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    2024 年房地产市场预测与趋势

    更新日期:2024 年 1 月 3 日

    与许多人的假设相反,法国里维埃拉是一个难以通过房地产赚钱的地方。

    法国里维埃拉不是一个好的投资市场。 法国的定价在巴黎以外的地区并没有迅速变化,而且由于复合因素,别墅市场正在下滑。

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions2

    与大多数其他奢侈品市场不同,在过去 15 年里,法国里维埃拉的房地产甚至跟不上通货膨胀,更不用说通过其他方式投资可以赚多少钱了。唯一的例外是新冠泡沫,它正在破灭。

    这是一份冗长而详细的指南,因此我们在顶部提供了一个快速摘要,如果您想了解更多信息,可以继续阅读下面的内容。

    专业人士 预计到 2025 年价格将下降 37%。92% 机构看到 2023年谈判利润增加。

    摘要

    新冠疫情期间的暂时价格上涨已经结束,随之而来的低利率和有利汇率也已经结束。以下是房地产价格开始上涨的主要原因 很多 2024 年全年价格更便宜,并在可预见的未来保持较低水平:

    • 我们正在进入一个 全球房地产市场低迷,包括所有奢侈品市场以及以前稳固的市场。主要房地产市场的价格已经大幅下降。你可以 阅读经济学人彭博社 (以及几乎所有其他主要出版物)。
    • 法国里维埃拉的房地产在 2000 年代中期膨胀成难以承受的泡沫,远高于家庭收入。此后 15 年里,价格一直保持平稳,直到新冠疫情爆发。这个泡沫预计会破裂 价格暴跌37% 到 2025 年。
    • 法国人 政府正在积极努力让房地产更便宜 通过为第二套住房增加繁琐的税收,并想出多种其他方法来抑制房屋翻转、投资购买、AirBnb 租赁和度假屋。 您可以 100% 期待将来有更多这样的事情发生。
    • 政府推出了 新税法 今年生效的 租金收入税增加 对于年收入超过 23,000 欧元(这在法国里维埃拉地区较低)或租金收入高于其他活动收入总和的人,从旧的 17% 税率提高到新的 40% 税率. 这使得度假租赁变得更加 利润较低
    • 银行收紧了贷款 条件,变得更加谨慎。 从2022年开始, 发放的抵押贷款数量被削减,这种情况将在 2024 年和 2025 年不断升级,使抵押贷款获得批准变得越来越困难。房地产专业人士已经感受到了这一点:已经有近一半(47%)的人承认,由于贷款被拒而导致的销售取消数量有所增加,而且这些取消的数量还会增加。
    • 因为 Brexit, 英国人(估计在法国里维埃拉有 25% 到 40% 的买家/业主)可以在欧盟(包括法国)逗留的时间将减少到只有 90 天,他们将不得不支付很多 对租金收入征税更多, 也 其他新税. 对于英国居民来说,抵押贷款现在更贵也更难获得,而且货币兑换不利,这都使得在英国以外的地方买房比以往任何时候都更贵。 此外,由于货币贬值,英国人的消费能力有所下降。 这些因素阻止英国人在法国里维埃拉购买新房产,同时 促使许多人考虑出售 他们的法国里维埃拉度假屋。
    • 对俄罗斯人的新制裁 促使富有的俄罗斯人在没收别墅之前卖掉他们的别墅。 无论哪种方式,俄罗斯人拥有的别墅和 没收财产 (由于战争)可能很快就会涌入市场 加上豪华别墅,进一步压低房价。
    • 婴儿潮一代,他们是法国里维埃拉的大多数别墅业主,他们的年龄都在增长,并且变得太老或生病无法维护别墅(或者,不幸的是,死于 COVID-19),因此卖掉他们的别墅并搬进辅助生活或公寓。 没有足够多的富有的千禧一代来填补空缺(基于这一人群缺乏人口和财富),而且千禧一代往往更喜欢住在城市和共享经济(AirBnb 与拥有)。
    • 由于多种因素,我们正处于全球衰退的早期阶段,其中包括 长期经济债务周期即将下行. 这很可能成为一个主要 全球衰退,它已经开始在全球范围内降低房地产价格,并可能在大约十年内保持低价格(因为获得信贷将更加困难,以及其他因素)。
    • 现在外国买家 买离家近的房子 (最多两小时车程内)并出售他们在法国南部的别墅。这是由于多种因素造成的,包括:一周中有几天在家工作、英国脱欧等。一旦成为主要买家, 巴黎买家 现在也选择购买距离巴黎车程不远的别墅,这样他们就可以舒适地在家工作,但可以轻松开车前往办公室,而不是全职住在公寓里。
    • 的延伸 远程办公 鼓励部分投资者出售写字楼改建住房,增加待售住房数量。
    • 气候变化 造成 法国里维埃拉前所未有的干旱. 有新规定禁止浇灌草坪和植物或给游泳池注水。 在一些地区,完全没有饮用水,只能用卡车运水。森林火灾现在很常见,法国里维埃拉的许多地方都是“红色区域”,这意味着如果你的房子被烧毁就无法重建. 这将降低法国里维埃拉沿线的房屋价值,并促使更多人在受影响较小的地区租房或买房。

