord, sälj så snart som möjligt, eftersom priserna sjunker) och en dålig tid att köpa fastighet i Frankrike (det är bättre att vänta, eftersom priserna kommer att falla mer). Notarier har sett en minskat antal fastighetsköp in 2022, and expect the market to continue its downward trajectory.

    Chefen för L'Adresses nätverk av fastighetsbyråer förutspår ett prisfall på 10 %, men vi tror att byråer försöker hålla kunderna optimistiska, och det kommer sannolikt att bli ett ännu större fall. Marc Touati, VD för ACDEFI, ett oberoende ekonomiskt och finansiellt konsultföretag,sa han förväntar sig att priserna ska sjunka med cirka 15 % i slutet av 2023.

    Henry Buzy-Cazaux, grundande ordförande för Institut du Management des Services Immobiliers, i en intervju nyligen med tidningen Le Revenu, sade om sålda priser, att "ett prisfall på 10 % [på semestermarknader som den franska rivieran] verkar oundvikligt", och när han talade om effekterna av ekonomin i Frankrike förutspådde han också en övergripande Fastighetsmarknaden minskade med 30%.

    Köpare som vill förvärva en villa i Frankrike föredrar i allt högre grad billigare fastigheter, särskilt de under 800 000 €, och det är betydligt färre köpare av dyra villor. Denna trend har delvis orsakats av coronavirus-pandemin, som har inneburit färre rika utländska köpare (som istället har köpt helghus i sitt hemland) och fler lokala franska köpare.

    Förändringen i andel av den totala försäljningen av villor/hus på landet varierade efter prisklass:

    • Andelen villor som såldes för under 800 000 euro ökade från 30 % 2019 till 38 % 2021.
    • Villaförsäljning på mellan €800 000 till €1 miljon ökade från 15 % till 22 % under samma tidsram.
    • Fastigheter som såldes för mellan 1 och 2 miljoner euro minskat från 35 % 2019 till 29 % 2021.
    • Fastigheter som såldes för över 2 miljoner euro minskat från 20 % 2019 till endast 11 % av den totala försäljningen 2021.
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate pricing south france 1
    Franska rivieran: På en nedåtgående prisbana

    Kom ihåg att du inte kan jämföra den franska rivieran med Frankrike totalt sett. Det finns regionala skillnader i fastighetsprisförändringar och den franska rivieran har mycket mindre tillväxt än många andra områden i Frankrike. År 2021 steg till exempel det årliga försäljningspriset på m² 12,4 % i Rennes och endast 0,6 % i Nice. Bara Paris drar den "övergripande Frankrikes" fastighetsprissättningstrender långt uppåt.

    Det enklaste sättet att se de historiska trenderna i prissättning (och de senaste försäljningspriserna) i ett specifikt område på den franska rivieran är på JDN webbplats — den enda webbplatsen här som inte är partisk. Det bär inte från fastighetsförsäljning eller reklam, och gör det inte endast fokusera på fastigheter. Det är det mest exakta att titta på för fastighetsgenomsnitt när de drar in Allt the sales and also look at the m² villa sizes advertised in sales listings, to display the most accurate data. Unfortunately, it’s not updated often.

    Dricks: Priset sjunker, så tänk på tidsperioden som uppskattningen baseras på. Ju längre tidsperiod, desto högre kommer prissättningen att verka, jämfört med enbart priser från de senaste månaderna. Och kom alltid ihåg det genomsnittliga m² prisuppskattningar är felaktiga.

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate projections france 2020 2021 1
    2017 fram till början av 2020
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate price predictions 2024
    2019 fram till början av 2022

    Expertmarknadsprognoser för 2024

    In 2024, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being översvämmade med villor som säljs av eller beslagtas av ryssar.

    Vi rådfrågade ett antal toppekonomer, investeringsrådgivare och (ärliga) fastighetsmäklare och notarius publicus, såväl som nya köpare, om börsnoterade villamarknaden på Franska Rivieran, och detta var våra upptäckter (detta gäller bara villor på Franska Rivieran).

    Tänk på att den m² som anges nedan är den annonserade m², inte falskt låg m² listad av notarierna. Priserna nedan återspeglar såld priser, inte frågar priser.

    Sålda priser över 3 miljoner euro

    • Mycket avancerad marknad
    • Sålda priser på över 3 miljoner euro
    • Gäller normalt exceptionella, ultralyxiga villor på 1000+ m², ofta med flera villor på fastigheten

    Detta marknadssegment är mycket svårt att bedöma eftersom det är så få försäljningar i denna kategori. Dessa är de mest ultralyxiga mycket önskvärda och unika kustfastigheterna på den franska rivieran. De flesta ägdes av ryssar och stannar kvar på marknaden i många år och säljer inte.

    Mindre än 5 % av villorna som är listade för mer än 3 miljoner euro slutar faktiskt att sälja för mer än 3 miljoner euro. I detta segment beror en del av överprissättningen på Ryssarna behöver sälja villor som de betalade övermarknaden för.

    The vast majority of villas that sold for this price were sold at between a 65% to an astonishing 85% discount off the original asking price, with the average discount being around 70%. We’ve seen many highly desirable villas that have sold over the last couple of years for a 70%+ discount off the original asking price. A couple of typical examples: in Beaulieu-sur-Mer, två enorma och nyrenoverade villor med havsutsikt på samma fastighet som ursprungligen var noterade för 18 miljoner euro som precis såldes för 3,6 miljoner euro, och en mycket eftertraktad villa med 100 % fri havsutsikt på toppen av Cap Martin noterades till 4,9 miljoner euro och såldes nyligen för 1,8 miljoner euro.

