Buying a Villa? Read This First!

The French Riviera is a very unique housing market. There’s a lot of pitfalls, scams, and fraud that happens in the French real estate market. Nearly all of the guides to buying real estate are biased and written by those with a financial interest. Not this guide.

Ce guide est 100% impartial, sans conflit d'intérêt.

Ceux qui en profitent ne veulent pas que tu saches ces secrets, but we’ve uncovered many of them. This is essential reading for any buyer (or serious seller!)

Si vous cherchez à acheter une villa (sur la Côte d'Azur, les maisons sont appelées « villas ») en France, c'est très important que vous fassiez vos devoirs, car il y a beaucoup à apprendre (et si vous ne prenez pas le temps d'apprendre ce guide, ou si vous faites confiance aux conseils de tarification que vous donnent les agents, vous finirez presque certainement par payer trop cher).

Qui a écrit ça?

The primary writer for our real estate guides is Patrick, a member of our team who used to be a real estate agent (he was a buyer’s agent, so he worked with all the agencies) covering the entire French Riviera. As of 2020, he no longer works in real estate.

None of us at Iconic have any current ties to the real estate industry, nor do any of our family members, so we are completely impartial / un-biased. As you read the guide, you’ll see that our honesty makes this obvious.

This is the seul guide to French real estate written by those without a financial connection to this industry. This is why there is information in this guide that exposes secrets peu flatteurs, contrairement aux autres guides.

Commencer

Before you start looking at real estate listings, first do some exploring on DVF, where all the past sales are listed. The prices are correct (note: the prices displayed include taxes), but la taille du m² / villa n'est pas correcte, so you’ll need to look on Google Earth to get an idea of the real size of each villa. This will give you a sense of the market, which is important to know in advance, since asking prices on the French Riviera are often dramatically inflated and speculative.

Make sure to read our guide to escroqueries et secrets immobiliers et notre prévisions d'experts pour le marché immobilier de la Côte d'Azur en 2023 et au-delà so you know when the best time to buy is.

Assurez-vous ensuite de découvrir ces choses, et apprendre comment négocier, avant déposer une offre (en valeur marchande !), tout en évitant les écueils contractuels.

Vous trouverez ci-dessous des liens vers des guides expliquant ce que vous devez savoir sur l'achat d'un bien immobilier dans le sud de la France. Préparez-vous, car ce guide est long, mais concis et très instructif.

Our Guides to Buying Real Estate in France

When you’re ready to look for a property, make sure to read our guides to buying real estate in France. These guides explain how to estimate a property’s réel value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, vous devez comprendre comment la tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide vers où le marché se dirige comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, complémentaire guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut rechercher, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées en bourse.

Notre guide des escroqueries et des secrets includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents de l'acheteur et les chasseurs de biens, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide de tarification et de détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tellement de surprix extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre.

Notre guide des choses importantes à savoir comprend : les rapports de diagnostic et les enquêtes, le soleil et les microclimats, les problèmes potentiels avec la vue, les taxes d'habitation, l'âge, l'accès Internet et mobile, les zones de danger (rouges), les risques pour la santé, les problèmes d'intimité et d'espace, les problèmes à proximité, ce que vous ll possèdent réellement, des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide des choses à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », l'apprentissage de la criminalité locale et des squatters, et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix & de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle & la caution, l'utilisation d'une SCI, les pièges du contrat, le délai de rétractation, que faire avant de remettre l'argent, et la signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.

(Ces guides sont destinés à aider les personnes intéressées par l'achat d'une villa sur la Côte d'Azur. Monaco a son propre marché, très unique, et ce guide ne s'applique pas au marché monégasque.)