Genvägar

    Fastighetsbedrägerier och hemligheter

    Franska Rivieran är en mycket märklig fastighetsmarknad. Många människor blir lurade för att de inte känner till den här verksamhetens hemligheter. Tja, vi är whistle-blowers här för att visa dig vad du ska hålla utkik efter.

    Mycket liknande några industri där de monetära incitamenten inte är i linje med incitamentet att vara ärlig mot köparen, den här typen av system tvingar agenter/notärer/utvecklare att antingen se upp för sina egna ekonomiska intressen ELLER vara ärliga mot köpare. Det är inte förvånande då att de prioriterar att tjäna mer pengar framför att vara transparenta med köparna. Det är inte så att de är dåliga människor (de har familjer att föda också); problemet ligger i det faktum att systemet är inrättat på ett sätt som uppmuntrar till dåligt beteende. Ju mer du betalar för mycket, desto mer vinst gör de.

    Säljarens hemligheter

    Många villor är listade för försäljning av ägare som faktiskt inte bryr sig om deras villa säljer. Några vill inte deras villa att sälja! Här är varför:

    Säljarens hemlighet #1: Juridisk skatteundvikande

    På grund av en helt dum skattekryphål, många fastighetsägare listar sin egendom till salu även om de inte vill sälja den (därav listar den till många multiplar högre än dess faktiska värde). Det gör de för lagligt skatteundandragande — så länge en villa är listad till salu är ägaren befriad från flera dyra fastighetsskatter!

    Detta gäller icke-primära bostäder, som den franska rivieran har i överflöd (nästan 40% av villorna här faller i denna kategori). Byråer anammar detta fenomen eftersom de kan peka på dessa listor som en (falsk) indikator på var marknaden befinner sig.

    Säljarhemlighet #2: Gå och fiska, för en sucker!

    Den franska rivieran är bara cirka 60% primära bostäder. De övriga 40 % består av många spekulanter som äger flera "semesterhus"-villor. Dessa säljare listar till höga priser och går på "fiske" efter en okunnig köpare som kommer att betala för mycket. De vänder sig sedan om och använder pengarna för att köpa 2 eller 3 liknande villor, till marknadsvärde.

    Dessa överprissatta villor sitter vanligtvis på marknaden och säljer inte eftersom de är listade till stela, löjliga priser med ägare som inte menar allvar med att sälja. Tyvärr pekar många agenter och säljare på dessa "noteringspriser" (inte sålda priser, vilket är vad de borde titta på), för att motivera överprissättningen av sin villa.

    Notaire hemligheter

    I Frankrike är notarius advokater som behandlar Allt fastighetsaffärer.

    Notaire Secret #1: Felaktiga m² Data

    Det finns så mycket att säga om detta att vi gjorde en separat vägleda allt om m² genomsnittsprissättning och hur den m² som anges i DVF i själva verket är en fullständig bluff för att vilseleda köpare. Det är värt att läsa – lita på oss.

    Notaire Secret #2: The Contract Secret

    En "vice caché" är en dold eller latent defekt i en egenskap. Skydd för köpare är inskrivet i artikel 1641 i civillagen. Säljaren är skyldig att lämna ut all viktig information om fastigheten som kan påverka köparens beslut eller det pris de betalat för fastigheten. Om de inte gör det, är det möjligt för en domstol att erbjuda ett gottgörelse, såsom en prisavdrag eller annullering av försäljningen (vilket är anledningen till att notarius publicus inte vill att du ska veta om detta, eftersom de förlorar sina provision om det finns en annullering).

    Inte överraskande försöker notarier ibland begränsa din användning av "vice caché"-skyddet genom att lägga till en undantagsklausul i köpekontraktet som begränsar köparens rättigheter när de hittar ett allvarligt dolt problem med villan. Vårt råd till alla köpare är att du bör insistera på att denna klausul i köpekontraktet tas bort. Säljaren kan mycket väl motsätta sig att du gör det, men om de gör det måste deras motiv ifrågasättas. Du borde vara mycket tveksam till att acceptera att köpa 'en l'état' (som sett) om du inte helt förstår vad du köper.

