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    法国平方米房地产定价是一个骗局

    在法国,每当出售别墅时,都会在 政府官方网站(通常称为 DVF). 公证人必须公布(每 6 个月更新一次)房产出售的净价、地图上的确切位置、土地的平方米大小以及房屋的“大约平方米占地面积”。

    它看起来像这样:

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    这房子真的是670平方米!

    提示: 在DVF上,单击左下角的卫星视图方块可在地籍视图和视觉照片之间切换,以更好地了解别墅的大小。

    说白了, 出售别墅的平方米 是个玩笑——没有现实依据。

    由于公证人对每笔交易收取 % 的佣金,因此他们采用不诚实的策略来使 m² 价格看起来像 许多 高于实际价格,误导买家。 然后,代理商将这些虚假数据作为高于市场要价的理由,试图推高房价。 然后,此信息会传播到许多其他房地产网站。

    公证人如何操纵 m2 数据

    由于没有法律反对,公证人报告的平方米面积比别墅的实际面积小很多很多倍。 因此,显示为 145 平方米的别墅可能被宣传为 450 平方米(参见下面的示例)。 原因如下:

    这只是陆地上的“足迹”

    进一步原谅不正确的平方米是已售别墅显示的平方米的面孔 应该是“平方米足迹”。 隐藏于 他们的常见问题, DVF网站承认 m² 仅不具有法律约束力 估计 房子的“平方米足迹” (房屋占用的土地面积)和 他们特别说这是 宜居平方米 具有任何法律价值:

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    没有法律义务测量平方米或在 DVF 中保持准确

    主要问题是,法律并不要求进行适当的平方米调查,公证人也不需要在 DVF 上报告实际平方米,因此,在 DVF 上发布的自我报告的“估计”平方米大小是 戏剧性地 少报。

    他们抬高售价

    DVF 还将售价显示为 “净卖家” 价格(其中 包括 税,并且在法国里维埃拉,由于卖方从其利润中支付代理费,因此它包括代理费)以抬高售价。然后,他们使用这个夸大的售价来得出平方米平均值,这显然也是错误的。

    他们不包括需要装修的别墅

    Cédric Duplantier(在法国财政部 DGFIP 工作,并且是 DVF 公证人网站的版主) ,“出售待翻新建筑物的合同不属于 DVF 中数据的一部分。”这意味着以“需要装修”的方式出售的别墅不包含在 DVF 中。这从平均平方米统计数据和 DVF 地图中消除了许多低价销售,进一步错误地提高了已发布的“平均平方米”统计数据。

    M² 平均价格基于此有缺陷的数据

    尽管 DVF 中公布的平方米面积并非基于别墅的真实平方米面积,但那些赚取佣金销售的人(公证人、代理人、immo 网站)都使用这些虚假数据来假装别墅售价很高,平方米价格比实际价格高得多。

    平均而言,公证人网站上声称的平方米是实际面积的 1/3 到 1/4,这错误地夸大了平方米的平均价格,这使公证人和代理人受益,他们收取佣金。

    网站上显示的平方米平均价格是假的——它们比房产的实际售价高很多很多。

    例子,有证明!

    这方面的例子数不胜数,因为超过 97% 的别墅销售都列出了不正确的平方米。 以下只是一些示例,可让您了解要寻找的内容。请记住:

    • 规划许可仅显示“可居住”平方米,这在一些房屋(天花板较低的地方、宾馆、储藏室、楼梯等)中留下了大量空间,因此大多数房屋可能被宣传为更大!
    • DVF上列出的价格比实际报价要高,因为它包含税!

    这就是为什么我们说它售价的“最大”平方米,因为 如果您包括非“居住”空间并取消税费,平方米价格会更低!

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    这座巨大的超豪华别墅售价为每平方米 5,597 欧元,而不是每平方米 21,568 欧元!

    这栋别墅在 罗克布吕讷 出售时状况完美,采用顶级饰面等,可欣赏摩纳哥令人难以置信的景色。公证人将其列为 204平方米 21,568 欧元/平方米),2018 年以 440 万欧元(含税费)的价格出售给寡头。但通过观察 出租清单 (以及附上的平面图),你可以看到它实际上是 786 平方米5,597 欧元/平方米,含税)。

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    这栋拥有 2 栋别墅的房产售价为每平方米 1,450 欧元,而不是每平方米 28,500 欧元!

    这个巨大的财产在 滨海博利厄 挂牌价为 1800 万欧元,经过多年的市场销售,最终以 360 万欧元成交。

    公证人声称,这栋 2 栋别墅的房产仅 126 平方米28,500 欧元/平方米),但正如您从 Google Earth 中看到的那样,这显然是错误的。最初的清单声称别墅的总面积为 2470 平方米 1,450 欧元/平方米,含税)。

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    这栋拥有 2 栋别墅的房产售价为每平方米 1,964 欧元,而不是每平方米 16,041 欧元!