    图表和支持数据

    这是公证人最新公布的数据 每月批准的抵押贷款数量,以及一张显示法国当前销售数量的图表(也是由公证人制作的)。正如您所看到的,销售额(和租金)正在直线下降。

    注:2000 年至 2007 年价格飙升是一种全球现象,也是世界上有史以来最大的房地产泡沫。

    法国各地的销售数量:

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    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate france prices

    房屋销售(绿线)和房屋定价(黑色):

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    资料来源:法国公证报告,2023 年 11 月

    以及新冠泡沫期间和之后法国里维埃拉的房价:

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    资料来源:Notaires 2023

    美国的情绪,就背景而言:

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    房地产作为投资?

    不幸的事实是,法国里维埃拉并不是购买房地产进行投资的好地方。除了全球新冠泡沫期间,房价一直在稳步下降(当根据通货膨胀进行调整时)在法国南部已经存在了近 15 年,所有迹象都表明未来价格将继续下降。

    “整个蔚蓝海岸的优质房价增长基本上是静态的。” – 莱坊 (2021年报告

    在查看定价统计数据时,请考虑通货膨胀没有计入价格,当您考虑通货膨胀时,价格一直在下降。

    此外, 法国政府正在积极尝试降低房地产价格。 他们最近对第二套住房、度假租金利润和 当你卖 (高达 49%)。 他们是 迫使银行减少提供的抵押贷款数量. 他们增加了对租赁的限制,包括强制进行节能改造。 他们正在积极想出其他方法来抑制炒房、投资购买、AirBnb 租赁和度假屋。 您可以 100% 期待将来有更多这样的事情发生。

    Nice的平均租金收益率为 只有 3.11%,是法国主要城市中最低的,大约是通货膨胀的一半。

    根据 到 21 世纪,许多私人业主不会进行能源改造工程,截至 2023 年,能源改造工程现在是出租房产所必需的。 他们会转而出售房产,因为他们不想做这项工作,或者因为他们经济上做不到。

    由于历史上最大规模的全球房地产热潮,加上俄罗斯新贵买家的加入,法国里维埃拉豪华沿海房地产的价格从90年代中期一直直线上升,直到2007年。2007年,全球房地产泡沫破裂,以及 2008 年 俄罗斯制裁阻止了他们的购买热潮,从那时起,价格要么下降,要么持平。如果你足够幸运,在价格上涨期间出售房产,那么你就做得很好,但如果你在 2008 年之后购买,你可能会赔钱,因为房地产价格跟不上通货膨胀。