    Fastighetsmäklarens hemligheter

    Fastighetsmäklare på Franska Rivieran är ett extremt konkurrenskraftigt gäng. Det finns tusentals agenter som alla slåss om ett jämförelsevis litet antal listor, skrapar genom att försöka betala sin hyra på väldigt få försäljningar. Kort sagt, det är ett recept på alla möjliga dåliga beteenden.

    Agenthemlighet #1: Offentligt listade fastigheter är botten av fatet

    Du kanske tycker att detta är chockerande, men bara ungefär hälften av alla villaförsäljningar sker via fastighetsmäklare. Eftersom fastighetsmäklare tar ut mellan 4 % och 10 % i provision (som vanligtvis betalas av säljaren), försöker de flesta säljare först sälja via sociala medier, lokala tidningar, vänner etc., och ungefär hälften av alla fastigheter säljs på detta sätt. Om säljaren inte lyckas hitta någon som vill ha fastigheten, kommer de att skriva på med en fastighetsmäklare.

    När en fastighetsbyrå väl fått tag i en fastighet kommer de först att försöka "off-market" erbjuda den till utvecklare. Sedan kommer de i tysthet att erbjuda det till sina kunder och andra agenter som de har partnerskap med. Slutligen, om ingen av dem kan hitta en intresserad köpare, det är då de börjar betala för att marknadsföra det (det är då andra byråer börjar konkurrera med dem). Så vanligtvis om en villa inte har sålt när den annonseras offentligt beror det vanligtvis på att den är för dyr eller har problem - eller både och.

    Agenthemlighet #2: "Ny på marknaden"? Ja visst!

    E-postmeddelanden med fastighetsannonser säger ofta "ny notering" eller "ny på marknaden" när villan redan har varit listad för försäljning i många månader eller år. Var inte uppmärksam när agenten säger att det är en "ny" notering. Ta istället en titt på datumet på diagnostiken.

    Agenthemlighet #3: Utländska och olicensierade agenter finns i överflöd

    Vissa utländska eller olicensierade agenter kommer att hävda att de är "listing agent" eller "exklusiv agent", men är det faktiskt inte, och kan överraska dig med ett krav på extra avgifter i slutändan (som du inte är skyldig att betala!) eller dölj avgifter i det angivna priset. Av denna anledning, undvik globala / Storbritannien / icke-lokala agenter och tjänster, och underteckna inget med en agent - alla kontrakt ska göras via notarien.

    Det finns också många olagliga "fastighetsmäklare" som försöker tjäna pengar på franska Rivierans egendom, så det är viktigt att du ser till att de är lagliga genom att be om tre saker: deras licens att praktisera (carte professionelle), skadeståndsförsäkring och trohetsförbindelse (piece de garantie) detaljer.

    Agenthemlighet #4: Gjorde det Verkligen Sälja? Antagligen inte

    En annan sak att vara medveten om är att vissa agenter vägrar att samarbeta med andra agenter (av olika anledningar), vilket resulterar i att agenten du arbetar med berättar att en fastighet har sålt när den inte har sålt, så se till att dubbelkolla med en annan agent.

    Dessutom, om du är en utbildad köpare och vet att en villa är för dyr, kan en agent berätta för dig att en villa fick ett erbjudande för att få dig att bjuda över marknaden, och när du inte gör det kan de säga att den såldes. Men det beror ofta helt enkelt på att de vet att säljaren bara spekulerar och inte är intresserad av att sälja till ett rimligt pris, eller så tog ägaren bort det från marknaden. Att säga att det säljs är tänkt att få dig att tro att du har fel om marknaden (att villor säljs för mer och oftare än de är).

    Agenthemlighet #5: Deras prissättning är inte baserad på marknaden

    Agenter kommer att berätta att de gjorde en "värdering" för att komma fram till sin prissättning - men när du ber om värderingen och forskningen bakom det, kommer de inte att ge dig det. Det beror på att det inte fanns någon "värdering", och prissättningen är inte baserad på marknadsvärde. Alternativt kan de berätta om någon villa som såldes för ett högt pris per m². Men, som du lärde dig ovan, är m²-priset falskt.

