France m² Real Estate Pricing is a Scam

In France, whenever a villa is sold, the sale is published on an official government website (that is often referred to as DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Il ressemble à ceci :

Tip: On DVF, click on the satellite view square on the bottom left to switch between the cadastral-view and a visual photo, to get a better sense of the size of the villas.

Dit clairement, le m² référencé pour les villas vendues est une blague - il n'y a aucune base sur la réalité.

Comme les notaires font une commission de % sur chaque vente, ils ont une tactique malhonnête pour faire paraître les prix du m² beaucoup higher than they really are, and mislead buyers. Agents then use this false data as justification for above-market asking prices, in an attempt to push housing prices up. This information then gets disseminated onto many other real estate websites.

Comment les notaires manipulent les données M2

Puisqu'il n'y a pas de loi contre cela, les notaires rapportent des tailles de m² qui sont beaucoup, beaucoup plus petites que la villa ne l'est réellement. Ainsi, une villa qui affiche 145 m² aurait pu être annoncée comme 450 m² (voir exemples ci-dessous). Voici pourquoi:

Ce n'est que "l'empreinte" sur le terrain :

Excusant davantage le m² incorrect est le visage que le m² affiché pour les villas vendues est seul censé être l''empreinte en m²'. Caché dans leur FAQ, le site DVF admet que les m² ne sont que non juridiquement contraignants estimations du 'm² au sol' de la maison (la quantité de terrain occupée par la maison) et ils disent précisément que c'est ne pas le m² habitable et ne ne pas have any legal value:

Il n'y a aucune obligation légale de mesurer le m² ou d'être précis en DVF :

The main problem is that a proper m² survey isn’t required by law, and notaires aren’t required to report the actual m² on DVF, and consequently, the self-reported, ‘estimated’ m² sizes published on DVF are dramatiquement under-reported.

They Inflate the Sold Prices:

DVF also displays the sold price as the “net seller” prix (qui inclure tax and, on the French Riviera, since seller’s pay the agency fees from their profits, it includes agency fees) to inflate the sold prices. They then use this inflated sold price to make the m² averages, which is also obviously false.

Les prix moyens du m² sont basés sur ces données erronées :

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

En moyenne, le m² revendiqué sur le site du notaire est 1/3 à 1/4 de la taille réelle, qui gonfle à tort les prix moyens du m², ce qui profite aux notaires et aux agents, qui sont rémunérés à la commission.

Les prix moyens du m² affichés sur les sites Web sont faux - ils sont beaucoup, beaucoup plus élevés que les prix réels des propriétés.

Examples, with Proof!

Les exemples sont innombrables, car plus de 97% des ventes de villas sont répertoriées avec des m² incorrects. Below are just a few examples to give you a sense of what to look for. Keep in mind that:

• The planning permissions show only the ‘habitable’ m², which leaves out a lot of space in some houses (anywhere with low ceilings, guest houses, storage closets, stairs, etc.), so most were likely advertised as being even larger!
• The price listed on DVF is higher than the real offer price, because it includes taxes!

That is why we say the “maximum” m² that it sold for, because if you included the non-'habitable' space and removed the taxes, the m² price would be even lower!

Ils n'augmentent pas non plus les m² après des reconstructions complètes, bien que le m² réel soit un record public…

As a side note, the reported # of rooms is also (obviously) not accurate.

Comment vérifier le M2 des villas

You can do your own checking by looking back at villas you’ve visited. Save the address and sales listing and compare to FDV et autorisations d'urbanisme.

Une autre façon de voir cela est de vérifier les maisons du voisin et de comparer la taille à une liste où la taille est répertoriée.

Voici un exemple… Voici une villa actuellement en vente à Eze :

Après vérification le site du gouvernement DVF et Google Earth, nous pouvons voir que la villa du voisin a probablement été réalisée par le même promoteur et est du même style et approximativement de la même taille (en fonction de son empreinte et de ses sols, comme on le voit via Google Earth); il s'est récemment vendu 930 500 € !

Pourquoi c'est un tel problème

Despite the fact that the m² is clearly reported incorrectly and doesn’t reflect the actual size of the villas that have sold, this false data is being used for national pricing statistics and websites that claim they know the average price per m².

But it’s literally impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Comprendre cette arnaque est l'une des étapes les plus importantes pour comprendre le marché immobilier français.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agents: Market Manipulation

Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it. Better yet, have two inspectors measure it and see if they come up with different numbers.

Voici comment trouver le réel value of a villa in France.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

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