Genvägar

    Frankrike m² Fastighetsprissättning är en bluff

    I Frankrike, närhelst en villa säljs, publiceras försäljningen på en officiella statliga webbplats (som ofta kallas DVF). Notärerna måste publicera (med uppdateringar dumpade var sjätte månad) nettopriset som fastigheten sålde för, den exakta platsen på en karta, markens m² storlek och husets "ungefärliga m² fotavtryck".

    Det ser ut så här:

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france m2 pricing stats immo fraud
    Detta hus är verkligen 670 m²!

    Dricks: På DVF, klicka på satellitvyrutan längst ner till vänster för att växla mellan matrikelvyn och ett visuellt foto, för att få en bättre känsla av storleken på villorna.

    Sagt tydligt, den m² listad för sålda villor är ett skämt — det finns ingen grund på verkligheten.

    Eftersom notarius publicus gör en % provision på varje försäljning, har de en oärlig taktik för att få m²-priserna att verka mycket högre än de verkligen är och vilseleda köpare. Agenter använder sedan dessa falska uppgifter som motivering för att begära priser över marknaden, i ett försök att pressa upp bostadspriserna. Denna information sprids sedan till många andra fastighetswebbplatser.

    Hur notarerna manipulerar m2-data

    Eftersom det inte finns någon lag mot det, rapporterar notarier m²-storlekar som är många, många gånger mindre än vad villan faktiskt är. Därför kan en villa som visas som 145 m² ha annonserats som 450 m² (se exempel nedan). Här är varför:

    Det är bara "fotavtrycket" på marken

    Ytterligare en ursäkt för den felaktiga m² är ansiktet som m² som visas för sålda villor är endast antas vara "m² fotavtryck". Gömd i deras FAQ, DVF-webbplatsen medger det m² är endast icke-rättsligt bindande uppskattningar av husets 'm² fotavtryck' (mängden mark som huset tar upp) och de säger specifikt att det är det inte den beboeliga m² och gör inte har något juridiskt värde:

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf2

    Det finns ingen laglig skyldighet att mäta m² eller att vara exakt i DVF

    Huvudproblemet är att en ordentlig m²-undersökning inte krävs enligt lag, och notarier är inte skyldiga att rapportera den faktiska m² på DVF, och följaktligen är de självrapporterade, "uppskattade" m²-storlekarna publicerade på DVF dramatiskt underrapporterade.

    De blåser upp de sålda priserna

    DVF visar också det sålda priset som "nettosäljare" priser (som omfatta skatt och, på den franska rivieran, eftersom säljaren betalar förmedlingsavgifterna från sin vinst, inkluderar den förmedlingsavgifter) för att öka de sålda priserna. De använder sedan detta höga sålda pris för att göra m²-genomsnittet, vilket också är uppenbart falskt.

    De inkluderar inte villor som kräver renovering

    Som Cédric Duplantier (som arbetar på Frankrikes finansministerium, DGFIP, och som är moderator på DVF notaires webbplats) sa, "Kontrakt för att sälja byggnader som ska renoveras är inte en del av data som finns i DVF." Vad detta innebär är att villor som säljs som ”renoveringsbehov” inte ingår i DVF. Detta eliminerar många av de billigare försäljningarna från den genomsnittliga m²-statistiken och från DVF-kartan, vilket ytterligare felaktigt höjer den publicerade "genomsnittliga m²"-statistiken.

    M² prisgenomsnitt baseras på dessa felaktiga uppgifter

    Trots att de m²-storlekar som publiceras i DVF inte är baserade på villans verkliga m²-storlek, använder de som gör provision på försäljningen (notärer, agenter, immo-webbplatser) alla dessa falska data för att låtsas att villorna säljs för mycket, mycket, mycket högre m²-priser än vad de faktiskt är.

    I genomsnitt är den m² som hävdas på notaires webbplats 1/3 till 1/4 av den faktiska storleken, vilket felaktigt blåser upp de m² genomsnittliga priserna, vilket gynnar notarier och agenter, som betalas i provision.

    Prissnitten på m² som visas på webbplatser är falska – de är mycket, mycket högre än vad fastigheter verkligen säljs för.

    Exempel, med bevis!

    Det finns oändliga exempel på detta, eftersom mer än 97 % av villaförsäljningen är listad med felaktiga m². Nedan är bara några exempel för att ge dig en känsla av vad du ska leta efter. Tänk på att:

    • Byggnadstillstånden visar bara de "boliga" m², vilket lämnar ut mycket utrymme i vissa hus (var som helst med lågt i tak, pensionat, garderober, trappor, etc.), så de flesta annonserades troligen som ännu större!
    • Priset som anges på DVF är högre än det verkliga erbjudandepriset, eftersom det inkluderar skatter!