    少数将别墅出售给富有的俄罗斯人或在新冠疫情期间以高额利润出售的人——他们很幸运——但这种运气现在已经不再是了。 过度

    如果您想投资房地产, 你最好在摩纳哥买,其中中位数价格上涨了 过去十年 82%

    提示: 如果您正在查看多年来价格上涨的图表或百分比,重要的是要意识到几乎 这些图表或统计数据都没有经过通货膨胀调整。 当你根据通货膨胀进行调整时,过去十年价格没有上涨。 此外,许多这些图表是由房地产机构制作的,然后通过媒体上的付费文章传播,统计数据不仅是主观的(因为它们只包括他们选择包括的代理机构的少数销售),而且不是主观的。可验证但不值得信赖。

    有趣的事实: 法国里维埃拉近 30% 的别墅被归类为“第二故乡”(其中许多作为夏季度假屋出租),近 8% 的别墅“无人居住”(其中大部分专门用于度假出租) . 只有 62% 是主要住宅!

    也就是说,这个地区不同于地球上的任何其他地区,如果您喜欢法国的生活方式并想在了解这些事实的情况下购买别墅,那么在您签署契约之前还有很多东西需要学习。 首先,我们将解释法国里维埃拉别墅的定价趋势,然后您可以继续阅读底部列出的其他法国房地产购买指南。

    三合一市场

    重要的是要了解法国里维埃拉是 三个市场合二为一:私人、场外和公开上市。 几乎所有的别墅在卖家决定出售后都会经过三个市场。

    市场 1:私人市场。 首先,卖家尝试在不使用代理的情况下进行销售。 关于 一半的别墅是私人出售的, 没有与代理人一起列出。

    市场 2:场外市场。 如果他们不能私下出售,那么他们会与代理商挂牌。 很大一部分别墅由代理商“场外”出售给他们现有的联系人,没有公开或在互联网上列出。

    市场 3:公开上市。 如果没有人想买别墅,代理人就会在互联网上公开列出。 这些别墅通常在市场上放置多年,除非业主大幅降价,否则不会出售。

    法国里维埃拉房地产市场的现状

    不切实际的定价

    根据报告、市场分析以及我们咨询的经济学家、代理人、买家和公证人的说法,大多数要价超过 100 万欧元的法国里维埃拉别墅物业都以不切实际的价格挂牌,并且在公开上市的市场上,通常是为了年,直到卖家将价格降低到比市场上其他人低得多的价格, 平均售价比最初的要价低 60% 左右,但一些别墅(最终)的售价低于要价 90%。

    许多卖家固执地将他们的别墅在市场上的价格保持在实际价值的 3 倍至 8 倍 因为他们在猜测或误导. 这些别墅多年来一直在市场上出售,直到价格下降。 您将看到的售价是当卖家到达他们购买的时间时 卖,然后他们被迫接受 市场报价, 最后一分钟。

    该领域的一个问题是,代理商经常谎报别墅的价值,以便他们能够获得挂牌,因为业主通常会选择那些告诉他们可以从他们的别墅中获得更多收益的代理商。 你会和谁挂牌——说你的别墅只值 850,000 欧元的经纪人,还是承诺给你 400 万欧元的经纪人?

    请注意,房地产经纪人(和公证人)几乎总是会描绘出一幅美好的市场图景。 他们的目标是鼓励人们列出自己的房屋,并让买家感到出价的紧迫性(出价越高,他们从交易中获得的利润就越多)。 当您阅读有关市场的文章时,请记住这种偏见。

    另一个问题是,法国里维埃拉有很多投机者,他们拥有几栋“度假出租”别墅。 这些卖家以高价列出并去“钓鱼”以寻找会多付钱的无知买家(尽管这是 非常 他们很难找到一个)。 这些别墅挂在市场上卖不出去,因为它们以僵硬、荒谬的价格上市 不认真出售的业主