    Som i alla marknadskategorier säljer inte villor som är överprissatta, även om de är det berömda, mycket eftertraktade villor. Sean Connery's fantastisk villa vid havet är ett bra exempel på detta - dess pris var dela på hälften efter ett år på marknaden och ändå det fortfarande har inte sålt, efter rikliga mängder reklam och nyhetsbevakning och mer än tre år på marknaden. En önskvärd Cap d'Ail-villa som ägs av en rysk oligark har listats privat, för en ej avslöjad summa, sedan 2015, och offentligt (av många byråer) sedan 2017, först för 30 miljoner euro och nu för 23 miljoner euro — och det har fortfarande inte sålts. Det finns många andra liknande exempel, särskilt på high-end-marknaden med ryska ägare.

    Det här är för att in-the-know finansiella rådgivare för rika köpare förutspår att marknaden är på en långsiktig nedåtgående pristrend, eftersom banker inte kommer att tillåta övervärderade bolån, och eftersom Ryssar kommer inte längre med resväskor med kontanter. These factors are pushing the prices much, much lower.

    Sålda priser på 1 till 3 miljoner euro

    • Mellanklass lyxvillamarknad
    • Sålda priser på 1 miljon euro till 3 miljoner euro
    • Gäller normalt lyxvillor på 250 m² till 1000 m²

    Detta segment såg en liten bubbel i försäljningspriserna under Covid, på cirka 0,5 %, med enstaka försäljningar på mycket högre än marknadsvärdet (på grund av Covid-effekten). Sedan 2022 har försäljningen normaliserats och den totala volymen har minskat. Vi förväntar oss att sålda priser (inte begärda priser) kommer att fortsätta sjunka avsevärt under 2024. För närvarande är detta segment av marknaden stillastående, medan köparna väntar på att priserna ska falla.

    Villor i denna parentes säljs för mellan 40 % och 80 % rabatt på utropspriset, eftersom extrem överprissättning finns i överflöd i denna prisklass. Det finns många fler säljare i detta segment än allvarlig köpare. Ultramoderna villor är efterfrågade (men inte om det är för dyrt), medan sten, gammaldags och klassiska stilar inte säljer.

    Dessa ägare är oftast antingen äldre eller ryska. Räkna med att se en ökning av nödställd försäljning i detta segment under de kommande åren på grund av de åldrande babyboomarna, ekonomin, utlänningar som säljer på grund av ökade skatter, Ryska villabeslagoch de fortsatta effekterna av Brexit.

    Sålda priser på €600k till €1 miljon

    • Låg mellanklass villamarknad
    • Sålda priser på €600 000 till €1 miljon
    • Gäller normalt villor mindre än 400 m²

    In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2024 due to affordability issues.

    The primary buyers in this bracket are French families. The sellers in this segment are usually French citizens or British citizens. In both cases, they have motivation to sell (economic issues, divorce, etc.) and Brexit will continue affect this segment.

    Marknaden kan vara långsam att anpassa sig

    När köpaktiviteten avtar tar det ofta lite tid för husägare och fastighetsmäklare att anpassa sina förväntningar och lägre prissättning. Under tiden kan realistiskt prissatta fastigheter sälja, men Fastigheter som inte justerar sin prissättning kommer att finnas kvar på marknaden, ofta i flera år, tills de justerar sina förväntningar och sänker priset för att vara i linje med marknaden (ta reda på hur du bestämmer rätt prissättning).

    Kom ihåg att statistik som omfattar hela Frankrike är missvisande eftersom den inkluderar storstäder som Paris och Marseille, där efterfrågan är fortsatt stark och priserna ökar. Landsbygdsområden och fritidshusområden som den franska rivieran är, omvänt, på en nedåtgående bana.

    Fastighetsmäklare och notarier får betalt när du genomför köpet, och ju mer du spenderar desto mer tjänar de. Så, naturligtvis, tenderar de att vara mycket optimistiska om marknaden. De uppmuntras att berätta att det är en superhet marknad och priserna går upp, eftersom detta pressar köpare att känna att de borde köpa tidigare och för mer pengar, och det uppmuntrar säljare att lista sina hem. Även på uppenbart mjuka eller vikande marknader kommer agenter och notärer ofta att berätta att det är en het marknad.

    Köpa en villa? Läs detta först!

    När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig värde, hur man får det bästa priset och undviker överpriser, vad man ska hålla utkik efter, hur man undviker att bli lurad och mer.

    Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

    Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

    Vår guide till bedrägerier och hemligheter inkluderar: varningar om de oetiska knep som agenter, notarier, säljare, utvecklare och byggare använder för att få ut mer pengar från dig. Det här är ett måste att läsa, och den whistleblower-guide som de i branschen inte vill att du ska se.

    Vår guide till fastighetsmäklare inkluderar: de oärliga sakerna som mäklare kommer att berätta för dig, hur fastighetsbyråer fungerar, köparagenter och fastighetsfinnare, varför du bör undvika illegala och icke-lokala agenter och vem du ska lita på (en viktig varning).

    Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

    Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

    Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

    Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det ursprungliga erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och depositionen, använda en SCI, kontraktsfällor, ångerfristen, vad du ska göra innan du lämnar över pengarna och slutlig signering.

    Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfällor, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du bör veta om att anställa människor.

    Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.

    Innehållet är juridiskt skyddat.

    Have a tip? Email [email protected]

    SökningArkiv
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español