    Det är därför vi säger den "maximala" m² som den såldes för, eftersom om du inkluderade det icke "boeliga" utrymmet och tog bort skatterna skulle m²priset bli ännu lägre!

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - villa sale3

    Denna enorma uberlyxvilla såldes för 5 597 € per m², inte 21 568 € per m²!

    Denna villa i Roquebrune såldes i perfekt skick och är i toppklass, etc. med en otrolig utsikt över Monaco. Notarierna angav att det var 204 m² (21 568 €/m²) när det såldes till en oligark för 4,4 miljoner euro 2018 (inklusive skatter och avgifter). Men genom att titta på hyreslistan (och bifogad planlösning) kan man se att det faktiskt är 786 m² (5 597 €/m², Inklusive skatt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - pricing french real estate guide2
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - pricing french real estate guide

    Denna fastighet med 2 villor säljs för 1 450 € per m², inte 28 500 € per m²!

    Denna enorma fastighet i Beaulieu-sur-Mer noterades för 18 miljoner euro utropspris och såldes, efter många år på marknaden, slutligen för 3,6 miljoner euro.

    Notarius publicus hävdar att denna 2-villa egendom endast är 126 m² (28 500 €/m²), men som du kan se från Google Earth är detta mycket tydligt falskt. Den ursprungliga noteringen hävdade att villorna har en sammanlagd storlek på 2470 m² (1 450 €/m², Inklusive skatt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf6
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - m2 france real estate pricing dvf7 1

    Denna fastighet med 2 villor säljs för 1 964 € per m², inte 16 041 € per m²!

    Denna fastighet med två villor i Tourrettes-sur-Loup listades som varande 120 m² (16 041 €/m²) och efter att ha sålt för 1,9 miljoner euro 2018. Men genom att titta på de bygglov, kan du se att ett av husen är 680m2 och, genom att titta på hyreslistan, fann vi att det andra är 300m2 (ej inräknat ägarnas ytor), vilket ger den totala m2 för båda till ett minimum av 980 m² (1 964 €/m², Inklusive skatt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 3 1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate guide villas m2 average pricing

    Denna villa såldes för 4 644 € per m², inte 13 771 € per m²!

    Denna villa i Villefranche-sur-Mer påståenden 228 m² (13 771 €/m²), men är faktiskt ett minimum av 676 m² (4 644 €/m²inklusive skatt), som du kan se via bygglov.

    De ökar inte heller m² efter fullständiga ombyggnader, trots att den verkliga m² är offentligt rekord...

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 1
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams secrets 1

    Denna villa såldes för 1 751 € per m², inte 12 790 € per m²!

    Denna villa i Eze rapporterades felaktigt av notarier som varande 258 m² (12 790 €/m²). Men som du kan se genom att titta på bygglov, villan utökades 2018 från 334 m² till den "bolig" storleken vid försäljningstillfället: 1884 m² (maximal 1 751 €/m², Inklusive skatt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - guide pricing real estate france
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams villas m2

    Denna villa såldes för 2 100 € per m², inte 18 000 € per m²!

    Denna villa i Eze är listad som varande 165 m² (18 000 €/m²), men genom att titta på bygglov, kan du se att det faktiskt var 400 m², men att de lade till en tillbyggnad på 1029 m² i början av 2020, vilket gjorde det till 1429 m² när det såldes 2021, exklusive gästhuset på cirka 200 m², vilket gör den totala till minst 1629 m² (minimum 2 100 € /m², Inklusive skatt).

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 4
    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france real estate scams 5
    Satellitbilden i Google Earth är från 2019, medan villan var under uppbyggnad.

    Denna nya villa vid vattnet såldes för 3 530 € per m², inte 10 042 € per m²!

    Denna helt nya villa på spetsen av Cap Martin är listad som varande 239 m² (10 042 €/m²) och efter att ha sålt för 2,4 miljoner euro 2020. Men genom att titta på de bygglov, det kan du se att det faktiskt är 680 m² 'beboelig' (3 530 €/m²inklusive skatt) och byggdes helt om som ny 2019.

    Som en sidoanteckning, det rapporterade antalet rum är inte heller (uppenbarligen) korrekt.

    Hur man kontrollerar M2 av villor

    Du kan göra din egen kontroll genom att titta tillbaka på villor du har besökt. Spara adressen och försäljningslistan och jämför med DVF och bygglov.

    Ett annat sätt att se detta är att kolla in grannens hus, och jämföra storleken med en lista där storleken står angiven.