    经济衰退和利率攀升

    正如大多数人敏锐地意识到的那样,我们正处于始于 2022 年底的全球衰退的早期阶段,原因包括利率和 长期经济债务周期即将下行. 这很可能会成为一场重大的全球衰退,它已经开始降低全球房地产价格,并可能在大约十年内保持低价格(因为获得信贷将更加困难,以及其他因素)。

    “更严格的[抵押贷款]借贷条件和利率上升......由于经济形势,乌克兰战争以及通货膨胀率上升导致购买力蚕食,最近几个月房地产市场出现放缓迹象。” - JDN 2022 年 5 月报告

    “高盛的分析发现,在大流行性价格飙升之后,利率飙升、负担能力紧张和经济增长放缓将为房地产市场降温。 华尔街银行的模型预测,法国将经历 9% 的价格从高峰到低谷的下跌。” - 雅虎,2022 年 6 月

    一个有用的前景指标是 这项调查 国家统计局 INSEE 对家庭信心水平进行了调查,该水平处于 20 多年来的最低水平,如下图所示。

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    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023

    贷款条件继续收紧

    从2022年开始, 发放的抵押贷款数量减少 利率急剧上升;这种情况将在 2024 年和 2025 年不断升级,使抵押贷款获得批准变得越来越困难。房地产专业人士已经感受到了这一点:近一半(47%)的人发现由于贷款被拒而取消销售的数量有所增加,而且这些取消的数量还会增加。

    一项新法律于 2022 年初生效,要求抵押贷款的人每月的债务比率不得超过 35%。 这意味着他们的支出,包括每月的抵押贷款还款和买方可能拥有的任何其他贷款或费用,不能超过其收入的 35%。

    公证人的最新报告证实,这对抵押贷款批准率产生了影响。 此外,抵押贷款经纪人 Vousfinancer 进行的另一份报告发现,负债水平低于 35% 的借款人仍因工作地点与预期住房之间的距离而被拒绝贷款。

    这些新条件,加上银行普遍收紧抵押贷款条件,已经对出售的别墅数量产生影响,并因此会随着时间的推移影响别墅定价。

    “结构性住房短缺和低信贷利率导致房价在 20 年内翻了 2.5 倍,因此,我们认为这一阶段已经结束”, 评论了 Corinne Jolly,Particulier à Particulier 总裁。新建筑数量下降,截至 2023 年 5 月,第一季度开发商的预订量(一年内-41%)和建筑许可量(-11.5%)下降。

    外国买家正在减少

    2020 年,1.3% 的第二套住房是由非法国居民购买的。相比之下,2010 年为 1.7%。预计这一趋势将在 2024 年持续下去,公证人预计外国买家的比例将继续下降。

    外国人也厌倦了被敲诈,随着 DVF,他们现在可以看到有多糟糕 特工在对他们撒谎 关于当地定价。在大巴黎、阿尔卑斯山和普罗旺斯-蔚蓝海岸-科西嘉地区,非居民外国人购买的房产价格更高。这种趋势在普罗旺斯-蔚蓝海岸-科西嘉地区非常明显,非居民外国人购买的老房子在该地区 贵180% 相同数量的房间和位置。

    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - median selling price nationality buyers
    资料来源:公证人

    战争和俄罗斯别墅的没收

    富有的俄罗斯人拥有 2000多栋别墅 在法国里维埃拉,其中许多属于弗拉基米尔·普京 (Vladimir Putin) 最亲密的朋友。 由于俄罗斯对乌克兰发动战争,法国和摩纳哥已经开始没收与普京有关联的俄罗斯人的资产和别墅,以及他们的家人、密友,以及任何可能从朋友与普京的关联中获益的人。 他们正在撒下一张越来越大的网,吓得许多俄罗斯人在受到制裁之前抛售。