    此属性与 卢河畔图尔雷特的别墅被列为 120平方米 16,041 欧元/平方米)并于 2018 年以 190 万欧元的价格出售。但看看 规划许可,您可以看到其中一栋房屋的面积为 680 平方米,通过查看出租清单,我们发现另一栋房屋的面积为 300 平方米(不包括业主面积),因此两栋房屋的总平方米至少为 980平方米 1,964 欧元/平方米,含税)。

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    该别墅售价为每平方米 4,644 欧元,而不是每平方米 13,771 欧元!

    这栋别墅在 滨海自由城 索赔 228 平方米 13,771 欧元/平方米),但实际上至少是 676 平方米 4,644 欧元/平方米,包括税),如您所见 规划权限

    完全重建后也不会增加平方米, 尽管真正的平方米是公共记录......

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    这栋别墅的售价为每平方米 1,751 欧元,而不是每平方米 12,790 欧元!

    这栋别墅在 被公证人错误地报告为 258 平方米 12,790 欧元/平方米). 但是,正如您可以通过查看 规划许可,别墅于 2018 年从 334 平方米扩大到出售时的“可居住”面积: 1884 平方米 (最大限度 1,751 欧元/平方米,含税)。

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    这栋别墅的售价为每平方米 2,100 欧元,而不是每平方米 18,000 欧元!

    这栋别墅在 被列为 165 平方米 18,000 欧元/平方米), 但通过观察 规划权限可以看到,其实是400平米,但是他们在2020年初扩建了1029平米,到2021年出售时就达到了1429平米,不包括约200平米的招待所,使得总面积至少 1629 平方米 (最低限度 2,100 欧元/平方米,含税)。

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    Google Earth 中的卫星图像是 2019 年的,当时别墅正在建设中。

    这座新的海滨别墅售价为每平方米 3,530 欧元,而不是每平方米 10,042 欧元!

    这座位于山顶的全新别墅 马丁队长 被列为 239 平方米 10,042 欧元/平方米) 并在 2020 年以 240 万欧元的价格售出。但是通过观察 规划许可,你可以看到它实际上是 680 平方米 '适合居住'(3,530 欧元/平方米,含税),并于 2019 年完全重建如新。

    作为旁注, 报告的房间数(显然)也不准确。

    如何查看别墅的M2

    您可以通过回顾您访问过的别墅来进行自己的检查。保存地址和销售列表并进行比较 DVF规划许可

    另一种查看方法是检查邻居的房屋,并将大小与列出大小的清单进行比较。

    这是一个例子……这是目前在 Eze 出售的别墅:

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    检查后 DVF 政府网站 和谷歌地球,我们可以看到邻居的别墅可能是由同一个开发商建造的,风格相同,大小也大致相同(根据其占地面积和楼层,如谷歌地球所见); 它最近以 930,500 欧元的价格售出!

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    待售别墅(左)和邻居(右)

    如你看到的, 这是公证人如何严重低估平方米的另一个例子 错误地夸大平方米的平均价格。 公证人网站列出已售出的(邻居的)别墅面积为 125 平方米,但该别墅的代理机构列表显示其面积为 379 平方米(代理人告诉我们这都是地上平方米并经过验证。)

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    邻居的别墅

    为什么这是一个问题

    尽管 m² 的报告显然有误,并没有反映已售别墅的实际面积, 这些虚假数据被用于国家定价统计数据和声称知道每平方米平均价格的网站。

    但它确实是字面意义上的 不可能的 了解价格是否上涨或下跌,或平均平方米,因为公证人可以(并且确实!)通过人为缩小平方米房屋面积(假装价格上涨)来操纵该数据。

    了解这个骗局是了解法国房地产市场最重要的步骤之一。

    如果您想,了解市场的现实至关重要 您的别墅价格接近您的承受范围 为了。

    代理人:市场操纵

    房地产机构还通过以高于市场价值 5 倍或以上的价格购买房产来操纵市场,并以高于该地区任何其他别墅的售价出售。这与其他以奢侈品为重点的行业(例如奢侈品行业)所使用的市场操纵策略相同。 艺术市场

    他们这样做是为了能够以该销售为目标,试图证明其远高于市场的要价是合理的,并且可以操纵公开的平均平方米价格。虽然他们拥有它,但他们将其出租。

    举个例子:迄今为止,埃兹售价最高的别墅位于马恩大道 772 号。稍微挖掘一下,你就会发现 普雷斯蒂莫 (一家房地产中介)买了它。他们尽最大努力掩盖这一事实,并在机构之间出售房产,从开发商伙伴那里购买以收回资金,等等。仔细观察,你会发现几乎每个城镇都有这样的例子。

    更多彻头彻尾的谎言……

    最重要的是,代理商经常在别墅的平方米面积上撒谎,而且他们也让检查员撒谎,这加剧了平方米定价的混乱。房源声称别墅比实际面积大 100 至 200 平方米的情况并不罕见。了解真实平方米的唯一方法是让您自己的独立检查员进行测量。更好的是,让两名检查员进行测量,看看他们是否得出不同的数字。

    这是 如何找出 真实 别墅的价值 在法国。

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