    Lär dig hur du kontrollerar det verkliga marknadsvärdet på en villa i vår prisguide för fastigheter.

    Agenthemlighet #6: Icke-bindande "uppskattningar"

    Funderar du på att renovera? Oavsett vad agenten eller säljaren säger till dig, innan du köper, se till att få en intyg om överensstämmelse och stadsbyggnadsintyg från Mairie; utan dessa kanske du inte kan renovera.

    Många agenter kommer att rekommendera dig att få en offert för arbete från "en fantastisk byggare de känner och litar på". Denna byggare kommer att ge dig en icke-bindande eller muntlig "uppskattning" av vad det skulle kosta att utföra arbetet. Dessa uppskattningar är normalt mycket, mycket lägre än vad du faktiskt skulle spendera.

    Om du vill veta den verkliga kostnaden för att renovera, se till att få en mycket, mycket detaljerad "devis" med alla föremål och priser tydligt angivna, från flera byggare. En prisuppgift på franska kallas a devis och när det väl är undertecknat av både kund och entreprenör blir det ett juridiskt bindande avtal. Tänk också på att om priset som ges till dig är ettuppskattning'inte en'devis' Byggaren är inte bunden av priset och du kan förvänta dig att slutpriset blir så mycket som 5x vad de angav. Lära om sätt att undvika att bli lurad.

    Agenthemlighet #7: Att säga att du kan expandera / renovera när du inte kan

    Ett knep som agenter drar är detta: de får deras arkitektkontakt för att "verifiera" att du kan renovera och/eller utöka m² på en fastighet, men när du väl köpt den spökar de alla på dig och du får reda på den hårda vägen att det inte går att utöka m² (ja, till och med om "det behåller samma fotavtryck") eller gör de renoveringar du ville. Detta har hänt flera av våra kontakter och verkar vara vanligt förekommande.

    Det enda sättet att veta om du kan utöka det är att få ett ordentligt godkännande av bygglov från Mairie och dubbelkolla det på Mairie personligen. Om du inte vill vänta på det kan du få stadsplaneringscertifikat inom en månad max.

    Agenthemlighet #8: Marknadsmanipulation

    Fastighetsbyråer manipulerar också marknaden genom att köpa fastigheter till priser som är 5x eller mer över marknadsvärdet, för att göra en försäljning till ett pris som är högre än någon annan villa har sålt för i det området. Detta är samma marknadsmanipulationstaktik som används i andra lyxfokuserade branscher som t.ex. konstmarknad.

    De gör detta så att de kan peka på den försäljningen i ett försök att motivera sina utropspriser långt över marknaden, och så att de kan manipulera de publicerade genomsnittliga m²-priserna. Medan de äger den hyr de ut den.

    Här är ett exempel: Den överlägset mest prisvärda försäljningen av en villa i Eze är på 772 avenue de la Marne. Lite grävande så ser du det Prestigimo (en fastighetsbyrå) köpte den av en byggherre. De gör sitt bästa för att dölja detta faktum och säljer fastigheter mellan byråer, köper av utvecklarkompisar för att få pengar tillbaka, etc. Gräv runt och du hittar ett exempel som detta i nästan varje stad.

    Agent Secret #9: Ligger om m²

    Utöver allt detta, och för att lägga till förvirringen kring m²-prissättning, ljuger agenter rutinmässigt om villornas m²-storlek, och de får inspektörer att ljuga också. Det är inte ovanligt att listor hävdar att en villa är 100 till 200 m² större än den verkligen är.

    Agenthemlighet #10: De oärliga sakerna de berättar för dig

    Agenter har vissa saker de berättar för potentiella köpare för att manipulera och vilseleda dem. Du kommer att höra dem om och om igen, så det är viktigt att du känner igen dem för vad de är. Här är lista över lögner som agenter kommer att berätta för dig. Lär dig och skydda dig själv så att du inte faller för dem.

    Fastighetsbedrägerier & hemligheter - Fastighetsguide Frankrike Bedrägerier

    Byggare / utvecklare / fastighetshandlare hemligheter

    Tänk att köpa från enmarchand de biens' (byggare / utvecklare / fastighetshandlare) kommer du att spara huvudvärk? Tänk om.