    这可能很快会对房地产市场产生深远影响,因为之前由俄罗斯人拥有的数百栋豪华别墅可能很快就会被没收或自愿投放市场出售。

    法国里维埃拉“不像我们在 2008 年之前那样是一个蓬勃发展的市场,[当我们有] 俄罗斯采购商 他们以疯狂的价格购买了大部分东西,”苏富比说(好莱坞记者, 2021 年 7 月文章

    阅读我们的 俄罗斯别墅没收指南以及这将如何影响房地产市场 在法国里维埃拉,了解更多详情。

    过去 15 年

    除了最大的城市,法国的房地产在过去 15 年里一直在苦苦挣扎。 法国里维埃拉的房地产定价表现远低于法国其他大部分地区,其中农村地区表现最差。

    过去 15 年来,除了因 Covid-19 造成的暂时上涨外,售价一直持平或下降。 2022 年,新冠疫情导致的价格上涨开始回调至新冠疫情前的价格,并在 2023 年低于新冠疫情前的价格,达到法国自 2008 年房地产市场崩盘以来的最低水平。

    Covid 效应

    在 2020 年第三季度到 2022 年第一季度 Covid 隔离最严重的时期,豪华别墅市场的销售价格通常远高于市场价值,购买者是对价格不敏感的人(以及许多摩纳哥居民),他们希望快速行动,或者由于创纪录的低利率和极其有利的汇率,人们感到头晕目眩。 这些销售额并不代表整个市场的情况。

    由于一系列非常独特的情况,2020 年至 2022 年中期发生的高价销售是一种反常现象,所有这些销售现已结束。

    尽管有这些 Covid 效应的销售,但绝大多数在 Covid 之前和期间上市的公开上市别墅 尚未出售并留在市场上,远高于市场价值。

    “事实证明,2021 年底出现的乐观情绪是短暂的,并因乌克兰战争的爆发而停止。 这种冲击立即在 3 月份的所有经济指标中体现出来,反映出对商业领袖(3 月份商业景气指数为 -6.1 点)和家庭(家庭信心指数为 -6 点)消费能力的担忧” – Cushman & Wakefield (2022年报告

    房地产网络 Orpi 报告称,与 2021 年同期相比,2022 年前 3 个月的销售额下降了 17%。Orpi 网络总裁 Guillaume Martinaud,告诉BFM 2023 年 2 月末:“聚会结束了。我们正在看到重新平衡。我们在我们的机构中清楚地感受到这一点——不再需要排队。我认为现在发生的事情是健康的,”他在谈到两年“过高”后的价格下跌时说道。

    “人们意识到拥有房子并不是他们真正想要的”, 评论 Corinne Jolly,Particulier à Particulier 总裁。 “他们正在远离 Covid-19 隔离结束时明信片上的形象。”

    2022 年至 2024 年及以后

    房地产市场在 2020 年至 2022 年受到 Covid-19 的严重影响后,正慢慢开始重新调整,导致房屋销售数量创历史新高,价格也创历史新高。由于本指南中描述的因素,售价已经开始下降,并在未来十年或更长时间内继续成为买方市场。对于法国里维埃拉沿岸的乡村别墅来说尤其如此。

    自 Covid-19 以来,Bien'ici 房产网站首次 注意 供应量急剧增加 12%,同时需求急剧下降,2022 年下半年房屋搜索量下降 30%。与此同时,到年底,房地产广告在网上的停留时间已经延长了 50% 2022 年。

    Notaire 发布的 2023 年房屋销售数据显示,新旧房屋销售量均大幅下降。 FNAIM 估计,到 2023 年底,总体需求可能会下降 10%,这与房价下降 5% 相关,但这一预测很早就实现了——到 2023 年中期。“各级都亮起了红灯”,他们说。