    Här är ett exempel... Det här är en villa som för närvarande är till salu i Eze:

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - guide pricing real estate france immoblier

    Vid kontroll DVF:s regeringswebbplats och Google Earth kan vi se att grannens villa sannolikt byggdes av samma utvecklare och har samma stil och ungefär samma storlek (baserat på dess fotavtryck och golv, sett via Google Earth); den såldes nyligen för 930 500 €!

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - french real estate pricing
    Villa till salu (vänster) och granne (höger)

    Som du kan se, detta är ytterligare ett exempel på hur m² är dramatiskt underräknat av notarierna att felaktigt höja m² genomsnittsprissättning. Notarius webbplats listar den sålda (grannens) villa som 125 m², men byrån för villan anger dess storlek till 379 m² (agenten berättade för oss att allt är ovan jord och verifierat.)

    France m² Real Estate Pricing is a Scam - france m2 pricing stats fraud immo
    Grannens villa

    Varför detta är ett sådant problem

    Trots att m² är tydligt felaktigt rapporterad och inte reflekterar den faktiska storleken på villorna som har sålts, dessa falska uppgifter används för nationell prisstatistik och webbplatser som hävdar att de känner till det genomsnittliga priset per m².

    Men det är bokstavligen omöjlig att veta om priserna går upp eller ner, eller den genomsnittliga m², eftersom notarier kan (och gör!) manipulera denna data baserat på att göra m² husstorlekar konstgjort mindre (för att låtsas att priserna går upp).

    Att förstå denna bluff är ett av de viktigaste stegen för att förstå den franska fastighetsmarknaden.

    Att känna till denna verklighet på marknaden är viktigt om du vill köpa din villa till ett pris som ligger nära vad du kan sälja det för.

    Agenter: Marknadsmanipulation

    Fastighetsbyråer manipulerar också marknaden genom att köpa fastigheter till priser som är 5x eller mer över marknadsvärdet, för att göra en försäljning till ett pris som är högre än någon annan villa har sålt för i det området. Detta är samma marknadsmanipulationstaktik som används i andra lyxfokuserade branscher som t.ex. konstmarknad.

    De gör detta så att de kan peka på den försäljningen i ett försök att motivera sina utropspriser långt över marknaden, och så att de kan manipulera de publicerade genomsnittliga m²-priserna. Medan de äger den hyr de ut den.

    Här är ett exempel: Den överlägset mest prisvärda försäljningen av en villa i Eze är på 772 avenue de la Marne. Lite grävande så ser du det Prestigimo (en fastighetsmäklare) köpte den. De gör sitt bästa för att dölja detta faktum och säljer fastigheter mellan byråer, köper av utvecklarkompisar för att få pengar tillbaka, etc. Gräv runt och du hittar ett exempel som detta i nästan varje stad.

    Fler raka lögner...

    Utöver allt detta, och för att lägga till förvirringen kring m²-prissättning, ljuger agenter rutinmässigt om villornas m²-storlek, och de får inspektörer att ljuga också. Det är inte ovanligt att listor hävdar att en villa är 100 till 200 m² större än den verkligen är. Det enda sättet att veta den verkliga m² är att låta din egen, oberoende inspektör mäta den. Ännu bättre, låt två inspektörer mäta det och se om de kommer på olika siffror.

    Här är hur man tar reda på verklig värdet på en villa i Frankrike.

    Köpa en villa? Läs detta först!

    När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig värde, hur man får det bästa priset och undviker överpriser, vad man ska hålla utkik efter, hur man undviker att bli lurad och mer.

    Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och anledningarna till att priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

    Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

    Vår guide till bedrägerier och hemligheter inkluderar: varningar om de oetiska knep som agenter, notarier, säljare, utvecklare och byggare använder för att få ut mer pengar från dig. Det här är ett måste att läsa, och den whistleblower-guide som de i branschen inte vill att du ska se.

    Vår guide till fastighetsmäklare inkluderar: de oärliga saker som mäklare kommer att berätta för dig, hur fastighetsbyråer fungerar, köparagenter och fastighetsfinnare, varför du bör undvika illegala och icke-lokala agenter och vem du ska lita på (en viktig varning).

    Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris.

    Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Jag kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

    Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

    Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det första erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och insättningen, använda en SCI, insättningen, ångerfristen, vad man ska göra innan man lämnar över pengarna och slutlig signering.

    Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfallgropar, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du ska veta om att anställa människor.

    Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.

    Innehållet är juridiskt skyddat.

    Har du ett tips? Mejla [email protected]

    SökningArkiv
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español