    På franska rivieran finns det många, många (sade jag MÅNGA?!) utvecklare. De har speciella relationer med agenter där de får möjlighet att köpa villor (normalt vill de bara ha sådana som behöver renoveras eller som kan byggas ut), till marknadsvärde, innan några vanliga köpare kan se dem. De gör billiga renoveringar och lägger ut det på den offentliga marknaden, med samma agent, till ett högt uppblåst pris långt över marknadsvärdet.

    Du kanske kan fånga detta genom att kontrollera karta som visar villaförsäljning (med exakt plats och prissättning, men felaktig m²) från de senaste åren. Tänk på att den här kartan sällan uppdateras så att de senaste försäljningarna inte dyker upp.

    Utvecklarhemlighet #1: Billigt genomförda renoveringar

    Naturligtvis vill dessa utvecklare maximera vinsten och minimera kostnaderna. Det är trots allt en affär. De gör detta genom att skära alla möjliga hörn på saker du inte kan se. De anställer de absolut billigaste (och ofta okvalificerade) byggmännen, elektriker, rörmokare etc och säger åt de personerna att göra jobbet så billigt och snabbt som möjligt. De sparar mycket pengar gör det på det här sättet.

    Bara för att det ser snyggt ut på utsidan betyder det inte att det är välgjort. Lita inte på det när agenten säger detta utvecklare har ett gott rykte och är av hög kvalitet. Du är bättre att hitta en villa som renoverades för flera år sedan av ägarna - renoverad för dem, inte för återförsäljning.

    Majoriteten av nya hem på den franska rivieran är mer som "Primark" än "Hermès", säger Peter Illovsky, president för Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Trots det säljer nybyggen med en premie på 10 % eller 20 %, även när de säljs utanför planen, säger Alex Balkin, chef för Savills Riviera och Savills Nice.

    Utvecklarhemlighet #2: Överför ansvar till "garantin"

    De lugnar köparna genom att ge dem en garanti (enligt fransk civilrätt är allt byggarbete garanterat i upp till 10 år), men försäkringen betalar reparationskostnaderna – inte dem – och du måste fortfarande ta itu med alla problem som dyker upp. Och du kan förvänta dig upprepade reparationer av samma problem eftersom billiga material fortsätter att användas — reparationsfirman får trots allt betalt varje gång.

    Dessutom kommer garantiförsäkringen inte att täcka större problem, som att behöva göra om hela rören eftersom rören som användes var billiga och för smala, eller att värmarna var de billigaste på marknaden och är otillförlitliga.

    Detta betyder utvecklaren har noll incitament att göra något annat än det billigaste jobbet som möjligt för när du väl köpt den är det ditt problem, inte deras. (Och Nej, de bryr sig inte om sitt "rykte", eftersom agenter inte avslöjar vem säljaren är.)

    Allt detta innebär STOR huvudvärk för dig, längre fram, när du flyttar in och inser att din luftkonditionering inte fungerar som den ska, el och VVS behöver göras om, golv eller isolering har inte lagts till, etc.

    Köpa en villa? Läs detta först!

    När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig värde, hur man får det bästa priset och undviker överpriser, vad man ska hålla utkik efter, hur man undviker att bli lurad och mer.

    Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

    Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och anledningarna till att priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

    Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

    Vår guide till fastighetsmäklare inkluderar: de oärliga sakerna som mäklare kommer att berätta för dig, hur fastighetsbyråer fungerar, köparagenter och fastighetsfinnare, varför du bör undvika illegala och icke-lokala agenter och vem du ska lita på (en viktig varning).

    Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris.

    Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

    Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

    Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det första erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och insättningen, använda en SCI, insättningen, ångerfristen, vad man ska göra innan man lämnar över pengarna och slutlig signering.

    Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfällor, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du bör veta om att anställa människor.

    Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.

      Frankrike Fastighetsbedrägerier och hemligheter

    Innehållet är juridiskt skyddat.

    Har du ett tips? Mejla [email protected]

    SökningArkiv
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español