    根据一个结果 学习 于2023年底进行, 92% 的机构认为 2023 年谈判利润有所增加。

    行业代表怎么说

    “我们正在见证市场发生的深刻变化,正如我们在过去十年或十五年所经历的那样。因此,卖家需要一段时间来接受这一新框架,并且尚未相应调整价格,这是可以理解的。 2024 年买家和卖家之间可能会建立新的平衡”, 结论 Stéphane Fritz,房地产经纪公司 Guy Hoquet 总裁。

    21 世纪的查尔斯·马里纳基斯 ,“根据我们的观察,活动继续放缓。 这证实了我们在 2022 年下半年看到的情况。我们 2023 年 1 月的数据证实了这一趋势。 即使家庭部门抵制,交易量也在下降。 总体而言,整个法国的降幅为 -6%。 我们已经预料到这种放缓。 用这句话来说,«当它太贵的时候,它就太贵了»。 [我们正在看到]回归进步的理性。 很多时候,卖家需要时间来同意降低价格。”

    RH 首席执行官加里·弗里德曼 2022 年 12 月,关于豪华住房市场的状况:“我认为房地产市场已经崩溃,随着利率的上升,它的下跌相当严重。现在有很多不确定性。但我可以肯定的是,房地产市场正在崩溃,其程度是 2008 年以来我从未见过的。自 2008 年以来,我从未见过这种跌幅。”

    77% 的公证人 认为 2023 年是出售的好时机(换句话说,尽快出售,因为价格正在下降),而不是在法国购买房产的好时机(最好等待,因为价格会下跌更多)。 公证人看到了一个 购房数量下降 到2022年,预计市场将继续下滑。

    L'Adresse 房地产代理网络的老板 预测 价格下降了 10%,但我们认为机构正在努力让客户保持乐观,并且可能会出现更大的下降。独立经济和金融咨询公司 ACDEFI 总裁 Marc Touati 他预计到 2023 年底价格将下降 15% 左右。

    Henry Buzy-Cazaux,创始主席 Institut du Management des Services 不动产最近的一次采访 Le Revenu 杂志说,关于售价,“[在法国里维埃拉等度假市场]价格下跌 10% 似乎是不可避免的”,谈到法国经济的影响,他还预测整体房地产市场跌幅达30%。

    希望在法国购买别墅的买家越来越青睐价格较低的房产,尤其是 800,000 欧元以下的房产,以及 高价别墅的买家明显减少. 这种趋势在一定程度上是由冠状病毒大流行引起的,这意味着富裕的外国买家(他们转而在其居住国购买周末度假屋)越来越少,而法国本地买家越来越多。

    别墅/乡间别墅总销量比例变化因价位而异:

    • 售价低于 800,000 欧元的别墅所占比例 增加 从 2019 年的 30% 到 2021 年的 38%。
    • 别墅销售额在 80 万至 100 万欧元之间 增加 在同一时间范围内从 15% 增加到 22%。
    • 售价在 100 万至 200 万欧元之间的房产 下降 从 2019 年的 35% 到 2021 年的 29%。
    • 售价超过 200 万欧元的房产 下降 从 2019 年的 20% 到 2021 年仅占总销售额的 11%。
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    法国里维埃拉:价格下行

    请记住,您无法将法国里维埃拉与整个法国进行比较。 房地产价格变化存在地区差异,法国里维埃拉的涨幅远低于法国其他许多地区。 例如,2021 年平方米销售价格上涨 雷恩为 12.4%,Nice 仅为 0.6%. 仅巴黎一地就推动了“整个法国”的房地产定价趋势。

    查看法国里维埃拉特定区域的历史定价趋势(以及最近的销售价格)的最简单方法是在 京东网站 ——这里唯一没有偏见的网站。它不靠房地产销售或广告维持,也不 只要 专注于房地产。 这是最准确的查看房地产平均值,因为它们正在拉动 所有 销售情况,并查看销售列表中广告的平方米别墅尺寸,以显示最准确的数据。不幸的是,它不经常更新。

    提示: 定价正在下降,因此请记住估算所依据的时间段。与仅过去几个月的定价相比,时间段越长,定价看起来就越高。并永远记住这一点 平均平方米价格估计是错误的

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    2017 年至 2020 年初
    2024 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate price predictions 2024
    2019 年至 2022 年初

    2024 年专家市场预测

    到2024年,法国里维埃拉将成为买方市场,并且由于全球经济衰退、高利率、外国买家越来越多地在其居住国购买房屋、法国大力抑制第二套房和投资,未来许多年将变得更加如此所有权,以及豪华别墅市场 充斥着俄罗斯人出售或没收的别墅

    我们咨询了一些顶级经济学家、投资顾问、(诚实的)房地产经纪人和公证人,以及最近的买家,关于 公开上市的法国里维埃拉别墅市场,这些是我们的发现(这仅适用于法国里维埃拉的别墅)。

    请记住,下面列出的平方米是 广告 平方米,不是 公证人列出的虚假低平方米. 以下价格反映 出售 价格,不 价格。

    售价超过 300 万欧元

    • 非常高端的市场
    • 售价超过 300 万欧元
    • 通常适用于 1000 平方米以上的超豪华别墅,通常在物业上有多栋别墅

    这个细分市场很难衡量,因为这个类别的销售额很少。 这些是法国里维埃拉最超豪华、最令人向往和独特的海滨物业。 大多数为俄罗斯人所有,并在市场上停留多年而不出售。

    在标价超过 300 万欧元的别墅中,只有不到 5% 的最终售价超过 300 万欧元。 在这个细分市场中,一些定价过高是由于 俄罗斯需要出售 他们以高价购买的别墅。

    以这个价格出售的绝大多数别墅的售价比原要价有 65% 到 85% 的惊人折扣,平均折扣在 70% 左右。我们看到许多非常理想的别墅在过去几年中以比原要价低 70% 以上的折扣出售。几个典型的例子: 滨海博利厄,同一房产上的两栋新装修的巨大海景别墅,最初标价 1800 万欧元,仅以 360 万欧元的价格售出,还有一栋位于山顶的 100% 无遮挡海景的极受欢迎的别墅 马丁队长 挂牌价为 490 万欧元,最近以 180 万欧元的价格售出。

    与所有市场类别一样,定价过高的别墅卖不出去,即使它们是 著名的,非常理想的别墅. 肖恩康纳利的 令人惊叹的海滨别墅 就是一个很好的例子——它的价格是 切一半 在上市一年后 仍然 经过大量的广告和新闻报道并在市场上投放了三年多之后,它还没有售出。 自 2015 年以来,俄罗斯寡头拥有的一座令人向往的 Cap d'Ail 别墅已被私下挂牌出售,金额不详,并且 自 2017 年以来(由许多机构)公开,首先是 3000 万欧元 现在以 2300 万欧元的价格售出,但仍未售出。 有 许多 其他类似的例子,尤其是在高端市场 与俄罗斯业主

    这是因为 富有买家的知名财务顾问 预测市场处于长期价格下降趋势,因为银行不会授权超值抵押贷款,并且因为 俄罗斯人不再随身携带现金。这些因素正在推动价格大幅下跌。

    售价为 1 至 300 万欧元

    • 中档豪华别墅市场
    • 售价为 100 万至 300 万欧元
    • 通常适用于250平方米至1000平方米的豪华别墅

    在新冠疫情期间,该细分市场的销售价格小幅上涨约 0.5%,偶尔销售价格远高于市场价值(由于新冠疫情影响)。自 2022 年以来,销售已恢复正常,总体销量有所下降。我们预计 2024 年售价(而非要价)将继续大幅下降。目前,这部分市场停滞不前,买家等待价格下跌。

    此级别的别墅售价比要价低 40% 至 80%,因为 极度高估 在这个价格范围内比比皆是。 这个细分市场的卖家比 严重 买家。 超现代别墅很受欢迎(但如果价格过高则不会),而石头、古老和经典风格的别墅则卖不动。

    这些业主通常是老年人或俄罗斯人。 由于婴儿潮一代的老龄化、经济、外国人因税收增加而出售、 没收俄罗斯别墅,以及英国退欧的持续影响。

    售价为 60 万欧元至 100 万欧元

    • 中低端别墅市场
    • 售价为 60 万至 100 万欧元
    • 通常适用于小于 400 平方米的别墅

    在这个年龄段,价格合理、状况良好的别墅一直卖得很好,直到2022年利率开始上涨,现在总销售数量正在减少。然而,由于负担能力问题,我们预计 2024 年价格将继续大幅下降。

    这一群体的主要买家是法国家庭。该细分市场的卖家通常是法国公民或英国公民。在这两种情况下,他们都有出售的动机(经济问题、离婚等),而英国脱欧将继续影响这一细分市场。

    市场可能调整缓慢

    通常,当购买活动放缓时,房主和房地产经纪人需要一些时间来调整他们的预期并降低价格。 与此同时,实际定价的房产可能会出售,但 不调整价格的房产将在市场上保留,通常会保留数年,直到他们调整他们的预期并降低价格以符合市场(了解如何确定正确的定价)。

    记住 包括整个法国在内的统计数据具有误导性,因为它们包括巴黎和马赛等大城市,这些城市的需求依然强劲,价格也在上涨。 相反,像法国里维埃拉这样的农村和度假屋地区则处于下降趋势。

    房地产经纪人和公证人 当您完成购买时获得报酬,您花费的越多,他们赚的越多。 因此,自然地,他们往往对市场非常乐观。 他们有动力告诉您这是一个超级火爆的市场,价格正在上涨,因为这会迫使买家觉得他们应该尽快购买并花更多的钱,并且会激励卖家列出他们的房屋。 即使在明显疲软或下滑的市场中,代理人和公证人也会经常告诉您这是一个热门市场。

    买别墅? 请先阅读本文!

    当您准备好寻找房产时,请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南. 这些指南解释了如何估算房产的 真实 价值、如何获得最佳价格并避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

    首先,为了了解法国的房地产市场,您必须了解 平方米定价是一个巨大的骗局. 然后,您可以继续阅读其他指南:

    我们 房地产清单指南 包括:如何找到待售别墅、需要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机就是一切,以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

    我们 骗局和秘密指南 包括:关于代理人、公证人、卖家、开发商和建筑商用来从您身上骗取更多钱财的不道德伎俩的警告。 这是一本必读的,也是业内人士不想让你看到的举报指南。

    我们 房地产经纪人指南 包括:中介会告诉你的不诚实的事情,房地产中介是如何运作的,买家中介和房产中介,你为什么要避开非法和外地中介,以及该相信谁(重要警告)。

    我们 定价指南和确定别墅的市场价值 包括:为什么定价过高如此之多,如何估算别墅的市场价值(它值多少钱),以及找到报价的分步指南。 加,补充 俄罗斯人及其影响指南 在法国里维埃拉房地产市场上。

    我们 重要事项指南 包括:诊断报告和调查、阳光和微气候、景观的潜在问题、住房税、年龄、互联网和移动访问、危险(红色)区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的什么您实际上拥有非法添加物和结构,为什么要出售,如何验证等等。

    我们 考虑事项指南 包括:你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和擅自占地者,以及要问自己的问题。

    我们 购买流程指南 包括:谈判价格和初始报价、选择诚实的公证人、黑手买入、官方报价和定金、使用 SCI、合同陷阱、冷静期、交钱前该做什么,以及最后签约。

    我们 购买后指南 包括:保险陷阱、购买第二套房子的技巧、租用您的别墅、翻新以及雇用人员须知。

    卖家指南: 如何为您的别墅定价以便出售

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